Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Соль-Илецкого городского округа к ФИО2 о заключении основного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л

Администрация МО Соль-Илецкого ГО обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ФИО2 сумму задолженности в размере 163 257 руб. 99 коп, из которых: 62 920 руб. – сумма долга по предварительному договору купли-продажи от 02.07.2002 года, 100 337 руб. 99 коп – неустойка, обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи <адрес> в <адрес>.

В обоснование ссылалась на то, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры 02.07.2002 года, по условиям которого стоимость квартиры составила <данные изъяты> руб. Первый взнос оплачен должен быть при заключение договора, второй – до 31.12.2002 года, полная стоимость – 01.07.2003 года.

До настоящего момента ответчик полную оплату не произвел, основной договор не заключил.

Определением суда в протокольной форме от 25.06.2020 года (л.д. 43), принято изменение требований у истца, а именно, просил взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 137 308 руб. 25 коп, из которых: 52 761 руб. 32 коп – сумма за фактическое пользование жилым помещением, 84 546 руб. 93 коп – неустойка (пени), обязать заключить основной договор купли-продажи <адрес> в <адрес>.

В обоснование истец дополнил, что за фактическое пользование жилым помещением ответчик должен произвести оплату с 02.07.2003 года по дату подачи иска – 25.06.2020 года.

В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующая на основании доверенности (л.д. 20), требования с учетом изменения, поддержала. Обоснование оставила прежним, уточнив, что заключить основной договор просит в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Ответчик – ФИО2 в судебном заседании с требованиями согласилась в части обязанности заключить основной договор купли-продажи. По взысканию суммы отказать, поскольку она является покупателем, а не нанимателем жилого помещения. К требованиям просила применить срок исковой давности в части взыскания с нее денежных средств.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ФИО2 зарегистрирована и проживает в <адрес> в <адрес> одна (л.д. 46).

Ранее были зарегистрированы и проживали дети, внуки, которые в настоящее время имеют иное место жительства и регистрацию (л.д. 47-53).

Супруг ответчика – ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54).

Лицевой счет по оплате коммунальных услуг в жилом помещении по вышеуказанному адресу открыт на ФИО2 (л.д. 40-42).

02.07.2002 года между администрацией <адрес> и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, по условиям которого ФИО2 покупает жилое помещение за <данные изъяты> руб. (п. 2.2), оплата производится в следующем порядке:

- первоначальный взнос – 1/3 часть стоимости квартиры оплачивается в момент заключения договора,

- 1/3 часть – до 31.12.2002 года,

- оставшаяся 1/3 часть – не позднее 01.07.2003 года (п. 2.3).

В свою очередь, продавец обязался обеспечить проведение работ по реконструкции общежития, расположенного в <адрес>, по окончании которой установить объекту правовой статус жилого дома и после подтверждения права собственности на жилой дом передать в собственность покупателя в порядке и на условиях основного договора купли-продажи <адрес> (п. 1 договора, л.д. 6).

Стороны определили, что договор вступает в силу с даты оплаты первоначального взноса (п. 5.4), все изменения, связанные с оплатой за приобретаемую квартиру и иными условиями договора производятся по обоюдному согласию (п. 5.1).

09.01.2003 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение № к вышеуказанному предварительному договору, по условиям которого продлен срок реконструкции объекта. Также стороны согласовали, что второй взнос должен быть оплачен до 15.01.2003 года, а окончательный расчет в сумме <данные изъяты> руб. до 01.07.2003 года (л.д. 7).

Указанные договор и дополнительное соглашение к нему не расторгнуты, в связи с чем, в силу закона, считаются действующими на прежних условиях.

В силу ст. 4 Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3028/833-V-ОЗ (ред. от 12.11.2015) "О преобразовании муниципальных образований, расположенных на территории Соль-Илецкого района Оренбургской области" (принят постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 25.02.2015 N 3028), органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования Соль-Илецкий городской округ в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления Соль-Илецкого района Оренбургской области, города Соль-Илецка.

Имущество, находящееся в собственности утрачивающих статус муниципальных образований, передается в собственность вновь образованного муниципального образования Соль-Илецкий городской округ в установленном законодательством порядке (ст. 5 Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3028/833-V-ОЗ).

Учитывая указанные положения Закона Оренбургской области, а также наличие решений № от 27.11.2015 года, № от 28.12.2015 года Совета депутатов МО Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области, суд считает возможным установить правопреемство истца в отношении предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 02.07.2002 года и дополнительного соглашения к нему от 09.01.2003 года, заключенных с ФИО2

Согласно предоставленной выписке, спорная квартира постановлением от 20.06.2017 № внесена в реестр муниципального имущества МО Соль-Илецкий городской округ (л.д. 9).

Собственник жилого помещения – администрация МО Соль-Илецкого ГО, в силу положений ст. 209 ГК РФ, заявил требование о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры, на условиях вышеуказанного предварительного договора с дополнительным соглашением.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае, между сторонами был заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества (существенную ее часть). Такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, сделка купли-продажи квартиры в установленный договором срок не была совершена по вине покупателя ФИО2, которая не оплатила в предусмотренный предварительным договором срок полную стоимость объекта.

Следовательно, основной договор не мог быть заключен в установленный сторонами срок по вине покупателя.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Как разъяснено в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Судом принято во внимание то обстоятельство, что ФИО2 (покупатель) в срок до 01.07.2003 года свои обязательства по оплате объекта недвижимости не выполнила, что привело к невозможности заключить договор купли-продажи спорной квартиры.

Из квитанций к приходному - кассовому ордеру следует, что оплата произведена в полном объеме лишь 19.12.2005 года (л.д. 55).

В связи с чем, истец, действуя в соответствии с положениями п. 2 ст. 328 ГК РФ, воспользовался предусмотренным законом правом на приостановление исполнения своего обязательства, что не является основанием для расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что спорная квартира находится в пользование у ФИО2, то есть, продавец свои обязательства выполнил по передаче объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Спорный договор заключен в письменной форме, содержит условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора, и отвечает требованиям, предусмотренным ст. ст. 549, 550, 554, 555, 558 ГК РФ. Указанный договор подписан сторонами и не оспорен ими.

При таких обстоятельствах, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем передачи квартиры в пользование ответчику, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о понуждении к заключению договора.

Срок для заключения договора, указанный представителем истца, суд находит разумным, и достаточным для исполнения.

Разрешая вопрос относительно взыскания с ФИО2 суммы в размере 137 308 руб. 25 коп, из которых: 52 761 руб. 32 коп – плата за фактическое пользование жилым помещением, 84 546 руб. 93 коп – неустойка (пени), суд исходит из следующего.

Как установлено ранее, между сторонами сложились отношения, которые не подпадают под действия договора социального найма либо найма жилого помещения, в связи с чем, требования удовлетворению не подлежат.

При этом, по условиям предварительного договора, все изменения, связанные с оплатой за приобретаемую квартиру и иными условиями договора производится должны по обоюдному согласию сторон, в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением (п. 5.1, л.д. 6).

Однако, такое соглашение между сторонами не достигнуто. В п.3.2.3 согласовано лишь то, что покупатель обязан оплатить расходы по оформлению и государственной регистрации основного договора купли-продажи.

Кроме того, после окончательного расчета, - 19.12.2005 года, истец, вопреки положению п. 3.1.3 предварительного договора, не принял мер к заключению основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении указанной части требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования администрации МО Соль-Илецкого городского округа удовлетворить частично.

ФИО2 обязана заключить с администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ <адрес> договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации МО Соль-Илецкого городского округа отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Соль-Илецкий районный суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Журавская С.А.

Мотивированный текст решения изготовлен 29 июля 2020 года