Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «КМДЦ-Инженеринг» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества в части продажи мест общего пользования недействительным, признании права общей долевой собственности на общее имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «КМДЦ-Инженеринг» с вышеуказанным иском, который мотивирован тем, что ей на основании договора купли-продажи от 26.09.2020 принадлежит на праве собственности нежилое помещение № 55, площадью 12,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на 7 этаже в здании дома быта «Универбыт» по адресу: .... Указанное нежилое здание находится в собственности физических и юридических лиц, которым принадлежат отдельные самостоятельные нежилые помещения в этом здании. Кроме принадлежащих физическим и юридическим лицам самостоятельных помещений в здании имеются общие помещения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех собственников помещений здания.

Согласно сведениям из ЕГРН нежилые помещения №№ 1, 2, 16, 17, 32б, 36, 37аб-39, 46-49, расположенные на 7-м этаже здания, общей площадью 220,8 кв.м, принадлежат на праве общей долевой собственности: ФИО6 - 1/183 доля вправе; ООО «КМДЦ-Инженеринг» - 11/183 доли вправе; ООО «Аудиторская фирма «Аваль» - 31/183 доля вправе; ФИО5 - 44/183 доли вправе; ФИО4 - 96/183 доли вправе. Данные нежилые помещения приобретены по договору купли-пропажи недвижимого имущества от 10.04.2003, заключенному между муниципальным унитарным предприятием разнобытовых услуг в лице конкурсного управляющего ФИО7, действующего на основании решения Арбитражного суда Костромской области от 30.10.2002, и предпринимателем ФИО4, предпринимателем ФИО5, ООО «Аудиторская фирма «Аваль» в лице директора ФИО8, ООО «КМДЦ-Инженеринг» в лице генерального директора ФИО9, предпринимателем ФИО10 По условиям договора предприниматели ФИО4, ФИО5, ФИО10, ООО «Аудиторская фирма «Аваль», ООО «КМДЦ-Инженеринг» приобрели нежилые помещения 7-го этажа (№№ 1-6, 16-57), общей площадью 723.1 кв.м, основной площадью 231,3 кв.м, вспомогательной площадью 491,8 кв.м, в здании гражданского и производственного назначения Дом быта «Унирербыт» по адресу: .... По указанному договору ФИО4 приобрел нежилые помещения ком. №№ 18-23, 55-57, общей площадью 271,2 кв.м, и 96/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16 17,32б,36,37аб,38,39,46-49; ФИО5 приобрела нежилые помещения ком. №№ 24-32а, 33-35,40, общей площадью 123,5 кв.м, и 44/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,326,36,37аб,38,39,46-49; ООО «Аудиторская фирма «Аваль» приобрело нежилые помещения ком. №№ 37в,41-45,50-54, общей площадью 88,1 кв.м, и 31/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб,38,39,46-49; ООО «КМДЦ-Инженеринг» приобрело нежилые помещения ком. №№ 5, 6, общей площадью 10,3 кв.м, и 11/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб,38,39,46-49; ФИО10 приобрел нежилые помещения ком. №№ 3, 4, общей площадью 9,2 кв.м, и 1/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,326,36,37аб,38,39,46-49. В последующем ФИО10 продал нежилые помещения ком. №№ 3, 4, общей площадью 9,2 кв.м, и 1/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования ФИО6

Помещения (комнаты) №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49 объединены в единое помещение, которое поставлено на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 44:27:040402:364. Между тем, постановка спорного помещения на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данное помещение имеет самостоятельное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям. Согласно сведениям экспликации к поэтажному плану технического паспорта в нежилое помещение с кадастровым номером 44:27:040402:364, общей площадью 220,5 кв.м, входят следующее помещения (комнаты): помещение № 1 - лестничная клетка, площадью 18,4 кв.м; помещение № 2 – коридор, площадью 39,6 кв.м.; помещение № 16 – коридор, площадью 17,4 кв.м; помещение № 17 – коридор, площадью 41,4 кв.м; помещение № 35 – коридор, площадью 7,5 кв.м; помещение № 36 – коридор, площадью 7,2 кв.м; помещение № 37 – коридор, площадью 7,1 кв.м; помещение № 38 – подсобное, площадью 6,5 кв.м; помещение № 39 - лестничная клетка, площадью 18,7 кв.м; помещение № 41 – коридор, площадью 5,8 кв.м; помещение № 42 – подсобное, площадью 23,2 кв.м; помещение № 43 – подсобное, площадью 3,1 кв.м; помещение № 44 – коридор, площадью 19,0 кв.м; помещение № 49 – санузел, площадью 2,1 кв.м; помещение № 50 – санузел, площадью 2,0 кв.м. В примечании справки о данных технического учета по нежилому помещению в здании гражданского и производственного назначения указано: изменение показателей площади и нумерации помещений произошло за счет сноса и установки межкомнатных перегородок; комната № 32б разделена на комнаты №№ 42, 41, 35 в результате установки межкомнатных перегородок; комнаты №№ 46, 47 объединены в комнату № 49 в результате сноса межкомнатных перегородок; комнаты №№ 48, 49 объединены в комнату № 50 в результате сноса межкомнатных перегородок; в связи с упорядочением нумерации помещений помещению № 37а присвоен № 44, помещению № 37б присвоен № 37. Нежилые помещения, расположенные на 7-м этаже здания дома быта «Универбыт», №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49 являются местами общего пользования и относятся к общему имуществу нежилого здания в целом, они предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и не являются частями иных помещений, связаны с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа ко всем помещениям на 7-м этаже. Принадлежность указанных помещений к общему имуществу определяется не только техническими характеристиками, но и невозможностью их использования в самостоятельных целях. Согласно сведениям из ЕГРН нежилое здание Дом быта «Универбыт» с кадастровым номером 44:27:040402:35 введено в эксплуатацию в 1979 году, с момента эксплуатации здания спорные нежилые помещения не меняли назначения. При таких обстоятельствах спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания всех помещений здания, являются общим имуществом, на которые у ответчиков в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности. Наличие записи о праве собственности ответчиков на спорные нежилые помещения приводит к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений. Собственниками помещений нежилого здания Дом быта «Универбыт» решения в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 Жилищного кодекса РФ, о предоставлении в пользование ответчиков общего имущества, в том числе, спорных нежилых помещений, иных помещений или объектов общего пользования не принималось.

Поскольку возникшее в силу закона право остальных собственников помещений нежилого здания Дома быта «Универбыт» на места общего пользования не прекращалось, то сделка по купле-продаже недвижимого имущества от 10.04.2003, является ничтожной в части покупки на праве собственности мест общего пользования - нежилых помещений №№ 1,2,16, 17, 32б, 36,37аб-39,46-49, расположенных на 7-м этаже, площадью 220,8 кв.м, не влечет правовых последствий и не порождает прав на спорное помещение. Так как комнаты №№ 1,2, 16,17,32б,36,37аб-39,46-49, расположенных на 7-м этаже, общей площадью 220,8 кв.м, не выбывали из общего пользования и не меняли своего назначения, то сделка от 10.04.2003 в этой части не исполнялась, то есть ответчики не являлись единственными владельцами спорных помещений. В этой связи в силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной не течет.

На основании изложенного, ФИО1 просит суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2003 в части продажи мест общего пользования – нежилых помещений №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, площадью 220,8 кв.м, недействительным (ничтожным), признать за ней право общей долевой собственности на данные помещения с долями пропорционально размеру помещений в нежилом здании по адресу: ...; прекратить право общей долевой собственности ФИО4 на 96/183 доли в праве, ФИО5 на 44/183 доли в праве, ООО «Аудиторская фирма «Аваль» на 31/183 доли в праве, ООО «КМДЦ-Инженеринг» на 11/183 доли в праве, ФИО6 на 1/183 доли в праве на нежилое помещение №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенное на 7-м этаже здания по адресу: ..., погасив в ЕГРН соответствующие записи о правах.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО10, в качестве третьих лиц привлечены учредители (участники) ООО «Аудиторская фирма «Аваль», прекратившего свою деятельность, ФИО7 и ФИО8, а также муниципальное образование городской округ город Кострома в лице администрации г. Костромы, УФНС России по Костромской области.

В качестве третьих лиц в деле также участвовали Управление Росреестра по Костромской области, некоммерческое партнерство «Товарищество собственников ...», муниципальное образование городской округ город Кострома в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.

В судебном заседании ФИО1 полностью поддержала заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснив, что требование о признании права общей долевой собственности на спорные помещения как на места общего пользования являются самостоятельными и не вытекают из последствий признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2003 в части продажи мест общего пользования ничтожной сделкой.

Представитель третьего лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2003 в части продажи мест общего пользования недействительным, заявив по данному требованию о пропуске истцом срока исковой давности, а также сославшись на злоупотребление правом и ненадлежащий способ защиты. В отношении удовлетворения остальных требований не возражал при условии установления судом того обстоятельства, что спорные помещения являются местами общего пользования всего здания. Подробная позиция Управления изложена в письменном отзыве.

Представитель третьего лица некоммерческого партнерства «Товарищество собственников ...» исполнительный директор ФИО3 разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда, указав, что признание права общей долевой собственности только за истицей на спорные помещения внесет правовую неопределённость в порядок начисления платы за содержание мест общего пользования.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В материалы дела от ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «КМДЦ-Инженеринг» представлены заявления о признании исковых требований ФИО1 с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела № 2-1191/2021 по аналогичному иску ФИО1, оставленному без рассмотрения, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, нежилое здание (здание Дома быта), расположенное по адресу: ..., было зарегистрировано за Управлением бытового обслуживания в соответствии с Типовым актом о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от 01.03.1975, о чем составлена учетная запись от 26 февраля 1982 г.

На основании решения Малого Совета Костромского областного Совета народных депутатов от 27.08.1992 № 167 в муниципальную собственность Костромского городского Совета народных депутатов переданы государственные предприятия, организации и учреждения, в том числе здание Дома быта «Универбыт», расположенное по адресу: ....

10.04.2003 между муниципальным унитарным предприятием разнобытовых услуг в лице конкурсного управляющего ФИО7, действующего на основании решения Арбитражного суда Костромской области от 30.10.2002, именуемым продавец, и предпринимателем ФИО4, предпринимателем ФИО5, ООО «Аудиторская фирма «Аваль» в лице директора ФИО8, ООО «КМДЦ-Инженеринг» в лице генерального директора ФИО9, предпринимателем ФИО10, именуемыми покупатели, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает и обязуется передать в собственность и общую долевую собственность покупателям нежилые помещения 7-го этажа (№№ 1-6, 16-57), общей площадью 723,1 кв.м, основной площадью 231,3 кв.м, вспомогательной площадью 491,8 кв.м, в здании гражданского и производственного назначения Дом быта «Универбыт» по адресу: ..., а покупатели обязуются принять в собственность и общую долевую собственность у продавца и оплатить нежилые помещения.

По указанному договору ФИО4 приобрел нежилые помещения ком. №№ 18-23, 55-57, общей площадью 271,2 кв.м, и 96/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16 17,32б,36,37аб,38,39,46-49; ФИО5 приобрела нежилые помещения ком. №№ 24-32а, 33-35,40, общей площадью 123,5 кв.м, и 44/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,326,36,37аб,38,39,46-49; ООО «Аудиторская фирма «Аваль» приобрело нежилые помещения ком. №№ 37в,41-45,50-54, общей площадью 88,1 кв.м, и 31/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб,38,39,46-49; ООО «КМДЦ-Инженеринг» приобрело нежилые помещения ком. №№ 5, 6, общей площадью 10,3 кв.м, и 11/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб,38,39,46-49; ФИО10 приобрел нежилые помещения ком. №№ 3, 4, общей площадью 9,2 кв.м, и 1/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ 1,2,16,17,326,36,37аб,38,39,46-49.

В последующем ФИО10 продал нежилые помещения ком. №№ 3, 4, общей площадью 9,2 кв.м, и 1/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования ФИО6

Помещения (комнаты) №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49 объединены в единое помещение, которое поставлено на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера №.

В соответствии с экспликацией к поэтажному плану технического паспорта в нежилое помещение с кадастровым номером 44:27:040402:364, общей площадью 220,5 кв.м, входят следующее помещения (комнаты): помещение № 1 - лестничная клетка, площадью 18,4 кв.м; помещение № 2 – коридор, площадью 39,6 кв.м.; помещение № 16 – коридор, площадью 17,4 кв.м; помещение № 17 – коридор, площадью 41,4 кв.м; помещение № 35 – коридор, площадью 7,5 кв.м; помещение № 36 – коридор, площадью 7,2 кв.м; помещение № 37 – коридор, площадью 7,1 кв.м; помещение № 38 – подсобное, площадью 6,5 кв.м; помещение № 39 - лестничная клетка, площадью 18,7 кв.м; помещение № 41 – коридор, площадью 5,8 кв.м; помещение № 42 – подсобное, площадью 23,2 кв.м; помещение № 43 – подсобное, площадью 3,1 кв.м; помещение № 44 – коридор, площадью 19,0 кв.м; помещение № 49 – санузел, площадью 2,1 кв.м; помещение № 50 – санузел, площадью 2,0 кв.м.

В примечании в справке о данных технического учета по нежилому помещению в здании гражданского и производственного назначения указано: изменение показателей площади и нумерации помещений произошло за счет сноса и установки межкомнатных перегородок; комната № 32б разделена на комнаты №№ 42, 41, 35 в результате установки межкомнатных перегородок; комнаты №№ 46, 47 объединены в комнату № 49 в результате сноса межкомнатных перегородок; комнаты №№ 48, 49 объединены в комнату № 50 в результате сноса межкомнатных перегородок; в связи с упорядочением нумерации помещений помещению № 37а присвоен № 44, помещению № 37б присвоен № 37.

ФИО1 на основании договора купли-продажи от 26.09.2020 принадлежит на праве собственности нежилое помещение № 55, площадью 12,5 кв.м, с кадастровым номером 44:27:040402:711, расположенное на 7-м этаже в здании дома быта «Универбыт» по адресу: ....

Считая, что помещения №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49 с кадастровым номером 44:27:040402:364 являются местами общего пользования и относятся к общему имуществу нежилого здания в целом, следовательно, они не могут находиться в единоличной собственности ответчиков, истица обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, из п. 2 которых следует, что в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Возможность применения с рассматриваемому спору указанных норм вытекает из п. 1 ст. 6 ГК РФ, согласно которого в случаях, ког?????????????????????????????????????????????????????

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, по причине чего суд при разрешении настоящего спора использует аналогию закона.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 указанного постановления Пленума ВАС РФ).

То обстоятельство, что спорные помещения относятся к общему имуществу здания, следует из представленной в материалы дела технической документацией БТИ, подтверждено представителем третьего лица некоммерческого партнерства «Товарищество собственников ...» - управляющей организацией здания, фотоматериалами, а также фактически признается ответчиками.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, проанализировав характеристики спорных помещений и их назначение, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения являются общими, местами общего пользования, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и не являются частями иных принадлежащих сторонам по данному делу помещений.

В силу приведенных выше правовых норм собственникам помещений в здании принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом этого здания.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 о признании нежилых помещений №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенных на 7-м этаже здания по адресу: ..., общим имуществом собственников помещений указанного здания и прекращении права общей долевой собственности ответчиков на данные помещения обоснованы и подлежат удовлетворению.

В этой связи суд принимает признание иска ответчиками ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «КМДЦ-Инженеринг» в указанной части, поскольку такое признание не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

При этом в целях избежания правовой неопределённости в порядке начисления платы за содержание мест общего пользования, арендных платежей и иных подобных платежей в отношении мест общего пользования и с учетом признания спорных помещений общим имуществом собственников помещений здания по адресу: ..., суд в силу положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ считает необходимым признать за всеми собственниками помещений указанного здания, а не только за ФИО1, право общей долевой собственности на данные нежилые помещения с долями пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений здания, принимая во внимание то обстоятельство, что остальные собственники помещений здания о настоящем споре извещены надлежащим образом, каких-либо возражений с их стороны по данному вопросу не представлено.

Что касается требования истицы о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2003 в части продажи мест общего пользования – нежилых помещений №№ 1,2,16,17, 32б, 36,37аб-39,46-49, площадью 220,8 кв.м, недействительным (ничтожным), то суд находит его не подлежащим удовлетворению.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК ФР).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

По смыслу указанных законоположений истец свободен в выборе способа своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество. Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона (Обзор судебной практики от 4 декабря 2013 года).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Из приведенных положений закона, разъяснений Верховного Суда РФ и ранее данных разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ следует, что способом защиты прав собственников в случае, если одним из собственников зарегистрировано право индивидуальной собственности на общие помещения, является признание права общей долевой собственности на спорные помещения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 воспользовалась таким способом защиты как признание права общей долевой собственности на общее имущество здания, которое применительно к спорным правоотношениям, исходя из приведенных разъяснений, является надлежащим.

Ссылка на ничтожность договора об отчуждении спорных помещений, предназначенных для общих нужд всех собственников, не проясняет ситуацию. Последствиями недействительности сделки является двусторонняя реституция (возвращение сторон сделки в первоначальное положение). Если ничтожная сделка нарушает права не ее участников, а иных лиц, ими должны быть избраны иные (кроме двусторонней реституции) способы защиты своих нарушенных прав.

Учитывая изложенное, исковые требования об оспаривании сделки, на основании которой у ответчиков возникло право общей долевой собственности на спорные помещения заявлены без должного правового обоснования.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (часть 2 статьи 12, часть 2 статьи 35 ГПК РФ).

Заявляя требование о признании договора купли-продажи от 10.04.2003 ничтожной сделкой, ФИО1 в то же время не просит о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в связи с чем, учитывая наличие иных исковых требований, соответствующих характеру и предмету спора, исковые требования о признании сделки недействительной не подлежат удовлетворению, как не направленные на восстановление каких-либо прав и (или) законных интересов истца.

При этом суд принимает во внимание также то обстоятельство, что при приобретении нежилого помещения № 55, площадью 12,5 кв.м, с кадастровым номером 44:27:040402:711, расположенного на 7 этаже в здании дома быта «Универбыт» по адресу: ..., истица не была лишена возможности пользоваться спорными помещениями, кем-либо из ответчиков препятствий в этом ей не чинилось, что подтвердила в судебном заседании сама ФИО1 Таким образом, нарушение прав истицы оспариваемым договором не доказано.

Представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, возражая против удовлетворения требования о признании договора купли-продажи от 10.04.2003 недействительным, указал, что, заявляя такие требования, истец, равно как и ответчики, желают всем негативным для них последствиям с наличием у них права собственности на спорные помещения придать ретроспективный характер, избежав тем самым, хотя и в части, бремя содержания данного имущества, находящегося у них в собственности, переложив его в период нахождения помещений в собственности ответчиков на других лиц, являющихся собственниками других самостоятельных (индивидуальных) помещений в здании.

Данные доводы, по мнению суда, заслуживают внимания.

Из материалов дела видно, что решением мирового судьи судебного участка № 13 Димитровского судебного района г. Костромы от 16.06.2017 по делу № 2-653/2017, вступившим в законную силу, в пользу Управления с ФИО5 взыскано неосновательное обогащение за период с 08.02.2014 по 30.09.2016 в размере 43 993,24 руб. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: ..., в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за неправомерное пользование денежными средствами.

Заочным решением Димитровского районного суда г. Костромы от 15.05.2019 по делу № 2-619/2019, вступившим в законную силу, в пользу Управления с ФИО5 взыскано неосновательное обогащение за период с 01.10.2016 по 31.03.2019 в размере 66 941,29 руб. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: ..., в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Заочным решением Свердловского районного суда города Костромы от 22.10.2021 по делу № 2-2445/2021, вступившим в законную силу, в пользу Управления, в том числе, с ФИО6 взыскано неосновательное обогащение за период за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 в размере 3 514,21 руб. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: ..., в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Свердловского районного суда города Костромы от 25.11.2021 по делу № 2- 2743/2021, вступившим в законную силу, в пользу Управления, в том числе, с ООО «КМДЦ-Инженеринг» взыскано неосновательное обогащение за период с 01.03.2015 по 30.09.2020 в размере 12 022,26 руб. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: ..., в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Из приведенных судебных актов, объяснений сторон и объяснений представителя некоммерческого партнёрства следует, что площадь спорных нежилых помещений являлась элементом методики расчета неосновательного обогащения, а также платы за содержание мест общего пользования и размера арендной платы, что следует и из заключенного с истицей соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВАС РФ от 05.04.2013 № BAC·3380/13 по делу № А63-10559/2010, до внесения соответствующих изменений в ЕГРН, на лице, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лежит бремя его содержания в силу статьи 210 ГК РФ и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в случае удовлетворения требований истца о признании сделки недействительной, истец и ответчики получат право на предъявление регрессных требований и (или) возмещения убытков к Управлению, к налоговой службе, а также требований на перерасчет платежей за содержание мест общего пользование и арендных платежей.

Вместе с тем, ответчики в момент приобретения (покупки) спорных помещений не могли не понимать, какое имущество ими приобретается; какие-либо возражения с покупкой данных помещений при заключении сделки у сторон отсутствовали (в противном случае, соглашение по ее заключению не было бы достигнуто).

Иной подход лишал бы всех заинтересованных лиц возможности полагаться на принцип достоверности прав на недвижимое имущество, установленный частями 2 и 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что недопустимо в силу пунктов 2 и 6 статьи 8.1 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании сделки недействительной и применительно к ст. 10 ГК РФ, расценивая действия истца и ответчиков, признавших исковые требования в полном объеме, как злоупотребление правом.

Относительно заявления представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания сделки суд отмечает следующее.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

По смыслу указанных разъяснений возможность заявления о пропуске срока исковой давности, предоставленная лицу, не являющемуся стороной сделки, вызвана возможным наступлением негативных последствий для такого лица.

Поскольку в данном случае, при условии удовлетворения иска, ответчики, равно как и истица, получат право на предъявление регрессных требований и (или) возмещение убытков к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, вследствие того, что расчет суммы неосновательного обогащения, арендных платежей произведен с учетом площади спорного нежилого помещения, суд принимает от третьего лица заявление о применении срока исковой давности с учетом приведенных выше разъяснений Верховного Суда РФ.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года. Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года.

С учетом изложенного и даты приобретения права собственности на нежилое помещение в спорном здании, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 не пропущен срок исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи от 10.04.2003.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать нежилые помещения №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенные на 7-м этаже здания по адресу: ..., общим имуществом собственников помещений указанного здания с признанием за ними права общей долевой собственности на данные нежилые помещения с долями пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений здания.

Прекратить право общей долевой собственности:

- ФИО4 на 96/183 доли в праве на нежилое помещение №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенное на 7-м этаже здания по адресу: ..., погасив в ЕГРН запись о праве № от dd/mm/yy;

- ФИО5 на 44/183 доли в праве на нежилое помещение №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенное на 7-м этаже здания по адресу: ..., погасив в ЕГРН запись о праве № от dd/mm/yy;

- ООО «Аудиторская фирма «Аваль» на 31/183 доли в праве на нежилое помещение №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенное на 7-м этаже здания по адресу: ..., погасив в ЕГРН запись о праве № от dd/mm/yy;

- ООО «КМДЦ-Инженеринг» на 11/183 доли в праве на нежилое помещение №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенное на 7-м этаже здания по адресу: ..., погасив в ЕГРН запись о праве № от dd/mm/yy;

- ФИО6 на 1/183 доли в праве на нежилое помещение №№ 1,2,16,17,32б,36,37аб-39,46-49, общей площадью 220,8 кв.м, кадастровый №, расположенное на 7-м этаже здания по адресу: ..., погасив в ЕГРН запись о праве № от dd/mm/yy.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.П. Королева

Мотивированное решение суда изготовлено 23 июня 2022 года