Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Малининой Н. Н. к Товариществу собственников жилья «Фрунзенское» о понуждении заключения договора доверительного управления,

У С Т А Н О В И Л :

Малинина Н.Н. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Фрунзенское» о понуждении заключения договора доверительного управления. В обоснование иска указано, что истец является собственником квартиры г.Рязани, а также доли в праве общей долевой собственности в указанном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащей ей по праву собственности квартиры. Управление домом г.Рязани осуществляет ТСЖ «Фрунзенское», созданное собственниками помещений в указанном многоквартирном доме. Нежилые помещения в доме оборудованы под офисы и сдаются ТСЖ «Фрунзенское» в аренду. Членом ТСЖ «Фрунзенское» Малинина Н.Н. не является. Общим собранием членов ТСЖ «Фрунзенское» от 30.03.2009 г. было принято решение о заключении с собственниками нежилых помещений дома договоров доверительного управления имуществом. 28.12.2009 г. ТСЖ «Фрунзенское» направило в адрес истца договор доверительного управления имуществом, согласно подп.1 п.1 которого истец передает управляющему - ТСЖ «Фрунзенское» - на определенный срок долевую собственность в общем имуществе в нежилых помещениях в доверительное управление этим имуществом в интересах истца. Подп.5 п.1 договора установлено, что объектом доверительного управления являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Рязань, зарегистрированные в установленном порядке. Малинина Н.Н. совершила действия по выполнению условий данного договора - передала ТСЖ «Фрунзенское» свою долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения в доме, то есть фактически приняла условия предложенного ей договора. С 2009 года и по настоящее время ТСЖ «Фрунзенское» осуществляет весь комплекс правомочий собственника имущества в отношении вышеуказанных нежилых помещений: сдает их в аренду и получает от этого доход, что свидетельствует о фактически сложившихся отношениях по договору доверительного управления имуществом. Данное обстоятельство подтверждается также апелляционным определением Советского районного суда г.Рязани от 07.02.2013 г. Однако письменный договор доверительного управления имуществом, направленный в 2009 г. ответчиком в адрес истца, не соответствовал требованиям закона и не в полной мере регулировал правоотношения между сторонами. А именно: в договоре не были указаны состав передаваемого имущества, срок договора, передача недвижимого имущества не была зарегистрирована в установленном законом порядке. Истец неоднократно направляла в адрес ответчика проекты договора, однако никакого ответа до настоящего времени не получено, договор в письменной форме не заключен. Поскольку обязанность по заключению договора доверительного управления с истцом возникает у ТСЖ в силу решения общего собрания членов ТСЖ от 30.03.2009 г., 28.10.2013 г. Малинина Н.Н. снова обратилась к ответчику с заявлением (офертой), предоставив при этом проект договора, в котором просила составить в течение 30 дней протокол разногласий. Однако в течение 30 дней ответ от ТСЖ истцом получен не был, что свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора. Учитывая положения ст.ст.421, 445, 1012, 1016, 1017 ГК РФ Малинина Н.Н. просит суд обязать ТСЖ «Фрунзенское» заключить с нею договор доверительного управления имуществом от 2013 г.

В судебном заседании истец Малинина Н.Н. и её представитель Есейкина Г.И., действующая на основании ордера №14 от 12.02.2014 г., в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что ТСЖ «Фрунзенское» как некоммерческая организация вправе согласно ч.ч.1 и 2 ст.137 Жилищного кодекса РФ, а также п.2.2 Устава ТСЖ заключить с истцом договор доверительного управления. Без такого договора ответчик не вправе передавать в аренду третьим лицам принадлежащую истцу долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения. Кроме того, нежилые помещения, сдаваемые в аренду ТСЖ, являются самостоятельным объектом права общей собственности, в силу чего не входят в перечень общего имущества, указанный в п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что протокол разногласий к проекту договора был получен истцом только в судебном заседании, а ответчик до настоящего времени отказывается заключить договор доверительного управления, Малинина Н.Н. просит суд обязать ТСЖ «Фрунзенское» заключить с нею договор доверительного управления на условиях, предоставленных ею в проекте договора.

Представитель ответчика ТСЖ «Фрунзенское» Чуйко Е.С., действующая на основании доверенности от 27.02.2014 г., исковые требования не признала, пояснив, что в соответствии с п.4 ст. 39 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. На общем собрании собственников помещений 17.09.2002 г. было принято решение о сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в общей собственности всех собственников. После принятия решения и по настоящий момент председателем правления ТСЖ заключались договора аренды с различными организациями (полномочия предусмотрены п.9.10 Устава). В 2009 г. на заседании правления, а также на общем собрании 30.03.2009 г. было принято решение о заключении договоров доверительного управления с собственниками жилых помещений в доме. После собрания ТСЖ выяснило, что Жилищный кодекс РФ и ФЗ «О некоммерческих организациях» не предусматривает для ТСЖ возможность заключения договоров доверительного управления. Уставом ТСЖ также не предусмотрена возможность заключения таких договоров. В связи с этим, все подписанные ТСЖ с собственниками общего имущества с 2009 г. договоры госрегистрацию не прошли и являются не заключенными. В 2013 г. и 2014 г. на заседаниях правления было предложено вынести на общее собрание собственников помещений вопрос об отказе от заключения договоров доверительного управления. Указанный вопрос включен в повестку дня общего собрания, проводимого в марте 2014 г. Поскольку законодательством не предусмотрена возможность понуждения к заключению договора доверительного управления физического лица с ТСЖ, представитель ответчика просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение сторон и их представителей, суд пришел к следующему.

В силу ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В судебном заседании установлено, что Малинина Н.Н. является собственником квартиры г.Рязани, а также доли в праве общей долевой собственности в указанном доме пропорционально размеру общей площади вышеуказанной квартиры, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 15.06.2011 г., копиями извлечения из технического паспорта на нежилые помещения в доме г.Рязани.

ТСЖ «Фрунзенское», являясь правопреемником ЖСК «Фрунзенский», как юридическое лицо поставлено на учет в налоговом органе 17.10.2002 г., в БТИ - 13.02.2003 г., запись о нем в ЕГРЮЛ внесена 06.08.2008 г., что подтверждается копиями свидетельства о постановке на учет в налоговом органе от 17.10.2002 г., выписки из реестра БТИ, свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ от 06.08.2008 г., устава ТСЖ «Фрунзенское», протокола общего собрания членов ЖСК «Фрунзенский» от 17.09.2002 г.

Согласно п.п.1.1, 1.3 Устава ТСЖ «Фрунзенское» (далее – Устав) данное Товарищество является некоммерческой организацией и в своей деятельности руководствуется ГК РФ, Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.1996 г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

В силу п.2.2 Устава товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду нежилых помещений. Товарищество также вправе заключать в соответствии с законодательством договоры управления многоквартирными домами, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов Товарищества (п.3.1 Устава).

Согласно ст.291 ГК РФ, ст.135 Жилищного кодекса РФ ответчик ТСЖ «Фрунзенское» является некоммерческой организацией, деятельность которой регламентируется, помимо вышеуказанных положений закона, Федеральным законом от 12.01.1996 г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Из материалов дела усматривается, что истец 28.10.2013 г. направила ответчику предложение о заключении договора доверительного управления, предоставив при этом проект данного договора. Протокол разногласий на него был получен истцом в ходе разбирательства дела, что не оспорено ответчиком.

Обосновывая возможность понуждения ответчика к заключению договора доверительного управления, истец и её представитель ссылались на положения ст.445 ГК РФ, главу 53 ГК, ст.137 Жилищного кодекса РФ и Устав ТСЖ. Однако данная позиция основана на неверной трактовке норм права.

Так? согласно ч.1 ст.421, ст.445 ГК РФ понуждение к заключению договора допускается в случае, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В этом случае законодательством установлен порядок направления предложения о заключении договора (оферты) одной стороной и акцептирования её другой в установленные законом сроки.

В соответствии с п.1 ст.1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При этом в силу п.1 ст.1015 ГК РФ некоммерческая организация может быть доверительным управляющим только по основаниям, предусмотренным законом, а именно: вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного в случаях, предусмотренных ст.38 ГК РФ; на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик); а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Таких оснований положения ст.ст.1012-1026 ГК РФ (глава 53 «Доверительное управление имуществом») не содержат. Отсутствуют нормы о понуждении к заключению такого договора между физическим лицом - собственником имущества с одной стороны и ТСЖ – с другой и в иных законах, включая Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон от 12.01.1996 г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Вопреки доводам истца, положения п.1 ст.137 Жилищного кодекса РФ предоставляют ответчику право заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Однако данная норма подразумевает возможность заключения между ТСЖ и третьими лицами договора на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома в рамках действующего Жилищного кодекса РФ (ст.162 Жилищного кодекса РФ), заключение договора доверительного управления имуществом собственников жилья указанная статья не регламентирует.

Следовательно, понуждение некоммерческой организации - ТСЖ «Фрунзенское» к заключению договора доверительного управления в качестве доверительного управляющего законодательством не допускается.

Уставом ТСЖ также не предусмотрена возможность понуждения ответчика к заключению договора доверительного управления, поскольку закрепленное в Уставе право ТСЖ на заключение договоров аренды с иными лицами не свидетельствует о принятии ответчиком на себя обязательства по заключению договора доверительного управления имуществом собственников помещений в доме, включая истца.

Пояснения сторон и материалы дела, свидетельствующие о том, что в 2009 году на основании решения общего собрания членов ТСЖ от 30.03.2009 г. с некоторыми членами ТСЖ был заключен договор доверительного управления имуществом, не свидетельствует о возможности, и тем более о законности понуждения к заключению такого договора между сторонами по делу. Наличие признаков договора доверительного управления между сторонами, на что указано в апелляционном определении Советского районного суда г.Рязани от 07.02.2013 г., не является основанием для понуждения к заключению такого договора. Законность сдачи ответчиком в аренду общего имущества многоквартирного дома не является юридически значимым обстоятельством по делу, в силу чего не подлежит оценке судом. Сама по себе сдача в аренду нежилых помещений не является доводом в пользу возложения обязанности заключить рассматриваемый договор.

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из системного толкования действующего законодательства следует, что заключение договора, противоречащего закону, а тем более, понуждение к заключению такого договора, не допускается. Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения требований Малининой Н.Н. у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать Малининой Н. Н. в удовлетворении исковых требований к Товариществу собственников жилья «Фрунзенское» о понуждении заключения договора доверительного управления.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.В.Чебакова