Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Виштунц К.Г. к Маркеевичу Е.А. о признании обязательств по договору прекращенными, по встречному исковому заявлению Маркеевич Е.А. к Виштунц К.Г., Виштунц С.В., Клиновой С.Г., управлению государственной регистрации недвижимости кадастра и картографии по о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на земельный участок, признании договора купли-продажи земельного участка между Виштунц и Тодуа ничтожным, прекращении права собственности на земельный участок за Тодуа, взыскании убытков, по иску Тодуа К.К. к Маркеевичу Е.А., Виштунц К.Г. о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ :

Виштунц К.Г. обратилась в суд с иском о прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка, заключенного ею с Маркееевич Е.А., ссылаясь на то, что до окончания срока, в который должен был быть заключен договор купли-продажи земельного участка договор не был заключен.

Маркеевич Е.А. обратился со встречными исковыми требованиями о признании договора купли-продажи земельного участка заключенного с Виштунц К.Г. состоявшимся, признании за ним права собственности на земельный участок, прекращении права собственности Тодуа К.К. на земельный участок и признании договора купли-продажи между Виштунц и Тодуа ничтожным, взыскании в его пользу с ответчиков понесенных убытков, ссылаясь на то, что Виштунц К.Г. получив от него в полном объеме денежные средства за земельный участок, умышленно уклонилась от регистрации сделки купли-продажи, подав заявление в суд, до вынесения решения суда повторно продала земельный участок, по сделке, которая не может быть признана законной.

Тодуа К.К. обратился с заявлением о признании его добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку не знал и не должен был знать, что Виштунц участок продала дважды.

В судебном заседании представитель Виштунц К.Г., действующая по доверенности Багдасарова Н.А., заявленные требования поддержала, возражала против исковых требований Маркеевич, поддержала требования Тодуа. В обосновании своих доводов пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Виштунц и Маркеевич был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью квм расположенный в Заречье участок №а. Договор был заключен после согласования сторонами всех существенных условий. Предварительный договор был заключен поскольку Виштунц не могла представить письменное согласие своего супруга на совершение сделки. Такое согласие имелось еще с ДД.ММ.ГГГГ года, однако, на момент заключения договора муж был в отъезде. Расчет был произведен полностью при подписании договора. Маркеевич согласился с условием, что основной договор будут заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии, в ДД.ММ.ГГГГ года, Виштунц передала согласие супруга на совершение сделки, Климовой С., на которую была выдана доверенность. Однако, в ДД.ММ.ГГГГ года Маркеевич стал требовать от Виштунц возврата денежных средств и не заявил в срок до ДД.ММ.ГГГГ о намерении заключать сделку. Между сторонами начались ссоры. Маркеевич потребовал от Климовой возврата денежных средств, которые он ей уплатил за ее услуги, в конце апреля Климова вернула ему рублей. На требования Маркеевич о возврате денежных средств, Виштунц попросила немного времени, так как такой суммы у нее уже не было, от сделки у нее осталось рублей. Если бы у Маркеевич было намерение приобрести участок, то в срок до ДД.ММ.ГГГГ он должен был направить Виштунц какое-то письмо, либо в ином порядке потребовать заключения сделки. Однако, никаких действий со стороны Маркеевич не было. Обязательства по предварительному договору после ДД.ММ.ГГГГ прекращены в силу закона в соответствии со статьей 429 ГК РФ. Требования Маркеевич о признании сделки купли-продажи состоявшимся, не основаны на законе, такие требования можно поставить в отношении сделки, а предварительный договор купли-продажи, является лишь намерением совершить сделку в будущем. Сделка между Виштунц и Маркеевич не была зарегистрирована в государственном реестре, земельный участок не передавался. Требования о признании права собственности на земельный участок не могут быть удовлетворены, поскольку в настоящее время собственником земельного участка является не Виштунц, а Тодуа К.К., договор купли-продажи с которым был заключен в ДД.ММ.ГГГГ года. Тодуа К.К. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка. Он не мог и не должен был знать, что на участок имеет притязания Маркеевич Е.А. Виштунц не поставила его в известность о том, что она получила денежные средства от Маркеевич за участок. Тодуа приобрел участок за , поскольку Виштунц вынуждена была в срочном порядке продавать земельный участок и согласилась на невыгодные для себя условия. Деньги не смогла отдать Маркеевичу, так как он отказался их взять, требуя дополнительно еще рублей, объясняя вынужденными расходами, в связи с тем, что сделка не состоялась.

Виштунц К.Г. в судебном заседании пояснила, что при заключении сделки с Маркеевич все документы на земельный участок были готовы, она не смогла представить только согласие супруга на совершение сделки, зная, что супруг такое согласие давал в ДД.ММ.ГГГГ года, когда они приняли решение о продаже земельного участка. В ДД.ММ.ГГГГ года ее супруг уехал, должен был вернуться через три дня, в связи с чем в договоре указали, что согласие супруга будет представлено через три дня. Однако, супруг из поездки вернулся в ДД.ММ.ГГГГ года. По его приезду, она передала согласие риелтору, которая сообщила, что Маркеевич отказался от совершения сделки. Маркеевич стал требовать от нее сверх рублей, дополнительно рублей. Денежных средств у нее таких не было, она предложила вернуть ему рублей, а оставшуюся сумму позднее. Однако, Маркеевич не согласился ждать. Мер к заключению сделки она не предпринимала так как Маркеевич постоянно менял свои требования, то ему нужны деньги, то нужен земельный участок. Тогда ей пришлось в срочном порядке продавать вновь земельный участок, и поскольку ей не хватало рублей, она за указанную сумму в ДД.ММ.ГГГГ года продала участок Тодуа. В суд с заявлением она обратилась в ДД.ММ.ГГГГ года. Тодуа К.К. она не ставила в известность, что с Маркеевич не разрешен вопрос по участку. В настоящее время у нее не имеется дененжных средств МАркеевич, но она не отказывается их возвращать. В связи стем, что она не работает, то кредит в банке взять не может.

Маркеевич в судебном заседании пояснил, что с Виштунц у них был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Однако, все условия по договору им были выполнены, а истица не представила согласие супруга на совершение сделки. В предварительном договоре указано, что Виштунц обязуется представить согласие супруга в течение трех дней, однако, до окончания срока его не представила. Поскольку для оформления основного договора купли-продажи он выдал доверенность Климовой, риэлтору, которая и должна была от его имени зарегистрировать договора в регистрационной палате. В течении всего времени он ей звонил интересовался, что представила ли Виштунц документы, Климова говорила, что документов еще нет, но беспокоиться не стоит так каак срок в договоре указан до ДД.ММ.ГГГГ. В конце апреля Климова сообщила ему, что Виштунц не будет продавать земельный участок и денег ему также не вернет. Он потребовал у Климовой возврата всех документов и денежных средств, которые он заплатил ей за работу. От заключения сделки он никогда не отказывался. Так же считает, что окончание срока предварительного договора не отменяет самого договора. В связи с чем просит признать сделку состоявшейся, и признать за ним право собственности на спорный земельный участок. Сделка купли-продажи между Виштунц и Тодуа считает ничтожной, притворной. Заявление Тодуа о том, что он является добросовестным приобретателем необоснованны. Он должен был усомниться в законности сделки, поскольку стоимость земельного участка очень занижена. Кроме того, Тодуа К.К. после приобретения права собственности сразу же принимает решение о продаже земельного участка. Указанные обстоятельства свидетельствуют, что данная сделка была заключена только для того, чтобы было зарегистрировано право собственности за другим лицом. Доводы Виштунц, что она готова была вернуть денежные средства, ничем не подтверждены. Она только обещает вернуть деньги, а на самом деле таковых намерений у нее нет. За время судебных заседаний Виштунц не представила доказательств, что денежные средства в сумме рублей у нее имеются.

Виштунц С.В. в судебном заседании пояснил, что состоит в зарегистрированном браке с Виштунц К.Г., в ДД.ММ.ГГГГ году они решили продать земельный участок, он у нотариуса подписал согласие на продажу, и продажей земельного участка не занимался, денег ни от кого не получал. В ДД.ММ.ГГГГ года он уезжал к своему товарищу, должен был вернуться через несколько дней, но поскольку с женой был в ссоре, вернулся только в марте. Когда уезжал к другу, то согласие на продажу участка увез с собой.

Климова С.Г. в судебном заседании пояснила, что у нее был заключен договор с Маркеевич Е.А. на оказание услуг по приобретению земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи, Виштунц необходимо было представить согласие супруга на сделку и справку БТИ об отсутствии строений на участке. Согласие Виштунц обязалась представить через три дня, однако согласие Виштунц принесла в марте, а затем пришел Маркеевич и отказался от оформления сделки, забрал у нее документы, доверенность и денежные средства, которые она получила за работу. Действительно сторонами были выданы доверенности на заключение основного договора купли-продажи, но они его не оформили поскольку стороны были уже в ссоре. Кто первый отказался от заключения сделки она не помнит. Договор с Маркеевич был расторгнут по его требованию, он обвинял ее в сговоре с Виштунц, говорил, что не верит ей и поэтому забрал свои документы.

Тодуа К.К. в судебном заседании поддержал свои исковые требования, возражал против требований Виштунц К.Г., Обосновывая свой иск пояснил, что летом текущего года приобрел у Виштунц К.Г. земельный участок за рублей, первоначальная цена земельного участка была рублей. Но когда он понял, что Виштунц нуждается в денежных средствах он снизил стоимость до рублей. О том, что Виштунц не разрешила вопрос по земельному участку с другим лицом он не знал, его никто не ставил в известность об обременениях участка. Сделка была зарегистрирована в едином реестре объектов недвижимости. В ДД.ММ.ГГГГ года он попал в дорожно-транспортное происшествие, в связи с чем нашел покупателя на земельный участок. Земельный участок продал за рублей, так как необходимо было возместить расходы лицам, которые занимаются продажей земельного участка. Поскольку он находился в больнице, выдал доверенность Виштунц К.Г., чтобы она от его имени заключила сделку. В настоящее время покупатель Айвазян А. отказалась от сделки, он возвратил ей денежные средства.

Айвазян А.К., представитель Росреестра в судебное заседание не явились, о дне слушания судом извещались надлежащим образом, не просили об отложении слушания по делу, при таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что подлежат удовлетворению исковые требования Маркеевич Е.А., исковые требования Виштунц К.Г. и Тодуа К.К. необоснованны и удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям:

Так, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны: Виштунц К.Г. и Маркеевич Е.А. заключили предварительный договор купли-продажи по которому земельный участок площадью кв.м. находящийся по адресу: микрорайон продается за руб., согласно п.2.1 расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ДД.ММ.ГГГГ Виштунц К.Г. заключила договор купли-продажи этого же земельного участка с Тодуа К.К., который зарегистрировал свое право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ г. Тодуа К.К. выдав доверенность на имя Виштунц К.Г. заключил договор купли-продажи земельного участка с Айвазян А.К., однако договор не зарегистрирован в Росреестре в связи с наложением ареста на спорный земельный участок.

Согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи между Виштунц и Маркеевич, стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли продажи земельного участка, либо расторгнуть настоящий договор и вернуть всю сумму указанную в п.2.1 договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из пояснений, сторонами достигнута договоренность по всем существенным условиям договора. Обязательства по оплате по договору Маркеевич Е.А. выполнены. Как следует из пояснений сторон по делу, договор купли продажи земельного участка не был заключен в связи с непредставлением продавцом, Виштунц К.Г., согласия супруга на продажу земельного участка и справки БТИ об отсутствии объектов недвижимости на земельном участке. Во исполнение условий предварительного договора между Виштунц К.Г. и Климовой С.Г. был заключен договор на возмездное оказание услуг, согласно которого Виштунц обязуется представить нотариальное согласие на продажу земельного участка супруга Виштунц С.В., а также справку БТИ. Климова С.Г. берет на себя обязательства по составлению договора купли-продажи, оформления доверенностей от сторон по делу на оформление сделки купли продажи в органах государственной регистрации и регистрацию сделки. Однако, условия предварительного договора и договора на возмездное оказание услуг Виштунц и Климовой выполнены не были.

В соответствии со п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Договор купли -продажи до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был. Однако, учитывая пояснения сторон, суд приходит к выводу, что не заключение договора купли-продажи, произошло не по вине Маркеевич Е.А. Климова С.Г. в судебном заседании пояснила, что Маркеевич выдал доверенность работнику ее фирмы Бабицкой Е.М. а Виштунц выдала доверенность на ее имя, для заключения договора, и все действия должны были проводиться доверенными лицами. Сам Маркеевич неоднократно интересовался, готовы ли документы для заключения договора. Доказательств о том, что Маркеевич до ДД.ММ.ГГГГ отказался от заключения сделки суду не представлено, а судом не установлено.

Как следует из пояснений Виштунц согласие супруга на совершение сделки было заверено у нотариуса в ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается указанным согласием, датированным ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 87), однако не было представлено в ДД.ММ.ГГГГ в последующие месяцы. Таким образом, единственным препятствием к заключению основного договора являлось отсутствие согласия Виштунц С.В. на продажу земельного участка, которое Виштунц К.Г. могла предоставить в любое время, в том числе и ДД.ММ.ГГГГ, взяв заверенную копию согласия у нотариуса. При таких обстоятельствах суд считает, что Виштунц уклонилась от взятых на себя обязательств по заключенному договору. В соответствии со п.5 ст. 429 ГК РФ в случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ, согласно которого если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор. А также в силу ст.551 ГК РФ Маркеевич вправе требовать перехода права собственности на спорный земельный участок.

В судебном заседании установлено, что по условиям предварительного договора оговорены все существенные условия договора купли-продажи, покупателем Маркеевич условия договора выполнены в полном объеме, а Виштунц К.Г. не вправе при таких обстоятельствах отказаться от заключения договора. То есть, требования Маркеевич Е.А. о признании сделки состоявшейся суд считает обоснованными.

Доводы Виштунц К.Г. и ее представителя о том, что Маркеевич отказался от совершения сделки суд считает необоснованными и надуманными. Как пояснила сама Виштунц, она поставила Маркеевич в известность, что денежных средств для возврата у нее не имеется. И с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени доказательств наличия денежных средств не представлено, кроме того Виштунц заявила в судебном заседании, что рублей она не может возвратить Маркеевичу на день рассмотрения дела и в ближайшее время. Каких-либо заявлений об отказе от совершения сделки Маркеевич, не представлено. А действия Виштунц К.Г. напротив свидетельствуют о ее отказе от совершения сделки.

Так, ДД.ММ.ГГГГ Виштунц К.Г. обратившись в суд с заявлением о прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи с Маркеевич, в этот же день заключает договор купли-продажи с Тодуа К.К., получив денежную сумму от Тодуа К.К. действий по возврату денежных средств Маркеевичу не предпринимает. И до вынесения решения суда распоряжается спорным земельным участком.

Суд также считает необоснованными требования Тодуа К.К. о признании его добросовестным приобретателем. Тодуа К.К. пояснил, что он не знал и не должен был знать, что земельный участок является спорным и Виштунц не поставила его об этом в известность.

Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Однако, фактические обстоятельства, установленные судом, подтверждают обратное. Как следует из пояснений Тодуа К.К. он знал, что стоимость спорного земельного участка составляет рублей, а сделку заключает на сумму рублей, то есть явно по заниженной стоимости, что является основанием усомниться в законности сделки и через месяц после государственной регистрации сделки продает земельный участок гр. Айвазян, выдав доверенность на совершение сделки с правом получения денежных средств (л.д. 96) Виштунц К.Г.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Тодуа К.К. и Виштунц К.Г. заключили сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ, указанная сделка является мнимой и является ничтожной. Таким образом, не имеется оснований для признания Тодуа К.К. добросовестным приобретателем, в соответствии с чем не применимы правовые последствия для Тодуа К.К. как добросовестного приобретателя.

Таким образом, суд считает, что право собственности Тодуа К.К. на спорный земельный участок подлежит прекращению. И имеются основания в соответствии со ст.454 ГК РФ признать сделку купли-продажи между Виштунц К.Г. и Маркеевич Е.А. состоявшейся и признать за ним право собственности на спорный земельный участок.

Маркеевич Е.А. заявлены также требования о возмещении ему убытков, связанных с уклонением от заключения договора. Однако доказательств причинения убытков им не представлены, в связи с чем суд считает в удовлетворении данных требований необходимо отказать как необоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Маркеевич Е.А удовлетворить частично.

Признать договор между Виштунц К.Г. и Маркеевич Е.А., заключенный ДД.ММ.ГГГГ, о купле-продаже земельного участка №а площадью квм, расположенного по адресу: состоявшимся.

Признать за Маркеевич Е.А. право собственности на земельный участок №а площадью квм,( кадастровый номер №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство) расположенного по адресу :.Туапсинский район .

Признать договор купли-продажи земельного участка №а площадью 700 квм, расположенного по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Виштунц К.Г. и Тодуа К.К. ничтожным, прекратить право собственности на указанный земельный участок за Тодуа К.К.

В части взыскания убытков в удовлетворении требований Маркеевич Е.А. отказать как необоснованным.

В удовлетворении исковых требований Виштунц К.Г. о прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи, и исковых требований Тодуа К.К. о признании его добросовестным приобретателем отказать как необоснованным.

Решение может быть обжаловано в вой суд в течение 10 дней через Туапсинский районный суд.

Судья Туапсинского районного суда Рябцева А.И.