Гражданский кодекс часть 1

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., с участием истца ФИО2, истца ФИО3, представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ИП ФИО4 – ФИО1, при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по иску Бонч-Богдановской ФИО1, Бонч-Богдановского ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 ФИО1 о взыскании денежных средств и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратился в суд к ФИО4 об обязании ИП ФИО4 возвратить разницу покупной цены за приобретенный ФИО2 и ФИО3 в совместную долевую собственность недвижимость, состоящую из жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного под влиянием заблуждения, в размере <данные изъяты> и взыскании с ИП ФИО4 неустойки за просрочку сроков передачи товара (недвижимости) в размере <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что в ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 и ФИО3 намеревались приобрести недвижимость в городе Михайловске Ставропольского края. Осмотрев множество предлагаемых вариантов домов, коттеджей, квартир в разных районах города, решили остановится на Жилом районе «Гармония».

С целью подбора и последующего приобретения недвижимости в жилом районе «Гармония» истцы обратились в отдел продаж Строительной группы «Третий Рим», который находится на территории жилого района «Гармония». Оформив заявку, менеджер по продажам рассказал об объектах недвижимости находящихся в жилом Районе «Гармония», определил с их ценовой категорией.

Осмотрев визуально предложенную недвижимость, истцы решили приобрести в собственность жилой дом (таунхаус). Как выяснилось, существовали два варианта выбранных жилых домов (таунхаусов). Первый стоимостью <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., второй стоимостью <данные изъяты> рублей, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с увеличенным земельным участком, с теплыми полами, натяжными потолками, застекленной верандой.

Менеджер по продажам не смог показать готовый, предложенный им жилой дом (таунхаус) стоимостью <данные изъяты> рублей, в связи с тем, что дома этого типа еще не сданы, но показал их на официальном сайте Строительной группы «Третий Рим»- <данные изъяты>. проект данного жилого дома (таунхауса).

ДД.ММ.ГГГГ. истцы заключили с ИП ФИО4 предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № №

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также существенные условия основного договора. В соответствии со статьей 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из п. 1.1 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между ИП ФИО4 и покупателями ФИО2 и ФИО3, настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка (основного договора), который будет заключен в последующем.

В п. 1.2, 1.3 упомянутого договора содержатся условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно: продавец обязуется передать покупателям жилой дом и земельный участок по <адрес>, в следующем техническом состоянии: 1. Фундамент - монолитный, железобетонный. 2. Наружные стены: внутренний слой - кирпич силикатный, утеплитель - пенополистирол. 3. Внутренние стены - силикатный кирпич или бетонный блок. 4. Перегородки - силикатный кирпич или бетонный блок. 5. Лестницы - металлическая с покрытием ступеней рифленым листом без перил, покрытие - грунтовка. 6. Перекрытия первого этажа - железобетонные плиты. 7. Кровля - скатная, с покрытием из профилированного листа. 8. Водосток с кровли дома - наружный, организованный. 9. Внутренняя отделка: все помещения кроме санузлов - гипсовая или известковая штукатурка; санузел - без штукатурки. 10. Отопление - настенный двухконтурный газовый котел, радиаторы стальные панельные, разводка отопления - металлопластиковые трубы. 11. Разводка труб водоснабжения внутри помещений - полипропиленовые трубы. 12. Внутренняя система канализации - полиэтиленовые трубы. 13. Счетчик воды - в колодце, электрический счетчик - снаружи дома на стене, газовый счетчик - вне помещения. 14. Внутреннее сантехническое оборудование и газовая плита не устанавливаются. 15. Входная дверь - монтажная металлическая не утепленная, внутриквартирные межкомнатные двери не устанавливаются. 16. Электропроводка - силовой кабель в ПВХ изоляции и ПВХ оболочке, жилы - медные. Электроустановочное оборудование - монтажное. 17. Окна - ПВХ с заполнением однокамерными стеклопакетами. 18. Черновой пол - бетонная стяжка армированная. 19. Ограждение участка со стороны дворовой части - сетка-рабица, с главного фасада - металлическое с устройством ворот и калитки. Все металлические части покрыты грунтовкой. 20. Благоустройство - устройство бетонного основания под отмостку вокруг дома. 21. С навесом под автомобиль и козырьком под входной дверью.

Из всех вышеперечисленных технических условий невозможно идентифицировать приобретаемый объект, так как это типовые условия, одинаковые для всех домов данного типа. Приобретаемая истцами недвижимость лишена индивидуальных характеристик, таких как общая площадь приобретаемого жилого дома, количество комнат в приобретаемом жилом доме, количество этажей в приобретаемом жилом дома, а также общая площадь земельного участка на котором расположен жилой дом. Не указано точное место расположение приобретаемой недвижимости, а именно не указан точный адрес (по <адрес> расположено 8 домов, 2 дома являются угловыми), не указан кадастровый номер земельного участка. На замечания по этому поводу истцам ответили, что данный дом еще не сдан и не введен в эксплуатацию, с планом приобретаемого жилого дома с земельным участком можно ознакомится на официальном сайте Строительной группы «Третий Рим» <данные изъяты> где размещена проектная документация на все предлагаемые объекты недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости является по своей сути - безвозмездным договором, так как предметом этого договора являются действие сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и материальные блага.

В п. 3.2 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. прописана обязанность покупателю внести в рамках предварительного договора полную оплату приобретаемой недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. путем перечисления на расчетный счет денежных средств или наличными денежными средствами. В соответствии с п. 1.2 договора, срок заключения основного договора купли-продажи определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора, такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54). В этом случае несоответствие предмета исполнения условиям договора, названного предварительным, который квалифицируется как Основной договор, дает покупателю право требовать возмещения убытков и предъявлять иные требования, связанные с его нарушением, в силу самого факта заключения такого договора, а необходимость предъявления требования о заключении основного договора отпадает.

В свою очередь, покупатели исполнили свое обязательство по оплате приобретаемой недвижимости в срок указанный в предварительном договоре, а именно внесли в кассу продавца <данные изъяты>, о чем свидетельствуют квитанции к приходно-кассовому ордеру №, № от ДД.ММ.ГГГГ., за недвижимость, проектную документацию которого они видели на официальном сайте застройщика.

В соответствии с требованиями Федерального закон от 03.07.2016г.№ 304-ФЗ, Статья 3, «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику или иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком в соответствии со статьей 153 настоящего Федерального закона, и которое определено соглашением застройщика и указанного юридического лица (далее - официальный сайт застройщика); на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация: разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проектная декларация; заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленных настоящим Федеральным законом; фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания). Данная информация, подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом. Фотографии, подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно. Изменения, внесенные в документы, должны быть размещены на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких изменений. Требования к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств, устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Застройщик в соответствии с законодательством

Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, полноту и достоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с вышеупомянутым законом у покупателей не возникло сомнений что они приобретают жилой дом и земельный участок именно с теми техническими и проектными характеристиками размещенными на сайте.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 и ФИО3 пригласили для заключения основного договора купли-продажи недвижимости №, по которому продавец - ИП ФИО4, передает покупателям в совместную долевую собственность недвижимость, состоящую из земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

Пунктами 2, 3 данного договора подробно описывает, какую именно недвижимость приобретают покупатели в совместную долевую собственность, а именно: жилой дом блокированного типа (позиция 2, блок 8), кадастровый №, назначение: жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей 2, принадлежит продавцу на основании решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., решение собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. Орган выдачи: администрация муниципального образования <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись №.; земельный участок с кадастровым номером: №, наименование: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - блокированная жилая застройка, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежит продавцу на основании: договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.; решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.. решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №.

Как видно из содержания пунктов 2,3 основного договора купли-продажи недвижимости, он совершенно отличается от пунктов 1.2, 1.3. предварительного договора купли продажи по которому и был произведен расчет. Таким образом, недвижимость, которую приобрели по предварительному договору купли-продажи оплатив ее полную стоимость не может быть недвижимостью описанной в основном договоре купли продажи в силу ст. 554 ГК РФ.

Главным отличием является общая площадь приобретаемого объекта, а именно <данные изъяты> кв.м., вместо обещанных <данные изъяты> кв.м., в соответствии с информацией на которую ссылались сотрудники строительной группы «Третий Рим», так как от общей площади жилого дома зависела стоимость приобретаемой недвижимости, а именно, стоимость жилого дома (таунхауса) общей площадью <данные изъяты> кв.м. составляла <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> за жилой дом, <данные изъяты> за земельный участок.

В основном договоре купли-продажи недвижимости не указано техническое состояние, в соответствие с которым передается жилой дом, хотя пункт 13 Основного договора гласит, что данный договор купли-продажи является также документом, одновременно подтверждающим факт передачи недвижимости продавцом в собственность покупателей, и Соглашение о передаче недвижимости не подписывается. Возникает вопрос, как этот договор может являться одновременно передаточным актом в силу ст. 556 ГК РФ, если ни одна техническая характеристика в нем не оговорена и с покупателем не согласована. Также пункт 15 основного договора говорит нам о том, что до подписания настоящего договора покупатели ознакомлены с состоянием помещения и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец если покупатели до настоящего момента еще не получили ключи от приобретенного ими жилого дома (таунхауса) и не подписывали акт осмотра. В соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Предварительный договор не содержит существенных условий основного договора по поводу сроков и порядка передачи приобретаемой недвижимости. В основном договоре этот пункт также не прописан, поэтому нами была написана претензия продавцу, от ДД.ММ.ГГГГ., входящий номер №.

На претензию, от ИП ФИО4 был получен ответ, из которого также не ясно, в какой срок будет произведена передача жилого дома (таунхауса).

В силу статьи 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

В связи с тем, что со дня регистрации перехода права собственности прошло 49 дней, разумный срок передачи приобретенного нами товара (жилого дома), прошел, поэтому в силу ст.ст. 330, 332 ГК РФ, ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» истцы имеют право требовать неустойку, предусмотренную законом в размере 3% за каждый день просрочки, со дня предъявления претензии продавцу, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. сумма неустойка равна <данные изъяты>, из расчета: <данные изъяты>

Информация о том, что приобретаемый жилой дом (таунхаус) и земельный участок, лишен индивидуальных характеристик, позволяющих его идентифицировать, (предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит подробного описания жилого дома и не дает точной информации по поводу площади земельного участка и его расположения) в связи с тем, что объект (жилой дом) «не сдан», то есть не введен в эксплуатацию, заведомо ложная.

Как следует из пунктов 2,3 основного договора купли-продажи недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-№ было выдано администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ.

Статья 55 ГрК РФ гласит что, разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Таким образом, можно сделать вывод, что на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., приобретаемый жилой дом обладал рядом индивидуальных признаков, в соответствии с проектной документацией, более того, данный объект капитального строительства получил разрешение на ввод в эксплуатацию, то же самое касается земельного участка, на момент подписания предварительного договора, участок был идентифицирован путем его раздела на основании решения собственника, определена его площадь, в размере <данные изъяты> кв.м. и присвоения ему кадастрового номера №, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из всего вышеперечисленного следует, что предварительный договор купли-продажи составлен с нарушением норм гражданского законодательства (несоответствие предмета исполнения условиям договора, названного предварительным, который квалифицируется как Основной договор, в связи с обязанностью покупателя оплатить приобретаемую недвижимость, не содержит подробной информации позволяющий идентифицировать приобретаемый жилой дом), дает покупателю право требовать возмещения убытков и предъявлять иные требования, связанные с его нарушением, в силу самого факта заключения такого договора, из этого вытекает, что предварительный договор не содержит основные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и не может быть заключен на тех же условиях. Данный договор мы считаем не Предварительным договором, а договором купли продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, который составлен с нарушением ст. 554 ГК РФ, что влечет за собой его недействительность.

Подписание покупателями предварительного договора купли продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., было совершено под влиянием заблуждения относительно приобретаемого объекта недвижимости, так как вся информация относительно недвижимости, его индивидуальных, технических характеристик преподносилась покупателям уполномоченными продавцом лицами заведомо ложной, с целью неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Таким образом, если бы сторона знала, что приобретает жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. за <данные изъяты>, то не подписала бы предварительный договор купли-продажи и не внесла в кассу продавца оплату за приобретаемый жилой дом, так как могла бы приобрести жилой дом с указанной общей площадью за <данные изъяты>. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона допустила очевидную оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое он упоминает в своем волеизъявлении или наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. При приобретении жилого дома по предварительному договору купли продажи недвижимости и земельного участка №, продавцы реально думали и были уверены, что приобретают жилой дом (таунхаус) общей площадью <данные изъяты> кв.м. за <данные изъяты>.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 29.09.1994г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести, либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору с другой стороны. Таким образом, под действие закона о защите прав потребителей попадают и правоотношения строительных организаций с гражданином потребителем, так как они выполнят работы по возмездному договору, - конечно, при условии, что гражданин намерен использовать построенное жилье для личных, семейных, домашних иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1, установлены общие требования к информации, предоставляемой потребителю. Согласно статье 8 Закона, потребителю должна быть предоставлена необходимая и достоверная информация об изготовителе (исполнителе, продавце), а режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах).

Под необходимой информацией следует понимать ее полноту. Обычно потребитель не имеет достаточных знаний о товаре (работе, услуге), которые он желает приобрести. Поэтому продавец (изготовитель, исполнитель) должен предоставить потребителю информацию в таком объеме, который позволит потребителю оценить необходимость приобретения интересующего его товара, его свойства, его качество, правила пользования и хранения товара и на основе этого сделать правильный и нужный выбор товара (работы, услуги), а в дальнейшем использовать товар по назначению без помощи профессионалов.

Под достоверной информацией понимается соответствие содержащихся в ней сведений о товаре (работе, услуге) реальной действительности, то есть точное соответствие действительным свойствам товара. За достоверность рекламной информации отвечает то лицо, по чьему заказу реклама размещается в средствах массовой информации или иными способами доводится до потребителя.

Информация должна быть предоставлена потребителю в наглядной и доступной форме изготовителем или продавцом при заключении договора купли-продажи, выполнении работ, оказании услуг.

Содержание необходимой информации об изготовителе (исполнителе, продавце) заключено в статье 9 Закона «О защите прав потребителей».

Главной задачей предоставления информации о товаре (работе, услуге) является обеспечение его компетентного выбора. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую ему возможность правильного выбора (п.1 ст. 10 Закона).

В статье 10 Закона содержится объем требований, к информации обо всех товарах, оказываемых работах и услугах. Информация обо всех товарах, а также об оказываемых услугах должна содержать: обозначения стандартов, требованиям которых соответствуют товары (работы, услуги); сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг); цена и условия приобретения товара (работ, услуг); гарантийный срок, если он установлен; правила и условия эффективного и безопасного пользования товарами (работами, услугами); срок службы или срок годности товаров (работ), установленный в соответствии с настоящим Законом; место нахождения (юридический адрес), фирменное наименование (наименование) изготовителя (исполнителя, продавца) и место нахождения организации, уполномоченной на принятие претензий от потребителей и производящей ремонт и техническое обслуживание товара (работы); информацию об обязательном подтверждении соответствия товаров (работ, услуг), указанные в пункте 4 статьи 7 настоящего Закона предусмотрена конкретная форма, такой информации: маркировка знаком соответствия, данные о номере сертификата, сроке его действия и органе, его выдавшем; информацию о правилах продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг); указание на конкретное лицо, которое будет выполнять работу (оказывать услугу), и информацию о нем, если это имеет значение, исходя из характера работы (услуги);

Закон «О защите прав потребителей» не только обязует продавца (изготовителя, исполнителя) предоставлять потребителю информацию как о себе так и о товарах, работах, услугах, но и устанавливает ответственность за нарушение этих обязанностей.

Статья 12 Закона устанавливает следующие виды ненадлежащей информации: недостоверная, то есть такая, которая не соответствует действительности, фактическим данным, показателям; недостаточно полная информация, то есть информация, которая не позволяет потребителю сделать правильный выбор необходимого товара (работы, услуги) либо которая не позволяет ему использовать этот товар по назначению.

За предоставление недостоверной или недостаточно полной информации потребителю наступает ответственность продавца (изготовителя, исполнителя) согласно статье 12 Закона.

Пункт 1 ст. 12 Закона предусматривает ответственность за сам факт не предоставления возможности незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге). В таком случае потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора.

Если были нарушены права потребителя в части не предоставления информации, а он приобрел товар (работу, услугу), не обладающий необходимыми потребителю свойствами, потребитель имеет право расторгнуть договор, потребовать возврата уплаченной суммы и возмещения убытков. При расторжении договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы или услуги) продавцу (исполнителю).

Пункт 1 ст.12 Закона воспроизводит положения п. 3 ст. 495 ГК РФ, который рассматривает не предоставление информации о товаре до заключения договора как необоснованное уклонение от заключения договора розничной купли-продажи, являющегося публичным договором.

Согласно п. 2 ст. 12 Закона устанавливается единая ответственность за не предоставление полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), как за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю в следствии отсутствия у него такой информации.

Нарушение, предусмотренное п. 2 ст. 12 является материальным, то есть требующим для наступления ответственности определенных последствий, таких как возникновение недостатков товара (работы, услуги), а также наличие причинной связи между ненадлежащей информацией и наступившими последствиями.

С момента полной оплаты недвижимости по предварительному договору купли продажи жилого дома и земельного участка № прошло <данные изъяты> дней (с ДД.ММ.ГГГГ). Со дня регистрации перехода права собственности прошло <данные изъяты> дней (с ДД.ММ.ГГГГ). Приобретаемый жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ., причины, по которым ИП ФИО4 до сих пор не передала ключи от жилого дома не известны.

В связи с тем, что истцы подписали предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. и основной договор купли- продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. под влиянием заблуждения и оба договора составлены с нарушением действующего законодательства, и могут быть признаны судом недействительными, мы не требуем наступления последствий признания недействительной сделки, а в силу п. 4 ст. 178 ГК РФ выражаем согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действующая под влиянием заблуждения. В силу статьи 18 Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара.

В судебное заседание ответчик ИП ФИО4, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени судебного заседания не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Истец ФИО2 в судебном заседании просила суд исковые требования удовлетворить в полном объеме, обязать ИП ФИО4 возвратить разницу покупной цены за приобретенный ФИО1 и ФИО1 О.В. в совместную долевую собственность недвижимость, состоящую из жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного под влиянием заблуждения, в размере <данные изъяты> рублей, взыскать с ИП ФИО4 неустойку за просрочку сроков передачи товара (недвижимости) в размере <данные изъяты>. На вопрос представителя ответчика также пояснила, что перед подписанием договора купли-продажи она осматривала недвижимость, читала договор, который был подписан именно на эту недвижимость, без замечаний. При заключении предварительного договора проектной документацией на объект недвижимости не интересовалась. Пояснила также, что с просьбой заменить недвижимость они не обращались, но ими была направлена претензия с просьбой устранить недостатки. Пояснила, что до ДД.ММ.ГГГГ. в доме они с ФИО3 одни не были, а только с менеджером. Так же до ДД.ММ.ГГГГ. никаких ремонтных работ в доме не проводили. Им, в любое время по требованию передавался хранящийся у продавца один комплект ключей для осуществления доступа к дому.

Истец ФИО3 в судебном заседании просил суд исковые требования удовлетворить.

Представитель истцов в судебном заседании просила суд исковые требования удовлетворить в полном объеме, обязать ИП ФИО4 возвратить разницу покупной цены за приобретенный ФИО2 и ФИО3 в совместную долевую собственность недвижимость, состоящую из жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного под влиянием заблуждения, в размере <данные изъяты>, взыскать с ИП ФИО4 неустойку за просрочку сроков передачи товара (недвижимости) в размере <данные изъяты>. Дополнительно пояснила, что изначально истцам было предложено жилье площадью <данные изъяты> и <данные изъяты>. Когда истца подписывали предварительный договор, они думали, что приобретали жилье <данные изъяты>. В итоге отказалось, что за <данные изъяты> они приобрели дом площадью <данные изъяты>. Такой же дом площадью <данные изъяты> и земельным участком площадью <данные изъяты>. истцам показывали за <данные изъяты>. Им выдали ключи и пустили в дом только ДД.ММ.ГГГГ С момента подписания договора до ДД.ММ.ГГГГ доступа к дому у них не было. Также пояснила, что в предварительном договоре сведения, позволяющие индивидуализировать объект, его основные характеристики, в том числе номер дома отсутствуют. Также, истцам сказали, что всю проектную документацию они смогут посмотреть на сайте организации.

Представитель ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать. Представила отзыв на иск, в котором указала следующее.

В обоснование своих требований истцы ссылаются на ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. № 2300-1. Данная норма регламентирует права потребителя при обнаружении в товаре недостатков, которые не были оговорены продавцом. При этом согласно преамбуле ФЗ 2300-1, недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Таким образом, поскольку переданный объект недвижимости соответствует условиям, изложенным в договоре, покупатель не имеет права требовать уменьшения покупной цены. Иных оснований для уменьшения цены переданной по договору купли-продажи недвижимости истцами не указано.

Ссылка истцов на то, что в момент принятия ими решения о приобретении жилого дома блокированной застройки существовали 2 варианта жилых домов подобного типа: за <данные изъяты> и <данные изъяты>, необоснованна, поскольку данный вид объектов различается не только площадью самого жилого дома, но и площадью земельного участка, элементами благоустройства и т.д. В частности, по <адрес>, жилой дом ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., располагается на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., (так называемые, угловые таунхаусы), а жилой дом ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, (средние таунхаусы). Кроме того, на цену объекта недвижимости также влияет наличие/отсутствие навеса, вариант благоустройства придомовой территории, наличие ремонта и мебели в жилом доме и т.д.

В соответствии с проектной документацией на двухэтажные дома блокированного типа в <адрес> края, раздел 3 Архитектурные решения, код №, выполненной ООО СК «Стройконтакт» в ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом блокированного типа № по <адрес> (строительная позиция 92) расположен в осях 8-9 и имеет проектную площадь <данные изъяты> кв.м. При этом, поскольку данный жилой дом является угловым, он расположен на земельном участке площадью <данные изъяты>.м. Кроме того, цену договора обусловило также наличие навеса и тротуарной плитки во дворе.

В связи с этим, в соответствии со ст. 555 ГК РФ стороны согласовали условие о цене передаваемой недвижимости, о ее техническом состоянии, площади жилого дома и земельного участка, выразив согласие путем подписания договора и последующей регистрации перехода права собственности.

Истцами заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку передачи недвижимости на основании ст. 28 ФЗ 2300-1.

В соответствии с п. 13 договора купли-продажи недвижимости Т92-8 от 30.09.2016г., сторонам известно о том, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателями осуществляется по подписываемому сторонами Соглашению о передаче недвижимости, однако, в связи с тем, что расчет между нами произведен полностью, недвижимость, ее принадлежности и относящиеся к ней документы покупателями от продавца получены, настоящий договор является документом, одновременно подтверждающим факт передачи недвижимости продавцом в собственность покупателей, и предъявляется на государственную регистрацию без соглашения о передаче недвижимости.

Таким образом, при заключении основного договора купли-продажи стороны подтвердили состоявшуюся передачу недвижимости. В пользу данного факта говорит и то, что ДД.ММ.ГГГГ. истцами в адрес ИП ФИО4 была направлена претензия о наличии трещины в стекле, отсутствии системы теплого пола и натяжных потолков, что свидетельствует о наличии у истцов доступа в объект недвижимости.

Таким образом, учитывая, что передача недвижимости состоялась до подписания договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ., претензии относительно нарушения сроков передачи недвижимости и требование неустойки за нарушение этих сроков необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Также, представитель ответчика представила дополнение к отзыву на исковое заявление, в котором указала, что в судебном заседании истцы также пояснили, что до заключения предварительного договора производили осмотр приобретаемого объекта недвижимости, предварительный договор перед подписанием читали, также читали и без возражений подписали основной договор, переданный специалистам МФЦ для проведения регистрации перехода права в Росреестре.

Действия стороны сделки, которая вела себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что она согласна со сделкой и намерена придерживаться ее условий, но впоследствии уже после ее исполнения контрагентом обратилась в суд с требованием о взыскании разницы в цене по причине ее нежелания заключать данную сделку, чтобы получить для себя необоснованные выгоды и преференции, являются недобросовестными, поскольку никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного поведения (ст. 10 ГК РФ).

Заявляя требование о взыскании разницы в покупной цене, истцы фактически требуют изменить без достаточных на то оснований исполненный договор. При этом, будучи добросовестными участниками сделки и считая себя введенными в заблуждение относительно предмета сделки, стороны имели право не подписывать основной договор купли-продажи, заявить требование о возврате денежных средств либо о передаче им в собственность объекта недвижимости, соответствующего их представлениям.

Если сторона подтвердила действие соглашения, имея все основания для отказа от исполнения, она не имеет права реализовать этот механизм в дальнейшем. Запрет установлен четвертые пунктом ст. 450.1 ГК РФ.

Что касается второго требования, то заявляя, что объект недвижимости не был передан до регистрации перехода права собственности, учитывая требования п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 556 ГК РФ, истцы фактически признают недействительность переданных на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости документов (договора), следовательно, незаконной государственную регистрацию перехода прав общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес>, что также является недопустимым в силу ст. 166 ГК РФ, абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки».

Истцами без возражений подписан договор купли-продажи, принято имущество, зарегистрировано право собственности, истица осуществила регистрацию по месту жительства в данном объекте недвижимости, продолжают принимать исполнение по сделке в виде устранения недостатков по качеству, изложенных в претензии.

В данном случае, с учетом принципа эстоппель, нашедшего свое отражение в указанных нормах гражданского законодательства, заявленные требования истцов, противоречащие их предыдущему поведению, удовлетворению не подлежат.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ. истцам была передана техническая документация на технологическое оборудование, смонтированное в переданном истцам объекте недвижимости.

Указанные документы использовались для сдачи в эксплуатацию объектов ресурсоснабжения, расположенных в жилом доме, и получения необходимой для последующего заключения договоров энергоснабжения документации.

Данные работы проводились ИП ФИО4 вместо покупателей объектов недвижимости безвозмездно, централизованно, по договоренности с сетевыми организациями (ОАО <данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» и т.д.) в соответствии с установленным данными организациями графиком выхода специалистов для проверки правильности подключения оборудования, в частности, газопринимающего оборудования, опломбировки приборов учета, тех работ, которые в целях заключения договоров энергоснабжения должен был выполнять собственник объекта недвижимости.

О данном факте истцам было известно, сроки подключения энергопринимающих устройств, расположенных в объекте недвижимости, к сетям ресурсоснабжения с истцами согласовывались, истцы не изъявили желания самостоятельно проводить данный комплекс работ.

В связи с этим доводы истцов о том, что объект недвижимости им был передан только в ДД.ММ.ГГГГ года необоснован, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ года был завершен комплекс работ по подготовке комплекта документов, необходимых для заключения договоров ресурсоснабжения с конечным собственником.

Право собственности на объект недвижимости перешло к истцам ДД.ММ.ГГГГ., доступ в объект недвижимости истцы имели, о чем свидетельствуют их претензии о качестве элементов переданной недвижимости.

Также, в судебном заседании представитель ответчика пояснила, что из пояснений истцов и свидетеля ФИО1 следует что, перед заключением предварительного договора купли-продажи объект недвижимости, который предлагался к продаже, истцами был осмотрен. Истцам объект понравился, удовлетворила предложенная цена за данный объект, вследствие чего была заключена сделка - предварительный договор купли-продажи жилого дома блокированного типа с земельным участком по <адрес>. В данном договоре сторонами определено техническое состояние подлежащей продаже недвижимости, истцов данное техническое состояние также удовлетворило, поскольку замечаний на предварительный договор купли-продажи не поступило, договор сторонами подписан, стороны приступили к его исполнению. Доводы истцов о том, что им был обещан монтаж теплого пола и натяжных потолков, остекление на входе не подтверждается материалами дела. В техническом описании недвижимости, согласованном сторонами в п. 1.3. предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ., условия о монтаже теплого пола и натяжных потолков, а также о проведении остекления входной группы отсутствует. Кроме того, как следует из показаний свидетеля ФИО1, и не отрицается истцами, ими производились обмеры недвижимого имущества с целью определения количества подлежащих закупке отделочных материалов, в связи с чем доводы истцов об отсутствии сведений о площади подлежащего передаче объекта также опровергаются материалами дела. В направленной истцами претензии были заявлены требования об устранении нарушений в предварительном договоре купли-продажи: не указана площадь, не указана цена за квадратный метр, не указан срок сдачи, а также об устранении якобы нарушений в виде отсутствия монтажа потолков, теплого пола и проведения остекления входной группы, то есть требование о проведении дополнительных работ, не предусмотренных предварительным договором. Требование об устранении указанных недостатков в предварительном договоре также не имело смысла, поскольку до даты направления претензии (ДД.ММ.ГГГГ заявленные в претензии сведения были указаны в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Что касается претензий истцов относительно сроков передачи ключей, то, как показала свидетель ФИО1, начиная со дня внесения полной оплаты объекта недвижимости, покупатели имеют возможность получить ключи от объекта недвижимости. При необходимости, по требованию покупателей составляется акт передачи ключей. В ином случае продавец считает достаточным указания в подписываемом договоре купли-продажи на факт получения покупателями недвижимости и всех ее принадлежностей. В целях упрощения подключения жилого дома к сетям ресурсоснабжения, разграничения балансовой принадлежности но сетям, на основании договоренности с покупателями продавцом безвозмездно осуществлялись работы по централизованному подключению, опломбировке приборов учета, составлению актов разграничения балансовой принадлежности сетей, то есть те действия, которые обязано выполнять лицо, с которым впоследствии будет заключен договор энергоснабжения на ресурсы (вода, газ, электроэнергия) - собственник жилого объекта. Данные работы не были предусмотрены техническим состоянием дома, согласованным сторонами в предварительном договоре. Продавец принял на себя данные функции в целях упорядочения работ по подключению объектов, в целях обеспечения равномерной загрузки специалистов ресурсных служб и предотвращения существенной потери времени в очередях покупателями недвижимости, в связи с имеющейся договоренностью с сетевыми организациями об упорядоченном подключении. Для выполнения данных действий покупателем, получившим недвижимость до заключения договора купли-продажи, о чем свидетельствует п. 13 договора купли-продажи, был оставлен продавцу комплект ключей от объекта недвижимости и документация на ресурсопотребляющее оборудование объекта недвижимости до завершения согласованных действий. По требованию покупателей, им данный комплект передавался в любое время, о чем показали свидетели и что подтверждено истцами. Таким образом, права собственников не были нарушены. Более того, у покупателей при их желании была возможность забрать ключи, поменять замки и впоследствии выполнять все действия, необходимые для заключения договоров энергоснабжения, самостоятельно. В связи с этим есть достаточные основания утверждать, что покупатели ведут себя в данных отношениях непоследовательно и недобросовестно, злоупотребляя правами потребителей, а именно, осматривают объект, он их устраивает, производят обмеры для проведения отделочных работ, потом заявляют, что это не тот объект, который они хотели, тем не менее, заключают основной договор купли продажи на данный объект, принимают объект, осуществляют права собственника, в том числе путем предъявления претензий по качеству переданной недвижимости, подписывают предварительный договор с указанием технического состояния объекта недвижимости, затем предъявляют требования, не поименованные в условиях о техническом состоянии, соглашаются на проведение работ по подключению объекта недвижимости к сетям ресурсоснабжения продавцом, и потом заявляют о несвоевременной передаче ключей и документации на объект. При этом в заседании подтверждают, что доступ к объекту был, им не препятствовали в осуществлении прав собственника, принимают объект недвижимости, более полугода пользуются им и йогом заявляют требование о передаче комплекта ключей, который могли получить, начиная со дня оплаты стоимости дома, со ссылкой на то, что у них только один комплект ключей (тот, который передан после проведения работ). В связи с вышеизложенным, просила суд в исковых требованиях отказать в полном объеме.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. показал, что работает менеджером в отделе продаж ООО «Третий Рим». Истцы являются клиентами ООО «Третий Рим». На момент когда истцы пришли в ООО «Третий Рим» для покупки дома он, был стажером. Это было в ДД.ММ.ГГГГ г. Им предложили посмотреть боковые танхаусы на <адрес>, в ООО «Третий Рим» истец пришла с риелтором Юрием, это риелтор, который сопровождал истцов, он не является сотрудником СК «Третий Рим», он сообщал информацию об объекте недвижимости покупателям (истцам). Другие варианты недвижимости истцам предлагались, также не предлагался дом на <адрес>. При осмотре домов истцы про площадь не спрашивали. Изначально о продаже домов их информировала ФИО1 цену недвижимости входило мощение плитки во дворе, навес и увеличенная площадь земельного участка. На сайте ООО «Третий Рим» информация о танхаусах появилась с ДД.ММ.ГГГГ г. В сентябре сведений о танхаусах площадью <данные изъяты> кв.м. еще не было. Приблизительно ранней осенью истцам выдавались ключи для проведения замеров.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании показала, что работает начальником отдела качества в ООО «Третий Рим». В отделе качества они обрабатываем заявки от клиентов, выдают ключи и техническую документацию. Первый комплект ключей передается собственнику при внесении все суммы за недвижимость, второй комплект выдается по требованию клиента. После подписания договора, выдается дополнительный комплект ключей, для того чтобы закончить все работы по дому. Всего в комплекте три ключа, в зависимости от двери. Лично она, ФИО1, ключи истцам не передавала, когда и кем передавались ключи истцам, пояснить не может. Тот факт, что окончательно выданы ключи фиксируется не всегда, только по требованию клиента. Второй комплект ключей находится в офисе, так как они стараются упростить клиентам жизнь, чтобы они не бегали по всем организациям и не заключали договора с организациями, а делают это сами.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., ИП ФИО4 в лице ФИО1 (продавец) обязуется передать ФИО3, ФИО2 (покупатели) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. По договоренности между сторонами стоимость жилого дома и земельного участка, которые продавец намеревается продать по основному договору покупателю, а покупатель намеревается купить определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей. Из них стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей. Покупатель оплачивает продавцу авансовые платежи в следующем порядке: сумму в размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. ИП ФИО4 в лице ФИО1 (продавец) продает ФИО3, ФИО2 (покупатели) жилой дом с кадастровом номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Указанное недвижимое имущество приобретается покупателями за <данные изъяты> рублей, из них стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 13 данного договора передача недвижимости продавцом и принятие её покупателями осуществляется по подписываемому сторонами соглашению о передаче недвижимости, однако, в связи с тем, что расчет между ними произведен полностью, недвижимость, её принадлежности и относящиеся к ней документы покупателями от продавца получены, настоящий договор является документом, одновременно подтверждающим факт передачи недвижимости продавцом в собственность покупателей.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 и ФИО3 оплатили договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ. на недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за ФИО3 и ФИО2 зарегистрировано право общей совместной собственности, на основании договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. ИП ФИО4 истцы направили претензию, с требованием устранить недостатки переданного им объекта недвижимости.

В ответ на данную претензию ИП ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ. сообщила следующее.

На официальном сайте СГ «Третий Рим» указанно 3 планировки таунхаусов. Приобретенный таунхаус расположенный по адресу: <адрес>, относится ко 2 планировке, предположительной общей площадью: <данные изъяты> кв.м. На основании п. 15 договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. продавец передаёт в общую совместную собственность покупателей отчуждаемую недвижимость в том состоянии, как она есть на день подписания договора. Покупатели до подписания настоящего договора ознакомлены с состоянием помещения и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец. В соответствии со ст. 555 ГК РФ условие о цене отчуждаемой недвижимости является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества. Существуют различные способы согласования цены в договоре купли-продажи недвижимости, которые признавались судами надлежащими. Цена объекта недвижимости определялась сторонами не исходя из площади одного квадратного метра недвижимости, а за объект в целом. В цену недвижимости входит и цена земельного участка, на котором расположен жилой дом. В соответствии с пунктом 13 договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ., сторонам, известно о том, что в соответствии со ст. 556 Г"К РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателями осуществляется по подписываемому сторонами соглашению о передаче недвижимости, однако, в связи с тем. что расчет произведен полностью, недвижимость, ее принадлежности и относящиеся к ней документы покупателями от продавца получены, настоящий договор является документом, одновременно подтверждающим факт передачи недвижимости продавцом в собственность покупателей и предъявляется на государственную регистрацию без соглашения о передаче недвижимости. Предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. стороны согласовали все основные условия основного договора, в том числе техническое состояние передаваемого по основному договору жилого дома и земельного участка (п. 1.3.). При этом договором не предусмотрен монтаж подвесных потолков, теплого пола, дополнительное остекление. На основании вышеизложенного, переданная недвижимость соответствует фасованному сторонами условию о техническом состоянии жилого дома и земельного участка.

При подписании акта № от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи недвижимости <адрес>, ФИО3 указал на следующие недостатки: не поменяны стеклопакеты, перед лестницей большая трещина, изменен вход в таунхаус. Вместо навеса под автомобиль и козырьком над входной дверью идет общий навес е покрытый поликарбонатом, не соответствуют размеры общей площади, вместо <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты>м., отсутствует теплый поли навесные потолки, откос на отмостке за домом.

Истцами заявлено требование о взыскании разницы в покупной цене в размере 200 000 рублей. При этом ссылка истцов на ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. № 2300 неправомерна, так как она распространяется на права потребителя при обнаружении в товаре недостатков, которые не были оговорены продавцом, а именно недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Как установлено в судебном заседании переданный объект недвижимости соответствует условиям, изложенным в договоре, покупатель не имеет права требовать уменьшения покупной цены.

Доводы истцов на то, что в момент принятия ими решения о приобретении жилого дома блокированной застройки существовал вариант приобретения жилого дома подобного типа за <данные изъяты> рублей, необоснованна, так как установлено в судебном заседании объекты различаются не только площадью самого жилого дома, но и площадью земельного участка, на которых расположен таунхаус.

Согласно ст.ст. 549, 551, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п.п. 1 - 3 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В соответствии с указанными требованиями закона, стороны, как следует из подписанного ими договора, согласовали условия о цене передаваемой недвижимости, о ее техническом состоянии, площади жилого дома и земельного участка, выразив согласие путем подписания договора и последующей регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении иска, так как до сведения истца была доведена вся необходимая информация относительно природы сделки, качеств ее предмета, все принятые на себя по договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком исполнены, в том объеме, который заявлен в договоре.

Требования истцов о взыскании неустойки за просрочку сроков передачи товара (недвижимости) в размере <данные изъяты> удовлетворению также не подлежат.

Истцами был подписан договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается их собственноручными подписями, они были ознакомлены с его содержанием, выразили согласие с его условиями. Также ими была произведена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Таким образом, истцы фактически являлись собственниками объекта недвижимости и по своему усмотрению могли распоряжаться принадлежащим им имуществом. При этом, как следует из пояснений сторон, истцы при подписании договора купли продажи недвижимости с требованием о передаче им ключей не обращались, а ответчик, в соответствии с пунктом 13 данного договора и исходя из факта государственной регистрации уполномоченным органом за истцами права собственности на объект недвижимости обоснованно полагал, что предмет договора – жилой дом и земельный участок покупателям передан и был ими принят.

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с доводами истцов о том, что приобретенный ими объект недвижимости не был им передан, поскольку в договоре купли продажи не указано о передаче им ключей от объекта недвижимости.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Бонч-Богдановской ФИО1, Бонч-Богдановского ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 ФИО1 о взыскании денежных средств и неустойки, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Е. Толстиков