Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Манхэттен Девелопмент» к ФИО2о взыскании суммы задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Манхэттен Девелопмент» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по арендной плате. В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор ................. от ..................... на аренду нежилых помещений торгового центра «.................», расположенных по адресу: ................., для использования в качестве размещения магазина под торговой маркой «.................» сроком до ...................... Дополнительным соглашением от ..................... срок действия договора был продлен до ...................... Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ....................., запись .................. В связи с неоднократными нарушениями обязательств со стороны ответчика по оплате арендной платы, в соответствии с п.13.2.1 договор аренды был расторгнут уведомлением ................. от .......................................... (..................... последний день аренды). По состоянию на дату составления иска задолженность ответчика перед истцом составляет по основной арендной плате за период с ................. года по ..................... в размере <...> (<...> по курсу на ..................... в размере .................); по платежам за управление торговым комплексом за период с ................. по ..................... в размере <...>, по переменной арендной плате за период с ................. в размере <...>. Просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате в размере <...> по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда, по платежам за управление торговым комплексом в размере <...>, по переменной арендной плате в размере <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении и в письменных объяснениях на отзыв.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые возражал против удовлетворения требований, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав доказательства и письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено следующее.

Между ООО «Манхэттен Девелопмент», как собственником нежилого
помещения и ИП ФИО2 был заключен договор ................. от ..................... на аренду нежилых помещений торгового центра «.................», расположенных по адресу ................., для использования в качестве размещения магазина под торговой маркой «.................» сроком до ...................... Арендуемое помещение является частью принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером ................., находится на первом этаже торгового комплекса, состоит из комнаты ................. общей площадью ................. кв.м., их них: торговая площадь – ................. кв.м., подсобное помещение – ................. кв.м.

Дополнительным соглашением от ..................... срок действия договора продлен сторонами до ......................

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ......................................, запись регистрации ..................

Согласно условиям договора арендная плата состоит из частей: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота.

Основная арендная плата согласно п. 4.3 договора в редакции доп. соглашения от ..................... составляет сумму в рублях, эквивалентную ................. Евро, включая НДС, оплачиваемые авансом не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4.4 договора).

Основная арендная плата может быть ежегодно увеличена по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза с предупреждением не менее чем за ................. дней, но не более чем на .................% (п. 4.5. договора).

Платежи за управление комплексом (п. 4.7 договора) рассчитываются путем умножения оплачиваемой площади (................. кв.м.) на сумму <...> за 1 кв.м. в год, кроме того, НДС .................%, оплачиваются авансом ежемесячно не позднее до ................. календарного числа текущего месяца.

Платежи за управление торговым центром могут быть увеличены в любое время в течение календарного года по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще ................. раза в год с предупреждением не менее чем за ..................... дней, но не более чем на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Госкомстата РФ согласно данных официального сайта.

Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствие с п. 4.6 Договора включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых бытовых отходов, которые рассчитываются по пропорции ................. от общих расходов арендодателя.

В качестве обеспечения денежных требований арендодатель вносит
обеспечительный платеж в размере <...> США, кроме того НДС,
что эквивалентно арендной, плате и услугам по управлению центром за ................. месяца. В случае, если арендатор отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, обеспечительный платеж не возвращается. Арендодатель вправе удовлетворить свое требование за счет обеспечительного платежа (п. 4.12 договора).

..................... ответчик написал истцу служебную записку, в которой просил разрешить вывод оборудования и товара, манекенов с использованием грузового лифта ................. и тележки в период с ..................... по ..................... с .................. Данный вывоз был согласован.

..................... ответчик обратился к арендодателю с письмом о передаче истцу нежилого помещения по передаточному акту о сдаче помещения от ....................., ключей от данного помещения в количестве ................. штук, в связи с досрочным освобождением торгового помещения и прекращением коммерческой деятельности. Данные документы и ключи получены представителем истца ......................

В судебном заседании сторона истца не отрицала, что ..................... ответчик освободил нежилое помещение от своих вещей, отдал ключи от него.

..................... ФИО2 прекратила статус индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Между тем, договор аренды был расторгнут арендодателем ..................... уведомлением ................. от ..................... в соответствии с п. 13.2.1.

Как пояснил истец и следует из п. 4.1 договора, арендная плата включает несколько составных частей: основная арендная плата, плата за коммунальные услуги, плата за управление торговым центром.

Судом установлено, что договор между сторонами носит смешанный характер, поскольку кроме передачи в пользование жилого помещения содержит условия договора возмездного оказания услуг.

Согласно раздела 7 договора аренды в услуги по управлению торговым центром входят обеспечение функционирования помещений и систем общего пользования, охрана прилегающей территории, парковки, самого ТЦ; обеспечение чистоты, вывоз бытовых отходов, уборка и вывоз снега; функционирование канализации, техническое обслуживание телефонной станции, работа диспетчерского пункта, службы информации, озеленение и благоустройство территории и иные услуги.

Кроме того, в разделе 4.6 договора подробно урегулирована плата за коммунальные услуги.

В соответствии с ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Судом установлено, что арендатор фактически отказался от всех услуг арендодателя ....................., о чем свидетельствуют его действия, письма об освобождении помещения и возврате ключей от него арендодателю.

При такой ситуации суд полагает, что арендодатель имеет право требовать плату за услуги (плата за коммунальные услуги; плата за управление торговым центром) только в части фактически понесенных исполнителем расходов по оказанию услуг на ......................

В остальной части требования истца по плате за коммунальные услуги; плате за управление торговым центром неправомерны, поскольку условия договора аренды в указанной части противоречат ст. 782 ГК РФ, закрепляющей право заказчика на отказ от исполнения договора о возмездном оказании услуг при условии оплаты фактически понесенных исполнителем расходов.

Размер расходов истца, которые были фактически понесены им на
..................... по коммунальным услугам и услугам по управлению торговым
центром, не указан, доказательств этому в материалы дела не представлено.

Из расчета истца в расшифровке начислений коммунальных услуг видно, что за ................. года доля истца в коммунальных расходах составила <...>, за ................. года составила <...>, за ................. года составила <...>, за ................. года составила <...>, с ..................... составила <...>. Итого фактические расходы истца за коммунальные услуги в ................. года составили <...>, а также НДС.

Письменных доказательств размера фактических расходов истца по услугам по управлению торговым центром суду не предоставлено.

В этой связи в части взыскания расходов по управлению торговым центром исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Из расчета задолженности по основной арендной плате видно, что ответчик не доплатил истцу за ................. года в размере <...>, за ................. года в размере <...>, за ................. года в размере <...>, за ................. года в размере <...>, за ..................... в размере <...>.

Размер ежемесячной платы представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал.

Стороны признают, что у арендатора имелся депозит в сумме <...>, которым арендодатель погасил задолженность ответчика по основной арендной плате до .................

Таким образом, депозита было достаточно, чтобы погасить задолженность на ..................... по основной арендной плате и коммунальным платежам.

Таким образом, фактические расходы истца на коммунальные услуги до момента отказа арендатора от услуг погашаются депозитом.

После освобождения помещения коммунальные платежи не подлежат взысканию с ответчика в связи с отказом от услуг, право на которые закреплено в ст. 782 ГК РФ.

Согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В данном случае прекратилось обязательство ответчика по осуществлению деятельности в натуре по использованию магазина. Следовательно, имеет место не просто неиспользование помещения арендатором, а невозможность использования помещения арендатором, поскольку помещение предназначено для торговли, после утраты статуса предпринимателя ответчик не вправе заниматься торговой деятельностью и, значит, использовать помещение по назначению.

При этом нельзя сделать вывод, что невозможность исполнения возникла по вине арендатора, поскольку прекращение статуса индивидуального предпринимателя, хоть и зависело от воли ответчика, однако относится к правомерным действиям.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 404 ГК РФ суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Судом установлено, что в нарушение договора должник не вносил арендную плату после фактического освобождения им помещения.

Требуя арендную плату, истец просит взыскать упущенную выгоду.

При этом, с ..................... каких-либо действий, направленных на уменьшение размера упущенной выгоды, выраженных в действиях по передаче освобожденного ответчиком помещения в аренду третьим лицам, истец не предпринимал.

Судом установлено, что кредитор не принял разумных мер по уменьшению своих убытков.

В таких ситуациях суд вправе уменьшить размер ответственности должника на основании ст. 404 ГК РФ.

Кроме того, суд учитывает существенное изменение курса евро по отношению с рублю в ................. году по сравнению с ................. годом.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, что с ..................... истец, зная о том, что ответчик освободил помещение и не вносит арендную плату, каких-либо действий, направленных на уменьшение размера упущенной выгоды, выраженных в передаче освобожденного ответчиком помещения в аренду третьим лицам, не предпринимал, следовательно, не принял разумных мер по уменьшению своих убытков, в связи с чем, суд полагает возможным воспользоваться указанным правом и уменьшить размер ответственности арендатора размером имеющегося в распоряжении арендодателя обеспечительного депозита, который в размере <...> превышает размер основной арендной платы за период до ......................

Суд приходит к выводу о том, что убытки кредитора должны быть погашены обеспечительным депозитом и сверх него не должны быть взысканы с ответчика.

Доводы стороны истца о том, что ответчик не обращался в суд с иском о расторжении договора аренды, не имел права в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, суд не принимает, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании норм права и не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Манхэттен Девелопмент» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по арендной плате, по платежам за управление торговым комплексом, по переменной арендной плате, расходов по оплате государственной пошлины не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Манхэттен Девелопмент» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по арендной плате, по платежам за управление торговым комплексом, по переменной арендной плате, расходов по оплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Ю.В. Милованова

Справка: мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2016 года.

Судья подпись Ю.В. Милованова

Подлинник данного документа

подшит в деле № 2-6337/2016

которое находится в

Волжском городском суде