Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о регистрации права собственности на квартиру, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГг по договору купли-продажи он приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес> у ФИО5. Денежные средства за квартиру уплачены им полностью, что подтверждается распиской и договором займа. Он не может решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке по причине существующих ограничений права. На принадлежащую ему квартиру никто не претендует, с ДД.ММ.ГГГГг он владеет квартирой как собственник. На основании изложенного, просит разрешить осуществить государственную регистрацию права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за истцом ФИО3 (л.д.3-4).

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГг. к участию в деле в качестве третьего лица привлечены ПАО «Банк Уралсиб» и Управление Росреестра по Пермскому краю (л.д.34).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения иска надлежащим образом, направил в суд своего представителя, который в судебном заседании настаивает на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, согласен на вынесение заочного решения.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения иска надлежащим образом, в суд своего представителя не направил, мнения по иску не представил.

Представитель третьего лица ПАО «Банк Уралсиб» в судебном заседании просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, поскольку указанная квартира находится в залоге у банка. Таким образом, ввиду отсутствия согласия банка на отчуждение ФИО5 данного жилого помещения, приобретенного им за счет кредитных средств, оснований для регистрации прав истца ФИО3 не имеется. Истец ФИО3 при заключении договора купли-продажи должен был проверять чистоту сделки с продавцом квартиры, являясь стороной договора купли-продажи. К тому же, в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на квартиру по адресу: <адрес> существуют ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона. Учитывая наличие обременения в виде ипотеки и рассмотрения судом спора об обращении взыскания на предмет залога продавец ФИО5 также не мог не знать об отсутствии у него правовых оснований для реализации предмета ипотеки. Кроме того, ФИО3 утверждает, что проживает в приобретённой квартире. Однако сам заемщик ФИО5 и его члены семьи, в т.ч. супруга, обратились в суд с заявлением о рассрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на залог, указывая что продолжают проживать в квартире. Изложенное, по мнению банка, свидетельствует о том, то договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. совершены с ведома должника и является притворным с целью создания препятствий к исполнению решения суда об обращении взыскания на залог. Учитывая изложенные обстоятельства, ПАО «БАНК УРАЛСИБ», являясь в силу закона добросовестным залогодержателем, полагает, что правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО3 отсутствуют.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явилось, извещено о месте и времени рассмотрения иска надлежащим образом, в письменных пояснениях указано, что государственная регистрация перехода права собственности не может быть проведена на основании того, что согласно сведениям ЕГРН на указанную квартиру зарегистрирован залог в силу закона и выдана закладная от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67-68).

Поскольку ответчик в судебное заседание не явились, извещен о месте и времени рассмотрения иска, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Заслушав представителя истца, представителя третьего лица, изучив материалы данного гражданского дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 16 ч. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретено с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, не представлено совместное заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

В соответствии со ст. 27 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.5-7). Денежные средства по договору уплачены истцом полностью, что подтверждается распиской (л.д.8) и договором займа (л.д.10-12), из которого следует, что возврат суммы займа по договору может быть произведен квартирой по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГг истцом ФИО3 подано заявление о регистрации права собственности на указанную квартиру (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Пермскому краю вынесено уведомление № о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости по адресу: <адрес>59, поскольку согласно сведениям Единого государственного реестра прав на указанную квартиру зарегистрирован залог, в связи с чем в содержание договора необходимо включить сведения о том, что квартира обременена правами третьих лиц и покупатель согласился принять такую квартиру (л.д.13-15).

Также судом установлено, что между Публичным акционерным обществом «БАНК УРАЛСИБ» и ФИО5 заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 480 000 руб. под 13% годовых для приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Пунктом 1.4 кредитного договора установлено, что обеспечением обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) приобретаемой квартиры. Согласно п. 1.5 кредитного договора права Банка по настоящему договору, как кредитора и залогодержателя, (включая права на получение исполнения по денежному обязательству и право залога приобретаемой квартиры), подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством (л.д.49-55, 56-60). Право собственности гр.А. и ипотека в силу закона зарегистрированы регистрирующим органом ДД.ММ.ГГГГ

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки по адресу: <адрес>, определении способа реализации и установлении первоначальной продажной стоимости.

Решением Индустриального районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ требование банка о взыскании задолженности удовлетворено частично (снижена неустойка), требование об обращении взыскания на залог, установлении начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 1 234 400 руб. удовлетворено в полном объеме.

Апелляционным определением Пермского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение Индустриального районного суда оставлено без изменения.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО5, знал о заявленных в отношении него исковых требований ПАО «Банк Уралсиб» об обращении взыскания на продаваемую квартиру, что свидетельствует о недобросовестности действий ФИО5, осведомленного о нахождении квартиры в ипотеке и о наличии судебного иска по обращению взыскания на указанную квартиру.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пун. 2 ст. 351, под. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 настоящего Кодекса. В ст. 353 ГК РФ в свою очередь установлено сохранение залога при отчуждении при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Таким образом, подписание указанного договора купли-продажи не препятствовало банку обратить взыскание на заложенное имущество, поскольку даже в случае перехода права собственности и даже перерегистрации права собственности к иному лицу, залог сохраняется.

По мнению суда, ввиду отсутствия согласия банка на отчуждение ФИО5 спорного жилого помещения, приобретенного им за счет кредитных средств, оснований для регистрации прав на квартиру по адресу: <адрес> за истцом ФИО3 не имеется. Истец ФИО3 при заключении договора купли-продажи должен был проверять чистоту сделки с продавцом квартиры, являясь стороной договора купли-продажи. К тому же, в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на квартиру по адресу: <адрес> существуют ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона. Продавец квартиры ФИО5, учитывая наличие обременения в виде ипотеки и рассмотрения судом спора об обращении взыскания на предмет залога, не мог не знать об отсутствии у него правовых оснований для реализации предмета ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не включено в перечень данных оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога. До настоящего времени на государственную регистрацию перехода права не представлено согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества. Следовательно, регистрация договора купли-продажи от 27.09.2017г. является невозможной.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска ФИО3 о разрешении государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО3 отказать в удовлетворении искового заявления к ФИО4 о разрешении регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес> за ФИО3.

Ответчик вправе подать в Индустриальный районный суд г. Перми заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Перми в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Федеральный судья : Иванова Е.В.