Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении в заключение основного договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора. В обоснование своих требований указав, что она и ответчица ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец ФИО1 имела намерение продать покупателю ФИО2 земельный участок, с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>. Основной договор предполагалось заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ При заключении предварительного договора была определена сумма сделки - 1400000 рублей, из которых 900000 рублей были переданы при подписании договора, а оставшаяся сумма в размере 500000 рублей должна быть уплачена продавцу при подписании договора купли-продажи. Неоднократно продавец обращался к покупателю с намерениями заключить основной договора. Однако теперь покупатель выставляет условия о продаже имущества с рассрочкой платежа на 1,5-2 года, что противоречит первоначальным договоренностям сторон. Более того, в ответе на предложение заключить основной договор, покупатели выразили намерение прекратить обязательства и освободить занимаемое жилое помещение. Считает, что в данном случае предварительный договор подлежит расторжению. Ответчик от исполнения обязательств по предварительному договору отказывается. Учитывая имущественный характер данных отношений, сторона, заключившая предварительный договор, тем не менее, не приобретает никаких прав на имущество другой стороны. От возврата истицей денежных средств, взятых по предварительному договору ответчица отказывается.

Ответчица ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о понуждении в заключение основного договора купли-продажи недвижимости, указав, что с марта 2014 года она совместно со своей семьей проживает по адресу: <адрес>. Указанное домовладение ФИО1 сдавала ей по найму. В апреле 2014 года ФИО1 предложила ей произвести покупку дома и земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, за 1 400 000 рублей. Она сообщила ФИО1, что у неё нет сразу всей суммы в размере 1 400 000 рублей, они могут отдать только 900 000 рублей, а остальное в рассрочку сроком 1,5-2 года. Обсудив условия рассрочки, с ежемесячным платежом не менее 20 000 рублей, она выплатила ФИО1 аванс в размере 40 000 рублей и получила разрешение на проведение капитального ремонта домовладения так как протекала крыша, частично отсутствовали в доме двери, окна пришли в негодность и т.д. Заключить предварительный договор купли- продажи они не смогли так как у ФИО1 отсутствовали правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и домовладения расположенного по адресу: <адрес>. Ими произведен первоначальный взнос в размере 900 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей, будет выплачена в момент подписания основного договора купли- продажи. С учетом того, что у ФИО1 не было правоустанавливающих документов на указанное имущество, а только справка нотариуса, о вступлении в наследство, юрист составлявший предварительный договор, указал дату заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ года, пояснив, что указанная дата ни к чему не обязывает, ФИО1 заверила её, что они заключат в будущем договор с рассрочкой платежа. Правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права) на земельный участок и домовладение ФИО1 получила только ДД.ММ.ГГГГ года, то есть после наступления предельного срока заключения основного договора купли продажи. С 20 по ДД.ММ.ГГГГ в устной форме ФИО2 поинтересовалась, когда будет заключен договор купли-продажи домовладения с рассрочкой платежа. ФИО1 их стала заверять, что получение правоустанавливающих документов будет в конце июля. С июля 2014 года и по настоящее ФИО1 уклоняется от заключения указанного договора купли продажи с рассрочкой платежа. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направлена ФИО1 претензия о заключении основного договора купли -продажи недвижимости (с рассрочкой платежа) или возвращении уплаченных денежных средств. На указанную претензию ФИО1 не ответила. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли продажи земельного участка и домовладения расположенного по адресу: <адрес>. Ею был произведен первоначальный взнос в размере 900 000 рублей. То есть, фактически исполнены положения п. 2 ст. 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещалась надлежащим образом, предоставила суду заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие, её представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержала, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске и просила удовлетворить заявленные требования, пояснив, что ответчица нарушила условия предварительного договора, в связи с чем просят расторгнуть предварительный договор. Указанные ФИО2 улучшения домовладения были выполнены без согласия собственницы ФИО1 Представитель истца так же пояснила суду, что истица ФИО1 не возражает возвратить ответчице ФИО2 денежную сумму уплаченную по предварительному договору. Во встречном исковом заявлении просила суд отказать, приобщив к материалам дела письменные возражения.

Ответчица ФИО2 и её представитель ФИО4 в судебном заседании иск не признали и просит суд в удовлетворении требований ФИО1 отказать. Встречный иск просили удовлетворить и обязать ФИО1 заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи недвижимости (с рассрочкой платежа) расположенной по адресу: <адрес>.

Выслушав объяснения лиц участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля, изучив исковое заявление, обсудив изложенные в нем доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО2ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец ФИО1 имела намерение продать покупателю ФИО2 земельный участок, с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>. Основной договор предполагалось заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ При заключении предварительного договора была определена сумма сделки - 1400000 рублей, из которых 900000 рублей были переданы при подписании договора, а оставшаяся сумма в размере 500000 рублей должна быть уплачена продавцу при подписании договора купли-продажи.

По ходатайству представителя ответчицы ФИО2 – ФИО4, в судебном заседании был допрошен свидетель ФИО7, который суду пояснил, что ФИО2 со своей семьёй снимала жилое помещение у ФИО1, а в последующем ФИО2 планировала выкупить данное жилое помещение после продажи домовладения находящегося в <адрес>. К показаниям указанного свидетеля суд относится критически, поскольку он свидетелем подписания спорного договора не являлся и условия предварительного договора ему не известны.

Как установлено судом, основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключён не был, в связи с тем, что покупатель ФИО2 выставляет условия о продаже имущества с рассрочкой платежа на 1,5-2 года, что противоречит первоначальным договоренностям сторон.

Принимая решение о расторжении предварительного договора, суд исходит из следующих обстоятельств и материалов дела:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как установлено судом, ответчик ФИО2 от исполнения обязательств по предварительному договору отказалась, а её довод о том, что между сторонами было соглашение о рассрочке платежа за покупку в сумме 500 т.р., не состоятелен, поскольку такого соглашения суду не представлено и оставшаяся сумма должна была быть выплачена ФИО2 единовременно при подписании основного договора. Вместе с тем, такой суммой, как пояснила ответчица, она не обладала как после подписания предварительного договора, так и не обладает и в настоящий момент. Так же не является основанием к отказу от исполнения условий предварительного договора и подписания основного довод ФИО2 о том, что к моменту подписания основного договора – к ДД.ММ.ГГГГ г., у ФИО1 не было правоустанавливающих документов на продаваемое имущество, поскольку из материалов дела и свидетельств о регистрации права видно, что уже ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила эти документы на продаваемое имущество и сторонами ничто не препятствовало заключить основной договор, однако ФИО2, имея достаточный срок до судебного спора, не подписала основной договор и не выплатила 500 т.р., ссылаясь на несуществующее соглашение о рассрочке платежа.

Решая вопрос об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 суд приходит к следующему: ФИО1 и ФИО2ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости. Основной договор предполагалось заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., но договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключён не был в связи с тем, что покупатель ФИО2 выставляет условия о продаже имущества с рассрочкой платежа на 1,5-2 года, что противоречит первоначальным договоренностям сторон. При этом не учтено, что ст. 452 ГК РФ определяет порядок изменения и расторжения договора, где указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Вместе с тем, предложений об изменении условий договора в части рассрочки платежа ФИО2 не направляла, а только направила претензию о возврате уплаченных Сум и стоимости улучшений, произведенных в доме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении недвижимого имущества по адресу: <адрес>, стороны возвратить в первоначальное положение. Обязать ответчицу ФИО2 и членов её семьи освободить занимаемое жилое помещение по адресу: <адрес>, а ФИО1 обязать возвратить ФИО2 уплаченные по предварительному договору денежные средства за недвижимое имущество по адресу <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о понуждении в заключение основного договора купли-продажи недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: