Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление мэрии г. Новосибирска к И Е.Г. о взыскании задолженности по арендной плате и встречное исковое заявление И Е.Г. к мэрии г. Новосибирска об обязании произвести перерасчет размера арендной платы и пени,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к И Е.Г. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Свои требования орган местного самоуправления мотивировал тем, что 18.10.2018 между мэрией г. Новосибирска и И Е.Г. заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № со сроком действия с 18.10.2018 по 17.10.2021.

Согласно п.п. 1.1, 1.2, 7.1 указанного договора арендатору И Е.Г. передан в аренду для строительства земельный участок с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства (2.1) - индивидуальные жилые дома.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность по арендной плате, которая по состоянию на 08.04.2021 составляет 99 186,56 руб. за период с января 2019 г. по март 2021 г.

Согласно п. 7.7. договора арендатор обязуется оплатить плату за фактическое использование земельного участка, определенную в размере арендной платы за землю, за период с 01.10.2015 до 01.10.2018 в сумме 126 000 руб. в течение трех месяцев с даты настоящего договора.

В связи с невнесением платежей за фактическое пользование земельным участком у арендатора возникла задолженность в размере 10 500 руб.

За несвоевременное внесение арендной платы на основании п. 2.3.3 договора начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

По состоянию на 08.04.2021 сумма начисленной неустойки составила 23400,54 руб. за период с 19.01.2019 по 08.04.2021.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору составляет 133 087,10 руб.

18.03.2021 ответчику направлено уведомление № с требованием оплатить задолженность.

Истец мэрия г. Новосибирска просила суд взыскать с И Е.Г. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № за период с января 2019 г. по март 2021 г. в размере 99 186,56 руб.; взыскать с И Е.Г. плату за фактическое использование земельного участка согласно п. 7.7 договора в размере 10 500 руб.; взыскать с И Е.Г. по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № неустойку за период с 19.01.2019 по 08.04.2021 в размере 23 400,54 руб.

Определением Советского районного суда г. Новосибирска от 30.11.2021 производство по гражданскому делу по иску мэрии г. Новосибирска к И Е.Г. в части взыскания платы за фактическое использование земельного участка в размере 10 500 руб. было прекращено в связи с частичным отказом истца от иска.

Кроме того, мэрия г. Новосибирска уточнила свои исковые требования и просила суд взыскать с И Е.Г. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 №р за период с января 2020 г. по март 2021 г. в размере 56 092,21 руб.; взыскать с И Е.Г. по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № неустойку за период с 27.12.2019 по 28.09.2021 в размере 23 543,36 руб.

Уточненные исковые требования мэрии г. Новосибирска о взыскании с И Е.Г. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № за период с января 2020 г. по март 2021 г., а также неустойки за период с 27.12.2019 по 28.09.2021 были основаны на п. 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №, исходя из размера арендной платы, определенной в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Не согласившись с уточненными исковыми требованиями мэрии г. Новосибирска, И Е.Г. подала встречное исковое заявление к мэрии г. Новосибирска об обязании произвести перерасчет размера арендной платы и пени, указав при этом следующее.

Между мэрией г. Новосибирска и И Е.Г. был заключен договор аренды земельного участка № от 18.10.2018 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В 2019 г. И Е.Г. на вышеуказанном земельном участке возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано И Е.Г. 27.12.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

И Е.Г. обращалась в мэрию г. Новосибирска с целью перерасчета размера арендной платы за земельный участок с предоставлением документов, свидетельствующих о завершении строительства жилого дома, однако мэрией г. Новосибирска было отказано.

Основанием для отказа в перерасчете размера арендной платы послужило то основание, что, по мнению мэрии г. Новосибирска, не соблюден процент застройки земельного участка с учетом действующих Правил землепользования и застройки.

Однако при этом органом местного самоуправления при определении процента застройки учтена только площадь жилого дома.

Вместе с тем, процент застройки земельного участка определяется соотношением площади застройки сооружения к общей площади земельного участка.

Согласно сведениям, предоставленным кадастровым инженером Ш.А., процент застройки земельного участка с кадастровым номером № составляет 12,7%, что подтверждается заключением кадастрового инженера.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска земельный участок с кадастровым номером № располагается в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6), минимальный процент застройки составляет 10%, следовательно, процент застройки соблюден.

На основании вышеизложенного, мэрия г. Новосибирска должна была произвести перерасчет размера арендной платы, начиная с 27.12.2019 с учетом п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №

С учетом изложенного, И Е.Г. во встречном иске просила суд обязать мэрию г. Новосибирска в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № с учетом п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № начиная с 27.12.2019 и неустойку за период с 27.12.2019 по 28.09.2021.

В судебное заседание мэрия г. Новосибирска своего представителя не направила, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила возражения относительно встречных исковых требований И Е.Г.

И Е.Г. с исковыми требованиями органа местного самоуправления не согласилась, поддержала встречный иск.

На основании ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения И Е.Г., а также допросив свидетелей, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Такой Порядок установлен постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Так, по общему правилу в соответствии с п. 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 5 указанного порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 8 данного Порядка предусмотрено, что в случае уточнения предусмотренных пунктами 2 - 5 настоящего Порядка условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, 18.10.2018 между мэрией г. Новосибирска и И Е.Г. заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № сроком действия с 18.10.2018 по 17.10.2021.

Согласно указанному договору арендатору И Е.Г. передан в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства (2.1) - индивидуальные жилые дома.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора арендная плата при заключении договора аренды была определена в соответствии с п. 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №, в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, - 42 000 руб. в год или 3 500 руб. в месяц с возможностью изменения размера арендной платы в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Новосибирской области и органов местного самоуправления г. Новосибирска.

За неуплату платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Согласно вступившему в законную силу 19.11.2019 решению Советского районного суда г. Новосибирска за И Е.Г. было признано право собственности на завершенный строительством индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Право собственности за И Е.Г. на указанный индивидуальный жилой дом зарегистрировано 27.12.2019 в Управлении Росреестра по НСО.

Согласно представленному мэрией г. Новосибирска в материалы дела расчету, у И Е.Г. перед органом местного самоуправления имеется задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № за период с января 2020 г. по март 2021 г. в размере 56 092,21 руб., а также неустойка за период с 27.12.2019 по 28.09.2021 в размере 23 543,36 руб.

В соответствии с ответом мэрии г. Новосибирска земельный участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 №, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6).

Минимальный процент застройки в границах земельного участка в зоне Ж-6, определяемый как отношение площади земельного участка, которая должна быт застроена, ко всей площади земельного участка, для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» установлен 10%.

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером № в настоящее время 4,90%.

Таким образом, органом местного самоуправления сделан вывод, что площадь указанного земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. На земельном участке отсутствует объект недвижимости, находящейся в собственности И Е.Г., площадь которого в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 №, соразмерна площади земельного участка с кадастровым номером №.

Органом местного самоуправления г. Новосибирска указано, что поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером № несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации жилого дома площадью 36,9 кв.м., цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута, основания для пересмотра размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № отсутствуют.

Также, мэрией г. Новосибирска сообщено, что в случае достижения минимального процента застройки (10%) цель предоставления земельного участка с кадастровым номером № будет достигнута и собственник объекта недвижимости имеет право на оплату арендной платы за земельный участок в соответствии с п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №, т.е. исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено следующее.

Так, согласно действовавшим с 01.01.2017 по 01.01.2021 Требования к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 (п.п. 7, 9), площадь застройки сооружения определялась как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включалась площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.

Площадь этажа жилого здания определялась в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

В площадь этажа включались площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Согласно действующим с 01.01.2021 Требованиям к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденным Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (п.п. 9, 10.3), площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное). В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

Действительно, согласно выписке из ЕГРН площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 36,9 кв.м.

Вместе с тем, согласно техническому плану всего здания, указанная площадь относится лишь к жилой площади дома.

Общая площадь здания, включая площадь террасы, составляет 86,75 кв.м. (8,53 кв.м.*10,17 кв.м.), что составляет 11,54% (86,75 кв.м./752кв.м.*100) застройки от площади земельного участка.

Кроме того, согласно заключению кадастрового инженера от 09.11.2021 Ш.А. общая площадь застройки, определяемая как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) на горизонтальную плоскость, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал), равна 95,30 кв.м. (10,62 кв.м.*8,98кв.м.), тем самым процент застройки земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> составляет 12,7% (95,30 кв.м./752 кв.м.*100).

Кадастровый инженер Ш.А. указал, что при подготовке технического плана на указанный жилой дом не была включена площадь террасы.

В судебном заседании были допрошены свидетели М.Л. и И.М., а также изучены подготовленные по состоянию на май 2019 г. отчеты об оценке индивидуального жилого дома, а также заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций завершенного строительством здания жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно показаниям указанных свидетелей, а также отчету и заключению, по состоянию на момент регистрации за И Е.Г. права собственности на жилой дом (27.12.2019) процент застройки земельного участка был такой же как и в настоящее время- общая площадь здания, включая площадь террасы, составляла 86,75 кв.м. (8,53 кв.м.*10,17 кв.м.), а площадь застройки, определяемая как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) на горизонтальную плоскость, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал), была равна 95,30 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что минимальный процент застройки в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для объектов капитального строительства с видом разрешенного строительства «индивидуальные жилые дома» (10%) достигнут, жилой дом достроен, на него зарегистрировано право собственности, в связи с чем имеются основания для пересмотра размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № в соответствии с п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № начиная с 27.12.2019 и неустойки за период с 27.12.2019 по 28.09.2021 для И Е.Г.

В связи с изложенным, исковые требования мэрии г. Новосибирска о взыскании с И Е.Г. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № за период с января 2020 г. по март 2021 г., а также неустойки за период с 27.12.2019 по 28.09.2021, основанные на п. 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №, исходя из размера арендной платы, определенной в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, поскольку с 27.12.2019 И Е.Г. имеет право на взимание с нее арендной платы на основании п. 5 указанного Порядка, т.е. исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то встречное исковое заявление И Е.Г. об обязании мэрии г. Новосибирска в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № с учетом п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №, начиная с 27.12.2019 и неустойки за период с 27.12.2019 по 28.09.2021 подлежит удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с п. 8 указанного Порядка такой перерасчет возможен, с учетом того, что с даты заключения договора аренды (18.10.2018) и до таты перерасчета (с 27.12.2019) прошло более года.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления мэрии г. Новосибирска отказать.

Встречное исковое заявление И Е.Г. удовлетворить.

Обязать мэрию г. Новосибирска в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № с учетом п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № начиная с 27.12.2019 и неустойку за период с 27.12.2019 по 28.09.2021.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в срок один месяц с момента изготовления решения в мотивированной форме.

Судья Е.А. Дузенко

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2022.