Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае, обществу с ограниченной ответственностью «Драйв», обществу с ограниченной ответственностью «Ритеко», судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП России по Камчатскому краю ФИО4 о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае (далее – ТУ Росимущества в Камчатском крае, Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Драйв» (далее – ООО «Драйв»), обществу с ограниченной ответственностью «Ритеко» (далее – ООО «Ритеко»), судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП России по Камчатскому краю ФИО4 (далее – судебный пристав-исполнитель) о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований сослался на то, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 4 571 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО «Профит», ФИО14, ФИО6 и ему. На данном участке расположено нежилое четырехэтажное здание «Прибороремонтный завод», с кадастровым номером №, общей площадью 3 042,8 кв.м. Ему на праве собственности принадлежали помещения на первом этаже (поз. №), на втором этаже (поз. №), на третьем этаже (поз. №), общей площадью 3 042,8 кв.м. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 8 августа 2017 года указанные нежилые помещения переданы на торги. 31 октября 2017 года ТУ Росимущества в Камчатском крае проведены торги, по результатам победителем определено ООО «Драйв», договор с которым заключен 9 ноября 2017 года. В свою очередь ООО «Драйв» продало спорное имущество ООО «Ритеко» по договору от 28 декабря 2017 года. Продажа арестованного имущества происходила помимо его воли. Поскольку договор, заключенный между ТУ Росимущества в Камчатском крае и ООО «Драйв», предусматривал продажу только нежилых помещений, а стоимость земельного участка не оценивалась и не учитывалась при определении начальной продажной цены объекта, полагал сделку купли-продажи ничтожной.

На основании изложенного просил суд признать недействительными торги, проведенные 31 октября 2017 года, признать договор купли-продажи арестованного имущества от 9 ноября 2017 года ничтожным, применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи от 9 ноября 2017 года, истребовав из незаконного владения ООО «Ритеко» спорные жилые помещения.

ФИО1 в судебном заседании уточнил исковые требования и просил суд признать недействительными торги, проведенные 31 октября 2017 года, признать договор купли-продажи арестованного имущества от 9 ноября 2017 года ничтожным, применить последствия недействительности сделок – договора купли-продажи от 9 ноября 2017 года и договора купли-продажи от 28 декабря 2017 года, истребовать из незаконного владения ООО «Ритеко» спорные жилые помещения, с передачей в его собственность. Уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Считал, что его права нарушены, поскольку продажа здания должна проводиться совместно с продажей земельного участка.

Представитель истца адвокат Говорова О.В., действующая на основании ордера, в судебном заседании позицию своего доверителя поддержала. Дополнительно пояснила, что совместно с нежилыми помещениями подлежал оценке и последующей продаже на торгах земельный участок, на котором расположено нежилое четырехэтажное здание «Прибороремонтный завод». Поскольку это условие выполнено не было, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи является ничтожным. В настоящее время ФИО1 лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, поскольку продать его может только ООО «Ритеко», которое, в свою очередь, отказывается от его приобретения. Считала, что нарушение порядка проведения торгов заключается в несоблюдении положений ст.ст. 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ст.ст. 278, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель ответчика ТУ Росимущества в Камчатском крае ФИО2, действующая на основании доверенности, полагала исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 8 августа 2017 года в ТУ Росимущества в Камчатском крае переданы спорные нежилые помещения для реализации на открытых торгах. Одновременно постановлением судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника установлена стоимость заложенного имущества на основании решения Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края по делу №, которая составила 52 000 000 рублей. 15 августа 2017 года ТУ Росимущества по акту приема-передачи приняло заложенное имущество. Извещение о торгах по реализации заложенного имущества в газете «Официальные ведомости» было размещено 22 августа 2017 года, также 17 августа 2017 года сведения о торгах были размещены на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru под №, официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов http://fssprus.ru и официальном сайте Управления https://tu41.rosim.ru. Торги были назначены на 18 сентября 2017 года на 10 часов 00 минут, в связи с отсутствием заявок торги объявлены не состоявшимися в порядке, предусмотренном ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 гола № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон «Об ипотеке»). 29 сентября 2017 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %, в связи с чем, стоимость заложенного имущества снижена до 44 200 000 рублей. Извещение о повторных торгах в газете «Официальные ведомости» размещено 5 октября 2017 года, на официальных сайтах – 2 октября 2017 года. Проведение повторных торгов назначено на 31 октября 2017 года на 15 часов 00 минут. 31 октября 2017 года на основании Протокола заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества должника ФИО1№ победителем признано ООО «Драйв». 9 ноября 2017 года между Управлением и ООО «Драйв» заключен договор купли-продажи. Полагала, что Управлением выполнены все действия по реализации арестованного имущества в соответствии с действующим законодательством. Отметила, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника в рамках исполнительного производства допускается только на основании судебного акта. Ни часть земельного участка, ни доля в нем предметом залога по кредитным обязательствам ИП ФИО1 перед АО «Солид Банк» не являлась, при вынесения решения Петропавловск-Камчатским городским судом оцениваться и учитываться в определении начальной продажной цены заложенного имущества не могла. Продажа имущества должника не зависит от его волеизъявления, обращение взыскания на имущество должника является мерой принудительного исполнения. При этом действия судебного пристава-исполнителя, направленные на реализацию имущества должника, истцом не оспаривались. Уточнила, что в письменном отзыве на исковое заявление имеется опечатка в указании года публикации сведений в газете «Официальные ведомости», правильный год публикации – 2017, а не 2018, так как торги проходили именно в 2017 году.

Представитель ответчика ООО «Ритеко» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указал, что решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 26 декабря 2016 года по гражданскому делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 11 мая 2017 года, определен предмет торгов и начальная продажная цена реализуемого имущества. При рассмотрении гражданского дела №ФИО1 не оспаривал заявленные АО «Солид Банк» исковые требования, за исключением вопроса по установлению начальной продажной цены спорного имущества, его доводы о некорректности проведения оценочной экспертизы были отклонены судами обеих инстанций. Во исполнение судебных постановлений по делу № судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, в рамках которого принимались постановления о передаче имущества на торги и снижении продажной цены, а Управлением, в свою очередь, организованы торги по реализации спорного имущества. Поскольку имущество реализовано на торгах, денежные средства были направлены на погашение имеющейся задолженности, применение последствий недействительности сделки в данном случае не будет соответствовать положениям закона. ООО «Ритеко» является добросовестным приобретателем на основании договора купли-продажи, заключенного между ООО «Ритеко» и ООО «Драйв», в связи с чем, полагал невозможным истребовать спорное имущества у ООО «Ритеко».

Судебный пристав-исполнитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на то, что действовала в рамках Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Федеральный закон «Об исполнительном производстве»). Истец все документы по исполнительному производству получал нарочно, постановления не обжаловал.

Ответчик ООО «Драйв» о времени и месте судебного заседания извещался в установленном законом порядке, представителя в суд не направил. В адресованных суду возражениях на исковое заявление, представитель ООО «Драйв» ФИО9, действующий на основании доверенности, полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указал, что решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 26 декабря 2016 года по делу № обращено взыскание на спорное имущество, установлена начальная продажная цена в размере 52 000 000 рублей. Постановлением судебного пристава-исполнителя спорное имущество передано ТУ Росимущества в Камчатском крае на реализацию. По результатам торгов 9 ноября 2017 года с ООО «Драйв» заключен договор купли-продажи арестованного имущества. Истцом заявлено о нарушении проведенными торгами и заключенным по их результатам договором закрепленного в Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, однако данные основания не относятся к нарушению порядка проведения торгов и не могут являться обстоятельством для признания торгов недействительными. Спорное имущество реализовано Управлением в полном соответствии с решением по делу № с соблюдением предусмотренных законодательством требований к порядку проведения торгов.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Солид Банк» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку в обеспечение кредитных договоров №, №, №ФИО1 передал АО «Солид Банк» в ипотеку по договору ипотеки № от 28 августа 2012 года, № от 16 ноября 2012 года, № от 31 января 2013 года недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. №); на втором этаже (поз. №); на третьем этаже (№) в здании прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (кадастровый (или условный) номер объекта: №). По соглашению сторон стоимость предмета залога определена в размере 59 778 519 рублей. Ипотека на долю ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4 571 кв.м с кадастровым номером № не устанавливалась, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством. Решением суда по делу № установлена цена реализации предмета залога в размере 52 000 000 рублей. Денежные средства, полученные от реализации спорного имущества, были направлены на погашение задолженности не только перед АО «Солид Банк», но и перед другими кредиторами. Истцом не представлено доказательств нарушения правил проведения торгов.

Привлеченный протокольным определением суда от 21 января 2019 года к участию в деле финансовый управляющий ФИО7 в судебном заседании мнения не высказал, все касающиеся предмета спора вопросы оставил на усмотрение суда.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, материалы гражданского дела № по иску АО «Солид Банк» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО1, ФИО11 о расторжении кредитных договоров, взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество, исполнительного производства № в отношении ФИО1, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Статьей 348 ГК РФ определено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

В силу ст. 56 приведенного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (п. 1). Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст.ст. 447 - 449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 57 данного Закона публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (п. 1). Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (п. 3).

В силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» изъятие имущества у должника является частью обращения взыскания на имущество.

Согласно ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу – судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Федерального закона «Об исполнительном производстве», с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В силу ст. 93 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Петропавловск-Камчатского городского суда от 26 декабря 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 11 мая 2017 года, по гражданскому делу № по иску АО «Солид Банк» к ИП ФИО1, ФИО1, ФИО11 о расторжении кредитных договоров, взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество исковые требования удовлетворены, кредитные договоры, заключенные между АО «Солид Банк» и индивидуальным предпринимателем ФИО1№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуты. В пользу АО «Солид Банк» с индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО1, ФИО11 в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитным договорам в сумме 23 770 959 рублей 85 копеек; расходы по оплате судебной экспертизы 100 000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 72 000 рублей; всего 23 942 959 рублей 85 копеек. Обращено взыскание на принадлежащее ФИО1 заложенное имущество: встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. №); на втором этаже (поз. №); на третьем этаже (поз№) в здании прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> (кадастровый (или условный) номер объекта: №), с установлением начальной продажной цены 52 000 000 рублей; складское - сервисное помещение общей площадью – 186,2 кв.м, инв. №, расположенное по адресу: <адрес>, начальная продажная цена 7 509 669 рублей.

Как следует из материалов исполнительного производства №, 3 июля 2017 года в отношении ФИО1 судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство №, предметом исполнения которого являлась задолженность по кредитным платежам и обращение взыскания на заложенное имущество в размере 23 942 959 рублей 85 копеек.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 8 августа 2017 года принадлежавшее ФИО1 имущество: встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. №); на втором этаже (поз. №); на третьем этаже (поз.№) в здании Прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта: №; складское - сервисное помещение общей площадью – 186,2 кв.м, инв. №, расположенное по адресу: <адрес>, переданы в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Из материалов дела следует, что извещение о проведении торгов было опубликовано в газете «Официальные ведомости» 22 августа 2017 года и размещено 17 августа 2017 года на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru, официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов http://fssprus.ru и официальном сайте Управления https://tu41.rosim.ru.

Тираж печатного издания и способ его распространения обеспечил доведение информации о торгах до заинтересованных лиц; извещение содержало все необходимые сведения; дата проведения торгов определена на 18 сентября 2017 года в 10 часов 00 минут.

Как следует из протокола от 18 сентября 2017 года, заявок от претендентов на участие в торгах в сроки, установленные в извещении, не поступило, в связи с чем, торги признаны несостоявшимися.

Впоследствии постановлением судебного пристава-исполнителя от 29 сентября 2017 года цена означенного имущества снижена на 15% до 44 200 000 рублей.

Как следует из материалов дела, извещение о проведении повторных торгов опубликовано в газете «Официальные ведомости» 5 октября 2017 года, на официальных сайтах – 2 октября 2017 года; проведение повторных торгов назначено на 31 октября 2017 года на 15 часов 00 минут.

По результатам торгов оформлен протокол от 31 октября 2017 года, согласно которому Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае передало в собственность ООО «Драйв» встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. №); на втором этаже (поз. №); на третьем этаже (поз. №) в здании прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта: № по цене 44 200 000 рублей.

9 ноября 2017 года между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае и ООО «Драйв» заключен договор купли-продажи указанного арестованного имущества должника ФИО1.

Государственная регистрация данного договора произведена 1 декабря 2017 года.

Доказательств тому, что истец подавал заявку на участие в торгах либо предпринял меры к погашению долга, в обеспечение которого имел место залог спорного имущества, суду не представлено, равно как доказательств тому, что со стороны ответчиков, организатора торгов были созданы какие-либо препятствия для участия в торгах либо присутствия при проведении публичных торгов должника, как лицу, имеющему права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество в соответствии с п. 5 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке».

В силу принципа состязательности сторон (ст. 12 ГПК РФ) и требований ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Между тем доказательств нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, истцом не предоставлено.

При этом суд исходит из того, что каких-либо нарушений процедуры проведения торгов допущено не было. Извещения размещены в установленные п. 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке» сроки, содержащаяся в извещениях о проведении аукциона информация, размещенная как в периодическом издании, так и в сети «Интернет», соответствует предъявляемым законодательством требованиям. Исполнительное производство возбуждено на основании исполнительного документа, передача имущества на торги осуществлена в специализированную организацию в соответствии с требованиями ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве». О возбуждении в отношении истца исполнительного производства, а также о вынесении постановления о передаче арестованного имущества на торги и передаче его в специализированную организацию истцу было известно задолго до проведения торгов, вся необходимая информация о проведении торгов, в том числе, их результаты опубликованы и находились в открытом доступе. Обязанность информировать заинтересованных лиц о результатах торгов лицами, организующими торги, а также судебными приставами-исполнителями, законодательство не содержит. Снижение цены имущества на 15% после первых торгов, признанных несостоявшимися, предусмотрено п. 3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке», в связи с чем, вынесенное судебным приставом-исполнителем постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества прав истца не нарушает.

Доводы истца и его представителя о неправильном определении цены реализуемого объекта недвижимости несостоятельны, поскольку первоначальная продажная цена заложенного имущества установлена вступившим в законную силу решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 26 декабря 2016 года. Для определения рыночной стоимости заложенного имущества судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Недвижимость и оценка на Камчатке» (ООО «НИОКАМ»). Впоследствии судом была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза в том же экспертном учреждении. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 декабря 2016 года рыночная стоимость недвижимого имущества: встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. №); на втором этаже (поз. №); на третьем этаже (№) в здании прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (кадастровый (или условный) номер объекта: №), составила 65 000 000 руб.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.

Руководствуясь ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Недвижимость и оценка на Камчатке», а также неисполнение кредитных обязательств, суд установил начальную продажную цену заложенного имущества (встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. №); на втором этаже (поз. №); на третьем этаже (№) в здании прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (кадастровый (или условный) номер объекта: №) в размере 52 000 000 руб.

Оценка имущества судебным приставом в рамках возбужденного исполнительного производства не проводилась.

Оснований полагать, что права истца при определении цены продажи недвижимого имущества нарушены, не имеется. Ссылка истца о том, что при определении стоимости объекта недвижимости не учтена стоимость земельного участка, сама по себе основанием для признания торгов недействительными не является.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Аналогичная норма закреплена п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу п.п. 1,2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пп. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, вместе с частью земельного участка.

Таким образом, земельное законодательство не допускает возможность отчуждения части объекта недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности (пп. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). Поэтому приобретение права собственности на часть помещений здания, строения, сооружения не влечет возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором расположен данный объект.

Заключение между ООО «Драйв» (продавец), ООО «Ритеко» (покупатель) и АО «Солид Банк» (залогодержатель) 28 декабря 2017 года договора купли-продажи спорного недвижимого имущества (в редакции дополнительного соглашения № к нему от ДД.ММ.ГГГГ) и подписание акта приема-передачи производилось после проведения торгов и на процедуру их проведения не влияло.

Оценив представленные доказательства по делу в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае, обществу с ограниченной ответственностью «Драйв», обществу с ограниченной ответственностью «Ритеко», судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП России по Камчатскому краю ФИО4 о признании недействительными торгов, проведенных 31 октября 2017 года,признании договора купли-продажи арестованного имущества должника ФИО1 от 9 ноября 2017 года ничтожным, применении последствий недействительности сделки – истребовании из незаконного владения ООО«Ритеко» встроенных нежилых помещений, на первом этаже (поз. №), на втором этаже (поз. №), на третьем этаже (поз. №) в здании прибороремонтного завода, по <адрес>, площадью 1 217, 5 кв.м, с передачей в собственностьФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 11 марта 2019 года.

Председательствующий Ю.О. Сказина