Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с постановлением главы Орловского района Ростовской области № от 13 декабря 2006г. истцу был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения общей площадью ******. кадастровый номер ****** расположенный примерно ******. Между истцом и ответчиком Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области на основании указанного постановления был подписан договор аренды №, датой договора - 13 декабря 2006г. Однако фактически указанный договор был составлен и подписан 04 июня 2007г., соответственно и передача земельного участка была произведена 04 июня 2007г. Указанное обстоятельство подтверждается расчетом арендной платы, который является неотъемлемым приложением к договору аренды, в котором имеется ссылка на отчет оценщика № от 04 июня 2007г. и на размер арендной платы ****** руб. за год. В пункте 3.1 договора аренды размер арендной платы был указан в том же размере ****** руб. за год. Договор аренды представляет собой документ, полностью изготовленный компьютерным способом, указание размера арендной платы в тексте договора произведено на основании отчета оценщика от 04 июня 2007г. Согласно пункту 2.1. договора аренды срок аренды был установлен с 13 декабря 2006г. по 13 декабря 2011г. В соответствии с пунктом 4.3.3 указанного договора аренды предусмотрено, что письменное заявление о намерении реализовать преимущественное право аренды направляется арендодателю за 3 месяца до истечения срока действия договора. Государственная регистрация договора аренды была произведена 24 сентября 2008г. Истец 12 октября 2011г. обратился в Комитет по имуществу с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на заключение нового договора аренды. Дополнительным соглашением № от 10 февраля 2012г. к договору аренды № от 13 декабря 2006г. срок договора был продлен с 01 января 2012г. по 30 декабря 2012г. Весь указанный период истец исполнял свои обязательства по данному договору, в том числе вносил арендную плату. В январе 2013г. в адрес истца Комитетом по имуществу было направлено уведомление о том, что земельный участок будет выставлен на торги, в уведомлении было также указано, что соглашение, заключенное на новый срок без проведения торгов является ничтожным, заявление о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора истцом было подано не за 3 месяца до истечения срока договора аренды, а за 2 месяца. В апреле 2013г., согласно уведомлению Комитета по имуществу истцу было отказано в предоставлении в аренду земельного участка, а 12 июля 2013г. были проведены торги по продаже права аренды указанного земельного участка. Истец принял участие в торгах и вновь заявил о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды, однако истцу было отказано, победителем торгов был признан ответчик П.И.Н. Истец ссылается на положения ст.621, ст.432, ст.433 ГК РФ и указывает, что в постановлении № от 13 декабря 2006г. указано на то, что земельный участок был предоставлен сроком на 5 лет, причем в постановлении не оговаривалось конкретная дата начала и окончания срока аренды. Цена (размер арендной платы) договора в силу указания закона и указанного постановления главы Орловского района являлась существенным условием договора аренды, данное условие было согласовано сторонами 04 июня 2007г., а не 13 декабря 2006г. Таким образом, датой окончания срока действия договора аренды, следует считать 04 июня 2012г., а не 13 декабря 2011г. Кроме того арендные отношения с согласия Комитета по имуществу были продлены до 31 декабря 2012г. Истец полагает, что в письменном виде и своевременно уведомил арендодателя о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, ст.621 ГК РФ не содержит конкретных последствий нарушения срока уведомления арендодателя, поэтому даже направление арендатором уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении действия договора аренды.

Истец, в окончательной редакции иска от 04 декабря 2013г. просил перевести на истца права и обязанности арендатора по заключенному между ответчиками договору № от 17 июля 2013г. аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью ****** кв.м. кадастровый номер ****** расположенного по адресу ******

В судебное заседание 13 декабря 2013г. истец явился, на иске в окончательной редакции настаивал. Пояснил, что арендную плату вносил специалисту сельского поселения, так ранее вносили земельный налог, а специалист перечислял денежные средства ответчику. По арендной плате у истца не было никогда задолженности, а ответчик в связи с просрочкой арендной платы требований к истцу не предъявлял. Не было каких-либо требований и по вопросу расторжения договора аренды. Истцом оплачена арендная плата за 2012г. полностью, а за 2013г. истец не оплачивал арендную плату, поскольку возник спор, но земельным участком истец продолжает пользоваться. Летом 2013г. истец собрал урожай с земельного участка, но не стал ничего сеять, оставил под «парами» земельный участок, поскольку возник спор. На данном земельном участке ответчик П.С.Н. также ничего не делал. Истец имеет намерение использовать данный земельный участок в будущем, поскольку участок расположен рядом с другими участками истца, истца устраивают условия договора аренды земельного участка, заключенного на торгах ответчиками, в том числе и размер арендной платы.

Представитель истца адвокат Т.К.Б. полагал иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Договор аренды был фактически заключен ******г. Таким образом, уведомление о заключении договора на новый срок истец направил ответчику – Комитету по имуществу в установленный договором аренды срок. Истец исполнял обязательства по договору надлежащим образом, о чем свидетельствуют представленные ведомости об оплате арендной платы по <данные изъяты> сельскому поселению, оплату истец производил по сложившейся традиции через орган местного самоуправления. Поскольку действующие договорные отношения между истцом и ответчиком были фактически продлены на новый срок - до ******г. без проведения торгов, то надо было привести данные арендные правоотношения в соответствие с действующим законодательством, а не заключить договор аренды с новым лицом. Фактически стороны совершили действия, свидетельствующие о продлении договора, в настоящее время договор также является действующим. Как следует из ответа регистрирующего органа, государственная регистрация прекращения договора аренды, заключенного истцом и Комитетом по имуществу не осуществлена до настоящего времени. Ответчиком земельный участок от истца не истребован. По сути, спор возник не по существу договора, а только по процедуре его заключения (продления), единственным основанием, по которому ответчик оспаривает дополнительное соглашение, это – то обстоятельство, что продление совершено без проведения торгов. Вместе с тем истец принял участие в торгах и как лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды, и заявил о своем желании заключить договор на условиях победителя торгов, но в заключении договора аренды ему было необоснованно отказано.

Представитель ответчика – Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области – П.П.П. в судебное заседание явился, против иска возражал, поддержав свои ранее представленные в письменном виде возражения (на л.д.43-45), а также дополнил их следующим. Срок начала и окончания договора аренды земельного участка был определен календарной датой, это указано в договоре, таким образом, договор действовал по 13 декабря 2011г. В силу ст.621 ГК РФ для того, чтобы арендатор мог воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок должны быть соблюдены два условия: если от арендатора поступило уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок, в данном случае за 3 месяца до окончания срока договора аренды, а также, если арендатор добросовестно исполнял свои обязанности по договору аренды, в частности своевременно вносил арендную плату. По договору аренды срок внесения арендной платы был определен до 15 сентября и до 15 ноября. Квитанция о внесении арендной платы – единственное доказательство того, что арендная плата поступила, а не представленные истцом ведомости сельского поселения. Истец вносил арендную плату в срок только за 2010 год, все остальное время он допускал просрочки в уплате арендной платы, то есть, истец не добросовестно исполнял обязанности по договору аренды. Дополнительное соглашение о продлении арендных отношений на 2012г. является ничтожным, поскольку в соответствии с новой судебной практикой такое соглашение должно быть заключено только на торгах. Поскольку договор аренды земельного участка, заключенный с истцом истек, в соответствии с требованиями закона в газете было дано объявление о проведении торгов на право заключения договора аренды. 12 июля 2013г. торги были проведены, победителем был признан П.И.Н. Истец принимал участие в торгах и заявил о том, что согласен на условия предложенные победителем торгов, однако ввиду того, что он утратил преимущественное право на заключение договора аренды, ему было отказано.

Ответчик П.И.Н. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, о чем свидетельствует его заявление от 10 декабря 2013г. (на л.д.117). Ранее ответчиком П.И.Н. было подано заявление (на л.д.93), в котором указано, что с иском ответчик не согласен.

Выслушав участников процесса, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к нижеследующим выводам.

Как следует из материалов дела 13 декабря 2006г. между МУ «Комитет по имуществу» Орловского района и истцом К.Т.Ш. был заключен договор № аренды земельного участка кадастровый номер ****** общей площадью ******., расположенного по адресу: ******, сроком аренды с 13 декабря 2006г. до 13 декабря 2011г. (на л.д.8-10)

Согласно условиям договора аренды сумма годовой арендной платы составляет ****** руб., арендная плата вносится до 15 сентября 2007г. – ****** до 15 ноября 2007г. – ******. Расчет арендной платы произведен на основании отчета независимого оценщика № от 04 июня 2007г. (на л.д.11).

12 октября 2011г. истец К.Т.Ш. обратился с заявлением на имя председателя Комитета по имуществу Орловского района о продлении с ним договора аренды земельного участка на новый срок – 10 лет (заявление на л.д.51).

10 февраля 2012г. сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от 13 декабря 2006г., в соответствии с которым сторонами установлено продлить договорные отношения с 01 января 2012г. по 31 декабря 2012г. (п.1. дополнительного соглашения) и согласован размер арендной платы на 2012г. в размере ******. и сроки ее уплаты: до 15 сентября 2012г. – ******., до 15 ноября 2012г. – ******. (дополнительное соглашение на л.д.13,50).

Таким образом, с момента истечения срока действия договора аренды, согласованного сторонами - 13 декабря 2011г. арендные отношения не только не были прекращены фактически, но и был согласован новый срок указанных отношений.

Кроме того, сторонами были ранее заключены также дополнительные соглашения в части согласования размера арендной платы соответственно на 2008г, 2009г., 2010г. 2011г. (на л.д.46,47,48,49).

Согласно имеющимся в деле квитанциям (на л.д.53-59) арендная плата по договору аренды земельного участка оплачена соответствии с размером арендной платы согласованным сторонами за период по 2012 год включительно.

Как следует из уведомления № от 21 января 2013г. (на л.д.14) ответчиком - Комитетом по имуществу Орловского района, указанное уведомление направлено истцу в ответ на обращение последнего от 12 октября 2011г. о продлении с ним договора аренды земельного участка на новый срок. Согласно указанному уведомлению ответчик полагает, что дополнительное соглашение от 10 февраля 2012г. является ничтожным, ввиду заключения данного соглашения без проведения торгов, истцу сообщено, что земельный участок будет выставлен на торги. Аналогичный по содержанию ответ был направлен истцу в ответ на его обращения в адрес Главы Орловского района от 18 февраля 2013г. (заявление на л.д.52, ответ на л.д.15).

Таким образом, указанным уведомлением ответчик – Комитет по имуществу Орловского района отказал истцу в заключении договора на новый срок.

Как следует из сообщения Комитета по имуществу Орловского района, опубликованного в газете «Степные зори» № от 26 марта 2013г. (на л.д.60) объявлено о наличии свободного спорного земельного участка, предназначенного для передачи в аренду сроком на 5 лет с начальной арендной платой ******.

26 марта 2013г. истцом подано заявление о предоставлении указанного земельного участка в аренду (на л.д.61), аналогичное заявление 08 апреля 2013г. подано Х.С.А. (на л.д.62).

Согласно решению № от 09 апреля 2013г. председателя Комитета по имуществу Орловского района в предоставлении указанного земельного участка в аренду отказано и К.Т.Ш. и Х.С.А.

07 июня 2013г. в газете «******» № было опубликовано объявление о проведении 12 июля 2013г. торгов (в форме аукциона) на право аренды земельных участков (в том числе лот № - спорный земельный участок), объявленных на основании решения Комитета по имуществу Орловского района № от 24 мая 2013г. (объявление на л.д.64).

Заявление на участие в аукционе были поданы: К.Т.Ш. – 20 июня 2013г. (на л.д.65-66), Х.С.А. – 28 июня 2013г. (на л.д.67-68), ИП П.И.Н. – 05 июля 2013г. (на л.д.69-70).

Согласно протоколу об итогах проведения аукциона (на л.д.71), аукцион на право заключения договора аренды земельного участка состоялся 12 июля 2013г. Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, с годовым размером арендной платы ******. признан ИП глава КФХ П.И.Н.

По результатам аукциона, проведенного 12 июля 2013г., согласно решению № от 17 июля 2013г. (на л.д.72), между Комитетом по имуществу Орловского района и ИП главой КФХ П.И.Н. 17 июля 2013г. был заключен договор № находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью ******.м. кадастровый номер ****** расположенного по адресу ******, на срок с 17 июля 2013г. по 17 июля 2018г. с годовым размером арендной платы ******., с уплатой арендной платы за 2-е полугодие 2013г. в сроки до 15 сентября 2013г. – ****** руб., до 15 ноября 2013г. – ****** руб..

Государственная регистрация договора № аренды земельного участка от 17 июля 2013г. до настоящего времени не произведена (см. ответы на запросы суда на л.д. 73,99).

В адрес истца К.Ш.Т. извещение (соглашение) о расторжении договора № от 13 декабря 2006г. аренды земельного участка не было направлено, что подтвердили стороны в судебном заседании, государственная регистрация указанного договора не прекращена (см. ответы на запросы суда на л.д. 73,99).

Согласно ч.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из п.4.3.3 договора № от 13 декабря 2013г. аренды земельного участка, арендатор имеет право по истечении срока договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

Как видно из материалов дела, срок окончания действия договора аренды земельного участка, сторонами первоначально был определен календарной датой – до 31 декабря 2011г.

Истец К.Т.Ш. с заявлением на имя председателя Комитета по имуществу Орловского района о продлении с ним договора аренды земельного участка на новый срок – 10 лет, обратился 12 октября 2011г. (заявление на л.д.51).

10 февраля 2012г. сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 13 декабря 2006г., в соответствии с которым сторонами установлено продлить договорные отношения с 01 января 2012г. по 31 декабря 2012г. (п.1. дополнительного соглашения) и согласован размер арендной платы на 2012г. в размере ******. и сроки ее уплаты: до 15 сентября 2012г. – ******., до 15 ноября 2012г. – ******. (дополнительное соглашение на л.д.13,50).

То есть, в период с 12 октября 2011г. по 10 февраля 2012г. ответчик не отказал истцу в продлении с ним договора аренды земельного участка на новый срок, напротив, с момента истечения срока действия договора аренды согласованного сторонами - 13 декабря 2011г. арендные отношения не только не были прекращены фактически, но и был согласован новый срок указанных отношений – до 31 декабря 2012г.

Истец фактически продолжал пользоваться земельным участком в течение 2012г. и продолжал уплачивать арендную плату.

В силу ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Фактически арендодатель – Комитет по имуществу Орловского района отказал истцу К.Т.Ш. в продлении с ним договора аренды земельного участка на новый срок, только в 2013г., что следует из уведомления № от 21 января 2013г. (на л.д.14)

Данное уведомление ответчиком - Комитетом по имуществу Орловского района было направлено истцу в ответ на его обращение от 12 октября 2011г. о продлении с ним договора аренды земельного участка на новый срок. Согласно указанному уведомлению ответчик полагает, что дополнительное соглашение от 10 февраля 2012г. является ничтожным, ввиду заключения данного соглашения без проведения торгов, истцу сообщено, что земельный участок будет выставлен на торги.

В соответствии с абз.3 ч.1 ст.621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

То есть, по смыслу указанной нормы закона, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя.

Как следует из разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (пункт 1 указанного постановления).

В рамках Национального плана противодействия коррупции, утвержденного Президентом Российской Федерации 31 июля 2008г., был введен комплекс мер, направленных на улучшение государственного управления в социально-экономической сфере, включающих в себя регламентацию использования государственного и муниципального имущества, а также передачи прав на использование такого имущества.

Федеральным законом от 30 июня 2008г. №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» глава 4 Федерального закона от 26 июля 2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» была дополнена ст.17.1, регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст.17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» начиная со 02 июля 2008 г. заключение договоров аренды вне зависимости от того, закреплено ли данное имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными унитарными предприятиями и бюджетными учреждениями либо составляет казну, могло быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Земельные отношения регулируются рядом федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации. Главным среди них является Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступивший в действие 30 октября 2001г. Вместе с тем в соответствии с ЗК РФ земельные отношения регулируют и Федеральные законы «О разграничении государственной собственности на землю» 2001г., «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 2002 г., «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», а также Кодексы Российской Федерации: Градостроительный (2004 г.), Жилищный (2005 г.), Водный (1995 г.), Лесной (1997 г.) и др.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Пункт 1 ст.610 ГК РФ содержит указание на то, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Это означает, что договор считается прекратившим действие в момент истечения срока, указанного в договоре. Все правоотношения сторон на этом заканчиваются и могут возникнуть только на основании вновь заключенного договора.

Специальная норма - статья 17.1. Федерального закона от 26 июля 2006г. года №135-ФЗ «О защите конкуренции», содержит императивное требование, согласно которому, заключение договоров аренды государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В связи с этим договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении срока действия такого договора.

Однако, Федеральный закон от 26 июля 2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» дополнен ст.17.1, предусматривающей обязательное проведение торгов для заключения договора аренды, Федеральным законом от 30 июня 2008г. №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 02 июля 2008г.

Таким образом, закон, требующий обязательное проведение торгов для заключения договора аренды стал действовать с 02 июля 2008г.

В п.2 ст.621 ГК РФ сказано: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Пункт 2 ст.422 ГК РФ содержит следующее положение: если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров

Из изложенного следует, что договор аренды спорного земельного участка заключенный истцом и ответчиком Комитетом по имуществу мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст.621ГК РФ, поскольку этот договор был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (то есть до 02 июля 2008г.), исходя как из даты указанной в договоре аренды - 13 декабря 2006г., так и даты согласования сторонами существенного условия о цене договора - 04 июня 2007г., и проведение торгов при этом не требуется.

С учетом изложенного суд полагает необоснованными и подлежащими отклонению доводы представителя ответчика - Комитета по имуществу Орловского района о ничтожности дополнительного соглашения № от 10 февраля 2012г. по тем основаниям, что оно было заключено не на торгах, и суд признает установленным, что арендные отношения между истцом и ответчиком Комитетом по имуществу продолжались до 31 декабря 2012г.

По общему правилу ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если существуют обстоятельства, перечисленные в ст.46 ЗК РФ. Все эти обстоятельства связаны с ненадлежащим исполнением арендатором земельного участка своих обязанностей и включают такие нарушения, как: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшее за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийного бедствия или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Представитель ответчика Комитета по имуществу, приводя довод о ненадлежащем исполнении истцом (арендатором) обязанностей по договору аренды ни на одно из указных выше обстоятельств не ссылался, указывал лишь на несвоевременное внесение арендной платы. Однако в период действия договора аренды каких-либо требований в связи с неуплатой арендной платы арендатор (ответчик) истцу не предъявлял. Обе стороны в судебном заседании подтвердили, что арендная плата истцом внесена за весь период аренды в полном объеме по 2012 год включительно. То есть, на момент направления истцу письменного отказа ответчика в заключении договора аренды на новый срок – 21 января 2013г., задолженности по арендной плате истец не имел.

Таким образом, доводы стороны ответчика о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по договору аренды суд отклоняет как необоснованные.

Если арендатор желает заключить договор аренды на новый срок, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Как видно из материалов дела о своем намерении заключить договор аренды на новый срок истец уведомил арендодателя 12 октября 2011г. до истечения срока действия договора аренды, продленного согласно дополнительному соглашению до 31 декабря 2012г. и не позднее, чем за 3 месяца.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок действует только в том случае, если собственник участка вообще намеревается в дальнейшем сдавать участок в аренду. Понудить его заключить договор невозможно. Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд. При этом в суде он может потребовать по своему выбору либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола (пункт 3 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ).

Суд исходит из того, что из системного толкования норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, следует, что арендодатель обязан до заключения договора аренды с победителем торгов, предложить арендатору, имеющему преимущественное право на заключение договора аренды, заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов. Вывод об условиях, предложенных победителем торгов, арендодатель имеет возможность сделать лишь после объявления об окончании торгов (в данном случае - аукциона), о победителе торгов и о результате торгов.

Также действующим законодательством арендатору государственного или муниципального имущества, имеющему преимущественное право на заключение договора аренды, предоставлено право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов. При этом, с учетом положений ст.10 ГК РФ, судом может быть отказано в защите преимущественного права арендатора лишь в том случае, если арендодатель, до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору, имеющему преимущественное право на заключение договора аренды, заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок или срок, определяемый с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ.

В ходе рассмотрения настоящего дела нашел подтверждение факт того, что после окончания аукциона и до заключения договора с победителем аукциона П.С.Н. действующему арендатору, имеющему преимущественное право на заключение договора аренды, – К.Ш.Т. не предлагалось заключить договор аренды на условиях, предложенных победителем аукциона.

Более того, в судебном заседании и истец, и представитель ответчика Комитета по имуществу пояснили, что истец К.Т.Ш. был участником аукциона и выразил готовность заключить договор аренды на условиях предложенных победителем аукциона, но истцу в этом было отказано и в последствии договор аренды был заключен с ответчиком П.И.Н.

При таких обстоятельствах, суд полагает установленным, что истец К.Т.Ш. обладал преимущественным правом на заключение договора аренды, как арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом и проведения торгов, уведомил арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить договор аренды на новый срок, являлся участником указанных торгов и вновь заявил о своем желании заключить договор аренды, то есть К.Т.Ш. вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Действия ответчика - Комитета по имуществу в рассматриваемой ситуации являются неправомерными, поскольку отказав истцу К.Т.Ш. обладающему преимущественным правом на заключение договора аренды, до течения года с момента такого отказа и с момента прекращения договора аренды, ответчик заключил договор аренды с другим лицом.

Исходя из совокупности приведенных выше выводов, суд полагает, что имеются все основания для полного удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск К.Т.Ш. к Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области, П.И.Н. о переводе прав и обязанностей арендатора удовлетворить полностью.

Перевести на истца К.Т.Ш. права и обязанности арендатора по договору № от 17 июля 2013г. аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью ******.м. кадастровый номер ****** расположенного по адресу ******, сроком действия с 17 июля 2013г. по 17 июля 2018г. с годовым размером арендной платы ******., с уплатой арендной платы за 2-е полугодие 2013г. в сроки до 15 сентября 2013г. – ****** руб., до 15 ноября 2013г. – ****** руб., заключенному на основании решения № от 17 июля 2013г., протокола об итогах проведения аукциона от 12 июля 2013г. между Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства П.И.Н..

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 декабря 2013г.

Председательствующий: