Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств по договору, расходов по оплате услуг представителя, расходов по уплате государственной пошлины и компенсация морального вреда.

Требования мотивированы тем, что в середине октября 2020 года на сайте ПАО «Сбербанк России» он обнаружил информацию о продаже конфискованного дома с земельным участком, расположенном в <адрес> РД. Судя по фотографиям и информации, выставленной на сайте, дом был в хорошем состоянии, располагался на земельном участке, площадью в шесть соток в центре селения Леваши. Он связался с представителем ПАО «Сбербанк России», встретился в офисе, ему показали документы, заверили, что документы на дом и участок земли в полном порядке, права третьих лиц на недвижимость отсутствуют и это очень хорошая сделка для него. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был составлен договор купли-продажи недвижимости №. В тот же день им была оплачена полная стоимость домовладения вместе с участком 828 240 рублей. Однако, когда он прибыл в МФЦ для государственной регистрации договора, обнаружилось, что продавец продал ему бумаги, но не недвижимость. В связи с чем, он подал заявление о приостановлении государственной регистрации договора. ДД.ММ.ГГГГ он потребовал у ответчика возвратить ему сумму в размере 828 240 рублей. В тот же день он получил в электронном варианте от ответчика отказ в возврате денег. Заключенный договор № является ничтожным. В силу того, что заключен с существенными нарушениями статьи 554 ГК РФ. Так, согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Доказательством вышеприведенному доводу являются следующие обстоятельства: в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 05:31:000001:1378 в графе «особые отметки» указано: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства..., описание местоположения земельного участка отсутствует. Кроме того, в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на жилой дом с кадастровым номером 05:31:000001:3303 в графе «особые отметки» указано:.. .описание местоположения объекта недвижимости отсутствует. Открывая сайт «Публичная кадастровая карта» и вводя кадастровые номера, указанные в выписках из ЕГРН, данных об объектах недвижимости, проданных ему ответчиком, отсутствуют. Он даже выезжал в селение Леваши, чтобы на месте посмотреть на объекты. Но, не нашел их там. Получается, что ответчик продал ему бумаги вместо недвижимости. Каким образом данные объекты поставлены на кадастровый учет остается загадкой. Так, в силу п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Согласно части 4 пункта 3 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: описание местоположения объекта недвижимости. В данном же случае, исходя из документов, предоставленных ответчиком для заключения договора, невозможно утверждать о существовании вообще как жилого дома, так и земельного участка. Согласно ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. В его случае ответчик ему не передал как жилой дом, так и земельный участок, предусмотренный пунктом 1.1 договора №. Несмотря на полную оплату с его стороны, ответчик продал ему «воздух». Ответчик добровольно расторгать договор и возвращать уплаченные им денежные средства отказался. Вследствие нарушений условий договора, вследствие введения его в заблуждение относительно предмета договора, помимо взыскания с ответчика уплаченной суммы в размере 828 240 рублей, он вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему. Для оплаты ответчику суммы в 828 тысяч у него не было своих средств. Поэтому, ему пришлось занять деньги под проценты. ДД.ММ.ГГГГ он заключил с гражданином ФИО2 договор займа на сумму в 80 000 рублей. Согласно условию договора он обязался выплачивать займодавцу проценты в сумме 40 000 рублей ежемесячно. В настоящий момент он вынужден оплатить ФИО2 80 000 рублей в виде процентов. Так же, исходя из позиции законодателя, он вправе требовать выплату с ответчика моральный вред. Размер морального вреда он оценивает в 300 000 рублей. Кроме того, для подготовки искового заявления в суд и участия в судебном заседании в качестве его представителя он заключил соглашение с адвокатом Джамаловым Д.Ш. и оплатил ему 50 000 рублей. Это являются судебными издержками.

Просит признать недействительным и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать денежные средства с ответчика в его пользу в размере 1 258 240 рублей, в том числе: 828 240 рублей - основной долг по договору, 80 000 рублей - проценты по договору займа, 50 000 рублей - расходы на оплату услуг представителя, 300 000 рублей - компенсация морального вреда, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 12300 рублей.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержали заявленные требования и просили удовлетворить их в полном объеме по доводам, указанным в иске. ФИО1 также пояснил, что он проживает в <адрес> РД, ему известна местность «Сагала барг», после совершенной сделки он по фотографиям нашел недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи, заходил на участок, заходил в дом и когда он зашел в дом, он ожидал, что дом будет в лучшем состоянии. Кроме того, после заключения договора купли-продажи, выплаты стоимости недвижимого имущества, он по совету знакомых открыл публичную кадастровую карту и обнаружил, что указанные объекты на ней не отражены, после чего ему стало известно, что границы земельного участка не установлены. До подписания договора купли-продажи он на местности имущество не осматривал, т.к. полностью доверял Банку.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в возражениях, пояснив, что между ПАО Сбербанк и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимости №. Истец заключил оспариваемый договор купли-продажи, оплатил денежные средства, принял его по акту приема-передачи. При этом, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, не имея на то уважительных причин и законных оснований, препятствуя тем самым закреплению результата сделки, на который были изначально направлены действия сторон при заключении договора, что противоречит приведенным выше положениям гражданского законодательства, указывает на злоупотребление ФИО1 своими правами. По тексту искового заявления истец пишет: «Однако, когда он прибыл в МФЦ для государственной регистрации договора, обнаружилось, что продавец продал ему бумаги, но не недвижимость». Указанная информация не соответствует действительности, так как все документы, удостоверяющие право собственности продавца на указанный объект недвижимости были предоставлены в надлежащем виде, никаких пороков в данных документов не имелось. Каких- либо иных документов, для проведения регистрации недвижимости законодательством РФ не предусмотрено. Исходя из необоснованности требований Истца, не подлежат также удовлетворению его требования о компенсации морального вреда. Между тем, причинение ответчиком истцу нравственных страданий ничем не подтверждается, а делаются только голословные, необоснованные заявления в адрес Банка, Истец не представил доказательств физических и нравственных страданий, связанных с предъявленным иском. Истцом по настоящему гражданскому делу не представлено никаких доказательств причинения ему морального вреда, а также доказательств вины в этом Банка, также не установлены существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного определения наличия, степени и размера морального вреда, в частности, вина (в данном случае Банка), доказательства причинения морального вреда и его размера. В связи с этим, требование истца о взыскании морального вреда в размере 300 000 руб. является незаконным, необоснованным и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по РД в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО7 показал, что занимает должность ведущего специалиста отдела по проблемной задолженности, он лично выезжал по месту нахождения недвижимого имущества, приобретённого истцом, в <адрес> РД, производил его фотосъемку, дом и земельный участок соответствуют фотоснимкам, размещенным на сайте банка.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости: дом с земельным участком, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, местность "Сагала барг", общей площадью 226 кв.м., кадастровый №, площадь земельного участка 600 кв.м., кадастровый номер земельного участка 05:31:000001:137.

Согласно п.1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями Договора следующее имущество: дом с земельным участком, расположенным по адресу: Россия. РД. <адрес>, местность «Сагала барг», общей площадью 226 кв.м., кадастровый №, площадь земельного участка 600 кв.м., кадастровый номер земельного участка 05:31:000001:1378.

Объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости №КУВИ-002/2020-29311577 от ДД.ММ.ГГГГг. о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № от 19.12.2018г. выпиской из единого государственного реестра недвижимости №КУВИ-002/2020-29305755 от 14.10.2020г., о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1.2. Договора - Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен (не ограничен) никакими другими правами третьих лиц.

Согласно п.2.1 Договора следует, что стоимость Объекта составляет: 828240 (восемьсот двадцать восемь тысяч двести сорок) рублей 00 копеек (НДС не облагается), в том числе: стоимость дома составляет: 813852 (восемьсот тринадцать тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 00 копеек, стоимость земельного участка составляет: 14388 (четырнадцать тысяч триста восемьдесят восемь) рублей 00 копеек.

Согласно п. 3.2.1. Договора - Покупатель обязуется в течение 10 рабочих дней с даты выполнения покупателем обязательств по оплате стоимости объекта за счет собственных денежных средств в соответствии с пп. 2.2.1. Договора, совместно с продавцом представить документы в орган регистрации прав и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект к покупателю.

Согласно п. 3.2.2. Договора - Покупатель обязуется принять и оплатить объект в порядке и на условиях, установленных Договором, а также нести расходы по государственной регистрации перехода права собственности на объект.

В соответствии с п.5.3 Договора - В случае приостановления/отказа органа регистрации прав в государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю, стороны обязуются предпринять все зависящие от них действия, необходимые для возобновления государственной регистрации в соответствии с условиями Договора.

В силу пунктов 1 и 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт1).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с требованиями ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор купли - продажи жилой недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ подписан лично ФИО1, что сторонами не оспаривалось. Указанная в договоре недвижимость передана ФИО1 по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ.

Из приложенной к материалам дела копии чека ордера от ДД.ММ.ГГГГ номер операции: 4996, следует, что ФИО1 произвел платеж на сумму 828 240 рублей.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

В силу п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с признанием недействительным договора купли - продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли - продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Филиал Государственного автономного учреждения «Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг по <адрес>» с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГ договором купли - продажи.

Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно п. 1 и н. 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п.12 Постановления Пленум ВС РФ от 22.11.2016г. №, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Однако, как установлено в ходе судебного заседания ФИО1 в последующем обратился с заявлением в Филиал Государственного автономного учреждения «Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг по <адрес>» о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

На запрос суда из Управления Росреестра в материалы дела представлены копии дел правоустанавливающих документов в отношении спорных объектов недвижимости, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ на объекты недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО1: на здание за номером государственной регистрации права 05:31:000001:3303-05/099/2020-6; на земельный участок за номером государственной регистрации права 05:31:000001:1378-05/099/2020-6.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ истец самостоятельно подал заявление о приостановлении государственной регистрации, в нарушение требований Договора от ДД.ММ.ГГГГ и ст. 310 ГК РФ, вследствие чего регистрация права собственности ФИО1 на выше указанные объекты недвижимости не произведена.

В силу пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Обязательство прекращает его надлежащее исполнение (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Как установлено судом, истец заключил оспариваемый договор купли-продажи, оплатил денежные средства, принял недвижимое имущество по акту приема-передачи. При этом уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Доводы истца о том, что он выезжал в селение Леваши, чтобы на месте посмотреть на объекты и не нашел их, опровергаются следующим.

В ходе судебного заседания ФИО1 пояснял, что он проживает в <адрес> РД, ему известна местность «Сагала барг», после совершенной сделки он по фотографиям нашел недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи, заходил на участок, заходил в дом, подробно описал приобретенное имущество, указал, что оно соответствует тому, что было изображено на фотоснимках на сайте.

Кроме того, из представленных ответчиком в материалы дела доказательств наличие недвижимого имущества подтверждается Актом осмотра недвижимого имущества, составленным при продаже объекта недвижимости сотрудником банка ФИО7 и заемщиком банка ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, с фотофиксацией объекта недвижимости, Актом осмотра недвижимого имущества, составленным представителем банка ФИО4 совместно с участковым уполномоченным полиции ОМВД России по <адрес> ФИО8 и соседом ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, которые свидетельствуют о наличии объекта недвижимости, его фактическое расположение по указанному в договоре адресу.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи недвижимости является недействительным в силу того, что указанному объекту недвижимости не присвоен адрес, не проведено межевание земельного участка с указанием местоположения границ земельного участка, несостоятельны по следующим основаниям.

С ДД.ММ.ГГГГ отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Условие о предмете в договоре продажи недвижимости должно отвечать требованиям ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном (земельных) участке (участках) либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№).

Само по себе формальное отсутствие в договоре данных, определяющих расположение продаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке, не является безусловным свидетельством незаключенности договора. В таких ситуациях принимается во внимание, в частности, наличие в договоре уникального адреса продаваемой недвижимости, соответствие этого адреса, площади объекта и иных данных (например, условного номера), сведениям, содержащимся в свидетельстве о государственной регистрации права, и т.п. (постановления АС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ф05-8221/14, от ДД.ММ.ГГГГ № Ф05-20945/15).

Согласно п. 2 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Оспариваемый договор купли-продажи недвижимости содержит достаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости.

Действующее законодательство не требует от правообладателей земельных участков в обязательном порядке уточнять границы своей земли. Межевание – добровольная процедура, и отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о местоположении границ земельного участка не означает нарушения законодательства со стороны его владельца.

Основания для изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 60 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суду не представлено достаточных доказательств в подтверждение доводов истца о нарушении ПАО Сбербанк условий договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для признания сделки недействительной и расторжения договора судом не установлено. Исходя из необоснованности требований истца, не подлежат также удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика денежных средств, в том числе оплаченных по договору, процентов, а также расходов на оплату услуг представителя, уплату государственной пошлины и компенсации морального вреда.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным и расторжении договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в размере 1 258 240 рублей, в том числе: 828 240 рублей - основной долг по договору, 80 000 рублей - проценты по договору займа, 50 000 рублей - расходы на оплату услуг представителя, 300 000 рублей - компенсация морального вреда, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 12300 рублей, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.Н. Акимова