Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

с участием представителя истца ФИО3 (по доверенности от 14.04.2017), представителя ответчика ФИО2 - ФИО4 (по доверенности от 13.04.2017),

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ФИО5, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Санкт Петербург, г. Пушкин, ..., заключенного между ФИО5 и ФИО2, погашении записи о регистрации права собственности <***> от 00.00.0000 за ФИО2 на квартиру, находящуюся по адресу: г.Санкт-Петербург, г.Пушкин, ..., внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за ФИО5 права собственности на квартиру по адресу: г.Санкт-Петербург, г.Пушкин, ..., внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: г.Санкт-Петербург, г.Пушкин, ... в пользу ПАО Сбербанк, взыскании с ответчиков в пользу ПАО Сбербанк расходов по оплате государственной пошлины в размере Х рублей.

Истец указывает, что ФИО5 в нарушение условий кредитного договора от 00.00.0000 не зарегистрировала обременение спорной квартиры в виде ипотеки в пользу банка, возникшее в силу закона, произвела отчуждение квартиры без согласия банка.

Представитель истца иск поддержал.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4 просила в иске отказать, указала, что ФИО2 является добросовестным приобретателем, ипотека в соответствии с действующим законодательством не была зарегистрирована.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что 00.00.0000 между АК Сбербанк РФ (в настоящее время ПАО «Сбербанк») и ФИО5 (заемщик) был заключен кредитный договор <***> о предоставлении кредита в размере Х рублей Х копеек на инвестирование долевого участия в строительстве жилого дома по адресу г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, ..., в объеме финансирования трехкомнатной квартиры общей приведенной площадью 94,4 кв. м., в осях <***> и <***>, проектный (строительный) номер <***> на срок по 00.00.0000 под 15% годовых.

После завершения строительства жилого дома адрес квартиры: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ....

В соответствии с п.5.1 кредитного договора (в редакции дополнительного соглашения <***> от 00.00.0000) заемщик обязалась использовать кредит на цели, указанные в п. 1.1 кредитного договора, и предоставить кредитору в срок до 00.00.0000, документы подтверждающие право собственности заемщика на построенный объект недвижимости - свидетельство о праве собственности.

На основании п.п. 5.2.2 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог построенного объекта недвижимости.

Решением Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 01.07.2011 по гражданскому делу №2-1572/2011 право собственности на построенный объект недвижимости было признано за ФИО5 Решение суда вступило в законную силу 19.07.2011.

ФИО5 произвела регистрацию права собственности на спорную квартиру в установленном законом порядке без указания на обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу банка. Кроме того, ФИО5 не уведомила банк о получении свидетельства о собственности на построенный объект недвижимости, не явилась в банк для оформления ипотеки на объект недвижимости.

00.00.0000 между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Согласие банка на отчуждение имущества не оформлялось.

00.00.0000 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на Объект недвижимости, о чем в ЕГРП сделана запись <***>.

Согласно ст.131 п.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст.167 п.п.1,2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 п.п.1, 2 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.8 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004, действовавшей на дату заключения кредитного договора от 17.08.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Согласно ст.9 ч.ч.1-3 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004, действовавшей на дату заключения кредитного договора от 17.08.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

В силу ст.11 ч.1, ч.2 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004, действовавшей на дату заключения кредитного договора от 17.08.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст.77 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004, действовавшей на дату заключения кредитного договора от 17.08.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно ст.8 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи 14.06.2014) договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.10 ФЗ РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи 14.06.2014) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно ст.11 ФЗ РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи 14.06.2014) ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно ст.77 ч.1 ФЗ РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи 14.06.2014) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд принимает во внимание, что на дату заключения договора купли-продажи от 00.00.0000 договор об ипотеке между ПАО «Сбербанк» и ФИО5 не заключался, государственная регистрация ипотеки не была произведена.

Из решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 01.07.2011 по делу № 2-1572/2011 не следует, что одновременно с признанием права собственности на спорную квартиру за ФИО5 возникла ипотека спорной квартиры в силу закона.

Добросовестность покупателя ФИО2 истцом не опровергнута. Банк в исковом заявлении ссылается только на недобросовестность ФИО5 и сокрытие от покупателя залоговой природы объекта недвижимости в силу его приобретения продавцом на кредитные денежные средства Банка.

В силу ст.346 п.2 абз.2 ГК РФ в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно ст.352 ч.1 п.2 ГК РФ (в ред. ФЗ от 21.12.2013) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

С учетом того, что спорная квартира не может быть истребована от добросовестного покупателя путем применения ст.167 ГК РФ, залог на спорную квартиру прекращен в соответствии со ст. 352 ч.1 п.2 ГК РФ, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с учетом отказа в иске судебные расходы истца возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Публичного акционерного общества «Сбербанк России» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: