Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к Территориальному управлению Росимущества в РО, ООО «Дизайн СЛ», УФССП по России по РО, ФИО5 о признании недействительным торгов и протокола о результатах торгов по продаже заложенного имущества и договора купли-продажи № от <дата>.

и по встречному иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ИП ФИО4 об обязании освободить земельный участок и объект незавершенного строительства и обязании не чинить препятствия в пользовании.

У с т а н о в и л:

ФИО2 и ФИО3 обратились в Таганрогский городской суд Ростовской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Росимущества в РО, ООО «Дизайн СЛ», УФССП по России по РО, ФИО5 о признании недействительными торгов и протокола о результатах торгов по продаже заложенного имущества. В обоснование иска указали, что <дата>. между ИП ФИО2, с одной стороны, и ОАО "Номос-Банк", с другой стороны, был заключен кредитный договор №/К, при этом ИП ФИО2 был предоставлен кредит на сумму 7 001 ООО руб. сроком на 60 месяцев по 15% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору,- в тот же день, а именно <дата>. между ОАО "Номос-Банк", с одной стороны, ФИО3 и ФИО7, с другой стороны, были заключены договоры поручительства №/П01 и №

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору <дата>. между ОАО "Номос-Банк" (Залогодержателем), с одной стороны, ФИО3 и ФИО2 (Залогодателями), с другой стороны, был заключен договор об ипотеке №, по которому в залог Банку было передано следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1501 кв м, категория земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации АЗС; объект незавершенного строительства литер "А" площадью 47,70 кв м со степенью готовности 69%, расположенные по <адрес> и принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/3 доля) и ФИО2 (2/3 доли), т.е. нам, истцам по настоящему делу.

<дата>. ОАО "Номос-Банк" уступил право требования к заемщику ИП ФИО2 и к поручителям ФИО3 и ФИО7 по кредитному договору, договорам поручительства и договору об ипотеке, заключенным <дата> в пользу ОАО "Банк-Открытие", реорганизованный в соответствии с Протоколом № внеочередного собрания акционеров от <дата> а ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие".

Поскольку заемщик ИП ФИО2 и его поручители ФИО8, ФИО7 обязательств по возврату кредита и оплате процентов,- надлежащим образом не исполнили, то решением Таганрогского городского суда от <дата> с указанных лиц в солидарном порядке была взыскана задолженность в сумме 7 322 626 руб. 33 коп., одновременно, на предмет залога было обращено взыскание с установлением первоначальной продажной цены в размере 3 122 202 руб. 40 коп.

Указанное решение вступило в законную силу <дата>

<дата> на основании исполнительных документов в отношении, ФИО2, ФИО3, а также и ФИО7 было возбуждено сводное исполнительное производство №

Определением Таганрогского городского суда от <дата> была произведена замена истца (взыскателя, залогодержателя) ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" на его правопреемника - ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие"

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.06.2016г. на заложенное имущество (земельный участок площадью 1 501 кв м, категория земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации АЗС; объект незавершенного строительства литер "А" площадью 47,70 кв м со степенью готовности 69%, расположенные по <адрес> и принадлежащие на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/3 доля) и ФИО2 (2/3 доли).),- был наложен арест.

<дата> заложенное имущество было описано и арестовано, о чем судебным приставом-исполнителем составлен соответствующий Акт о наложении ареста (описи имущества).

<дата> соответствующим постановлением судебного пристава-исполнителя арестованное имущество было передано на торги в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ТУ Росимущество в <адрес>), при этом на Росимущество была возложена обязанность принять имущество по акту приема-передачи на реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Распоряжением ТУ Росимущества в <адрес>№ от <дата> реализация имущества была поручена специализированной организации -ООО "Дизайн СЛ".

<дата>. в газете "Наше время" (выпуск №) было опубликовано извещение о предстоящем аукционе в электронной форме на сайте ug-t-s оператора электронной площадки ООО "Южная коммерческая система" (лот №), назначенном на <дата>., при этом срок приема заявок и внесения задатка в сумме 156 000 руб. (5% от начальной цены - 3 122 202 руб. 40 коп) был ограничен датами с <дата>. по <дата>.

Ввиду того, что заявок на участие в аукционе в установленный в извещении срок ни от кого не поступило,- <дата> торги были объявлены несостоявшимися, о чем составлены протокол об определении участников торгов и протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту №.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> цена переданного на торги имущества была снижена на 15% от начальной цены и составила 2 653 872 руб. 04 коп.

<дата>. в газете "Наше время" (выпуск №) было опубликовано извещение о предстоящем повторном аукционе в электронной форме на сайте ug-t-s оператора электронной площадки ООО "Южная коммерческая система" (лот №), назначенном на 31.10.2016г.

Между тем, <дата> повторный аукцион не состоялся, ибо был переназначен на <дата>., на участие в этом аукционе было подано две заявки, победителем торгов стал ФИО5, предложивший наиболее высокую цену -2 656 672 руб. 04 коп., о чем были составлены протокол об определении участников торгов и протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту №.

ФИО2 и ФИО3, являющиеся участниками общей долевой собственности в отношении заложенного и арестованного имущества, считают, что торги в форме аукциона в электронной форме от <дата>. и, соответственно, протокол от <дата>. о результатах проведения открытых торгов этого имущества,- должны быть признаны недействительными, поскольку в силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

При проведении торгов были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, при этом исходим из следующего:

В соответствии со ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Из положений п.1 ст. 350 ГК РФ в редакции ФЗ РФ №405 от 06.12.2011г., действующей на момент возникновения спорных правоотношений,- следует, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичные положения содержатся и в п.З ст.78 ФЗ РФ №229 от 02.10.2007г. "Об исполнительном производстве", согласно которых заложенное имущество реализуется в порядке, установленном ГК РФ, ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ФЗ РФ "Об исполнительном производстве", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Соответственно, в силу положений ст. 56 ФЗ РФ 102 от 16.07.1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание.. . реализуется путем продажи с публичных торгов. Соответственно, ст.449.1 ГК РФ как раз и определила, что под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства...., при этом обращено внимание, что правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам только в том случае, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством (т.е. ФЗ РФ "Об исполнительном производстве").

Из приведенных норм действующего законодательства следует, таким образом, то, что статьями 448,449 ГК РФ определены общие положения о правилах проведения торгов, тогда как публичные торги заложенного имущества, на которое обращено взыскание по решению суда и которое реализуется в рамках исполнительного производства,- проводятся по правилам и с применением особенностей, установленных ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Так, в соответствии со ст. 57 ФЗ РФ 102 от 16.07.1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)",- публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом; при этом организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная

продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые также должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.

На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество... Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. Кроме того, в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли- продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Содержание ст. 57 ФЗ РФ"Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая подробно регламентирует процедуру публичных торгов в рамках исполнительного производства,- не предусматривает проведение публичных торгов в форме открытого аукциона в электронном виде хотя бы потому, что электронные торги не дают возможности личного присутствия на этих торгах собственника и пользователя реализуемого имущества, тогда как это право прямо закреплено в указанной норме Закона об ипотеке.

Несмотря на это, своим постановлением от <дата> судебный пристав- исполнитель обязал Территориальное управление Росимущества в Ростовской области принять имущество на реализацию не путем проведения публичных торгов, а путем проведения открытых торгов в форме аукциона (п.2.1 постановления), соответственно, организатор торгов ООО "Дизайн СЛ" провел их в электронной форме, тем самым истцы, как собственники реализуемого имущества, были лишены права присутствовать на публичных торгах.

В нарушение положений ст.57 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",- составленный 14.02.2017г. протокол по результатам торгов не был подписан покупателем имущества ФИО5, кроме того, между организатором публичных торгов и выигравшим торги ФИО5 не был заключен договор купли-продажи, тогда как Законом об ипотеке установлено, что только договор купли-продажи и подписанный обеими сторонами протокол являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр недвижимости.

По крайней мере содержащийся в материалах исполнительного производства протокол от 14.02.2017г. о результатах проведения торгов не имеет подписи покупателя ФИО5, при этом материалы исполнительного производства не содержат ни договора купли-продажи, который должен был быть заключен в течение 5-ти дней с момента внесения покупателем покупной цены; ни документа, подтверждающего факт внесения покупателем покупной цены.

Таким образом, в нарушение действующего законодательства заложенное имущество было реализовано не с публичных торгов, а с открытого аукциона, проведенного в электронной форме, что явилось препятствием для реализации права истцов на присутствие на публичных торгах, при этом протокол от 14.02.2017г. о результатах проведения открытых торгов по лоту № покупателем подписан не был, с ним также не был заключен договор купли-продажи в отношении реализуемого имущества.

При реализации заложенного имущества были грубо нарушены и другие требования ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Так, в выпуске № от <дата>. газеты "Наше время" было опубликовано извещение о проведении электронных торгов имущества, назначенных на <дата>., при этом в извещении было подробно описано реализуемое имущество (лот №), указана его начальная цена 3 122 202 руб. 40 коп.

<дата> первичные торги были признаны несостоявшимися, после чего в выпуске № от <дата>. газеты "Наше время" было опубликовано извещение о проведении повторных электронных торгов имущества, назначенных на <дата>.

Между тем, в соответствии с п.2 ст.58 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Материалы исполнительного производства свидетельствуют о том, что ни истцам, залогодателям, ни Банку (залогодержателю),- не предлагалось воспользоваться такой возможностью.

Далее, в извещении о проведении повторных электронных торгов, назначенных на <дата>. и опубликованном в газете "Наше время", было вновь аналогичным образом описано реализуемое имущество (лот №), указана его сниженная на 15% цена - 2 653 872 руб. 04 коп., также установлен срок приема заявок и внесения задатка с <дата>.

В то же время на официальном сайте "Интернет" http://torgi.gov.ru/ в соответствии с положениями ст. 57 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" информационное сообщение о времени (<дата> и месте проведения публичных торгов с указанием начальной продажной стоимости продаваемого имущества, суммы задатка организатором торгов ООО "Дизайн CJI" не публиковалось.

В информации, размещенной в "Интернете" на электронной торговой площадке ООО "Южная торговая система", сведения о сроках и порядке принятия заявок и внесения задатка отсутствовали.

Кроме того, если за указанный в газетном извещении период с <дата> поступили заявки с внесением задатка - торги должны были состояться <дата> с оформлением организатором торгов ООО "Дизайн CJ1" соответствующего протокола. Если не поступило ни одной заявки на участие, то в тот же день <дата>. или на следующий день <дата>. повторные торги должны были быть объявлены несостоявшимися, ибо положениями п.1 ст. 58 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в том числе, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; при этом публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место соответствующее событие, о чем также составляется соответствующий протокол.

Более того, в силу п. 3 ст. 58 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам неявки покупателей залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.

В нарушение приведенных норм, в последний день приема заявок - <дата>. протокол об определении участников торгов (об их наличии или отсутствии) организатором торгов ООО "Дизайн СЛ" составлен не был, в связи с этим отсутствуют сведения о том, поступали ли вообще заявки на участие в аукционе в течение всего отведенного на эти цели периода (12 дней) или нет. Вместо этого, организатором торгов ООО "Дизайн СЛ" было направлено в адрес судебного пристава-исполнителя ходатайство об отложении торгов ввиду отсутствия технической документации в отношении реализуемого имущества и необходимости его истребования, после чего в тот же день, постановлением от <дата> судебного пристава-исполнителя исполнительные действия по реализации имущества были отложены на 10 дней до <дата>. в целях истребования технической документации, без которой якобы невозможно полноценно уведомить покупателей о реализуемом имуществе.

Такие действия ООО "Дизайн CЛ" и судебного пристава-исполнителя представляются незаконными.

Во-первых, нарушены положения ст.5 8 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которыми установлена обязанность объявлять торги (или повторные торги) несостоявшимися, если в период, отведенный для подачи заявок и внесения задатка,- не поступит ни одной заявки. Вместо этого, торги были отложены, при этом, судя по всему, об отложении торгов не был извещен даже взыскатель (залогодержатель) - Банк, в связи с чем Банк посчитал повторные торги, назначенные на <дата>., несостоявшимися, в связи с чем направил в адрес ТУ Росимущества, в адрес организатора торгов ООО "Дизайн CJ1" и в адрес службы приставов,- уведомление от <дата> (исх 45Ф-4/9188) о желании воспользоваться правом об оставлении предмета залога за собой в порядке правил п.З ст. 58 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Уведомление было получено судебным приставом-исполнителем <дата>. (вх.№), однако, оставлено без ответа.

Во-вторых,- в силу положений ст.38 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" судебный пристав- исполнитель вправе отложить исполнительные действия и применение мер принудительного исполнения на срок не более десяти дней лишь по заявлению взыскателя или по собственной инициативе.

ООО "Дизайн CJI" не является взыскателем, ибо таковым является Банк, поэтому у ООО "Дизайн CJI" не было прав подавать заявление об отложении исполнительных действий, а у судебного пристава-исполнителя не было оснований для удовлетворения этого заявления.

В-третьих, в материалах исполнительного производства имеется технический паспорт в отношении реализуемого объекта незавершенного строительства, поступивший судебному приставу-исполнителю еще в июне 2016г. (вх № от <дата>.). Также в материалах исполнительного производства имеется Акт описи и ареста имущества от <дата>. Это означает, что вся необходимая информация о реализуемом имуществе у организатора торгов имелась, и не было никакой необходимости для истребования дополнительных документов. В противном случае,- у организатора торгов ООО "Дизайн СЛ" отсутствовали законные основания для извещения и проведения первичных торгов, признанных несостоявшимися <дата> а также для извещения о назначении повторных торгов на 31.10.2016г. с определением срока принятия заявок с <дата>

Таким образом, подача заявления организатора торгов ООО "Дизайн СЛ" об истребовании дополнительной информации о реализуемом имуществе после назначения повторных торгов и окончания срока принятия заявок, а также и действия судебного пристава-исполнителя по отложению повторных торгов, назначенных на 31.10.2016г.,- были осуществлены по надуманным основаниям.

Об этом свидетельствует и то обстоятельство, что за период с момента отложения исполнительных действий и до момента их возобновления, т.е. с <дата>.,- никакая дополнительная техническая документация, для получения которой были отложены торги, судебным приставом-исполнителем не истребовалась и организатору торгов не передавалась.

В-четвертых, несмотря на то, что отложение исполнительных действий возможно лишь на 10 дней и в рассматриваемом случае имело место до 28.10.2016г.,- судебный пристав-исполнитель соответствующим постановлением возобновил исполнительные действия лишь <дата> Кроме того, постановление об отложении исполнительных действий от <дата> не направлялось нам, должникам, в связи с чем у истцов не было реальной возможности оспорить это постановление.

Более того, после возобновления исполнительных действий <дата> постановлением от <дата>. торги были вновь отложены уже по инициативе самого судебного пристава-исполнителя и вновь на 10 дней, до <дата> в целях показа арестованного имущества потенциальному покупателю.

Однако, никаких заявлений от покупателей с просьбой о показе имущества,- приставу не поступали; при этом действующее законодательство, регулирующее процедуру реализации заложенного имущества в рамках исполнительного производства, не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по поиску потенциальных покупателей и показу им арестованного имущества.

Не поддается объяснению и то обстоятельство, что постановлением от <дата>. торги были повторно отложены до <дата> и возобновлены лишь <дата>. соответствующим постановлением,- тогда как в выпуске № газеты "Наше время" от <дата>. (т.е. на следующий день после отложения) было опубликовано извещение не об отложении, а о возобновлении повторных торгов имущества, ранее назначенных на <дата> при этом в извещении было указано, что возобновленные торги будут проведены <дата>., также установлен срок приема заявок и внесения задатка с <дата>., т.е. фактически для приема заявок и внесения задатка отводилось менее суток.

В то же время на официальном сайте "Интернет" http://torgi.gov.ru/ информационное сообщение о времени (<дата>.) и месте проведения возобновленных повторных торгов организатором торгов ООО "Дизайн CЛ" не публиковалось.

Сведений об отложении торгов постановлением <дата>, о результатах торгов, назначенных на 25.11.2016г.- нигде, ни в газете, ни в Интернете на соответствующих сайтах,- тоже не публиковалось.

После возобновления исполнительных действий постановлением от <дата> лишь через два месяца после этого в выпуске № от 07.02.2017г. газеты "Наше время" было опубликовано извещение о возобновлении повторных электронных торгов, ранее назначенных на 31.10.2016г., при этом в извещении было указано, что возобновленные повторные торги будут проведены 14.02.2017г., при этом срок приема заявок и внесения задатка в сумме 132 600 руб. (5% от сниженной на 15% цены - 2 653 872 руб. 04 коп) был ограничен датами с 07.02.2017г. по 08.02.2017г.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 58 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",- не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.

Из-за незаконных действий судебного пристава-исполнителя по отложению повторных торгов,- сроки их проведения были грубо нарушены. Даже после последнего возобновления исполнительных действий 09.12.2016г.,- повторные торги были назначены лишь на 14.02.2017г., т.е. более, чем через два месяца.

Кроме того, по правилам ст. 57 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", как уже было указано выше, организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании. Это правило распространяется, безусловно, и на повторные публичные торги.

Между тем, в нарушение ст. 57 Закона об ипотеке о предстоящих повторных торгах, назначенных на 14.02.2017г.,- извещение было опубликовано в газете "Наше время" (выпуск №) 07.02.2017г., т.е. установленный законом минимальный 10-тидневный срок был сокращен до недели, при этом срок подачи заявок и внесения задатка был установлен менее суток с 07.02.2017г. по 08.02.2017г.

Все приведенные нарушения процедуры торгов в их совокупности фактически свидетельствуют о совершении со стороны судебного пристава-исполнителя и организатора торгов ООО "Дизайн CЛ" действий, направленных на воспрепятствование представления на торги конкурирующих заявок в достаточном количестве, тем самым не было обеспечено надлежащей конкуренции покупателей в целях получение наибольшей цены за продаваемое имущество.

Совершенно очевидно, что после снижения первоначальной цены реализуемого имущества на 15% и назначения повторных торгов на 31.10.2016г. при предоставлении достаточного времени для подачи заявок (с 06.10.2016г. по 17.10.2016г.),- информация о поступивших заявках за этот период была фактически скрыта, и торги были отложены по надуманным основаниям на длительное время, в общей сложности с 17.10.2016г. по 14.02.2017г. (на 4 месяца), в то время как при назначении окончательной даты повторных торгов на 14.02.2017г.,- время подачи заявок было ограничено всего лишь одними сутками с момента опубликования извещения: с 07.02.2017г. по 08.02.2017г., что явно недостаточно для ознакомления всех желающих с этим извещением и условиями торгов с последующей подачей заявки и внесением задатка, тем более, что в извещении отсутствовала какая- либо информация о реализуемом имуществе, лишь была отсылка на извещение, опубликованное 06.10.2016г. в газете "Наше время" ( выпуск №)

Все эти факты дают основания полагать, что торги были назначены на 14.02.2017г. под конкретного человека, ответчика по делу ФИО5, того потенциального покупателя, ради которого приставом и откладывались исполнительные действия и который и стал победителем торгов, тогда как участие второго подавшего заявку носило лишь формальный характер.

Таким образом, в результате допущенных при организации и проведении торгов нарушений,- интересы истцов, как должников, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, были существенным образом ущемлены.

При указанных обстоятельствах вышеперечисленные нарушения требований к процедуре публичных торгов по реализации принадлежащего нам имущества являются достаточным основанием для признания недействительными состоявшегося 14.02.2017г. открытого аукциона, проведенного в электронной форме, а также и протокола от 14.02.2017г. о результатах проведения открытых торгов по лоту № по продаже арестованного имущества.

В связи с чем, просили суд признать торги в виде открытого аукциона в электронной форме от 14.02.2017г. и протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № по продаже арестованного имущества: земельного участка площадью 1 501 кв м, категория земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации АЗС; объекта незавершенного строительства литер "А" площадью 47,70 кв м со степенью готовности 69%, расположенных по <адрес> и принадлежащих на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/3 доля) и ФИО2 (2/3 доли),- недействительными.

В ходе рассмотрения дела истцы увеличили исковые требования и просили суд также признать договор купли-продажи №, заключенный 28.02.2017г. между ТУ Росимущества в <адрес>, с одной сторон, и ФИО5, с другой стороны, в отношении арестованного имущества: земельного участка площадью 1501 кв м, категория земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации АЗС; объекта незавершенного строительства литер "А" площадью 47,70 кв м со степенью готовности 69%, расположенных по 7-му <адрес>, 106, <адрес> и принадлежащих на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/3 доля) и ФИО2 (2/3 доли),- недействительным в силу ничтожности, вернув стороны в первоначальное положение путем возложения на ТУ Росимущества в <адрес> обязанности возвратить ФИО5 внесенные им в качестве покупной цены денежные суммы в размере 2656 627,04 руб.

ФИО5, в свою очередь, обратился в суд со встречным иском к ФИО2 и ФИО3 об обязании освободить земельный участок и объект незавершенного строительства и обязании не чинить препятствия в пользовании.

В обоснование встречного иска указал, что протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту № по продаже арестованного имущества от 14.02.2017г. он был признан победителем открытого аукциона по реализации арестованного имущества (вторичные): земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1501 кв. м., кадастровый (или условный) №, на данном земельном участке находится объект незавершенного строительства, площадью 47,7 кв. м., степень готовности 69%, кадастровый (или условный) № (залог), принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3 – 1/3, ФИО2 – 2/3 (Распоряжение ТУ Росимущества в <адрес> от <дата>№-р/а). Адрес (местоположение) объекта: <адрес>.

Денежные средства за данное имущество он оплатил по чек-ордеру в сумме от 21.02.2017г. в сумме 1 724 072руб., платежным поручением № от 07.02.2017г. в сумме 132 600руб. и платежным поручением № от 21.02.2017г. в сумме 800 000руб. Всего 2 656 672руб.

Данное имущество было передано ему <дата> (п.3.1. Договора № купли-продажи арестованного имущества на торгах т 28.02.2017г.)

В настоящее время, несмотря на то, что недвижимое имущество является объектом незавершенного строительства, площадью 47,7 кв. м., степень готовности 69%, кадастровый (или условный) №, оно эксплуатируется ответчиками.

ФИО5 как новый собственник, которому недвижимое имущество, являющееся предметом данного иска передано, вправе требовать устранения любых нарушений своего права.

В связи с чем, просил суд обязать ФИО2 и ФИО3 освободить земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1501 кв. м., кадастровый (или условный) №, и объект незавершенного строительства, площадью 47,7 кв. м., степень готовности 69%, кадастровый (или условный) № расположенные по адресу: <адрес> в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиками решения суда в течение установленного срока предоставить истцу право самостоятельно или с привлечением третьих лиц совершить эти действия за счет ответчиков с взысканием с них необходимых расходов, связанных с исполнением решения суда. Обязать ФИО2 и ФИО3 не чинить мне препятствия во владения и пользовании земельным участком, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1501 кв. м., кадастровый (или условный) №, и объект незавершенного строительства, площадью 47,7 кв. м., степень готовности 69%, кадастровый (или условный) № расположенные по адресу: <адрес>

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качес тве соответчика по встречному иску привлечен ИП ФИО4

В судебном заседании представитель истцов по первоначальному иску ФИО9 доводы первоначального иска поддержала. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель истца по встречному иску ФИО10 просил в удовлетворении первоначального иска отказать, а встречные исковые требования поддержал и просил удовлетворить в полном объеме.

ФИО2, ФИО3 к ТУ Росимущества в РО, ООО «Дизайн СЛ», УФССП по России по РО, ФИО5, 3-е лицо ПАО Банк «ФК «Открытие» в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон и 3-го лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников судебного заседания, представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в иске по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского Кодекса РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 87 ФЗ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В силу ст. 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор может быть заключен в форме проведения торгов с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 447 Гражданского Кодекса РФ заключение договора только путем проведения торгов обязательно, если это предусмотрено законом. Заключение договора на оказание услуг акционерным обществом путем проведения торгов законом не предусмотрено.

Исходя из смысла статей 447 и 448 Гражданского Кодекса РФ торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене, направлении заявок на участие в торгах и уплате задатка, выбор лучшего предложения.

Статьей 449 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что торги, проведенные нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.

Как следует из материалов дела решением Таганрогского городского суда от 20.01.2016г. с ФИО2, ФИО3 и ФИО7 в солидарном порядке была взыскана задолженность в сумме 7 322 626 руб. 33 коп., одновременно, на предмет залога было обращено взыскание с установлением первоначальной продажной цены в размере 3 122 202 руб. 40 коп.

Указанное решение вступило в законную силу 01.03.2016г.

27.05.2016г. на основании исполнительных документов в отношении, ФИО2, ФИО3, а также и ФИО7 было возбуждено сводное исполнительное производство №-СВ.

Определением Таганрогского городского суда от 26.10.2016г. была произведена замена истца (взыскателя, залогодержателя) ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" на его правопреемника - ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие"

20.06.2016г. заложенное имущество было описано и арестовано, о чем судебным приставом-исполнителем составлен соответствующий Акт о наложении ареста (описи имущества).

05.08.2016г. соответствующим постановлением судебного пристава-исполнителя арестованное имущество было передано на торги в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ТУ Росимущество в <адрес>), при этом на Росимущество была возложена обязанность принять имущество по акту приема-передачи на реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Распоряжением ТУ Росимущества в <адрес>№-р/а от 11.08.2016г. реализация имущества была поручена специализированной организации -ООО "Дизайн СЛ".

08.09.2016г. в газете "Наше время" (выпуск №) было опубликовано извещение о предстоящем аукционе в электронной форме на сайте ug-t-s оператора электронной площадки ООО "Южная коммерческая система" (лот №), назначенном на 04.10.2016г., при этом срок приема заявок и внесения задатка в сумме 156 000 руб. (5% от начальной цены - 3 122 202 руб. 40 коп) был ограничен датами с 08.09.2016г. по 19.09.2016г.

Ввиду того, что заявок на участие в аукционе в установленный в извещении срок ни от кого не поступило,- 22.09.2016г. торги были объявлены несостоявшимися, о чем составлены протокол об определении участников торгов и протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту №.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 23.09.2016г. цена переданного на торги имущества была снижена на 15% от начальной цены и составила 2 653 872 руб. 04 коп.

06.10.2016г. в газете "Наше время" (выпуск №) было опубликовано извещение о предстоящем повторном аукционе в электронной форме на сайте ug-t-s оператора электронной площадки ООО "Южная коммерческая система" (лот №), назначенном на 31.10.2016г.

31.10.2016г. повторный аукцион не состоялся и был переназначен на 14.02.2017г., на участие в этом аукционе было подано две заявки, победителем торгов стал ФИО5, предложивший наиболее высокую цену -2 656 672 руб. 04 коп., о чем были составлены протокол об определении участников торгов и протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту №.

При ознакомлении с материалами исполнительного производства с учетом доводов истцов по первоначальному иску наличия грубых и существенных нарушений со стороны организатора торгов, которые могли бы повлиять на результаты торгов, установлено не было.

Довод первоначального иска о том, что была нарушено право на присутствие при проведении торгов несостоятелен, поскольку материалами исполнительного производства подтвержден факт надлежащего размещения информации о проводимых торгах.

Довод об отсутствии подписи ФИО11 от <дата> как основание для признания торгов и протокола недействительными также отклоняется судом, поскольку данный протокол представляет собой электронный документ, которые не подлежит подписанию данным лицом.

Довод о том, что повторные публичные торги в нарушение пункта 3 статьи 58 Федерального закона были проведены по истечении длительного периода времени после первых торгов, не может служить основанием к признанию торгов и протокола недействительными, поскольку истцами по первоначальному иску не представлено доказательств, свидетельствующих о том, данное обстоятельство оказало влияние на результат торгов, либо иным образом затронуло законные интересы истца, как должника в исполнительном производстве, в связи с чем суд обоснованно не принял во внимание данный довод.

Довод о том, что залогодержателю в нарушение п. 2 ст. 58 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не было предложено приобрести заложенное имущество судом принят быть не может, поскольку залогодержатель с исковыми требованиями, касающимися нарушения его прав при проведении торгов в суд не обращался. Права истцов по первоначальному иску в данном случае не затрагиваются.

Обязанность судебного пристав-исполнителя предлагать нереализованное имущество залогодателю законом не предусмотрена.

Доводы о допущенных судебным приставом-исполнителем нарушениях при проведении торгов необоснованны в силу того, что не имеется вступившего в законную силу решения суда, установившего незаконность действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя. Из материалов дела такие нарушения не усматриваются.

Победителем оспариваемых торгов было признано лицо, предложившее наибольшую сумму.

Протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту № по продаже арестованного имущества от 14.02.2017г. ФИО5 был признан победителем открытого аукциона по реализации арестованного имущества (вторичные): земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1501 кв. м., кадастровый (или условный) №, на данном земельном участке находится объект незавершенного строительства, площадью 47,7 кв. м., степень готовности 69%, кадастровый (или условный) № (залог), принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО3 – 1/3, ФИО2 – 2/3 (Распоряжение ТУ Росимущества в <адрес> от <дата>№-р/а). Адрес (местоположение) объекта: <адрес>.

Денежные средства за данное имущество ФИО5 оплатил по чек-ордеру от 21.02.2017г. в сумме 1 724 072руб., платежным поручением № от 07.02.2017г. в сумме 132 600руб. и платежным поручением № от 21.02.2017г. в сумме 800 000руб. Всего 2 656 672руб.

Данное имущество было передано ему <дата> (п.3.1. Договора № купли-продажи арестованного имущества на торгах от 28.02.2017г.)

То обстоятельство, что денежные средства были внесены через пять рабочих дней, а не календарных и что договор купли-продажи был заключен за пределами пятидневного срока, никоим образом не нарушает права истцов по первоначальному иску, поскольку денежные средства внесены в полном объеме, договор купли-продажи соответствует по содержанию требованиям закона.

Поскольку доказательств того, что торги и протокол от <дата> проведены с грубыми нарушениями не представлено, оснований для их признания недействительными не имеется. В связи с чем, также не имеется и оснований для признания недействительным договора, который заключен по результатам указанных торгов.

Рассматривая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Истцом по встречному иску представлены доказательства того, что, несмотря на то, что объект незавершенного строительства и земельный участок эксплуатируются ответчиками по встречному иску. Представлены соответствующие фотоматериалы. Данное обстоятельство также подтверждается представленным договором пользования б/н от <дата> между ФИО2 и ИП ФИО4 Кроме того, данный факт не оспаривается ответной стороной.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Права, предусмотренные ст. 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из указанных норм следует, что условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или иного права, предусмотренного ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие препятствий в осуществлении этого права, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.

В абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно заключенному <дата> договору купли-продажи ФИО5 получил в собственность реализованное имущество и со своей стороны внес за указанное имущество денежные средства по договору. Факт передачи имущества и оплаты денежных средств сторонами не оспаривается. Договор купли-продажи недействительным не признан.

Таким образом, ФИО5 как новый собственник, которому недвижимое имущество, являющееся предметом данного иска, передано, вправе требовать устранения любых нарушений своего права.

Учитывая, что доказано, что ответчики по встречному иску эксплуатируют земельный участок и объект незавершенного строительства без законных на то оснований, встречные исковые требования в части обязания ФИО2 и ФИО3 освободить земельный участок и объект незавершенного строительства и не чинить препятствия во владения и пользовании земельным участком и объектом незавершенного строительства обоснованны и подлежат удовлетворению.

Заявленный истцом по встречному иску срок для освобождения земельного участка в количестве 10 дней после вступления решения суда в законную силу суд находит разумным и обоснованным.

Требования истца по встречному иску о предоставлении ему права самостоятельно или с привлечением третьих лиц совершить эти действия за счет ответчиков с взысканием с них необходимых расходов, связанных с исполнением решения суда суд оставляет без удовлетворения, поскольку они носят предположительный характер, касаются вопросов, возникающих уже в ходе совершения исполнительных действий в процессе принудительного исполнения решения суда, в связи с чем, самостоятельными исковыми требованиями являться не могут.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к Территориальному управлению Росимущества в РО, ООО «Дизайн СЛ», УФССП по России по РО, ФИО5 о признании недействительным торгов и протокола о результатах торгов по продаже заложенного имущества и договора купли-продажи № от <дата> – отказать.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ИП ФИО4 об обязании освободить земельный участок и объект незавершенного строительства и обязании не чинить препятствия в пользовании – удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 и ФИО3 освободить земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1501 кв. м., кадастровый (или условный) №, и объект незавершенного строительства, площадью 47,7 кв. м., степень готовности 69%, кадастровый (или условный) № расположенные по адресу: <адрес> в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО2 и ФИО3 не чинить ФИО5 препятствия во владения и пользовании земельным участком, категории земель: земли населенных пунктов, площадью 1501 кв. м., кадастровый (или условный) №, и объект незавершенного строительства, площадью 47,7 кв. м., степень готовности 69%, кадастровый (или условный) № расположенные по адресу: <адрес>

В остальной части встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: С.Н.Исаев

Решение изготовлено в окончательной форме 04.12.2017 г.