Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусского банка ПАО Сбербанк к ФИО2 Абулфат оглы, ФИО1 Самед кызы об обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с обременением в виде ипотеки, обращении взыскания, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «Сбербанк России» в лице филиала – Среднерусского банка ПАО Сбербанк, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1 об обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с обременением в виде ипотеки, обращении взыскания, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска истец указал, что между ПАО «Сбербанк России» и ответчиками заключен кредитный договор № 1813641 от 13.05.2014 в размере 4 000 000 руб., на срок 72 мес., под 12 % годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости со строительным номером № ДУ-02к2-081, на 2 этаже жилого дома № 2, корпус 2, площадью 63,4 кв.м., по адресу: <адрес>, г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, на основании договора № ДУ-02к2-081 участия в долевом строительстве от 13.05.2014, заключенного с ЗАО «Континент проект». По условиям п. 2.1 Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщик предоставляет кредитору залог имущественных прав по Договору участия в долевом строительстве жилого дома № ДУ-02к2-081 от 13.05.2014; залог недвижимости объекта.

Заочным решением Химкинского городского суда от <дата> по делу № 2-3859/2018 с ФИО2, ФИО1в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 938 274,02 руб., просроченный основной долг 3 174 146,40, просроченные проценты 364 127,62 руб., неустойка по просроченному долгу 350 000 руб., неустойка по просроченным процентам 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 37 015,80 руб.

13.11.2016 года по акту приема-передачи квартира передана ответчикам, однако в установленном законом порядке не зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости. Просят обязать ФИО2, ФИО8 зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с обременением права собственности в виде ипотеки в силу закона в пользу банка, обязать Росреестр зарегистрировать право собственности на объект недвижимости за ФИО7, ФИО1 с обременением права собственности в виде ипотеки в силу закона в пользу банка, обратить взыскание на предмет залога, взыскать государственную пошлину в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 руб.

Представитель истца в судебном заедании уточненные требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили, причины неявки суду не сообщили.

Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание представителя не направил, извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 13.05.2014 между истцом и ответчиками заключен кредитный договор № 1813641, в соответствии с которым истец предоставил ответчику кредит в размере 4 000 000 руб., на срок 72 мес., под 12 % годовых на приобретение строящегося жилья – трехкомнатной квартиры со строительным номером № 02-к2-081, расположенной на 2 этаже жилого дома № 2, корпус 2, общей площадью 63,4 кв.м., по адресу: <адрес>, г. Химки, Северо-Западная промышленно-коммунальная зона, на основании договора № ДУ-02к2-081 участия в долевом строительстве от 13.05.2014, заключенного заемщиком с ЗАО «Континент проект».

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору, в соответствии с п. 2.1.1. заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору залог имущественных прав, по договору № ДУ-02к2-081 участия в долевом строительстве от 13.05.2014, а также, в соответствии с п. 2.1.2. кредитного договора, залог (ипотеку) объекта недвижимости.

Разрешением от <дата> многоквартирный дом, в котором расположен спорный объект, введен в эксплуатацию.

13.11.2016 квартира передана ответчику по акту приема-передачи.

Поскольку объект недвижимости введен в эксплуатацию <дата> и ему присвоен почтовый адрес, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) переданной ответчику по акту приема-передачи от 13.11.2016 квартиры № 81 по адресу: <адрес>, г. Химки, ул. Германа Титова, д. 12, корп. 2, соглашение о залоге содержится в условиях кредитного договора.

Исходя из совокупного толкования ч. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, ст. 29 Федерального закона <дата> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и главы IV "Государственная регистрация ипотеки" Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", стороны договора о залоге обязаны оформить его государственную регистрацию.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 20 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Исходя из указанных положений действующего законодательства государственная регистрация ипотеки объектов долевой собственности, которые считаются находящимися в залоге, не может предшествовать государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Сведения о регистрации права собственности на указанную квартиру в ЕГРП отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исследовав материалы дела, и руководствуясь положениями вышеприведенного законодательства, суд полагает, что истец, являясь стороной по кредитному договору № 1013240 от <дата>, вправе требовать вынесения судебного решения о регистрации сделки, поскольку нарушаются права кредитной организации, как залогодержателя.

С учетом изложенного, суд считает заявленное требование о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по регистрации права собственности ответчиков подлежащим удовлетворению.

Исходя из положений ст. 54 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе судебного разбирательства судом была проведена оценочная экспертиза рыночной стоимости квартиры № 81, по адресу: <адрес>, г. Химки, ул. Германа Титова, д. 12, корп. 2.

Обращая взыскание на заложенное имущество, при определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание заключение эксперта о рыночной стоимости недвижимого имущества, исполненный по определению суда ООО «Сервис Плюс», согласно которого стоимость спорной квартиры составляет 6 389 000 руб.

Таким образом, начальная продажная стоимость квартиры определяется в размере 80 % рыночной стоимости в размере 5 111 200 руб.

Отказывая в удовлетворении требования о приостановлении исполнительного производства № 118071/19/50043-ИП от <дата> в части обращения взыскания на имущественные права по договору участия в долевом строительстве до регистрации права собственности на объект недвижимости суд исходит из того, что в рамках рассматриваемого спора данное заявление рассмотрению не подлежит, поскольку исполнительное производство возбуждено на основании исполнительного листа, выданного на основании заочного решения Химкинского городского суда от <дата> по делу № 2-3859/2018, и подлежит рассмотрению в рамках рассмотренного дела.

В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом установлено, что истец при предъявлении иска оплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб., а также расходы на судебную экспертизу в размере 40 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусского банка ПАО Сбербанк удовлетворить частично.

Возложить обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по регистрации права собственности ФИО2 Абулат оглы на квартиру № 81, по адресу: <адрес>, г. Химки, ул. Германа Титова, д. 12, корп. 2, с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру № 81, расположенную по адресу: <адрес>, г. Химки, ул. Германа Титова, д. 12, корп. 2 определив способом реализации квартиры публичные торги с начальной продажной ценой квартиры в сумме 5 111 200 руб.

Взыскать с ФИО2 Абулат в пользу ПАО «Сбербанк России» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате расходов на судебную экспертизу в размере 40 000 руб.

В удовлетворении требования о приостановлении исполнительного производства № 118071/19/50043-ИП от <дата> в части обращения взыскания на имущественные права по договору участия в долевом строительстве до регистрации права собственности на объект недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено <дата> г.

Председательствующий В.Ю. Демидов