Гражданский кодекс часть 1

ФИО8 к ФИО3 к о понуждении заключить договор купли-продажи, уменьшении стоимости дома, возложении обязанности передать разрешительные документы, взыскании стоимости ремонтных работ, суд

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО9 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности освободить жилое помещение. В обоснование исковых требований указала следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ она заключила предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>. Стоимость дома была определена в <данные изъяты> рублей. Сторона покупателя внесла продавцу задаток в сумме <данные изъяты> рублей, в дальнейшем покупателем выплачено еще <данные изъяты> рублей. Ди переселился в дом. После чего отказался вносить оставшуюся сумму по договору. В связи с чем, ФИО3 поставлены данные исковые требования.

ФИО10 к обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО3 к о понуждении заключить договор купли-продажи, уменьшении стоимости дома, возложении обязанности передать разрешительные документы, взыскании стоимости ремонтных работ. В обоснование иска указал следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ он заключил предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, стоимостью дома была определена в <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей определены на производство косметического ремонта. Сначала была внесена сумма <данные изъяты> рублей, в дальнейшем заплачено еще <данные изъяты> рублей. После заключения предварительного договора ФИО12 с семьей переселился в дом. Представителю продавца ФИО11 выплачена сумма <данные изъяты> рублей для производства ремонта, которая включена в стоимость покупки. Ремонтные работы должны были завершиться к ДД.ММ.ГГГГ. Однако, они не были завершены. В связи с проживанием в доме стали видны недоделки и брак в строительстве дома. Дом был осмотрен специалистами компании ООО «Лотос» Был составлен письменный отчет, указаны недостатки, стоимость работ по устранению недостатков. Общая стоимость работ по устранению недостатков составит <данные изъяты> рублей. В связи с чем, ФИО14 поставлены требования об уменьшении покупной цены дома. ФИО13 так же заявлены требования о возложении обязанности выдать разрешительные документы на строительство дома. Просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи жилого дома и взыскать стоимость частично уплаченных, но не произведенных работ в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель ФИО3 И. адвокат ФИО5, действующий на основании доверенности исковые требования поддержал, по основаниям изложенным в иске. Пояснил, что между сторонами был заключен предварительный договор в редакции от ДД.ММ.ГГГГ. Данная копия договора представлена ФИО15 После заключения договора семья ответчика вселилась в дом и отказалась оплачивать оговоренную договором денежную сумму. Представитель ФИО3 пояснил так же, что имеется свидетельство о праве собственности, подтверждающие право собственности ФИО3 на дом площадью 65,3 кв.м.

Ответчик ФИО16 в судебном заседании с иском не согласился и поддержал заявленные им исковые требования. ФИО17 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он с женой ФИО2 с одной стороны и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи дома по <адрес>. Было несколько редакций договора, последняя редакция договора от ДД.ММ.ГГГГ. Они договорились купить дом по <адрес>, общей площадью 140 кв.м., стоимость дома оценили в сумме 3 <данные изъяты> рублей. При этом по договору они как покупатели должны были выплатить сначала <данные изъяты> рублей при подписании договора и <данные изъяты> рублей в течении 3-х недель со дня подписания договора. Они передали покупателю при подписании договора <данные изъяты> рублей, затем <данные изъяты> рублей, а затем передали ФИО18 для ремонта <данные изъяты> рублей. Ремонт им был произведен частично на сумму <данные изъяты> рублей, поэтому просит взыскать остаток <данные изъяты> рублей. Просит обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи жилого дома, а так же передать разрешительные документы на строительство дома. После проживания в доме выяснилось, что дом был построен некачественно при проживании стали заметны недостатки дома, стоимость данных недостатков оценена и оставляет <данные изъяты> рублей, поэтому просит уменьшить стоимость дома на данную сумму.

Ответчик ФИО2 с иском не согласилась, поддержала позицию мужа. Указала, чтобы купить дом, они продали свою квартиру. В доме живут их дети и считает, что при удовлетворении иска ФИО3 существенно будут нарушены права детей.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ФИО3.

Выслушав представителя ФИО3, ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с материалами дела, пояснениями сторон, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 с одной стороны и ФИО19 и ФИО2 с другой стороны был заключен предварительный договор. По условиям договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи дома расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 140 кв.м. и земельного участка прилегающего к дому, расположенного по этому же адресу (пункт 1.1. договора) Стороны оценили дом в <данные изъяты> рублей. (пункт 2.1 договора). Срок действия договора не указан.

На основании п.1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.»

На основании п. 2 указанной статьи - «Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.»

Статья 550 Гражданского Кодекса РФ, предусматривает форму договора продажи недвижимости – «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.»

Предварительный договор имеет письменную форму и подписан сторонами.

На основании п.4 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.»

Как следует из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, срок заключения основного договора не определен, поэтому действовал договор до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 5 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, « В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.»

Положения п. 4 ст. 445 Гражданского Кодекса РФ предусматривают – «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.»

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.»

Таким образом, предварительный договор признается действующим до определенного в нем срока исполнения, т.е. в данном случае до ДД.ММ.ГГГГ. С истечением указанного срока действие предварительного договора автоматически влечет прекращение обязательств по нему, независимо от того исполнены обязательства или нет, если только обязательство заключить договор не установлено законом.

Возложение обязанности заключить основной договор возможно только в определенных самим гражданским Кодексом или специально оговоренных иными законами случаях.

Заключение договора купли-продажи ответчиком не является для него обязательным в силу ст. 35 Конституции Российской Федерации в связи, с чем требование истца противоречит п.4 ст. 445 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно п.2 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В любом случае собственник имущества, реализуя свои права, действует по своему усмотрению и на основании добровольного волеизъявления.

По предварительному договору вещные права не возникают, не передаются и не прекращаются.

Следовательно, исходя из смысла п. 6 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, и обстоятельств дела, обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора, следует признать прекращенными.

Таким образом, требования ФИО3 в части расторжения договора не подлежат удовлетворению, не могут быть так же удовлетворены и встречные требования ответчика о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи.

Не может заключен основной договор между сторонами так же и по следующим основаниям.

На основании п.3 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, «Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.»

Суд считает, что указанный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит все существенные условия договора.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на такие объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Как следует из представлено суду свидетельства о праве собственности на дом, расположенный по адресу : <адрес> за ФИО3 зарегистрировано право собственности на дом, площадью 65,3 кв.м. Стороны по предварительному договору договорились о купле продаже жилого дома, расположенный по адресу : <адрес> общей площадью 140 кв.м. За ФИО3 такого дома на праве собственности не зарегистрировано.

На основании части 1 статьи 432 Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае, поскольку предмет договора не определен, то договор от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

Основаниями исковых требований об освобождении дома является то обстоятельство, что ФИО3 является собственником спорного дома. Однако, как указано судом выше, доказательств того, что ФИО3 принадлежит спорный дом суду не представлено. Кроме того, дом является жилым помещением, следовательно, подлежат применению нормы Жилищного законодательства.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ФИО20 подлежит взысканию государственная пошлина, оплата которой ему была отсрочена.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2, ФИО21 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности освободить жилое помещение, ФИО22 к ФИО3 к о понуждении заключить договор купли-продажи, уменьшении стоимости дома, возложении обязанности передать разрешительные документы, взыскании стоимости ремонтных работ, отказать.

Взыскать ФИО23 государственную пошлину в доход муниципального образования г.Южно-Сахалинск 7 200 рублей.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский суд в течение 1 месяца с момента вынесения его в окончательной форме.

Председательствующий судья Умнова М.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено мотивированное решение.

Председательствующий судья Умнова М.Ю.