Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю,

УСТАНОВИЛ:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю.

Требования мотивированы тем, что Управление по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Новокузнецка реорганизовано в форме слияния с Главным Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Новокузнецка. Правопреемником Управления по земельным ресурсам и землеустройству является Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Новокузнецка.

Распоряжением Главы города Новокузнецка от 04.03.2009 г. №ФИО1 предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4427 кв.м. под здание склада-магазина <адрес>. На основании вышеуказанного распоряжения 04 марта 2009 года с ФИО1 был заключен договор аренды, срок действия договора до 01.03.2010 г. Пунктом 7.4 предусмотрено, что по истечению срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.

В соответствии с п.3.5 договора аренды, изменение размера арендной плате производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов. Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором равными долями от начисленной годовой суммы арендной платы ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. У ответчика сложилась задолженность по оплате арендных платежей.

В ходе судебного разбирательства представителем истца требования были уточнены, просят взыскать с ФИО1 в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка задолженность по арендной плате по договору аренды № от 04.03.2009 г. за период с 15.09.2015 по 31.08.2016 г. в размере 219276,61 руб., неустойку за период с 12.10.2015 г. по 31.08.2016 г. в размере 9410,15 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнения поддержала.

Ответчик ФИО1 возражал против иска. Пояснил, что задолженности у него нет. Не согласен с применением коэффициента использования земельного участка, который, по его мнению, должен составлять 0,02 (под здание склада). Также указывает на необходимость применения коэффициента перехода Кпр. Кроме того подлежит зачету платеж, произведенный им в августе 2015 г. в сумме 156693,67 руб. Следует учесть, что им было написано заявление о зачете указанного платежа за аренду по спорному договору. При этом указывать в платежном документе назначение платежа, равно как и изменять его, имеет право только плательщик. Подлежит зачету взысканная с него по судебному приказу сумма 8955,21 руб.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом дли договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитор) и случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Установлено, что Распоряжением Главы города Новокузнецка от 04.03.2009 г. №ФИО1 предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4427 кв.м. под здание склада-магазина по <адрес>.

На основании вышеуказанного распоряжения 04 марта 2009 г. с ФИО1 был заключен договор аренды, срок действия договора до 03.03.2010 г. Пунктом 7.4 предусмотрено, что по истечению срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.

Согласно выписки из ЕГРП от 16.08.2016 г. собственником нежилого здания, площадью 3175,6 кв.м., расположенного по адресу <адрес> в период с 15.09.2015 г. по настоящее время значится ФИО1

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что при переходе права собственности на нежилое помещение по адресу <адрес> к ответчику перешло и право аренды земельного участка по указанному адресу, ранее ему же и принадлежавшее. Следовательно ФИО1 в связи с заключением договора дарения от 15.09.2015 г. стал собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и соответственно, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ приобрел право пользования этим участком на тех же условиях, которые изначально были прописаны в договоре аренды № от 04.03.2009 года и обязан был вносить арендную плату.

Согласно п.5.2.2 договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за землю в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с п.6.1 договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере одной трехсотой действующей в это время единой учетной ставки Центрального банка Российской Федерации по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа.

Согласно п.7.4 договора, по истечении срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Размер, порядок сроки внесения арендной платы за земельный участок установлены на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010г. № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области по формуле:

А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, и определяется по формуле:

где,, , - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы;

Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Кп = 0,97;

Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка.

При осуществлении расчета и определении кадастровой стоимости земельного участка суд считает возможным руководствоваться сведениями, предоставленными по запросу суда, ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области» от 30.11.2016 г., согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, р-н Центральный, <адрес>, была внесена 20.01.2009г. на основании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № и составляла 21689333,91 руб. 07.10.2014г. были внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 1474000 руб. на основании решения Заводского районного суда г.Кемерово от 05.08.2014 №. 31.12.2015г. в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 20463409,07 руб. на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> от 25.11.2015г. № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области». ДД.ММ.ГГГГ были внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 3246000 руб. на основании решения Кемеровского областного суда от 25.08.2016г. № За-558/2016. Данная кадастровая стоимость является актуальной.

Таким образом, согласно расчетам истца размер арендной платы за период с 15.09.2015 г. по 31.08.2016 г. составляет 219276,61 руб., из которых размер арендной платы с 15.09.2015 г. по 31.12.2015 г. – 33214,98 руб. (исходя из кадастровой стоимости в 1474000 руб.), за период с 01.01.2016г. по 31.08.2016 г. – 186061,63 руб. (исходя из кадастровой стоимости в 3246000 руб.). Расчет задолженности, произведенный истцом, судом проверен, признан правильным.

Доводы ответчика о не учете коэффициента Кп, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, суд находит необоснованными.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" установлено, что Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Поскольку ответчиком не было представлено доказательств того, что он является индивидуальным предпринимателем, использующим земельный участок в предпринимательских целях, в связи с чем суд основывает решение только на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании в соответствии с ч.2 ст. 195 ГПК РФ.

Оснований для применения коэффициента перехода Кпр суд также не усматривает.

В соответствии с пунктами 2.9.1, 2.9.1-1 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47 при начисление расчетов арендной платы в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, в случае если размер арендной платы, рассчитанные по результатам государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Кемеровской области, утвержденный решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №, превышает более чем в 1.129 раза размер арендной платы, рассчитанный в 2015 году от кадастровой стоимости, либо более чем в 1,129 раза меньше размера арендной платы, рассчитанного в 2015 году от кадастровой стоимости, при расчете арендной платы применяется коэффициент перехода.

Кпр=КС1/КС2, где

КС1-кадастровая стоимость, действующая до 26.11.2015 г.

КС2-кадастровая стоимость, утвержденная решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 г. №.

Данный коэффициент введен для того, чтобы сгладить процесс перехода от старой кадастровой стоимости земельных участков к новой кадастровой стоимости и ограничить резкий рост арендной платы. Кроме того указанный коэффициент применяется по отношению к кадастровой стоимости, установленной государственной кадастровой оценкой. В данном случае ответчик воспользовался правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, и решением Кемеровского областного суд была установлена кадастровая стоимость равная рыночной. Соответственно расчет арендной платы производится исходя из оспоренной кадастровой стоимости. Следовательно, оснований для применения коэффициента Кпр не имеется.

Довод ответчика о неправильности примененных при расчете истцом коэффициентов вида использования земельного участка не может быть принят во внимание, поскольку примененный коэффициент вида использования земельного участка соответствует разрешенному и фактическому использованию земельного участка, установлен в соответствующие периоды Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области.

Оснований для зачета суммы произведенного ответчиком платежа в размере 156693,67 руб. по платежному поручению № от 14.08.2015 г. в счет задолженности по предъявленным в данном гражданском деле требованиям суд не находит. Поскольку установлено, что платеж был зачислен истцом в счет погашения арендной платы по договору от 15.09.2008 г. № в связи с наличием задолженности. Данный договор обозревался в судебном процессе, и копия приобщена к материалам дела. Более того, п. 3.7 договора аренды предусмотрено, что в платежном поручении необходимо указать период уплаты, номер и дату договора. В противном случае Арендодатель вправе по своему усмотрению распределить платежи на любой из договоров аренды земельных участков Арендатора. Гражданским Кодексом РФ, в частности ст. 864 ГК РФ, порядок изменения назначения платежа не регулируется. При этом обычаи по аналогии со ст. 522 ГК РФ допускают отнесение оплат без указания назначения платежа в счет погашения задолженности, возникшей ранее. Исходя из смысла ст. 522 ГК РФ должнику предоставлено право выбора обязательства в счет которого уплачиваются денежные средства. При отсутствии указаний со стороны должника по периоду погашения долга действует п.3 ст. 522 ГК РФ, согласно которому если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Таким образом, в данном случае плательщик и получатель денежных средств вправе изменить назначение платежа по исполненному платежному поручению лишь только по взаимному согласию.

Указание ответчика на взыскание с него 8955,21 руб. по судебному приказу от 21.11.2016 г. не может являться, по мнению суда, основанием для перерасчета суммы задолженности по заявленным в данном гражданском деле требованиям. Доказательств того, что указанная сумма действительно была уплачена ответчиком, и сумма задолженности взыскана по судебному приказу именно за аренду по договору № от 04.03.2009 г. суду не представлено. В случае несогласия с вынесенным судебным приказом должник вправе подать возражения в течение 10 дней со дня его выдачи.

С учетом изложенного с ответчика в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 15.09.2015 г. по 31.08.2016 г. в размере 219276,61 руб.

В связи с несвоевременной уплатой арендных платежей, на сумму задолженности в размере 291276,61 руб. подлежит начислению неустойка, размер которой за период с 12.10.2015 г. по 31.08.2016 г. составил 9410,15 руб. Расчет неустойки проверен судом, признан верным.

С учетом наличия у ответчика ФИО1 задолженности по арендным платежам за землю исковые требования подлежат удовлетворению. С ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за землю за период с 15.09.2015 г. по 31.08.2016 г. в размере 219276,61 руб., неустойка за период с 12.10.2015 г. по 31.08.2016 г. в сумме 9410,15 руб.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с тем, что истец освобождён от уплаты государственной пошлины, его требования удовлетворены, суд считает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в сумме 5486,87 руб.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка задолженность по арендной плате за период с 15.09.2015 г. по 31.08.2016 г. в размере 219276,61 руб., неустойку за период с 12.10.2015 г. по 31.08.2016 г. в сумме 9410,15 руб.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход местного бюджета в размере 5486,87 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.Н. Сальникова

Решение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2016 г.