Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора субаренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области (далее по тексту КУМИ) обратился в суд с настоящим иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора субаренды земельного участка, в котором просил признать недействительным договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № с местоположением: Российская Федерация, <адрес> категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – растениеводство, площадью <данные изъяты>., заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 Иск мотивирован тем, что между КУМИ и ФИО2 заключён договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на указанный земельный участок. Из преамбулы договора следует, что он заключён по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Договор заключён на 49 лет. Согласно пункту 8.3 договора арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены арендатором лично. 27 апреля 2022 года КУМИ от ФИО2 было получено уведомление от 25 апреля 2022 года о передаче арендованного земельного участка в субаренду ФИО3 (договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ). Договор субаренды земельного участка зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на положения статей 447, 448, 168, ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года, № 54 от 21 декабря 2017 года, истец считает, что указанный договор противоречит законодательству.

В судебное заседание представитель истца не явился, суду представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает в полном объёме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которым заявленные исковые требования считал не подлежащими удовлетворению. Указал, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. В соответствии с п.6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно пункту 8.3 договора аренды земельного участка арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Отметил, что уступка прав аренды и субаренда земельного участка – разные понятия. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разделяет понятия субаренды (поднаём) и переуступки прав и обязанностей по договору (перенаём). Также в данном пункте указано, что за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. Считает, что из смысла п.2 ст.615 ГК РФ передача арендованного имущества в субаренду (поднаём) не означает перевода прав и обязанностей по договору аренды от арендатора к субарендатору.

Ссылаясь на положения ст. 22 ЗК РФ указал, что данная статья определяет различия операций субаренды и уступки права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка на праве субаренды обладает ограниченной самостоятельностью, условия основного договора аренды и договора субаренды могут розниться, в частности – арендатор вправе установить любую цену за пользование участком, при этом сам он не выбывает из арендного обязательства. При заключении договора субаренды между ФИО2 и ФИО3 права арендатора по договору аренды переданы не были, ФИО3 стороной по указанному договору не стал, он получил лишь временное (на срок пять лет) право использования арендуемого ФИО2 земельного участка. Заключённый договор субаренды не предусматривает перевода прав и долга по обязательствам, предусмотренным договором аренды, все права и обязательства по договору аренды остаются за ФИО2

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен в установленном законом порядке. Суду представил отзыв, согласно которому просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав мнение представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, недействительна с момента её совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 г. № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанные положения подлежат применению и к случаям, когда договор аренды заключается с лицом, которое являлось единственным участником аукциона, и торги признаны несостоявшимися по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе. В данной ситуации также имеет значение личность стороны в обязательстве, поскольку для участия в аукционе лицо должно не только подать заявку, но и представить иные документы, подтверждающие возможность участвовать в аукционе. Таким образом, на стадии подачи заявок осуществляется отбор лиц, которые соответствуют определенным критериям, заданным организатором торгов, и включенным в общие условия проведения аукциона. Кроме того, заключение договора аренды в случае признания торгов несостоявшимися осуществляется по цене, которая предусмотрена заявкой на участие в аукцион и документацией об аукционе, не менее начальной (минимальной) цены договора, указанной в извещении о проведении аукциона.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведённых нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаём земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключённому на них.

Приведённое правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключённого на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области и ФИО2 заключён договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № с местоположением: Российская Федерация, <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – растениеводство, площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно преамбуле указанного договора, он заключён по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены арендатором лично.

Поскольку данный договор был заключён на основании протокола торгов в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка, суд приходит к выводу о том, что с учётом требований п. 7 ст. 448 ГК РФ, у ФИО2, как победителя торгов, отсутствовало право переуступать, передавать третьим лицам свои полномочия арендатора.

Между тем, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО3 договор субаренды указанного земельного участка, в силу которого передал последнему права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

С учётом предмета настоящего спора, суд полагает, что договор субаренды земельного участка посягает на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» дополнительно разъяснено, что уступка права, совершённая в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области удовлетворить.

Признать недействительным договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № с местоположением: Российская Федерация, <адрес>. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – растениеводство, площадью <данные изъяты>., заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Палехский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

С мотивированным решением суда лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться в течение 5 дней со дня оглашения резолютивной части.

Председательствующий подпись Соболев А.А.

Решение в окончательной форме вынесено 10 октября 2022 года.