Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и взыскании денежных средств, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ответчик продал истцу за 100 000 руб. принадлежащий ему земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, назначение земли: для ведения садоводства и огородничества, общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: <адрес>

В данном договоре по просьбе ФИО2 указана заниженная стоимость земельного участка 25000 рублей, фактически спорный земельный участок продан истцу ФИО2 за 100000 рублей.

Договор купли-продажи земельного участка был составлен ДД.ММ.ГГГГ, правоустанавливающие документы на заключение договора ей предоставил ответчик.

При составлении договора ответчик заверил истца, что все документы для заключения договора купли-продажи земельного участка у него в порядке. В этот же день - 23.08.2016г. ответчик подал указанный договор в БУОО Многофункциональный центр Орловской области на государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка к ФИО1.

Однако, 01.09.2016 г. истцом из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области получено уведомление, что государственная регистрация спорного договора приостановлена.

Сообщалось, что осуществить регистрацию перехода права собственности к ФИО1 невозможно, пока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрация перехода права собственности ФИО2 на отчуждаемый земельный участок.

Ответчику было предложено до 30.09.2016 г. устранить причины, препятствующие государственной регистрации.

Истец неоднократно обращалась к ФИО2, чтобы последний устранил причину отказа в государственной регистрации за ним права собственности отчуждаемого земельного участка. Ответчик обещал это сделать, но ничего для этого не предпринимал.

30.09.2017г. истцом из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области получено сообщение, что ему отказано в государственной регистрации спорного договора купли-продажи.

Сообщалось, что осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за ФИО1 невозможно, в связи с тем, что ФИО2 не были представлены необходимые для государственной регистрации документы на отчуждаемый земельный участок.

Получив сообщение, истец обратился к ФИО2, чтобы он выполнил принятые на себя обязательства по договору купли-продажи и предпринял все меры для осуществления государственной регистрации за собой права собственности на отчуждаемый земельный участок и соответственно переход права собственности на истца.

Однако ответчик заявил, что теперь участок ему не принадлежит, и он не собирается им заниматься.

Истец до 13.06.2017 г. надеялся, что ответчик добросовестно выполнит свои обязательства по спорному договору.

Истец считает, что заключение оспариваемого договора купли-продажи земельного участка было сопряжено с заведомо недобросовестным осуществлением ответчиком гражданских прав (злоупотреблением правом).

13.06.2017г. истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области за разъяснением, по какой причине ответчику отказано в государственной регистрации отчуждаемого земельного участка.

В своем письме от 22.06.2017г. Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области пояснило, что ответчик представил документ на государственную регистрацию права собственности, удостоверенный печатью комитета по земельной реформе и земельным ресурсам <адрес>, без названия и даты его составления. Управление так же пояснило, что данный документ не содержит информации, необходимой для государственной регистрации прав. Таким образом, не был представлен документ, подтверждающий право собственности продавца на заявленный к регистрации земельный участок, что подтверждает недобросовестность осуществления ответчиком гражданских прав (злоупотреблением правом).

14.06.2017г. истец направил ФИО2 письмо, в котором потребовал от ответчика возврата денежных средств в размере 100 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи спорного земельного участка, в противном случае предупредил ответчика, что обратится в суд о признании сделки недействительной. До настоящего времени ответчик обязательства не исполнил, денежные средства в размере 100 000 рублей не возвратил.

При заключении договора покупателем только уплачены денежные средства в размере 100 000 рублей, спорный земельный участок истцу не передавался, в связи с тем, что в его государственной регистрации права было отказано по причине недобросовестных действий ответчика.

ФИО1 просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: <адрес>№; взыскать с ФИО2 в ее пользу 100000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 уточнила исковые требования, указывая на то, что по спорному договору купли- продажи она приобретала у ФИО2 дачный дом площадью около 100 кв.м., а не земельный участок.

Продаваемый дачный дом представляет собой двухэтажное домовладение около 100 кв.м, внутри отделано деревом, под всем домом имеется благоустроенный цокольный этаж, так же дом обеспечен энергоснабжением, водоснабжением. Стоимость таких домов превышает 100000 рублей.

У ФИО2 были доверительные отношения с матерью истца - ФИО17 они вместе работали на одном предприятии. ФИО17 в присутствии своей дочери и ее мужа ФИО3 договаривалась с ФИО2 о покупке дачи, который просил за нее сначала 120000 рублей, а впоследствии уменьшил сумму на 20 тысяч рублей.

Воспользовавшись юридической неграмотностью истицы, ответчик вместо дома оформил договор купли-продажи на земельный участок, не включив в договор указанный дом.

ФИО2 не платил налоги на недвижимое имущество, поэтому уменьшил в договоре покупную цену дачного дома и земельного участка.

Ответчик уговорил истца указать в спорном договоре купли-продажи стоимость земельного участка и двухэтажного дома с цокольным этажом 25000 рублей.

Свидетели ФИО9 и ФИО3 подтвердили в судебном заседании, что договаривались с ФИО2 о стоимости земельного участка и двухэтажного дома в размере 120 000 рублей, а затем ФИО2 уменьшил сумму по договору до 100000 рублей.

Истица в присутствии свидетелей - мужа ФИО10 и ФИО11 передала по спорному договору ФИО2 100 000 рублей.

Свидетели ФИО10 и ФИО11 в судебном заседании подтвердили, что истица передала ФИО2 именно 100000 руб., а не 25000 рублей.

Письменными и другими доказательствами по делу являются:выписка из ЕГРН, письмо в Управление Росреестра Орловской области от 13.06.2017г., письмо Управления Росреестра Орловской области от 22.06.2017г., письмо ФИО1 ФИО2 от 14.06.17г., Уведомление о приостановлении госрегистрации, сообщение об отказе в госрегистрации, обращение в органы внутренних дел, объяснение ФИО1, обращение в прокуратуру от 18.05.2018г., ответ прокуратуры, рыночная стоимость аналогичного дома меньшей площади.

Все вышеперечисленные доказательства свидетельствуют и доказывают, что ФИО2 не мог продать за 25000 рублей земельный участок, кадастровая стоимость которого составляет 83772 рублей, и находящийся на нем двухэтажный дом, рыночная стоимость такого аналогичного дома составляет более 100000 рублей.

ФИО1 просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23.08.2017г., общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес> взыскать с ФИО2 100000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 23.08.2017г.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО4 уточненные исковые требования поддержала, указывая на то, что ФИО1 по спорному договору купли-продажи земельного участка приобрела у ФИО2 дачный дом площадью 100 кв.м., а не земельный участок. ФИО1 передала ФИО2 100000 рублей. Ответчик уговорил истицу указать в договоре 25000 рублей. Свидетели в судебном заседании подтвердили, что ФИО1 передала ФИО2 100000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 -ФИО6 исковые требования не признала, указывая на то, что денежные средства в сумме 100000 рублей ФИО1 не передавала ФИО2. Стороны изначально договорились о цене имущества в 25000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами. В предварительном договоре также указана цена 25000 рублей. Свидетельство о праве собственности на земельный участок находилось у председателя кооператива. Это Свидетельство ФИО2 не передавал в МФЦ, так как его выдал председатель позже. Свидетельство является действительным, доказывает право собственности. Расписки в передаче 100 000 рублей нет. Свидетельские показания не являются доказательством. Кадастровая стоимость не влияет на цену договора. ФИО2 не возражает против расторжения договора и возврата 25 000 рублей.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 5 статье 1 ФЗ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу требований ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества (статьи 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с положениями ст. 160 ч. 1 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу ст. 162 ч. 1 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которого ответчик продал истцу принадлежащий ему земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, назначение земли: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: <адрес>. Согласно указанного договора стоимость земельного участка составляет 25000 рублей.(л.д.10)

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.08.2017 года кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 83772 рубля. (л.д.11)

Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 01.09.2016 года ФИО2 и ФИО1, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за ФИО1 невозможно, в связи с тем, что ФИО2 не были представлены необходимые для государственной регистрации документы на отчуждаемый земельный участок.(л.д.16)

Согласно письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 22.06.2017 года ФИО1, продавцом ФИО2 представлен на государственную регистрацию права собственности документ, удостоверенный печатью комитета по земельной реформе и земельным ресурсам <адрес>, без названия и даты составления. Данный документ не содержит информации, необходимой для государственной регистрации прав. Таким образом, не был представлен документ, подтверждающий право собственности продавца на заявленный к регистрации земельный участок. (л.д.13)

30.09.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области было отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности на земельный участок общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером: №, так как не были представлены необходимые документы для государственной регистрации прав, о чем было сообщено ФИО1 и ФИО2. (л.д.17)

Как следует из письма ФИО1 от 14.06.2017 года ФИО2, ФИО1 просит возвратить ей 100000 рублей, так как регистрация сделки по переходу права на земельный участок не прошла. (л.д.14)

Как видно из уведомления Отдела полиции №1 (по Железнодорожному району) УМВД Росси по г.Орлу от 06.10.2017 года, направленного ФИО1, по ее заявлению в отношении ФИО2 проведена проверка. В действиях ФИО2 отсутствует событие какого-либо преступления и административного правонарушения.(л.д.35)

Согласно свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ оно было выдано ФИО2 Комитетом по земельной реформе <адрес>. (л.д.116)

Как следует из копии реестрового дела, представленного Новосильским муниципальным отделом Управления Росреестра по Орловской области, для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество-земельный участок были представлены следующие документы: свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ, адресная справка от 30.06.2016 года, справка от 14.07.2016 года, кадастровая выписка о земельном участке от 11.07.2016 года, договор купли-продажи земельного участка, уведомление о приостановлении государственной регистрации, сообщение об отказе в государственной регистрации. (л.д.213-227)

Из письма Новосильского муниципального отдела Управления Росреестра по Орловской области от 04.06.2018 года следует, что в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером: №. (л.д.212)

В судебном заседании свидетель ФИО11 показал, что является другом семьи Музалевских. Два года назад Музалевская попросила одолжить деньги на покупку дачи, он одолжил. ФИО11 отдал деньги ФИО5, с ней и ее мужем они поехали домой к ФИО2. Музалевские пояснили, что деньги занимают за дачу. ФИО11 видел, как ФИО5 передала ФИО2 деньги.

Свидетель ФИО10 показал, что является мужем ФИО1. Они решили с женой купить дачу, небольшой земельный участок с домом. Узнали, что ФИО2 продает дачу. Им понравился дом, в связи с чем решили его купить. Сначала ФИО2 просил 110 000 рублей, потом цена была снижена до 100 000 рублей. ФИО2 сказал, что дом не надо оформлять в собственность, можно и так пользоваться, для этого нужен только договор купли-продажи. Приезжали к ФИО2 домой втроем. Подписали договор, передали 100 000 рублей. ФИО2 попросил написать 25 000 рублей, объяснил, что дом писать не надо, он и так на земельном участке. В договоре прописано 25 000 рублей. Расписку о получении денежных средств не взяли.

Свидетель ФИО9 показала, что является матерью ФИО3. Она с дочерью и зятем ездила к ФИО2 договариваться о продаже дачи. ФИО2 согласился продать дачу за 100 000 рублей. После дочь пояснила, что ФИО2 нужно срочно передать деньги за дачу. Они с мужем заняли у соседа деньги. Покупали дачу с домом для отдыха. Земельный участок не нужен. ФИО9 не присутствовала при передаче денег.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. В соответствии с договором купли-продажи земельного участка, от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 25000 рублей. Как указано в договоре, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора наличными деньгами.

Сторонам указанного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области было отказано в государственной регистрации перехода права собственности за ФИО1, поскольку продавцом ФИО2 не был представлен документ, подтверждающий право собственности продавца на заявленный к регистрации земельный участок. Таким документом является свидетельство о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, которое ФИО2 получил от председателя НСТ "Машиностроитель" после отказа в государственной регистрации.

При буквальном толковании договора купли-продажи земельного участка, с очевидностью следует, что передача истцом денежных средств в размере 25000 рублей была осуществлена в целях дальнейшего получения в собственность земельного участка, принадлежащего ответчику, а не дачного домика.

Так как в государственной регистрации перехода права собственности за ФИО1 было отказано виду отсутствия свидетельства о праве собственности на землю, то сделка купли-продажи земельного участка, заключенная 23.08.2016 года между ФИО1 и ФИО2, является ничтожной.

Договор купли-продажи земельного участка следует признать недействительным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена этого имущества.

Доводы истца о том, что им была выплачена сумма по договору в размере 100000 рублей, письменными доказательствами не подтверждены, в то время как пунктом 2 части 1 статьи 161 ГК РФ установлено, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в письменной форме, и несоблюдение простой письменной формы сделки в силу части 1 статьи 162 Кодекса лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Иных доказательств, кроме показаний свидетелей, достоверно подтверждающих оплату договора в размере 100000 рублей, истцом не представлено.

К показаниям свидетелей о том, что истица покупала дачный дом, а не земельный участок, суд относится критически.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец в этом случае имеет право на удовлетворение иска о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 25000 рублей, поскольку из текста договора купли-продажи следует, что денежные средства ответчику были переданы в размере 25000 рублей.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истица оплатила государственную пошлину в размере 300 рублей согласно чека-ордера отделения Сбербанка РФ. Данные расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: <адрес>№, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 25000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2018 года.

Председательствующий И.И. Сергунина