Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда гор. Волгограда гражданское дело по иску ТСН ( жилья) « Пятый дом», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ЗАО « Нагорье - групп», ФИО6 о признании сделок недействительными,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд к ответчикам о признании сделок недействительными.

Свои требования мотивируют тем, что Истец (ТСН (жилья) «Пятый дом») обращается в Центральный районный суд г. Волгограда с иском о защите интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Уставом ТСН (жилья) «Пятый дом», утвержденному протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Волгоград, ..., для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения имуществом в многоквартирном доме создана данная некоммерческая корпоративная организация. В Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 30.06.2016. Уставом ТСН (жилья) «Пятый дом» к целям деятельности товарищества отнесено представление интересов членов товарищества в государственных органах?власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с юридическими и физическими лицами. В Уставе указано, что к обязанностям относится представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, принятие мер для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, нарушивших права собственников многоквартирного дома.

Истцы (ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО2) являются собственниками нежилых помещение расположенных во 2 и 3 секции многоквартирного жило ... в г. Волгограде. Данный факт подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права.

Застройщиком ... в г. Волгограде являлось общество ограниченной ответственностью «Инвестиционно-страховая группа «Нагорье» (далее - ООО ИСГ ( «Нагорье»),

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСГ «Нагорье» и ООО «фирма «КОМ-БИЛДИНГ» был заключен Договор №... участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «ИСГ «Нагорье», являясь Застройщиком, приняло на себя обязательства построить Объект «Жилой ... застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда», расположенный земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ) Новороссийская, 5 (далее по тесту Многоэтажный жилой ...) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ООО «фирма «КОМ-БИЛДИНГ», которое являлось участником долевого строительства, объекты долевого строительства, указанные в Приложении №... к настоящему Договору, в том числе передать участнику долевого строительства встроенные пристроенные нежилые помещения общей площадью 3091,4 кв. м., находящиеся в подвале, 1,2 3 этажах секций №... и №... Многоквартирного жилого ....

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «фирма «КОМ-БИЛДИНГ» и ФИО2 был заключен Договор №... уступки прав (требований), в соответствии с которым ООО «фирма «КОМ-БИДДИНГ» уступило в полном объеме права (требования) в отношении встроенного нежилого помещения общей площадью 32,61 кв.м, в осях Ж-И; 8-9, расположенных на 3 этаже 2 секции Многоквартирного жилого ... застройке 101 микрорайона Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгограда Центральный район, микрорайон 101, ..., после ввода указанного дома в эксплуатацию.

04.10.2010 года Договор уступки был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

В виду того, что ООО «ИСГ «Нагорье» не выполняло принятых на себя обязательств по Договору №... участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в части ввода многоквартирного жилого ... эксплуатацию, ФИО2 обратилась в Центральный районный суд г. Волгограда с исковым заявлением к ООО «ИСГ «Нагорье» о признании права собственности на объект недвижимости в Многоквартирном жилом ..., в виде встроенного нежилого помещения общей площадью 32,61 кв.м, в осях Ж-И; 8-9, расположенное на 3 этаже 2 секции Многоквартирного жилого ... застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ....

12.09.2011 года Центральный районный суд г. Волгограда по гражданскому делу №... постановил Решение, которым признал за ФИО2 право собственности на нежилое помещение, площадью 32,9 кв. м., этаж: 3, кадастровый (или условный) №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, .... Данное Решение вступило в законную силу.

14.12.2011 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области под №... за гр. ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 32,9 кв. м., этаж: 3, кадастровый (или условный) №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ....

Остальные собственники нежилых помещений, в том числе и истцы, приобретали в собственность нежилые помещения, расположенные во встроенно-пристроенном помещении секции 2 и 3 ... в г. Волгограде по вышеуказанной схеме.

Встроенно-пристроенное помещение общей площадью 3 981,7 кв.м., расположенное на 1,2 и 3 этажах секций 2 и 3 ... в г. Волгограде является обособленным помещением и не сообщается с другими помещениями дома, т.е. имеет выходы только во двор дома через эвакуационные выходы и на улицу через вестибюль. Данное помещение состоит из помещений самостоятельного назначения и вспомогательных помещений общего пользования, к которым относятся лестничные площадки, коридоры и вестибюль.

Согласно проекта Многоквартирного жилого ... на первом этаже секции №... в осях 3-2/1, расположено вспомогательное помещение общего пользования с назначением «Вестибюль».

Данное значимое по делу обстоятельство подтверждено доказательством в виде Ответа заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда ФИО7 (исх.№ ар 11065-14 от ДД.ММ.ГГГГ) на запрос собственника нежилого помещения в ... в г. Волгограде (вх. № ф1837-14 от ДД.ММ.ГГГГ).

В данном ответе Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда, было указано:

«Согласно проекта Многоквартирного жилого ... на первом этаже секции №... в осях 3-2/1, расположено вспомогательное помещение общего пользования с назначением «Вестибюль».

В соответствии с СНиП 1-2 «Строительная терминология»: «Вестибюль» - помещение перед входом во внутренние части здания, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей.»

Приобретая в собственность помещения в обособленном встроенно-пристроенном помещении, собственники нежилых помещений приобретали также в силу закона, долю в общей собственности в здании, относящегося к общему имуществу, а также долю во вспомогательных помещениях, предназначенных для обслуживания их помещений, расположенных в данном обособленном встроенно-пристроенном помещении общей площадью 3 981,7 кв.м.

В июле 2015 года истцам стало известно, что третье лицо «ФГУП «Ростехинвентиризация- Федеральное БТИ» Волгоградский филиал изготавливавшее Технический паспорт здания, без сверки с проектной документацией, незаконно осуществило изменения назначения вспомогательного помещения общего пользования «Вестибюль», и указало его в Техническом паспорте здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, как помещение самостоятельного назначения «офисное помещение №...».

В июне 2014 года истцам стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСГ «Нагорье» (Клиент) и ЗАО «Нагорье-групп» Исполнитель) было заключено Соглашение №... о выполнении функций Застройщика, с которым Исполнитель принял на себя?функции Застройщика по строительству жилых домов по адресу: г. Волгоград, Центрального района, в том числе Жилой ....

В соответствии с ним ответчик (ЗАО «Нагорье групп») принял на себя обязательства по окончании строительства передать результаты работ ООО «ИСГ «Нагорье» и приемной комиссии.

На основании заключенного Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик переменил Застройщика, получив на свое имя Разрешения на строительство вышеуказанного дома основании полученного Разрешения на строительство выступил в качестве Застройщика подписании Разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

После ввода дома в эксплуатацию ответчик (ЗАО «Нагорье групп») не передал дом «ИСГ «Нагорье», как это было предусмотрено Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Разрешения на строительство полученного на свое имя, Разрешения на дома в эксплуатацию, а также в связи с тем, что третье лицо (ООО «ИСГ «Нагорье») незаконно изменило назначение вспомогательного помещения общего пользования «Вестибюль» расположенное согласно проекта Многоквартирного жилого ... на первом этаже секции в осях 3-2/1, указав его офисное помещение №..., ответчик ЗАО «Нагорье-групп» зарегистрировало за собой право собственности на вышеуказанное помещение, чем нарушил права истцов на данное помещение, как на помещение входящего в состав общего собственников нежилых помещений расположенных на 1; 2 и 3 этажах, секции 2, 3 ... в г. Волгограде.

ЗАО «Нагорье-групп» не могло приобрести право собственности на вспомогательное помещение общего пользования с назначением «Вестибюль», расположенное на первом этаже секции №..., в осях 3-2/1 ... в г. Волгограде, так как данное помещение является вспомогательным помещением и согласно Проекта дома относится к общему долевому имуществу всех собственников нежилых помещений, расположенных на 1,2 и 3 этажах, секции ... в г. Волгограде, являлось на момент государственной регистра права собственности на ЗАО «Нагорье групп» и в момент осуществления сделки купли продажи спорного помещения ФИО6, общей долевой собственностью собственников вышеуказанных нежилых помещений, в силу закона.

ЗАО «Нагорье-групп» приобрело право собственности на спорное помещение в результате односторонней сделки на основании Разрешение на строительство № RU 3430100-31/Ц-07 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 34301000-1/04/13.

Истцы, являясь собственниками нежилых помещении, расположенных в обособленном встроенно-пристроенном помещении находящегося на 1, 2 и 3 этажах секции 2 и многоквартирного жилого ... в г. Волгограде, считают, что по вине ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Волгоградский филиал, ООО «ИСГ «Нагорье», ЗАО «Нагорье-групп» и ФИО6 нарушены их права и законные интересы, путем незаконного изменения назначения вспомогательного помещения общего пользования «Вестибюль», предназначенного, согласно проекта Многоквартирного жилого ..., обслуживания, в том числе и принадлежащих им, нежилых помещений и предназначенного приема и распределения потоков посетителей и относящегося к общему имуществу собственников нежилых помещений, расположенных на 1, 2 и 3 этажах, секции №..., ... по Новороссийской в г. Волгограде, незаконной государственной регистрации права собственности ЗАО «Нагорье-групп» данного помещения как нежилого помещения самостоятельного использования с назначением «офисное помещение №...» и незаконно отчуждено ФИО6 путем заключения сделки купли-продажи спорного помещения.

В результате незаконного отчуждения вспомогательного помещения «Вестибюль» последующего ограничения, ответчиком ФИО6, доступа в спорного помещение, истцам (ФИО1 и ФИО2) фактически были лишены доступа в принадлежащие нежилые помещения.

Из вышеуказанного следует, что право собственности на вспомогательное помещения общего пользования «Вестибюль» как самостоятельный объект недвижимости, не могло быть зарегистрировано за ЗАО «Нагорье групп» и ФИО6

Более того, данный довод подтверждается значимыми по делу обстоятельствами: ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСГ «Нагорье» (Клиент) и ЗАО «Нагорье-Групп (Исполнитель) было заключено Соглашение №... о выполнении функций Застройщика соответствии с которым Исполнитель принял на себя функции Застройщика по строительству жилых домов в том числе жилой дом .... В соответствии с ним Исполнитель принял на себя обязательство по окончании строительства передать результаты работ Клиенту и приемочной комиссии.

Исходя из условий Соглашения №... от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении функций Застройщика, заключенного между ООО «ИСГ «Нагорье» (Клиент) и ЗАО «Нагорье-групп ( (Исполнитель), ЗАО «Нагорье-групп, не могло признать за собой право собственности на пристроенные нежилые помещения общей площадью 3 981, 7 кв.м., находящиеся в многоквартирном жилом ..., на основании вышеуказанного Соглашения, так ка соответствии со ст.1 данного Соглашения, ЗАО «Нагорье-групп» приняло на себя обязательства передать результаты работ в виде построенных жилых домов по адресу: г. Волгоград МР Центрального района, в том числе жилой ..., ООО «ИСГ «Нагорье» и приемочной комиссии. ООО «ИСГ «Нагорье» в силу Договора №... участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ было обязано передать данные нежилые помещения по Акту приема передачи для регистрации права собственности на вышеуказанные нежилые помещения. В соответствии с п. 3.1.1. Договора о долевом участии «ИСГ «Нагорье» обязалось передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства во 2-ом квартале 2009 года.

ЗАО «Нагорье-групп» фактически не осуществляло строительство встроенных нежилых помещений 1-3 этажа (секция №...;3) расположенных по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ....

Соглашение №... о выполнении функций Застройщика, было заключено между ООО «ИСГ «Нагорье» (Клиент) и ЗАО «Нагорье-групп» ДД.ММ.ГГГГ. ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Волгоградский филиал составило по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Технический паспорт на здание многоквартирный жилой дом (секций №...;3) расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ..., (далее по тексту «Технический паспорт здания»)

Из данного документа следует, что на момент технической инвентаризации и паспортизации данного жилого дома в нем расположены встроенные нежилые помещения 1-3 этажа, которые имеют определенное назначение, площадь, конфигурацию, с установленными внутренними перегородками, коммуникациями, остеклением, межкомнатными и входными дверями.

Таким образом, органом технического учета установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в секции 2; 3; жилого ... в г. Волгограде имеются встроенные нежилые помещения общей площадью 3 981,7 кв.м., что подтверждает тот факт, что помещения были построены и готовы к сдаче в эксплуатацию к началу 2010 года.

Более того, исходя из условий Соглашения №... от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении функций Застройщика, заключенного между ООО «ИСГ «Нагорье» (Клиент) и ЗАО «Нагорье- групп» (Исполнитель), ЗАО «Нагорье-групп, не могло признать за собой право собственности на встроено - пристроенные нежилые помещения общей площадью 3 981, 7 кв.м., находящиеся в Многоквартирном жилом ..., на основании вышеуказанного Соглашения, так как в соответствии со ст. 1 данного Соглашения, ЗАО «Нагорье-групп» приняло на себя обязательство передать результаты работ в виде построенных жилых домов по адресу: г. Волгоград МР 101 Центрального района, в том числе Жилой ..., ООО «ИСГ «Нагорье» и приемочной комиссии.

Любые сделки, предметом которых являлось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, в отсутствие согласия последних на такое отчуждение являются недействительными как ничтожные.

Встроенно-пристроенное помещение, общей площадью 3 981,7 кв.м., состоящее из нежилых помещений самостоятельного назначения и вспомогательных помещений (в том числе Вестибюля), расположенное на 1, 2 и 3 этажах секции 2, ... Волгограде, является обособленным, так как не имеет общих входов с другими помещения частями МКД, Спорное помещение с назначением «Вестибюль», предназначено для обслуживания нежилых помещений самостоятельного назначения расположенных именно в данном встроенном пристроенном помещении и поэтому является общим имуществом собственников нежилых помещений самостоятельного назначения, расположенных в данном встроено-пристроенном нежилом помещении.

Зарегистрированное право собственности за ответчиком ФИО6 на спорное помещение, не лишает возникшего в силу закона права собственности истцов на спорное помещение как общее имущество. Однако в связи с тем, что ответчик ФИО6, в августе 2015 года ограничила истцам и другим лицам доступ в спорное помещение, а также что истцы, являясь собственниками спорного помещения в результате незаконных действий ответчика ФИО6 не владеют спорным имуществом, истцы также имеют право истребовать спорное имущество из владения ФИО6

В таком случае суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности. Основанием для прекращения права собственности ответчика ФИО6 является наличие общего интереса и необходимости в использовании спорного имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.

Исходя из Договора купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ цена объекта недвижимости общей площадью 78,6 кв.м составила 300 000 рублей. Данная сумма является несоразмерно заниженной относительно рыночной стоимости имущества.

Это свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.

Из вышеизложенного следует, что ФИО6 приобретая офисное помещения №... общей площадью 78.6 кв.м по адресу: г. Волгоград, ..., секция 2, этаж 1, по заведомо заниженной стоимости нежилого помещения не является добросовестным приобретателем, а двухсторонняя сделка купли-продажи спорного помещения, совершенная ФИО6 и ЗАО «Нагорье-групп», на основании п.2 ст.170 ГК РФ является притворной и соответственно недействительной в силу ее ничтожности.

ДД.ММ.ГГГГ, определением Арбитражного суда Волгоградской области производство по делу № А12-23582/2013 о признании закрытого акционерного общества "Нагорье групп" (400075, город Волгоград, ..., 1а, ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом) было прекращено.

Просит суд признать недействительной сделку, зарегистрированную в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество за №... от ДД.ММ.ГГГГ на основании которой ЗАО «Нагорье-групп» приобрело право собственности на нежилое помещение самостоятельного назначения офисное помещение №... площадью 8.6 кв.м., кадастровый №..., расположенное по адресу : г. Волгоград, уд. Новороссийская, ... секция 2.?

Признать недействительной сделку по договору купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение самостоятельного назначения «офисное помещение №...», площадью 78,6 кв.м., кадастровый (или условный) №..., расположенное по адресу г. Волгоград, ... секция 2, этаж 1, заключенную между ЗАО «Нагорье - групп» и ФИО6, и применить последствия недействительной сделки. Взыскать ЗАО «Нагорье-групп» и ФИО6, солидарно, в пользу и государственную пошлину в размере 6 000 рублей, уплаченную истцами при подаче иска.

В ходе судебного разбирательства представители истцов уточнили требования исковые, согласно которых просят суд признать недействительной с момента заключения сделку, зарегистрированную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за №... от ДД.ММ.ГГГГ на основании которой ЗАО «Нагорье-групп» приобрело право собственности на нежилое помещение самостоятельного назначения «офисное помещение №...», площадью 78.6 кв.м., кадастровый (или условный) №..., расположенное по адресу: г. Волгоград, ... секция 2, этаж 1.

Признать недействительным с момента заключения договор купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения самостоятельного назначения «офисное помещение №...», площадью 78,6 кв.м., кадастровый (или условный) №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ... секция 2, этаж 1, заключенный между ЗАО «Нагорье - групп» и ФИО6.

Аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности за ФИО6 на нежилое помещение самостоятельного назначения «офисное помещение №...», площадью 78.6 кв.м., кадастровый (или условный) №..., расположенное по адресу: г. Волгоград, ... секция 2, этаж 1.

Применить последствия недействительности сделки, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за №... от 27.12.13 г. на основании которой ЗАО «Нагорье-групп» приобрело право собственности на нежилое помещение самостоятельного назначения «офисное помещение №...», площадью 78.6 кв.м., кадастровый (или условный) №..., расположенное по адресу: г. Волгоград, ... секция 2, этаж 1, и сделки купли продажи, по договору купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения самостоятельного назначения «офисное помещение №...», площадью 78,6 кв.м., кадастровый (или условный) №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ... секция 2, этаж 1, заключенного между ЗАО «Нагорье - групп» и ФИО6, путём возврата нежилого помещения самостоятельного назначения «офисное помещение №...», площадью 78,6 кв.м., кадастровый (или условный) №..., расположенное по адресу: г. Волгоград, ... секция 2, этаж 1, в состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Волгоград, ....

Взыскать ЗАО «Нагорье-групп» и ФИО6, солидарно, в пользу истцов государственную пошлину в размере 15 000 рублей, уплаченную истцами при подаче иска.

В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 – ФИО5, в судебном заседании требования истцов поддержал.

Ответчик ЗАО « Нагорье - групп», в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании исковые требования истцов не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, приобщила письменные возражения.

Представители третьих лиц, ООО « Фирма « КОМ-БИЛДИНГ», ООО « ИСГ « Нагорье», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ФГУП « Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ Волгоградский филиал, Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда, Государственной инспекции строительного надзора по Волгоградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Суд, выслушав участников, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСГ Нагорье» и ООО «фирма «КОМ-БИЛДИНГ» был заключен договор №... участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «ИСГ Нагорье», являясь застройщиком, приняло на себя обязательства построить Объект «Жилой ... застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда», расположенный земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ) Новороссийская, 5 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ООО «фирма «КОМ-БИЛДИНГ», которое являлось участником долевого строительства, объекты долевого строительства, указанные в Приложении №... к Договору, в том числе передать участнику долевого строительства встроенно-пристроенные нежилые помещения общей площадью 3091,4 кв. м., находящиеся в подвале, 1, 2 и 3 этажах секций №... и №... многоквартирного жилого ....

Согласно проекту многоквартирного жилого ..., на первом этаже секции №... в осях 3-2/1, расположено вспомогательное помещение общего пользования с назначением «Вестибюль». В соответствии с СНиП 1-2 «Строительная терминология»: вестибюль - помещение перед входом во внутренние части здания, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей.

Застройщиком ... в г. Волгограде являлось общество ограниченной ответственностью «Инвестиционно-страховая группа «Нагорье».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИСГ «Нагорье» (Клиент) и ЗАО «Нагорье-групп» Исполнитель) было заключено Соглашение №... о выполнении функций Застройщика, с которым Исполнитель принял на себя?функции Застройщика по строительству жилых домов по адресу: г. Волгоград, Центрального района, в том числе Жилой ....

На основании заключенного Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ЗАО «Нагорье групп») получил на свое имя Разрешение на строительство вышеуказанного дома, на основании полученного Разрешения на строительство выступил в качестве Застройщика подписании Разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

На основании Разрешения на строительство полученного на свое имя, Разрешения на дома в эксплуатацию, ответчик ЗАО «Нагорье-групп» зарегистрировало за собой право собственности на вышеуказанное помещение.

Как указывают истцы ЗАО «Нагорье-групп» не могло приобрести право собственности на вспомогательное помещение общего пользования с назначением «Вестибюль», расположенное на первом этаже секции №..., в осях 3-2/1 ... в г. Волгограде, так как данное помещение является вспомогательным помещением и согласно Проекта дома относится к общему долевому имуществу всех собственников нежилых помещений, расположенных на 1,2 и 3 этажах, секции ... в г. Волгограде, являлось на момент государственной регистра права собственности на ЗАО «Нагорье групп» и в момент осуществления сделки купли продажи спорного помещения ФИО6, общей долевой собственностью собственников вышеуказанных нежилых помещений, в силу закона.

ЗАО «Нагорье-групп» приобрело право собственности на спорное помещение в результате односторонней сделки на основании Разрешение на строительство № RU 3430100-31/Ц-07, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 34301000-1/04/13.

Полагают, что по вине ответчиков нарушены права и законные интересы истцов, а именно: незаконно продано ответчику ФИО8 вспомогательное помещение общего пользования «Вестибюль», предназначенное согласно проекту многоквартирного жилого ... для обслуживания встроенно-пристроенных нежилых помещений и для приема и распределения потоков посетителей и относящееся к общему имуществу. У истцов одновременно с возникновением права собственности на объект долевого строительства в виде нежилого помещения, возникла доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и во встроенном нежилом помещении данного многоквартирного жилого дома, к которому относится вспомогательное помещение общего пользования «Вестибюль». Данная доля, в соответствии с требованиями данной нормы права не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Общее собрание собственников помещений многоквартирном доме решения о передаче общего имущества в собственность ФИО6 не принимало.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

На основании статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По мнению истцов, ЗАО «Нагорье-групп » неправомерно приобрело право собственности на нежилое помещение самостоятельного назначения « офисное помещение №14» площадью 78,6, а ФИО6 в свою очередь неправомерно владеет указанным помещением, поскольку оно изначально по проекту многоквартирного дома являлось вестибюлем и предназначалось для использования всеми сособственниками как общее имущество, в связи с чем застройщик ЗАО «Нагорье-групп » неправомерно продало указанное помещение ФИО6

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на объект недвижимости, расположенный по адресу ... литера А 1 этаж, спорное помещение имеет №..., площадь 78,6 кв.м., спорное помещение указано как офисное. Данный технический паспорт изготовлен до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Как указано в кадастровом паспорте помещения ответчика, произошло изменение площади помещения до 84,1 кв.м. в результате уточнения линейных размеров.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Согласно п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10 пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со ст. 166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу вышеуказанной нормы закона, стороны, совершая мнимую сделку, делают это лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре, и волеизъявление не совпадает с действительной волей сторон. Следовательно, для признания сделки мнимой необходимо установить, что стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия; заключенную сделку стороны фактически не исполнили и исполнять не намеревались, правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой не возникли.

Перечисленные условия для признания права отсутствующим не имеются, т.к. истцы не доказали, что спорное помещения является их общей долевой собственностью, а также что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой в силу ст. 170 ГК РФ.

Довод истцов о том, что по проекту строительства указанное помещение являлось вестибюлем, что технический паспорт многоквартирного дома не соответствует проекту в указанной части, не может являться основанием для удовлетворения иска, поскольку Инспекция государственного строительного надзора Волгоградской области вынесла заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ, затем администрацией Волгограда выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на ввод дома в эксплуатацию. В эксплуатацию введен уже объект, который является офисным помещением, а не вестибюлем.

При этом на момент ввода дома в эксплуатацию на спорный объект было зарегистрировано право собственности застройщика ЗАО «Нагорье-групп », которое впоследствии распорядилось своим офисным помещением путем его продажи ФИО6 При этом доказательств наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования, истцами в нарушении положений части 1 статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

Доводы истцов о том, что ответчиком ФИО6 незаконно, без получения соответствующих разрешений, в нарушении СП 1.131130.2009 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», суд считает не состоятельными поскольку в силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 4.2.1 СП 1.131130.2009 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» предусмотрено, что помещения, предназначенные для одновременного пребывания более 50 человек, должны иметь два эвакуационных выхода.

ФИО9, как собственник офисного помещения, имела право ограничить доступ в него посторонних лиц, путем установления двери и даже стены внутри секции, в целях обеспечения сохранности помещения и имущества, находящегося в нем.

Кроме того, в секции, где находится спорное помещение, имеется два основных эвакуационных выхода, следовательно, действия ответчика ФИО9 не противоречат требованиям противопожарной безопасности.

В качестве доказательства права общей собственности на спорное помещение истцы указывают проект строительства, что недостаточно для вывода о возникновении права общей собственности на объект недвижимости.

Согласно представленным сведениям из Управления Росреестра по Волгоградской области право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО6 на основании договора купли –продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Нагорье групп» и ФИО6

Указанные выше обстоятельства также подтверждаются вступившим в законную силу решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Апелляционным определением Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, а также решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... по иску ФИО1 и ФИО10 к ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное бюро технической инвентаризации» Волгоградский филиал с требованием ответчика внести изменения в технический паспорт на здание - многоквартирный жилой дом ( секция №...;3), расположенный по адресу: г. Волгоград, ..., дом.5 в виде изменения назначения, указанного в экспликации как «офисное помещение №...» на помещение вспомогательного назначения «Вестибюль».

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу п. 17 правил ведения ЕРГП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, при прекращении права погашается соответствующая запись ЕГРП. Данные правила предусматривают процедуру погашения регистрационных записей, в том числе и при переходе права собственности к новому правообладателю или без такого перехода.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. При этом ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать добросовестный приобретатель).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Материалами регистрационного дела, заявлениями, передаточным актом подписанным сторонами подтверждается волеизъявление сторон на регистрацию сделки.

Доказательств того, что спорное помещение утеряна собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли не представлено, в связи с чем отсутствует правовой механизм применения п. 1 ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества другому лицу исключает возможность его истребования от добросовестного приобретателя.

Согласно Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Суд полагает, что сделка купли-продажи №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ЗАО « Нагорье-групп» и ФИО6 отвечает признакам законной сделки во всем, так как ЗАО « Нагорье-групп» на тот момент являлась управомоченным отчуждателем.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, содержащиеся в п.п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке не могут распространяться на добросовестного приобретателя. Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов его участников, а так же защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает иными предусмотренным гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Исходя из ч.1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В соответствии со ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

В соответствии с ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В связи с вышеизложенным суд полагает, что исковые требования истцов о признании сделок недействительными не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ТСН ( жилья) « Пятый дом», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ЗАО « Нагорье - групп», ФИО6 о признании сделок недействительными, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд гор. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

...

Судья Д.И. Коротенко