Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановских Валентины Андреевны к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Ивановских В.А. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов. Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп.

В обоснование иска истец указала, что 02.10.2014 года с ответчиком был заключен договор аренды спорного земельного участка № 3369. Срок договора аренды установлен на 3 года, с 26.09.2014 года по 26.09.2017 года. Указанный договор был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Росреестра по Свердловской области. Спорный земельный участок был передан истцу по акту приема-передачи в арену от 02.10.2014 года. В 2016 году, т.е. в период действия договора аренды, на спорном земельном участке истцом было возведено нежилое здание - баня, право собственности на которое было зарегистрировано 02.08.2019 года. 20.12.2016 года истцом в Управлении архитектуры, градостроительства и землепользования администрации Горноуральского городского округа было оформлено и получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке со сроком действия до декабря 2026 года. С момента заключения договора аренды земельного участка по настоящее время истец добросовестно исполняла обязанности арендатора. Участок ей используется по назначению, своевременно обрабатывается, на участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, возведена баня, которая используется для временного проживания, хранения урожая и хозяйственного инвентаря. Истцом своевременно производится оплата обязательных арендных платежей. Истец считает, что трехлетний срок, на который был заключен договор аренды, недостаточен для полноценного строительства индивидуального жилого дома, так как строительство дома требует существенных экономических затрат за короткий промежуток времени, в связи с чем ей было принято решение о возведении в первую очередь объекта вспомогательного использования, менее затратного при строительстве. Истец обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. 05.09.2019 года председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации ГГО было отказано в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок. Истец считает отказ ответчика неправомерным и незаконным, поскольку противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации. Считает, что ответчиком неверно трактуются положения п.п. 9 п.2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает, что в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В судебном заседании истец Ивановских В.А. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что считает отказ ответчика незаконным, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости - баня, собственником которой является она. На земельном участке иных строений, кроме бани, не имеется. Строительство жилого дома не начиналось до настоящего времени. Жилой дом находится на другом земельном участке, находящемся в пользовании истца, который расположен напротив спорного земельного участка. На спорном земельном участке ее сын намерен построить жилой дом. По истечении договора аренды она продолжала пользоваться спорным земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием, считает, что имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Она не получала уведомление ответчика о расторжении договора аренды земельного участка, так как не проживала по адресу, указанному в уведомлении и в договоре аренды. Об изменении своего адреса после заключения договора аренды ответчика не извещала.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа – Крупина К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. В обоснование своей позиции пояснила, что отсутствуют основания, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, для заключения с истцом договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Условия предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов предусмотрены п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельный участок предоставляется в аренду на общих условиях, в случае, если не имеется совокупности условий, предусмотренных п.3 и п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том случае, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка без торгов. Согласно нормам ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение в аренду или собственность земельного участка может быть предоставлено только под основным объектом, который расположен на земельном участке, на которое было получение разрешение на строительство – жилой дом. Разрешение на строительство выдано до 20.12.2026 года, но в течение договора аренды истцом не принято мер для строительства на арендованном земельном участке жилого дома. Баня - вспомогательный объект, при строительстве бани не требуется выдачи разрешения на строительство. Основного объекта на спорном земельном участке нет. 15.12.2017 года в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, которое было истцом получено. Действие договора аренды спорного земельного участка прекращено с 15.03.2018 года. Ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены 4 условия предоставления земельного участка в аренду без торгов, которые не соблюдены истцом, а именно, в частности не было подано заявление до окончания срока действия аренды. Объект вспомогательного типа не может являться объектом недвижимого имущества и быть основным. Наличие права собственности на баню не дает исключительного права на приобретение испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов. Мер по строительству жилого дома истец не предпринимала. Срок договора аренды земельного участка истек.

Заслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктами 19 и 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях предоставления: земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства; земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

При этом данное правило не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что на основании постановления главы администрации Горноуральского городского округа от 26.09.2014 года № 2576, Ивановских В.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 27).

Во исполнение п. 2 вышеуказанного постановления Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа 02.10.2014 года заключен договор аренды № 3369 с Ивановских В.А. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Срок действия договора 3 года: с 26.09.2014 года по 26.09.2017 года (л.д. 17-26).

Договор аренды спорного земельного участка был надлежащим образом зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, о чем в ЕГРН 24.02.2016 года внесена запись регистрации № 66-66/002-66/002/438/2016-111/1.

Согласно пояснениям сторон, у Ивановских В.А. отсутствует задолженность по арендной плате за спорный земельный участок.

Как установлено судом, спорный земельный участок, из числа земель, собственность на которые не разграничена, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). В аренду он предоставлен также в целях использования для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Федерального закона N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Факт использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для ведения личного подсобного хозяйства - приусадебный земельный участок) и факт отсутствия задолженности по арендной плате не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Суд установил, что исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств наличия совокупности условий для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истец Ивановских В.А. обратилась к ответчику с заявлением о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка после истечения срока ранее действовавшего договора аренды, что является прямым нарушением требования подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство не отрицалось истцом.

05.09.2019 года председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа истцу Ивановских В.А. в ответ на ее обращение сообщено, что ей отказано в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов в связи с тем, что отсутствуют основания, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (л.д. 34-35).

15.12.2017 года истцу ответчиком было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № 2588 от 15.12.2017 года, в котором указано: считать заключенный договор аренды № 3369 от 02.10.2014 года прекратившим свое действие с 15.03.2018 года, истцу предложено передать земельный участок по акту приема-передачи. Данное уведомление получено истцом Ивановских В.А. 21.12.2017 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Кроме того, одним из необходимых условий для заключения нового договора аренды является наличие предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом не установлено ни одного из перечисленных в указанных подпунктах оснований в отношении испрашиваемого истцом земельного участка.

Довод истца о том, что в настоящее время она является собственником нежилого здания - бани, расположенной на спорном земельном участке, основаниями для возникновения у истца права аренды этого участка, минуя торги, не является.

Как установлено судом, в течение срока действия договора аренды истцом на спорном земельном участке возведено нежилое здание - баня, с кадастровым номером 66:19:1101003:1934, площадью 21,3 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано 02.08.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 28-30).

Между тем, нежилое здание - баня не является объектом капитального строительства, поскольку имеет вспомогательное назначение.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имеется (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При указанных обстоятельствах суд, руководствуясь положениями пунктов 1, 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что у истца отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания, необходимые для предоставления земельного участка вне процедуры торгов.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что у истца Ивановских В.А. отсутствует совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, дающих право на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Доводы истца о том, что она, как собственник нежилого здания (бани) вспомогательного назначения, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд считает необоснованными на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу приведенных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность или в аренду только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство представляет собой форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно статье 4 данного закона (пункты 1 - 2) для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В статье 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" закреплено, что для ведения личного подсобного хозяйства используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.

Учитывая, что на спорном земельном участке истцом Ивановских В.А. возведено лишь нежилое здание вспомогательного использования, исходя из специального предназначения земельного участка (для ведения личного подсобного хозяйства - приусадебный земельный участок), возведение на нем объекта вспомогательного назначения не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в аренду без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации истец имела бы только в случае возведения им на соответствующем земельном участке с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов капитального строения. Однако, таких оснований судом не установлено, обратного истцом Ивановских В.А. не представлено.

На спорном земельном участке в течение срока договора аренды и на момент рассмотрения гражданского дела жилой дом, пригодный для проживания, не возведен. Баня, выстроенная на спорном земельном участке, является нежилым зданием, носит вспомогательное назначение, не используется в целях производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

Положения Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» не исключают возможности возведения такого строения как нежилое здание (баня) на приусадебном земельном участке, но наличие такого строения не порождает у истца права на заключение с ней договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов по ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данный объект имеет вспомогательное назначение.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Ивановских В.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ивановских Валентины Андреевны к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Пригородный районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Судья: подпись Н.Е. Лисовенко

Копия верна.

Судья	Н.Е. Лисовенко