Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Григоренко Владимира Петровича к ООО «Донакс», Мальцевой Елене Анатольевне, третье лицо – ООО «Торговый дом «Агроторг», о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества,-

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд и просит признать недействительным договор аренды от 21.07.2014 года, применив последствия недействительности сделки, путем понуждения ООО «Донакс» освободить и возвратить недвижимое имущество – земельный участок площадью 377 кв.м. и расположенное на нем административное здание с подвалом литер А, под А общей площадью 107 кв.м. по <адрес>, со всеми комплектами ключей собственнику данного имущества – Григоренко В.П.

Третье лицо – представитель ООО «Торговый дом «Агроторг» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в его отсутствие, указав на свое согласие с исковыми требованиями.

Место нахождения ответчика Мальцевой Е.А., находящейся в федеральном розыске (л.д.40-42), не установлено, в связи с чем, на основании ст. 50 ГПК РФ, для защиты ее прав и законных интересов в ходе судебного разбирательства была привлечена адвокат Голощапова Ю.С.

Выслушав представителя истца, представителя и адвоката ответчиков, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Представитель Григоренко В.П. в судебном заседании на исковых требования настаивает, просит их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «Донакс» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражает.

Адвокат Мальцевой Е.А. в судебном заседании просит решение по делу оставить на усмотрение суда в соответствии с положениями действующего законодательства.

В судебном заседании установлено, что решением Ейского городского суда от 01.12.2009 года с ФИО\10», ФИО\8, Мальцевой Е.А., ФИО\9 взыскана задолженность по договору о предоставлении кредитной линии от 10.08.2007 года, а также расходы по оплате государственной пошлины в общей сумме 15 484 882,71 рубля; на заложенное имущество – административное здание с подвалом литер А, под А расположенное на земельном участке площадью 377 кв.м. по <адрес> (принадлежащее на праве собственности Мальцевой Е.А.) и двухэтажный жилой дом литер А, под А расположенный на земельном участке площадью 2000 кв.м. по <адрес> (принадлежащее на праве собственности ФИО\8) обращено взыскание (л.д.13-15).

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.04.2010 года, решение Ейского городского суда от 01.12.2009 года – оставлено без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения (л.д.49-51).

Определением Ейского городского суда от 05.07.2012 года произведена замена взыскателя по решению Ейского городского суда от 01.12.2009 года с ОАО «Россельхозбанк» на ООО «Торговый дом «Агроторг» в порядке процессуального правопреемства (л.д.9).

В настоящее время собственником земельного участка площадью 377 кв.м. и расположенного на нем административного здания с подвалом литер А, под А по <адрес> является Григоренко В.П. (л.д.44,45) на основании договора купли – продажи от 24.03.2014 года, заключенного по результатам публичных торгов по продаже заложенного имущества (л.д.4,5,6), законность проведения которых установлена вступившим в законную силу решением Ейского городского суда от 10.06.2014 года (л.д.46-48).

Однако, в полном объеме пользоваться, владеть и распоряжаться принадлежащим на праве собственности недвижимым имуществом Григоренко В.П. не имеет возможности, поскольку 21.07.2014 года между Мальцевой Е.А. и ООО «Донакс» был заключен договор аренды помещений в здании по <адрес> общей площадью 107,0 кв.м., сроком до 21.06.2015 года (л.д.10-11,12).

При этом, залогодержатель – ООО «Торговый дом «Агроторг» согласия на передачу в аренду полностью или частично административного здания по <адрес> Мальцевой Е.А. не выдавало (л.д.17); сама же Мальцева Е.А. до настоящего времени является директором ООО «Донакс» (л.д.36-39), оспариваемый договор аренды от 21.07.2014 года от имени которого (юридического лица) был подписан ФИО\3, на основании выданной Мальцевой Е.А., как директором ООО «Донакс» доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43).

Согласно ст. ст. 606-608 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом, согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который, в свою очередь, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.1 ст.341 ГК РФ, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

На основании ст.ст. 69, 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1.2 Приказа ФССП России N 347, Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25 июля 2008 г. N 149 реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество и привлекаемые им физические и юридические лица, отобранные им на конкурсной основе (специализированные организации).

Вместе с тем, в соответствии со ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, согласно ст. 352 ГК РФ, в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества залог прекращается, о чем должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

На основании вышеизложенного, принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

На момент заключения оспариваемого договора аренды от 21.07.2014 года, земельный участок площадью 377 кв.м. и расположенное на нем административное здание с подвалом литер А, под А по <адрес> были проданы с публичных торгов Григоренко В.П. Законность проведенных публичных торгов по продаже залогового имущества установлена вступившим в законную силу решением Ейского городского суда от 10.06.2014 года.

В соответствии со ст.301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п.п.32-38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. При этом, доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

При этом, с момента возникновения у Мальцевой Е.А. права собственности на земельный участок площадью 377 кв.м. и расположенное на нем административное здание с подвалом литер А, под А по <адрес>, указанное недвижимое имущество было обременено ипотекой в пользу ОАО «Россельхозбанк», впоследствии переуступившими свои права требований ООО «Торговый дом «Агроторг».

Однако, несмотря на то, что в соответствии с ч.3 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса, согласия на заключение договора аренды заложенного недвижимого имущества Мальцевой Е.А. у залогодателя – ООО «Торговый дом «Агроторг» получено не было.

Более того, в силу ст. 45 ФЗ от 08.02.1998 года №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества. Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что на заключение договора аренды от 21.07.2014 года учредитель ООО «Донакс» никакого согласия не давала, о совершенной сделке по аренде юридическим лицом (не осуществляющим в настоящее время никакой предпринимательской деятельности) недвижимого имущества учредитель ООО «Донакс» не была уведомлена (л.д.52).

При таких обстоятельствах, с учетом того, что титульное право собственника Мальцевой Е.А. в отношении земельного участка площадью 377 кв.м. и расположенного на нем административного здания с подвалом литер А, под А по <адрес> было ограничено (обременено) с момента возникновения такого права, в тоже время согласия на передачу залогового имущества в аренду от залогодателя – ООО «Торговый дом «Агроторг» Мальцевой Е.А. получено не было; при этом, на момент заключения оспариваемого договора аренды от 21.07.2014 года (согласие на что, не было получено от учредителя юридического лица – ООО «Донакс») земельный участок площадью 377 кв.м. и расположенное на нем административное здание с подвалом литер А, под А по <адрес> были проданы с публичных торгов Григоренко В.П., которому чинится препятствия в осуществлении своих прав собственника относительно указанного недвижимого имущества, обремененного правами третьего лица – ООО «Донакс» по договору аренды от 21.07.2014 года, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Руководствуясь ст.ст. 209,301,341,346,352,432,606-608 ГК РФ, ст.ст. 69, 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 57 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ФЗ от 08.02.1998 года №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ суд, -

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды от 21.07.2014 года, заключенный между Мальцевой Еленой Анатольевной и ООО «Донакс» в лице экономиста ФИО\3.

Применить последствия недействительности сделки, путем понуждения ООО «Донакс» освободить и возвратить недвижимое имущество – земельный участок, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – эксплуатация административного здания площадью 377 кв.м. с кадастровым номером № и расположенное на нем административное здание с подвалом литер А, под А общей площадью 107 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>, со всеми комплектами ключей собственнику данного имущества – Григоренко Владимиру Петровичу.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца.

Председательствующий