Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евдокимова О. Ф., Бондарева В. А. к Кадетову В. Л. об уменьшении стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства,

у с т а н о в и л :

Евдокимов О.Ф. и Бондарев В.А. обратились в суд с иском к Кадетову В.Л. по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцами был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. В соответствии с п.1.1 указанного договора ответчик обязался передать в собственность, а истцы – соответственно принять в собственность каждый по <данные изъяты> доли в праве на объект незавершенного строительства. Оплата стоимости приобретенного истцами объекта в размере <данные изъяты> руб. должна быть была произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ; до момента оплаты объект недвижимости находится в залоге у ответчика. В силу п.3.1.3 договора стороны согласовали дополнительные требования к качеству передаваемого в собственность имущества, а именно Кадетов В.Л. обязался передать истцам объект незавершенного строительства с полученными и оформленными разрешениями на индивидуальное жилищное строительство, подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, подключение к сетям электроснабжения, проезд к объекту недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о безвозмездной уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, а ДД.ММ.ГГГГ истцы зарегистрировали право собственности на приобретенное недвижимое имущество. В ходе осуществления истцами строительства жилого дома на названном земельном участке выяснилось, что фактически не имеется разрешения на подключение к магистральным сетям водоснабжения и канализации, а также разрешение на подключение жилого дома к сетям электроснабжения. Истцы вынуждены были самостоятельно решать вопрос при подключении к сетям водоснабжения и водоотведения путем обращения в ОАО «ПКС» и путем получения согласований с ПО «Герда». Решая вопрос о подключении к сетям электроснабжения, истцы обратились в ПО «Герда», которое в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что выделение электрической мощности в размере 40 кВт на земельном участке с кадастровым номером №, в отношении такого земельного участка отсутствует. Примерная стоимость получения такого разрешения составит для истцов <данные изъяты> руб., что приведет к возникновению крупных, незапланированных при приобретении объекта недвижимости денежных затрат. Полагают, что ответчик при продаже обозначенного объекта недвижимости не уведомил истцов об имеющихся недостатках продаваемого объекта незавершенного строительства, ввел в заблуждение в части того, что имеются все необходимые соответствующие разрешения на подключение возводимого жилого дома к сетям канализации, водоснабжения и электроснабжения. С учетом положений ст.ст.469, 475, 504, 557 Гражданского кодекса РФ истцы полагают, что имеются основания для снижения стоимости приобретенного объекта недвижимости. Таким образом, истцы просят уменьшить стоимость приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> до <данные изъяты> руб.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПО «Герда».

При рассмотрении дела истцы Евдокимов О.Ф. и его представитель Григорян А.В., действующий по доверенности, и Бондарев В.А. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, указав, что в силу п.3.1.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было согласовано дополнительное условие о качестве приобретаемого объекта. Претензий в части передачи разрешений на индивидуальное жилищное строительство, подключение к магистральным сетям водопровода и канализации, на проезд к объекту к ответчику в настоящее время не имеют, при этом не в момент заключения договора, а гораздо позже (ДД.ММ.ГГГГ) Кадетов В.Л. передал выданное ПО «Герда» разрешение на подключение к сетям электроснабжения в копии, после неоднократных обращений. В момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами в устной форме было достигнуто соглашение о передаче разрешения на 40 кВт, что подтверждается тем, что ответчик передал разрешение именно на такую мощность. Однако при обращении в ПО «Герда» последнее не подтвердило выдачу соответствующего разрешения, таким образом, ответчик свои обязательства по договору в полном объеме не исполнил. С требованиями к ПО «Герда» не обращались, полагая об отсутствии такой необходимости, считают, что изначально соответствующее разрешение ПО «Герда» не выдавалось.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителя.

Представитель ответчика адвокат Тимонин А.В., действующий по доверенности, исковые требования не признал, указав, что договор не содержит условия о необходимости передачи истцам разрешения на подключение к сетям электроснабжения с выделением мощности в 40 кВт, ответчик передал имеющееся у него на тот момент руках разрешение, последнее передано в оригинале, расписки об этом не составлялись, однако это следует из содержания акта о передаче объекта незавершенного строительства. Данное разрешение ответчиком получено от ПО «Герда», ответчик не может контролировать исполнение своих обязательств со стороны ПО «Герда», свои претензии истцы должны адресовать в ПО «Герда». Просит учесть, что до настоящего времени истцы не исполнили обязательств по оплате приобретенного объекта. Просит в иске отказать.

Представитель ПО «Герда» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не поступало, кроме того, не представлен письменный отзыв, документы, которые судом истребовались, при том, что запрос суда представителем третьего лица получен.

Заслушав прибывших лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В п.1 ст. 475 ГК РФ указано, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Кадетов В.Л. (продавец) и Евдокимов О.Ф., Бондарев В.А. (покупатели) заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатели обязуются принять каждый по <данные изъяты> доле в праве на объект незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В силу п.п. 2.1, 2.2 договора стоимость объекта составляет <данные изъяты> руб., оплата стоимости объекта осуществляется рассрочку срок до ДД.ММ.ГГГГ, до полной оплаты объект находится в залоге у продавца.

При этом согласно п.3.1.3 договора продавец обязан передать покупателям объект с полученными и оформленными разрешениями, в том числе, на подключение к сетям электроснабжения.

Из объяснений сторон следует, что названное разрешение Кадетов В.Л. передал истцам. При этом истцы указывают, что ответчик передал разрешение только в копии в ДД.ММ.ГГГГ, сторона ответчика утверждает, что разрешение передано в оригинале в момент заключения договора.

Суд отмечает, что из расписки, представленной в дело, от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что стороны передавая друг другу те ли иные документы, конкретно их указывали в перечне в расписке. Сведения о передаче спорного разрешения в данной расписке отсутствуют, иными бесспорными и объективными доказательствами факт передачи ответчиком истцам оригинала разрешения на подключение к сетям электроснабжения не подтверждается. Таким образом, утверждение о передаче Кадетовым В.Л. истцам только копии спорного разрешения не опровергнуто.

Между тем, в дело истцами представлена копия спорного разрешения с оригинальным оттиском печати ПО «Герда».

С учетом анализа положений ст.469 ГК РФ суд полагает, что условие о наличии тех или иных разрешений, необходимых для использования объекта недвижимости, не относится к условиям о качестве проданного объекта недвижимости. Условиями о качестве, в частности являются сведения о степени готовности, о площади объекта и другие тому подобные.

С учетом изложенного, само по себе требование о снижении стоимости приобретенного истцами объекта недвижимости не основано на нормах права, истцом избран неверный способ защиты права.

Суд одновременно отмечает, что из пояснений представителя ответчика следует, что необходимое разрешение на подключение к сетям электроснабжения Кадетовым В.Л. истцам было передано, пусть даже в копии. Истцами это не оспаривается.

По условиям представленного договора от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что стороны согласовали передачу разрешения на подключение к сетям электроснабжения именно с мощностью 40 кВт, наличие устных договоренностей также ничем не подтверждается.

После обращения истцов в ПО «Герда» по вопросу подключения к сетям электроснабжения, ПО «Герда» в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ указало, что на запрос о наличии электрических мощностей в размере 40 кВт на земельном участке с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ (<адрес>) сообщают, что выделение таковых электрических мощностей в указанном размере отсутствует.

Из данного письма не следует однозначно, отсутствует ли возможность (техническая или иная) выделения мощности в 40 кВт либо вообще какой-либо мощности. При этом по данным протокола заседания застройщиков ПОИЗ «Герда» от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с соответствующим кадастровым номером выделена мощность в 3 кВт.

Суду не представлено бесспорных доказательств того, что ответчиком не исполнены обязательства в части передачи спорного разрешения, так как оно фактически передано. Истцы не сообщили суду, из чего можно сделать вывод о порочности названного разрешения, полагают ли оно спорное разрешение, выданным не уполномоченным на то лицом, отсутствуют ли в разрешении какие-либо реквизиты, влекущие его недействительность и т.п.

Суждения истцов о том, что такое разрешение недействительно, ничем не подтверждается. В случае, если ПО «Герда» выдавало разрешение на выделение мощностей в 40 кВт (последнее при чем содержит в себе и подпись председателя, и оттиск печати ПО «Герда»), истцы не лишены права требовать исполнения соответствующих обязательств от ПО «Герда». Из исследованных по делу доказательств не следует, что ПО «Герда» отрицает факт выдачи спорного разрешения.

Если в последующем будет установлено, что разрешение сфальсифицировано, то истцы не лишены права требовать возмещения убытков в виде расходов на подключение к сетям электроснабжения от лица, виновного в этом.

При этом, по мнению суда, доводы истцов о том, что Кадетов В.Л. должен контролировать по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнение обязательств со стороны ПО «Герда», ошибочны, такие обязательства ответчика договором от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрены.

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов по заявленным основаниям, в связи с чем в иске им полностью отказывает.

В силу ст.98 ГПК РФ судебные расходы истцов возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска Евдокимова О. Ф., Бондарева В. А. к Кадетову В. Л. об уменьшении стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья Т.Н.Тимошкина

Решение принято в

окончательной форме 20.08.2014.