Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Уймина И.Г. к Заботина Т.В. о расторжении предварительного договора и по встречному иску Заботина Т.В. к Уймина И.Г. о понуждении в заключение основного договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Уймина И.Г. обратилась в суд с иском к Заботина Т.В. о расторжении предварительного договора. В обоснование своих требований указав, что она и ответчица ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец Уймина И.Г. имела намерение продать покупателю Заботина Т.В. земельный участок, с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>. Основной договор предполагалось заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ При заключении предварительного договора была определена сумма сделки - 1400000 рублей, из которых 900000 рублей были переданы при подписании договора, а оставшаяся сумма в размере 500000 рублей должна быть уплачена продавцу при подписании договора купли-продажи. Неоднократно продавец обращался к покупателю с намерениями заключить основной договора. Однако теперь покупатель выставляет условия о продаже имущества с рассрочкой платежа на 1,5-2 года, что противоречит первоначальным договоренностям сторон. Более того, в ответе на предложение заключить основной договор, покупатели выразили намерение прекратить обязательства и освободить занимаемое жилое помещение. Считает, что в данном случае предварительный договор подлежит расторжению. Ответчик от исполнения обязательств по предварительному договору отказывается. Учитывая имущественный характер данных отношений, сторона, заключившая предварительный договор, тем не менее, не приобретает никаких прав на имущество другой стороны. От возврата истицей денежных средств, взятых по предварительному договору ответчица отказывается.

Ответчица Заботина Т.В. обратилась в суд со встречным иском к Уймина И.Г. о понуждении в заключение основного договора купли-продажи недвижимости, указав, что с марта 2014 года она совместно со своей семьей проживает по адресу: <адрес>. Указанное домовладение Уймина И.Г. сдавала ей по найму. В апреле 2014 года Уймина И.Г. предложила ей произвести покупку дома и земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, за 1 400 000 рублей. Она сообщила Уймина И.Г., что у неё нет сразу всей суммы в размере 1 400 000 рублей, они могут отдать только 900 000 рублей, а остальное в рассрочку сроком 1,5-2 года. Обсудив условия рассрочки, с ежемесячным платежом не менее 20 000 рублей, она выплатила Уймина И.Г. аванс в размере 40 000 рублей и получила разрешение на проведение капитального ремонта домовладения так как протекала крыша, частично отсутствовали в доме двери, окна пришли в негодность и т.д. Заключить предварительный договор купли- продажи они не смогли так как у Уймина И.Г. отсутствовали правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и домовладения расположенного по адресу: <адрес>. Ими произведен первоначальный взнос в размере 900 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей, будет выплачена в момент подписания основного договора купли- продажи. С учетом того, что у Уймина И.Г. не было правоустанавливающих документов на указанное имущество, а только справка нотариуса, о вступлении в наследство, юрист составлявший предварительный договор, указал дату заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ года, пояснив, что указанная дата ни к чему не обязывает, Уймина И.Г. заверила её, что они заключат в будущем договор с рассрочкой платежа. Правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права) на земельный участок и домовладение Уймина И.Г. получила только ДД.ММ.ГГГГ года, то есть после наступления предельного срока заключения основного договора купли продажи. С 20 по ДД.ММ.ГГГГ в устной форме Заботина Т.В. поинтересовалась, когда будет заключен договор купли-продажи домовладения с рассрочкой платежа. Уймина И.Г. их стала заверять, что получение правоустанавливающих документов будет в конце июля. С июля 2014 года и по настоящее Уймина И.Г. уклоняется от заключения указанного договора купли продажи с рассрочкой платежа. ДД.ММ.ГГГГ Заботина Т.В. направлена Уймина И.Г. претензия о заключении основного договора купли -продажи недвижимости (с рассрочкой платежа) или возвращении уплаченных денежных средств. На указанную претензию Уймина И.Г. не ответила. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли продажи земельного участка и домовладения расположенного по адресу: <адрес>. Ею был произведен первоначальный взнос в размере 900 000 рублей. То есть, фактически исполнены положения п. 2 ст. 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Истица Уймина И.Г. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещалась надлежащим образом, предоставила суду заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие, её представитель Козаченко С.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержала, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске и просила удовлетворить заявленные требования, пояснив, что ответчица нарушила условия предварительного договора, в связи с чем просят расторгнуть предварительный договор. Указанные Заботина Т.В. улучшения домовладения были выполнены без согласия собственницы Уймина И.Г. Представитель истца так же пояснила суду, что истица Уймина И.Г. не возражает возвратить ответчице Заботина Т.В. денежную сумму уплаченную по предварительному договору. Во встречном исковом заявлении просила суд отказать, приобщив к материалам дела письменные возражения.

Ответчица Заботина Т.В. и её представитель Сирота В.Г. в судебном заседании иск не признали и просит суд в удовлетворении требований Уймина И.Г. отказать. Встречный иск просили удовлетворить и обязать Уймина И.Г. заключить с Заботина Т.В. основной договор купли-продажи недвижимости (с рассрочкой платежа) расположенной по адресу: <адрес>.

Выслушав объяснения лиц участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля, изучив исковое заявление, обсудив изложенные в нем доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Уймина И.Г. и Заботина Т.В.ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец Уймина И.Г. имела намерение продать покупателю Заботина Т.В. земельный участок, с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>. Основной договор предполагалось заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ При заключении предварительного договора была определена сумма сделки - 1400000 рублей, из которых 900000 рублей были переданы при подписании договора, а оставшаяся сумма в размере 500000 рублей должна быть уплачена продавцу при подписании договора купли-продажи.

По ходатайству представителя ответчицы Заботина Т.В. – Сирота В.Г., в судебном заседании был допрошен свидетель ФИО7, который суду пояснил, что Заботина Т.В. со своей семьёй снимала жилое помещение у Уймина И.Г., а в последующем Заботина Т.В. планировала выкупить данное жилое помещение после продажи домовладения находящегося в <адрес>. К показаниям указанного свидетеля суд относится критически, поскольку он свидетелем подписания спорного договора не являлся и условия предварительного договора ему не известны.

Как установлено судом, основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключён не был, в связи с тем, что покупатель Заботина Т.В. выставляет условия о продаже имущества с рассрочкой платежа на 1,5-2 года, что противоречит первоначальным договоренностям сторон.

Принимая решение о расторжении предварительного договора, суд исходит из следующих обстоятельств и материалов дела:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как установлено судом, ответчик Заботина Т.В. от исполнения обязательств по предварительному договору отказалась, а её довод о том, что между сторонами было соглашение о рассрочке платежа за покупку в сумме 500 т.р., не состоятелен, поскольку такого соглашения суду не представлено и оставшаяся сумма должна была быть выплачена Заботина Т.В. единовременно при подписании основного договора. Вместе с тем, такой суммой, как пояснила ответчица, она не обладала как после подписания предварительного договора, так и не обладает и в настоящий момент. Так же не является основанием к отказу от исполнения условий предварительного договора и подписания основного довод Заботина Т.В. о том, что к моменту подписания основного договора – к ДД.ММ.ГГГГ г., у Уймина И.Г. не было правоустанавливающих документов на продаваемое имущество, поскольку из материалов дела и свидетельств о регистрации права видно, что уже ДД.ММ.ГГГГ Уймина И.Г. получила эти документы на продаваемое имущество и сторонами ничто не препятствовало заключить основной договор, однако Заботина Т.В., имея достаточный срок до судебного спора, не подписала основной договор и не выплатила 500 т.р., ссылаясь на несуществующее соглашение о рассрочке платежа.

Решая вопрос об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Заботина Т.В. суд приходит к следующему: Уймина И.Г. и Заботина Т.В.ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости. Основной договор предполагалось заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., но договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключён не был в связи с тем, что покупатель Заботина Т.В. выставляет условия о продаже имущества с рассрочкой платежа на 1,5-2 года, что противоречит первоначальным договоренностям сторон. При этом не учтено, что ст. 452 ГК РФ определяет порядок изменения и расторжения договора, где указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Вместе с тем, предложений об изменении условий договора в части рассрочки платежа Заботина Т.В. не направляла, а только направила претензию о возврате уплаченных Сум и стоимости улучшений, произведенных в доме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Уймина И.Г. к Заботина Т.В. о расторжении предварительного договора удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Уймина И.Г. и Заботина Т.В. в отношении недвижимого имущества по адресу: <адрес>, стороны возвратить в первоначальное положение. Обязать ответчицу Заботина Т.В. и членов её семьи освободить занимаемое жилое помещение по адресу: <адрес>, а Уймина И.Г. обязать возвратить Заботина Т.В. уплаченные по предварительному договору денежные средства за недвижимое имущество по адресу <адрес>.

В удовлетворении встречного иска Заботина Т.В. к Уймина И.Г. о понуждении в заключение основного договора купли-продажи недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: