Гражданский кодекс часть 1

Густоварова ВН к ООО «Акваритет» о взыскании суммы долга по договору аренды и встречным требованиям ООО «Акваритет» к Густоварову ВН о снижении арендной платы, обязании подписать акт возврата помещения,

УСТАНОВИЛ:

Густоваров В.Н. обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ООО «Акваритет» задолженности по арендной плате в сумме 71 868 руб., пени в сумме 11 498,88 руб., расходов на коммунальные услуги в сумме 21 578,04 руб., а также расходы по оплате госпошлины.

В обоснование заявленных требований истец указал на следующие обстоятельства. (дата) между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № по которому арендодатель передал арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение по адресу <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.. Размер арендной платы договором определен в размере 71 868 руб. за помещение в целом, включая налоги, подлежащие уплате. По состоянию на (дата). ответчик не внес платеж за (дата)., также не погасил задолженность и после получения претензии истца. Также не произвел оплату коммунальных услуг в сумме 21 578 руб. за (дата).. Поскольку задолженность не погашена ответчику рассчитана пеня.

В ходе рассмотрения дела истец требования увеличил, просил взыскать с ответчика арендную плату за 2 месяца – (дата) и (дата)., коммунальные услуги за (дата). и (дата)..

Представитель ответчика по доверенности Недиков Р.Р. с иском не согласился, предъявил встречные требования о снижении арендной платы, обязании подписать акт возврата помещения. Свои требования обосновал следующим. (дата). был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. с Густоваровым В.Н.. С момента заключения договора истец своевременно оплачивал арендную плату и коммунальные платежи. (дата). истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в сумме 125 050 руб., из которого 50% была в части зачтена в счет уплаты арендной платы за первый месяц срока аренды, оставшиеся 50% остались в собственности ответчика. (дата). произошло залитие арендуемого нежилого помещения. По данному факту в адрес ответчика была направлена претензия. (дата). произошло очередное подтопление помещения, в результате которого вышла из строя оргтехника, повреждены торговые мебель и оборудование, повреждена выполненная истцом отделка помещения, повреждены конструкции помещения и находящиеся в помещении товары, принадлежащие истцу. Данные обстоятельства были зафиксированы в актах осмотра. В связи с ухудшением условий пользования помещением, а также причинением существенного ущерба имуществу истца, им было принято решение об отказе от владения и пользования помещением, в вязи с чем в адрес ответчика было направлено уведомление от (дата). об отказе от исполнения договора и требование о досрочном возврате помещения по акту возврата. В связи с тем, что ответчик уклонился от решения вопроса в добровольном порядке, истцом в одностороннем порядке был составлен акт об освобождении помещения и ключи от помещения направлены ответчику почтой. В связи с чем просит уменьшить размер арендной платы с (дата) по (дата). установив ее в размере 35 934 руб., обязать ответчика подписать акт возврата помещения, взыскать расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Густоваров С.В. заявленные требования поддержал в полном объеме, встречные требования не признал, указав, что договор аренды до настоящего времени не расторгнут, поскольку ответчиком не соблюден установленный порядок расторжения договора. Оснований для уменьшения арендной платы не имеется, поскольку вины истца в подтоплении арендуемого ответчиком помещения нет, подтопление произошло из-за разрыва трубопровода АО ЛГЭК. Просил заявленные требования удовлетворить, во встречных требованиях отказать. Представил письменные возражения, приобщенные к материалам дела.

Представитель ответчика ООО «Акваритет» по доверенности Недиков Р.Р. встречные требования поддержал в полном объеме, с требованиями Густоварова В.Н. не согласился. Указал, что имеются все основания для удовлетворения заявленных ими требований для снижения размера арендной платы, а также для обязании ответчика подписать акт передачи нежилого помещения. Подтоплением помещения им причинен ущерб, а кроме того для продолжения использования помещения необходимо проведение капитального ремонта, однако арендодатель устранять последствия подтопления не захотел. О намерении досрочно расторгнуть договор аренды ими направлено уведомление Густоварову В.Н., который необоснованно уклонился от решения этого вопроса. Помещение ими освобождено, ключи ответчиком получены, они не пользуются нежилым помещением и не имеют в него доступа. Ключи от помещения получены Густоваровым В.Н. в (дата)., а помещение ими освобождено в (дата)., в связи с чем оснований для взыскания с них арендной платы и коммунальных платежей не имеется. Представил письменные возражения, приобщенные к материалам дела.

Суд выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 620 ГК РФ, предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450настоящего Кодекса.

Судом установлено, что нежилое помещение № по адресу <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. – подвал принадлежит на праве собственности Густоварову В.Н..

(дата). между Густоваровым В.Н. и ООО «Акваритет» заключен договор аренды нежилого помещения №. (л.д.7-11 т.1).

В соответствии с п. <данные изъяты>, <данные изъяты> указанного Договора аренды Густоваров В.Н. предоставил ООО «Акваритет» во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение №, общая площадь <данные изъяты> кв. м., Этаж: Подвал № п. Литер: под <данные изъяты>., адрес: <адрес>, кадастровый номер №, для использования в целях (целевое использование) размещения предприятия торговли непродовольственными товарами.

Согласно п. <данные изъяты> договора срок действия договора до момента его государственной регистрации определен на 11 месяцев. Если по истечении 11 месяцев договор не будет зарегистрирован, то считается продленным еще на 11 месяцев на тех же условиях, продление срока осуществляется не менее 6 раз подряд.

Согласно п. <данные изъяты>.арендная плата составляет 71 868 руб., арендатор вносит обеспечительный платеж в сумме 143 736 руб. в течении 3 дней с момента подписания договора и распределяется- 50% за один первый месяц срока аренды, вторые 50% за 1 последний месяц аренды.

В силу п. <данные изъяты>.договора арендатор обязуется возмещать расходы по оплате коммунальных ресурсов.

Согласно платежному поручению № от (дата). ООО «Акваритет» перечислило Густоварову В.Н. 125 050 руб. во исполнение условий договора аренды от (дата).

Нежилое помещение принято ООО «Акваритет», что подтверждается актом приема-передачи от (дата)., в котором указано техническое состояние помещения, а также указано, что у сторон отсутствуют претензии друг к другу по состоянию помещения (л.д.100 т.1).

(дата). между сторонами было заключено дополнительное соглашение, из которого следует, что арендодатель за счет собственных средств осуществляет ремонтные работы нежилого помещения в соответствии с перечнем работ согласованным и подписанным сторонами (т.1 л.д.97-99,105).

(дата). был составлен акт приема-передачи к договору, из текста акта следует, что арендатор принял погружной насос и пожарные шланги, передал арендодателю потолочные люминисцентные светильники в количестве 35 шт. (т.1 л.д.101).

(дата). был составлен акт приема-передачи к договору, из текста акта следует, что арендатор сдал, а арендодатель принял неисправный туалетный насос-измельчитель, произвел установку нового насоса-измельчителя (т.1 л.д.102).

Согласно акту № приема-передачи оказанных услуг за (дата). за нежилое помещение АО ЛГЭК сумма оказанных услуг составила 3 010, 69 руб. (л.д.27-28 т.1), оплачена Густоваровым В.Н.(дата). в полном объеме (л.д.29 т.1), акту № за (дата). – 5 166,49 руб. (л.д.37-39 т.1).

Согласно платежному документу ПАО Квадра № от (дата). стоимость оказанных услуг составила 7 554,03 руб., оплачена в полном объеме (дата). (л.д.30 т.1), от (дата). – 7 554,03 руб. (т.1 л.д.40).

Согласно счету № от (дата) ООО ЛЭСК стоимость оказанных услуг составила 13 883,61 руб. (л.д.31-36 т.1), счет оплачен, № от (дата) стоимость составила 8 575 руб. (т.1 л.д.41-46).

Как установлено судом, в течение периода срока аренды, начиная с даты подписания Договора ООО «Акваритет» своевременно уплачивало в пользу Густоварова В.Н. арендную плату и возмещало затраты на обеспечение помещения коммунальными услугами, затраты на содержание общего имущества здания, в котором расположено помещение.

(дата). на имя Густоварова В.Н. направлено уведомление по средствам электронной почты в котором ООО «Акваритет» известило о том, что выявлен технический недостаток помещения – вышел из строя насос погружной поплавковый, служащий для откачки прибывающих грунтовых вод. Вода прибывает. Для исключения затопления помещения воду приходится откачивать дополнительным насосом с использованием пожарного рукава.

Согласно скриншоту со страницы электронной почты, уведомление Густоваровым В.Н. получено.

Согласно сведениям, представленным ООО УК <данные изъяты>(дата). произошло залитие помещения № холодной водой в результате течи водопровода ЛГЭК (л.д118 т.1).

Из актов от (дата). и (дата). составленных УК <данные изъяты> в присутствии собственника помещения (дата) следует, что произошло залитие нежилого помещения №12, уровень воды по состоянию на (дата). составлял 30-34 см., в результате чего намокло имущество, находящееся в помещении, а также стен внутренней отделки помещения.

Согласно экспертному исследованию № от (дата). составленному ФБУ ВРЦСЭ стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения №, поврежденного в результате залития от (дата). составляет 330 010,24 руб.. Подлежат замене обшивка стен листами гипсокартона, необходим демонтаж и установка новых перегородок стеллажей из ДСП, замена дверного блока.

Уведомлением исх. № б/н от «(дата). ООО «Акваритет» известило Густоварова В.Н. об отказе от Договора на основании положений ч.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, п. 11.4 Договора, и предложило арендодателю подписать акт возврата помещения.

Уведомление получено Густоваровым В.Н., что подтверждается почтовым уведомлением.

Довод представителя истца о том, что уведомление направлено ненадлежащим лицом, в связи с чем не может быть рассмотрено, суд признает не состоятельным, поскольку уведомление от имени общества подписано его представителем, имеющим надлежащие полномочия, указанные в доверенности.

Письмом № от (дата). ООО «Акваритет» предложило Густоварову В.Н. считать уплаченный обеспечительный платеж зачтенным в части: (1) в уплату арендной платы за период (дата).-(дата). срока аренды, т.е. в сумме 32 456 руб. 50 коп.; (2) в уплату коммунальных услуг за (дата)., т.е. в сумме 21 567 руб. 71 коп. Оставшуюся часть обеспечительного платежа в сумме 17 843 руб. 80 коп. ООО «Акваритет» просило Густоварова В.Н. вернуть на счет ООО «Акваритет» в срок не позднее (дата)

Требования о зачете обеспечительного платежа и возврате обеспечительного платежа в не зачтенной части были продублированы в телеграммах в адрес Густоварова В.Н..

Уведомления также получены Густоваровым В.Н..

(дата). ООО «Акваритет» составлен акт возврата помещения к договору аренды нежилого помещения от (дата). №., который месте с письмом направлен Густоварову В.Н..

Акт возврата помещения Густоваровым В.Н. не подписан.

Согласно акту экспертного исследования ФБУ ВРЦСЭ от (дата). (дата). произошло повторное залитие нежилого помещения №, причиной залития является течь наружной системы канализации, залитие произошло поступающими через пространство под полом канализационными водами, о чем свидетельствует специфический запах.

(дата). нотариусом Андреевым П.М. был составлен протокол осмотра доказательств помещения № в <адрес>. О месте проведения осмотра собственник нежилого помещения был извещен своевременно, однако на осмотр не явился (л.д.186).

(дата) ООО «Акваритет» направило Густоварову В.Н. три комплекта ключей с брелком охраны, один комплект ключей от электрощитка.

Посылка получена (дата)., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Данное обстоятельство также было подтверждено представителем Густоварова В.Н..

Статья 10 ГК РФ, устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что до момента получения арендодателем ключей от нежилого помещения ООО «Акваритет» обязано оплатить арендную плату за (дата) и 4 дня (дата). в общей сумме 82 134,86 руб. (71 868 руб. – (дата). и 10 266,86 руб. за 4 дня (дата) (71 868 руб.:28 дней (дата) х 4 дня), а также коммунальные услуги за (дата) – (дата). в сумме 35 520,70 руб. за минусом 2 420,36 руб. стоимости первого обязательного платежа за (дата). (ООО ЛЭСК).

Оснований для снижения размера арендной платы не имеется, не представлены доказательства того, что арендатор понес реальные расходы на восстановление помещения после подтопления, а кроме того вина арендодателя в подтоплении помещения (дата)., в (дата). не установлена.

Учитывая, что ООО «Акваритет» имеет задолженность по оплате арендной платы, истцом рассчитана в соответствии с условиями договора аренды неустойка в сумме 11 498 руб. 88 коп..

ООО «Акваритет» ссылается на положения ст. 333 ГК РФ и просит снизить размер неустойки в случае удовлетворения требования истца в связи с ее несоразмерностью.

Суд полагает, что имеются основания для снижения неустойки- пени до 6 000 руб..

Учитывая, что ООО «Акваритет» (дата). платежным поручением перечислило Густоварову В.Н. обеспечительный платеж в сумме 125 050 руб. во исполнение условий договора аренды от (дата). из которого 50% засчитывается в счет первого арендного платежа, а оставшиеся 50% в счет последнего платежа, то оставшаяся сумма обеспечительного платежа в размере 62 525 руб. подлежит зачету в счет взысканной суммы и окончательно подлежи взысканию сумма 55 130,56 руб..

Также в силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 3 553,11 руб. с учетом размера удовлетворенных требований.

Учитывая, что ООО «Акваритет» имело основания для досрочного расторжения договора аренды, своевременно известило арендодателя о намерении расторгнуть договор, направило ключи от помещения, после чего не имело доступа в нежилое помещение, а арендодатель намеренно уклонился от принятия помещения и подписания акта о возврате помещения, то суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований и признании договора аренды нежилого помещения от (дата) расторгнутым с (дата)

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Акваритет» в пользу Густоварова ВН арендную плату за период с (дата) по (дата). в сумме 82 134,86 руб., расходы по оплате коммунальных услуг за (дата). в сумме 35 520,70 руб., пени в сумме 6 000 руб., а всего 117 655,56 руб., зачесть в счет взысканной суммы обеспечительный платеж в сумме 62 525 руб.. Взыскать расходы по оплате госпошлины с ООО «Акваритет» в пользу Густоварова ВН в сумме 3 553,11 руб., окончательно взыскать 58 683,67 руб., в остальной части иска отказать.

Считать расторгнутым договор аренды нежилого помещения, заключенного между Густоваровым ВН и ООО «Акваритет» от (дата). с (дата)., в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Титова

Мотивированное решение изготовлено 29.04.2019г.