Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кургане 23 октября 2012 года гражданское дело по иску Юденок Н.В. к Селиверстовой Л.А. о взыскании оплаты по договору, пени, задолженности по оплате коммунальных услуг, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Юденок Н.В. обратилась в Курганский городской суд с исковым заявлением к Селиверстовой Л.А. о взыскании оплаты по договору, пени, задолженности по оплате коммунальных услуг, судебных расходов. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Юденок Н.В. и Селиверстовой Л.А. заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Квартира была передана на срок, указанный в договоре, во временное владение и пользование Селиверстовой Л.А. в день подписания договора по акту сдачи-приема квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, вместе с имуществом, указанным в акте, за плату, установленную ст. 3 договора. При заключении указанного договора, сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе срок договора, размер и порядок оплаты, обязанности и ответственность по договору. Пунктом 6 договора был согласован и установлен сторонами срок его действия в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Неуплата или несвоевременная уплата по договору аренды квартиры является существенным нарушением условий договора, и не освобождает ответчицу от исполнения своего обязательства осуществить оплату задолженности, пени и иных платежей по договору. Пунктом 3 договора установлен размер и порядок внесения оплаты по договору, где стороны согласовали ежемесячную плату за аренду жилого помещения в размере 20.000 рублей. Указанный размер платы за аренду являлся фиксированным на весь срок действия договора, что было определено п. 3.2. договора. Согласно п. 3.3. договора оплата должна быть произведена в момент передачи жилого помещения и имущества, а именно ДД.ММ.ГГГГ, в размере 40.000 рублей за первый и последний месяцы аренды. Однако арендатор уплатила только лишь 15.000 рублей, оставшаяся сумма долга до настоящего времени не погашена. Таким образом, общая сумма задолженности по договору составляет: 85.000 рублей (100.000 рублей (оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 15.000 рублей. Истица неоднократно обращалась к ответчице, посредством телефонных переговоров с просьбой оплатить задолженность по договору и расторгнуть договор, однако до настоящего времени, требование истца не исполнены. Договор в соответствии с его условиями действовал в течение всего срока, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку соглашения о расторжении договора сторонами не достигнуто, акта приема-передачи квартиры, имущества и ключей, не подписано. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Селиверстовой Л.А. истцом направлена претензия с требованием, оплатить задолженность по договору аренды квартиры в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ получен ответ на претензию, в котором ответчица подтверждает наличие своей задолженности, но только в размере 15.000 рублей. В соответствии с п. 4.4. договора, в случае неисполнения обязанностей по арендной плате или несвоевременной арендной плате арендатором, последний уплачивает пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки платежа, но не более суммы основного долга. Таким образом, сумма основанного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 40.000 рублей, просрочка платежа составила 12 дней, следовательно, сумма пени составляет 2.400 рублей (40.000 х 0,5% х 12). В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма пени составила 63.975 рублей. Сумма задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 25.000 рублей (40.000 (арендная плата) – 15.000 (оплачено ДД.ММ.ГГГГ). Период просрочки платежа составляет 19 дней, таким образом, сумма пени составляет 2.250 рублей (25.000 х 0,5% х 19). Сумма задолженности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 45.000 рублей (25.000 (сумма юго долга) + 20.000 рублей (сумма обязательного ежемесячного платежа по договору). Период просрочки платежа 31 день, таким образом, сумма пени составляет 6.975 рублей (45.000 х 0,5% х 31). Сумма задолженности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 65.000 рублей (45.000 (сумма основного долга) + 20.000 (сумма обязательного ежемесячного платежа по договору). Период просрочки платежа 29 дней, таким образом, сумма пени составляет 9.425 рублей (65.000 х 0,5% х 29). Сумма задолженности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 85.000 рублей (65.000 (сумма основного долга) + 20.000 (сумма обязательного ежемесячного платежа по договору). Период просрочки платежа 31 день, таким образом, сумма пени составляет 13.175 рублей (85.000 х 0,5% х 31). Сумма задолженности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 85.000 рублей (сумма основного долга), период просрочки платежа 30 дней, таким образом, сумма пени составляет 12.750 рублей (85.000 х 0,5% х 30). Сумма задолженности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 85.000 рублей (сумма основного долга), период просрочки платежа 40 дней, таким образом, сумма пени составляет 17.000 рублей (85.000 х 0,5% х 40). Счета за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение оплачивает арендатор из собственных средств, не позднее 10 числа каждого месяца (п. 3.5 договора). Однако, коммунальные платежи ответчиком не оплачены, задолженность по оплате составляет 19.322 рубля 29 копеек. Просила суд взыскать с Селиверстовой Ларисы Александровны в пользу Юденок Натальи Викторовны 85.000 рублей в счет оплаты основного долга по договору аренды <адрес>, расположенной в <адрес><адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также 19.322 рубля 29 копеек в счет оплаты коммунальных платежей по договору. Взыскать с Селиверстовой Ларисы Александровны в пользу Юденок Натальи Викторовны 63.975 рублей - пени по договору аренды <адрес>, расположенной в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с Селиверстовой Ларисы Александровны в пользу Юденок Натальи Викторовны 15.000 рублей в счет оплаты услуг представителя, 4.865 рублей 94 копейки в возврат государственной пошлины.

Впоследствии, представитель истца Юденок Н.В. – Агеева М.В., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования в части взыскания размера неустойки, неоднократно изменяла, В окончательном варианте просила суд взыскать с Селиверстовой Л.А. в пользу Юденок Н.В. 85.000 рублей в счет оплаты основного долга по договору аренды <адрес>, расположенной в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также 18.749 руб. 54 коп. (л.д.78) в счет оплаты коммунальных платежей по договору, 109.025 рублей - пени по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.103), 15.000 рублей в счет оплаты услуг представителя, 4.865 рублей 94 копейки в возврат государственной пошлины.

Представитель истца Юденок Н.В. – Агеева М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала, дав пояснения, согласно доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Юденок Н.В. и Селиверстовой Л.А. заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанный договор фактически, по своей природе, является договором коммерческого найма жилого помещения, так как содержит условия, предусмотренные главой 35 ГК РФ. В данном случае заключенный договор является смешанным, и правоотношения сторон должны регулироваться главой 34, главой 35 ГК РФ. Подписав договор от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик в добровольном порядке приняла на себя обязательства по выполнению условий договора, в том числе, обязательства по арендной оплате за жилое помещение (квартиру) и имущество, которое было передано ему по акту приема-передачи имущества, являющемуся, согласно пункту 7.2 договора, неотъемлемой его частью. При отсутствии дополнительных соглашений, удостоверенных сторонами договора, условия договора не изменялись, таким образом, условия, которые обязались исполнять стороны, установлены договором от ДД.ММ.ГГГГ. Из пункта 6 заключенного договора следует, что срок договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Дополнительное соглашение об изменении срока действия договора стороны не заключали, кроме того, в ходе судебного заседания установлено, что ответчица не желала расторгнуть договор, что подтверждается показаниями свидетеля Никитиной А.В. Одним из оснований расторжения договора найма жилого помещения является согласие сторон договора, однако такого согласия достигнуто не было. В случае совместного принятия решения о расторжении договора, стороны должны были соблюсти процедуру его расторжения согласно пункту 5.2. договора - оформить акт приема-передачи жилого помещения и окончания аренды квартиры, а также арендатор, в соответствие пункту 5.3. договора обязан был передать, а арендодатель принять жилое помещение и имущество в состоянии, в котором они были переданы в аренду, с учетом их естественного износа. Кроме того, пунктом 2.3.7. договора предусмотрена обязанность арендатора в день передачи жилого помещения произвести все расчеты, в том числе оплатить задолженность, если таковая имеется, неустойку, предоставить арендодателю документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и иных платежей, предусмотренных договором. Возместить арендодателю все расходы, возникшие по вине арендатора, в связи с выполнением обязательств по настоящему договору, а также вред (ущерб), причиненный жилому помещению или имуществу вследствие запущения или использования его не по назначению в период срока аренды. Ссылка представителя ответчика на расписку от ДД.ММ.ГГГГ, как на достижение договоренности о проживании в квартире в течение 2 месяцев является несостоятельной, так как противоречит фактическим обстоятельствам дела, что подтверждается показаниями свидетеля Никитиной А.В. Расписка от ДД.ММ.ГГГГ подтверждала факт исполнения денежного обязательства по договору на момент её составления, прямой ссылки на изменение условий договора расписка не содержала, потому что стороны не поднимали такого вопроса. Дальнейшая оплата аренды, должна была осуществляться в соответствие с условиями договора. В обоснования своих доводов о расторжении договора, ответчик ссылается на факт передачи ключей, однако такое обстоятельство не нашло подтверждения в ходе судебного заседания. Свидетель Никитина А.В. пояснила, что свой экземпляр ключей ответчица никому не передавала, потому что не желала выезжать из съемной квартиры. Сторона ответчика ссылалась на показания свидетеля Селиверстова А.А., являющего родным братом ответчицы, который пояснил, что лично не видел факт передачи ключей, слышал только звук «брякания», что не может являться доказательством получения ключей Никитиной А.В., которой по словам ответчицы, она передала ключи. Не смог описать девушку, которая присутствовала в момент перевоза вещей. Кроме того, ответчицей не соблюден порядок уведомления о расторжении договора, если таковой имел место быть.

Представитель ответчика Селиверстовой Л.А. – Урванцева Н.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что фактическое проживание Селиверстовой Л.А. в квартире в течение срока действия договора найма, истцом не доказано. Фактически ответчик выехала из квартиры ДД.ММ.ГГГГ. Расписка от ДД.ММ.ГГГГ характеризует тот факт, что обязательства сторон прекращены и достигнуто согласие об оплате 15.000 рублей, в том числе коммунальные платежи. Речи об иной сумме, которая должна быть уплачена ответчиком согласно договора, в расписке не идет. Расписка об оплате 40.000 рублей по п. 3.3. договора аренды, уничтожена Юденок Н.В. Факт расторжения договора найма до истечения срока по договору, также подтверждается ем, что дверь в спорную квартиру была взломана истцом ДД.ММ.ГГГГ, а срок окончания найма ДД.ММ.ГГГГ. Оплата коммунальных услуг также не подлежит взысканию с ответчика, так как между сторонами имеется договоренность о включении коммунальных платежей в сумму 15.000 рублей по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. Представленные справки по коммунальным услугам не доказывают факт действительности отраженных показаний, так как показания записывались со слов потребителя. ДД.ММ.ГГГГ Селиверстовой Л.А. произведена оплата по договору в размере 15.000 рублей. Требование о взыскании суммы основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ необоснованно, поскольку договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ. С расчетом пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика также не согласилась. Сумма пени не может превышать сумму основного долга. Сумма основно долга составляет 15.000 рублей. Пени по договору должны быть начислены лишь за период с ДД.ММ.ГГГГ (с момента нарушения срока исполнения обязательства) и по ДД.ММ.ГГГГ (прекращение действия договора). Кроме того, на основании ст. 333 ГК РФ просила суд уменьшить размер неустойки до 500 рублей, в связи с несоразмерностью нарушения обязательств по договору. Также ссылалась на наличие обстоятельств, предусмотренных ст.404 ГК РФ.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Установлено, что Юденок Наталья Викторовна является собственником двухкомнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 71,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст.ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч. 1 ст. 673 ГК РФ).

В силу ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии с ч. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

ДД.ММ.ГГГГ между Юденок Натальей Викторовной и Селиверстовой Ларисой Александровной заключен договор аренды квартиры, согласно п. 1.1. которого, арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (найм) для проживания жилое помещение (квартиру, комнату), расположенное по адресу: <адрес> состоящее из двух комнат, общей площадью 72 кв.м.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ).

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, а также ключи от жилого помещения, в срок и на условиях, установленных настоящим договором. Жилое помещение передается с имуществом в соответствии с актом приема-передачи.

Арендодатель обязуется представить жилое помещение во временное владение и пользование с ДД.ММ.ГГГГ. При передаче жилого помещения и имущества арендатору, сторонами оформляется акт приема-передачи жилого помещения.

Во исполнение п. 2.1.1, п. 5.1 договора, ДД.ММ.ГГГГ Юденко Н.В. и Селиверстовой Л.А. подписан акт приема-передачи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также имущества, находящегося в данном жилом помещении согласно договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ч. 1-2 ст. 682 ГК РФ).

Согласно п. 3.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что плата за аренду жилого помещения, указанного в пункте 1 настоящего договора составляет 20.000 рублей в месяц. Указанный размер платы за аренду является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и в одностороннем порядке изменению не подлежит (п. 3.2. договора).

На момент передачи жилого помещения и имущества арендатор обязуется
передать арендодателю по акту приема-передачи денежных средств, подписанном
сторонами, аванс, составляющий 40.000 рублей за первый и последний месяцы аренды.

Согласно ч. 3 ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 3.4. договора, в дальнейшем, плата за аренду производится ежемесячно, путем передачи наличных денежных средств арендодателю (или представителю арендодателя) в размере, указанном в подпункте 3.1 настоящего Договора, 05 числа каждого месяца. Счета за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение оплачивает арендатор из собственных средств, не позднее 10 числа каждого месяца (п. 3.5 договора). Счета за остальные обязательные платежи (охрана, содержание и текущий ремонт дома, вывоз мусора, отопление), согласно единой расчетной квитанции, оплачивает арендатор из средств, предназначенных для оплаты аренды арендодателю (п. 3.6. договора).

Арендатор обязан ежемесячно подтверждать факт оплаты коммунальных услуг предъявляя необходимые документы (оплаченные квитанции) лично, либо путем
направления копий документов любым удобным для него способом (факсимильной
связью, по электронной почте: udenok@yandex.ru (п. 3.7 договора).

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 6 договора, срок настоящего договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ).В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Соответствующие императивные нормы при заключении рассматриваемого договора не были соблюдены; при заключении договора не соблюдена простая письменная форма, которая предусмотрена действующим законодательством, договор не содержит соглашения сторон по всем существенным условиям, в связи с чем, является не заключенным.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Пунктом 2.3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и в полном объеме, уплачивать арендную плату за жилое помещение и иные платежи, предусмотренные п.3.5. и п. 3.6. настоящего договора в порядке, предусмотренном условиями настоящего договора, с момента временного владения и пользования жилым помещением по настоящему договору.

Согласно справкам о размере задолженности, представленным в материалы гражданского дела (л.д.69-73), задолженность по электроснабжению за период с декабря 2011 года по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2.463 руб. 12 коп.; по электроэнергии мест общего пользования с декабря 2011 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 143 рубля 07 копеек; по холодному водоснабжению и водоотведению с декабря 2011 года по май 2012 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3.884 рубля 85 копеек; за горячее водоснабжение с декабря 2011 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1.205 рублей 26 копеек; по отоплению с декабря 2011 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10.524 рубля 58 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Селиверстовой Л.А. истцом направлена претензия, с требованием о погашении задолженности п договору аренды жилого помещения в течении семи банковских дней.

В соответствии с ответом на претензию, направленную в адрес истца, Селиверстова Л.А. признала наличие задолженности по заключенному договору в размере 15.000 рублей, однако до настоящего времени оплату не произвела.

Пунктом 4.4. договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае неисполнения обязанностей по арендной плате или несвоевременной арендной плате арендатором, последний уплачивает пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки платежа, но не более суммы основного долга.

Пунктом 7.3. договора установлено, что все исправления и дополнения по тексту настоящего договора имеют юридическую силу только при взаимном их удостоверении Сторонами или уполномоченными представителями сторон.

Пунктом 5 договора предусмотрен порядок передачи квартиры и имущества. В случае совместного принятия решения о расторжении договора, стороны должны были соблюсти процедуру его расторжения согласно пункту 5.2. договора - оформить акт приема-передачи жилого помещения и окончания аренды квартиры, а также арендатор, в соответствие пункту 5.3. договора обязан был передать, а арендодатель принять жилое помещение и имущество в состоянии, в котором они были переданы в аренду, с учетом их естественного износа.

Кроме того, пунктом 2.3.7. договора предусмотрена обязанность арендатора в день передачи жилого помещения произвести все расчеты, в том числе оплатить задолженность, если таковая имеется, неустойку, предоставить арендодателю документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и иных платежей, предусмотренных договором. Возместить арендодателю все расходы, возникшие по вине арендатора, в связи с выполнением обязательств по настоящему договору, а также вред (ущерб), причиненный жилому помещению или имуществу вследствие запущения или использования его не по назначению в период срока аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Селиверстова Лариса Александровна обязуется оплатить ДД.ММ.ГГГГ 60.000 рублей за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Селиверстова Лариса Александровна обязуется отдать денежные средства в сумме 40.000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ по договору от ДД.ММ.ГГГГ (договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Юденок Наталье Викторовне.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Селиверстова Лариса Александровна обязуется отдать денежные средства в сумме 15.000 рублей за проживание в квартире, расположенной по адресу: <адрес> и коммунальные платежи Юденок Наталье Викторовне.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Часть 2 статьи 71 ГПК РФ предусматривает, что письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Из смысла данной статьи следует, что материалы дела должны содержать документы, в установленном порядке удостоверенные судьей. При наличии в деле незаверенных судьей с оригинала копий документов, а также представления сторонами только копий письменных доказательств, суд фактически лишен возможности ссылаться на данные документы и принимать их в качестве доказательств при принятии решения.

Таким образом, суд не принимает в качестве доказательств при принятии решения расписку от ДД.ММ.ГГГГ, расписку от ДД.ММ.ГГГГ и расписку от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку подлинники указанных документов суду на обозрение не представлялись.

В силу п. 5 ст. 67 ГПК РФ при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Представитель ответчика Селиверстовой Л.А. в судебном заседании в обоснование своих доводов ссылалась на то, что в спорном жилом помещении Селиверстова Л.А. фактически проживала до ДД.ММ.ГГГГ, с указанного времени проживает по иному адресу, в связи с чем, договор аренды жилого помещения был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы гражданского дела представлена справка, выданная председателем ТСЖ-4 АО КАВЗ Савченко Г.Г. ДД.ММ.ГГГГ и заверенная печатью указанного предприятия, согласно которой, Селиверстова Лариса Александровна действительно проживает с ДД.ММ.ГГГГ и по сей день по адресу: <адрес>.

Указанная справка не может быть принята судом в качестве доказательства, подтверждающего довод представителя ответчика, поскольку у суда отсутствует убежденность в том, что данный документ оформлен лицом и скреплен печатью организации, уполномоченной на выдачу подобных документов.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Никитина А.В. показала, что Юденок Н.В. является ее подругой. У Юденок Н.В. в собственности имеется квартира, расположенная в <адрес>. Селиверстова Л.А. заключила с Юденок Н.В. договор найма данной квартиры. При заключении договора, ответчику было известно, так как это оговаривалось условиями договора, о том, что предоплата за жилое помещение составит 40.000 рублей за первый и последний месяц найма, кроме того, ежемесячная оплата за найм квартиры составит 20.000 рублей. Коммунальные услуги ответчик должна была оплачивать на основании показаний счетчиков. Коммунальные услуги не входили в ежемесячную плату за найм в размере 20.000 рублей, и оплачивались отдельно. Договор заключен был с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на 5 месяцев. С условиями договора Селиверстова Л.А. была ознакомлена, при осмотре квартиры, данное жилое помещение ответчицу устроило, и ей был подписан договор. Селиверстова Л.А. при заключении договора говорила, что намерена заехать в жилое помещение незамедлительно, то есть в день подписания договора, а оплату в размере 40.000 рублей внесет ДД.ММ.ГГГГ. Юденок Н.В. с данными условиями была согласна. ДД.ММ.ГГГГ Селиверстова Л.А. по телефону сказала, что оплата будет произведена ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ сказала, что уехала из города и вернуться не может. ДД.ММ.ГГГГ Селиверстова Л.А. передала ей 15.000 рублей в счет оплаты по договору, была составлена расписка на данную сумму. Более никаких денежных средств она от Селиверстовой Л.А. не получала. ДД.ММ.ГГГГ она предложила ответчику освободить квартиру, оплатить задолженность и расторгнуть договор, на что ответчик ответила отказом, пояснив, что собственником жилого помещения является Юденок Н.В. и только она вправе требовать расторжения договора. Она позвонила Юденок Н.В., попросила ее приехать и решить вопрос с квартирантом. Когда Юденок Н.В. приехала в г.Курган и пришла ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, ответчик стала убеждать истицу, что произведет оплату. Два комплекта ключей были переданы Селиверстовой Л.А., затем один комплект ключей у ответчика забрала Юденок Н.В. Проживала ли фактически в спорной квартире Селиверстова Л.А. в период с января по май 2012 года, ей не известно. Намерений расторжения договора, Селиверстова Л.А. не высказывала. Со слов Юденок Н.В. ей известно, что ответчик Селиверстова выехала из квартиры, но дата выезда ей не известна. Брата истицы она видела в декабре 2011 года, когда приходила на съемную квартиру за денежными средствами. Лично ей Селиверстова Л.А. ключей от квартиры не передавала.

Свидетель Селиверстов А.А., допрошенный в судебном заседании показал, что является родным братом Селиверстовой Л.А. Селиверстова Л.А. снимала квартиру в 3 микр.ДД.ММ.ГГГГ она позвонила и попросила перевести ее вещи из съемной квартиры к родителям. После этого, она больше не жила в съемной квартире. Ключи от квартиры Селиверстова Л.А. передала девушке, ее имя ему не известно. Сколько комплектов ключей передавалось, он не видел, полагает, что были переданы ключи, так как было слышно их стук. С ДД.ММ.ГГГГ Селиверстова Л.А. живет у родителей в 3 микр., 16-39. Какие именно вещи Селиверстова Л.А. перевозила из съемной квартиры к родителям, ему не известно, так как они была запакованы в мешки, но это были личные вещи, возможно посуда. Спорная квартира сдавалась с мебелью, своей мебели Селиверстова Л.А. в данную квартиру не привозила.

К показаниям данного свидетеля суд относится критически, поскольку он является близким родственником ответчика, его показания никакими достоверными и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены, имеют внутренние противоречия, а также противоречат показаниям свидетеля Никитиной А.В., показаниям которой у суда оснований не доверять не имеется.

На основании изложенного, суд полагает доказанным тот факт того, что договор аренды жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ (как следует из показаний представителя истицы, данных в ходе судебного заседания, ДД.ММ.ГГГГ дверь в квартиру истицы была взломана и вставлен новый замок, в связи с чем, суд полагает, что с указанного периода ответчик была лишена возможности использования квартиры для проживания по договору коммерческого найма). До указанного периода, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что правоотношения сторон регулировались требованиями гл.35 ГК РФ. При этом суд учитывает то, что ответчиком не представлено достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о соблюдении требований ч.1 ст.687 ГК РФ, достижения соглашения о досрочном расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ либо соглашения об изменении условий договора в части срока окончания его действия, а также убедительных доводов (ст.56 ГПК РФ) несоблюдения Селиверстовой Л.А. процедуры расторжения договора, которая определена в п.5.2 договора.

Таким образом, суд полагает, что с Селиверстовой Л.А. в пользу Юденок Н.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 80.333 рубля 41 копейка (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 80.000 рублей (20.000 х 4), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15.333 рубля 41 копейка (20.000 / 30 = 666,67 (оплата за один день) х 23), всего 80.000 + 15.333, 41 – 15.000 = 80.333 руб. 41 коп.

Кроме того, на основании п. 4.4. договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с Селиверстовой Л.А. подлежат взысканию пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма основанного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 40.000 рублей, просрочка платежа составила 24 дня, следовательно, сумма пени составляет 4.800 рублей (40.000 х 0,5% х 24); в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма основного долга составляла 25.000 рублей (40.000 – 15.000 руб., переданные ДД.ММ.ГГГГ), просрочка платежа составила 7 дней, следовательно, сумма пени составила 875 рублей (25.000 х 0,5% х 7); сумма основного долга в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 45.000 рублей (25.000 + 20.000 рублей), период просрочки платежа 31 день, таким образом, сумма пени составляет 6.975 рублей (45.000 х 0,5% х 31); сумма основного долга в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 65.000 рублей (45.000 + 20.000), период просрочки платежа 29 дней, таким образом, сумма пени составляет 9.425 рублей (65.000 х 0,5% х 29); сумма основного долга в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 85.000 рублей (65.000 + 20.000), период просрочки платежа 31 день, таким образом, сумма пени составляет 13.175 рублей (85.000 х 0,5% х 31); сумма основного долга в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 85.000 рублей, период просрочки платежа 23 дня, таким образом, сумма пени составляет 9.975 рублей (85.000 х 0,5% х 23). Общая сумма пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 45.225 рублей (4.800 + 875 + 6.975 + 9.425 + 13.175 + 9.975).

Однако, в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, суд полагает, что размер пени (неустойки) по договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в пределах действия срока обязательства (до ДД.ММ.ГГГГ) в размере 45.225 рублей, явно несоразмерен последствиям нарушения такого обязательства, в связи с чем, уменьшает размер пени (неустойки) до 5.000 рублей. Кроме того, суд полагает, что требования истца о взыскании договорной неустойки за пределами срока действия договора не соответствует требованиям закона, ограничивающего такое взыскания пределами действия обязательства, вытекающего из договора, что, однако не лишает истца права обращения в суд с иском о взыскании денежных средств с применением ответственности, предусмотренной ст.395 ГК РФ.

Доводы представителя ответчика о наличии оснований для применения положений ст.404 ГК РФ суд находит несостоятельными, поскольку вины истца в ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору в ходе рассмотрения дела не выявлено, договор содержит контактные данные истца (номер телефона, адрес электронной почты), также ответчику был сообщен номер счета, на который следует произвести перечисление задолженности, кроме того, суд учитывает, что согласно пояснений сторон ДД.ММ.ГГГГ 15.000 руб. ответчиком были переданы именно Никитиной А.В., при этом у последней отсутствовали надлежаще оформленные полномочия на получение денежных средств в счет оплаты по договору от Селиверстовой Л.А.

Пунктом 3.5. договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность Селиверстовой Л.А. производить оплату коммунальных услуг за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, которые оплачиваются арендатором из собственных средств, в связи с чем, с Селиверстовой Л.А. в пользу Юденок Н.В. подлежит взысканию сумма задолженности по оплате коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8.081 рубль 89 копеек: (2.991, 78 (электроэнергия по показаниям счетчика, оговоренным в договоре - 21776 квт., таким образом, с учетом данных от ДД.ММ.ГГГГ, составляющим 22043 квт. = 267 квт. Х 1,98 руб. = 528 руб. 66 коп. + 2463 руб. 12 коп. = 2.991 руб. 78 коп.) + 3.884,85 (холодное водоснабжение и водоотведение) + 1.205 (горячее водоснабжение)).

Оплата за отопление в размере 10.524 рубля 58 копеек и электроэнергию мест общего пользования в размере 138 рублей 60 копеек (27, 72 руб. х 5 мес., без учета 4 руб. 47 коп. за май 2012 года) не подлежит взысканию с Селиверстовой Л.А., поскольку пунктом 3.6. договора от ДД.ММ.ГГГГ счета за остальные обязательные платежи (охрана, содержание и текущий ремонт дома, вывоз мусора, отопление), согласно единой расчетной квитанции, оплачивает арендатор из средств, предназначенных для оплаты аренды арендодателю. То есть платежи за данные коммунальные услуги входили в размер ежемесячной арендной платы за жилое помещение, которая составляла 20.000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано. Таким образом, с Селиверстовой Л.А. в пользу Юденок Н.В. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3.002 рубля 46 копеек.

В рамках рассмотрения данного гражданского дела интересы истца Юденок Н.В. в судебных заседаниях представляла Агеева М.В., действуя на основании доверенности.

ДД.ММ.ГГГГ между Юденок Н.В. и Агеевой М.В. заключен договор на оказание юридических услуг, согласно п. 1.1 которого, исполнитель обязуется оказать юридические услуги заказчику по его заданию, согласно п. 2.3 настоящего договора, а также осуществлять консультирование по решению правовых вопросов, а заказчик обязуется принять и оплатить оказанные услуги, согласно условиям настоящего договора.

Исполнитель обязуется оказать юридические услуги п взысканию денежных средств с должника по договору аренды (коммерческого найма) квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, путем подачи искового заявления в Курганский городской суд и представляя интересы заказчика на всех судебных заседаниях, организуя порядок выполнения работ по своему усмотрению (п. 2.3. договора).

Согласно п. 3.1. договора за оказанные юридические услуги, указанные в п. 1.1. договора, заказчик оплачивает исполнителю 15.000 рублей.

В силу ст. 100 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая сложность дела, длительность его рассмотрения (иск подан в Курганский городской суд ДД.ММ.ГГГГ), активность участия представителя истца в производстве по делу, составление искового заявления, составление уточненных исковых заявлений, дача пояснений в судебных заседаниях, ознакомление с материалами гражданского дела, подготовка ходатайств, с ответчика Селиверстовой Л.А. в пользу истца Юденок Н.В. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 7.500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Юденок Н.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Селиверстовой Ларисы Александровны в пользу Юденок Натальи Викторовны в счет оплаты по договору - 80.333 рубля 41 копейку, пени - 5.000 рублей, задолженность по коммунальным платежам - 8.081 рубль 89 копеек, в возмещение расходов по оплате услуг представителя - 7.500 рублей, в возврат государственной пошлины - 3.002 рубля 46 копеек.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд в срок 1 месяц с даты изготовления мотивированного решения.

Судья

Курганского городского суда Богданова О.Н.