Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной суммы по договору, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что (Дата)г. между ней, как покупателем, и ответчиком ФИО2, как продавцом, был заключен договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью <...> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <...>, за <...> руб.

В соответствии с п.п.4, 5 вышеуказанного договора ответчик гарантировала, что земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется, продавец передает земельный участок покупателю свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли знать.

(Дата)г. ФИО2 сообщила истцу, что (Дата)г. будет рассматриваться гражданское дело по иску Ф.И.О.5 к ней об определении границ земельного участка, по которому в настоящее время ответчиком является она, но позже ФИО1 будет привлечена в качестве ответчика, и передала пакет документов, из которых истцу стало известно, что (Дата)г. кадастровым инженером Ф.И.О.11 было вынесено заключение о том, что земельный участок с кадастровым номером №, имеющий разрешенное пользование для индивидуального жилищного строительства, частично попал на земли сельскохозяйственного назначения. В границы земельного участка с кадастровым номером № вошла часть плотины с системой сброса воды. Через земельный участок с кадастровым номером № проходят подземные коммуникации (газ высокого давления, имеющий охранную зону по 7 метров в обе стороны, в границах которой запрещается какое-либо строительство, складирование материалов, посадка высокорастущих насаждений и т.д.)

Кроме того, ФИО2 вручила ФИО1 копию решения Пензенского районного суда от (Дата)г., из которого истцу стало известно, что Ф.И.О.5 имеет претензии к собственнику земельного участка с кадастровым номером №. По данному делу ФИО2 являлась ответчиком.

Поскольку в 2012г. ФИО2 участвовала в судебном заседании по иску Ф.И.О.5, следовательно, на момент заключения договора купли-продажи данного земельного участка с ФИО1, (Дата)г., она не могла не знать о претензиях Ф.И.О.5, о кадастровой ошибке и о существующих ограничениях в пользовании земельным участком.

Считает, что ФИО2 нарушила требования ст.460 ГК РФ, а также условия договора купли-продажи земельного участка. Эти нарушения являются для нее существенными, поскольку, если бы она знала о существующих претензиях, кадастровой ошибке и обременениях продаваемого ФИО2 земельного участка, то ни за что не стала бы заключать с ней договор купли-продажи.

ФИО1 просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью <...> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <...>, заключенный (Дата)г. между ФИО1 и ФИО2, и взыскать с ФИО2 в ее пользу уплаченную по договору сумму в размере <...> руб.

В судебном заседании (Дата)г. ФИО1 исковые требования увеличила требованием об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № от (Дата)г. о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости и о компенсации морального вреда в размере <...> руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования с учетом увеличения поддержала, в дополнение пояснила, что ФИО2, заведомо зная о том, что участок проблемный, решила его продать. При продаже земельного участка ответчик не поставила ее в известность о наличии притязаний со стороны третьих лиц, обременениях и кадастровой ошибке. Данными противоправными действиями со стороны ФИО2 ей были причинены нравственные страдания. Для того, чтобы купить спорный земельный участок, она потратила все семейные сбережения, а также денежные средства, взятые в кредит. Она покупала земельный участок для того, чтобы построить на нем жилой дом, однако (Дата)г. выяснилось, что почти посередине спорного земельного участка проходит газопровод ОАО «<...>», имеющий охранную зону. Она обращалась к ответчику в досудебном порядке с предложением о расторжении договора купли-продажи, однако ответа со стороны ФИО2 не последовало. Просит суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО1, адвокат Миронова М.А., действующая по ордеру, в судебном заседании исковые требования поддержала. Считает, что в судебном заседании нашло подтверждение нарушение ФИО2 при заключении договора купли-продажи правил ст.460 ГК РФ об обязанности продавца передать товар свободным от притязаний третьих лиц, в связи с чем ФИО1 вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. Так, ФИО2 не могла не знать о притязаниях на спорный земельный участок со стороны третьих лиц, поскольку она участвовала в судебном процессе по иску Ф.И.О.5 к ФИО2 и администрации Пензенского района о признании недействительным постановления о предоставлении в собственность земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка. Решением Пензенского районного суда от (Дата)г., вступившим в законную силу, установлены факт наличия кадастровой ошибки в части описания границ земельного участка с кадастровым номером №, а также факт прохождения через данный земельный участок подземных коммуникаций, имеющих охранную зону по 7 метров в обе стороны. Данные выводы содержатся в заключении кадастрового инженера от (Дата)г. Просит суд исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Брыкина М.А. Из пояснений, данных ею в судебных заседаниях ранее, следует, что исковые требования она не признает по тем основаниям, что в решении Пензенского районного суда от (Дата)г. факт обременения земельного участка водосбросом и газовой трубой не установлен. При продаже участка показывала границы земельного участка. О том, что участок имеет кадастровую ошибку - не знала.

Представитель ответчика, адвокат Брыкин М.А., действующий по доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по тем основаниям, что на момент купли-продажи земельного участка ФИО2 не знала и не могла знать об обременении спорного земельного участка. Ссылка истца на решение суда от (Дата)г. как на доказательство наличия притязаний третьих лиц на земельный участок, по мнению представителя ответчика, является несостоятельной, поскольку в удовлетворении исковых требований было отказано. О прохождении по земельному участку газовой трубы ответчику стало известно только в связи с рассмотрением данного дела. Наличие же кадастровой ошибки свидетельствует о том, что ФИО2 при покупке земельного участка и при его продаже о прохождении через участок газовой трубы не знала. Считает, что не имеется оснований и для компенсации морального вреда. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица, администрации Пензенского района Пензенской области, ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив при этом, что земельный участок изначально был приобретен ФИО2 по результатам аукциона. При этом каких-либо ограничений в его использовании не имелось, проходила ли по нему газовая труба – ему неизвестно. ФИО2 с просьбой о расторжении договора купли-продажи данного земельного участка и возврате уплаченных по договору денежных средств в администрацию Пензенского района не обращалась.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и проверив материалы дела, оценив представленные доказательства, установив юридически значимые обстоятельства по правилам статей 67, 71 ГПК РФ, а также допросив свидетелей, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

На основании ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем прекращения или изменения правоотношения; возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РФ покупатель, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В судебном заседании установлено, что (Дата)г. между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью <...> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <...>. (л.д.9).

Согласно п.п.4, 5 вышеуказанного договора земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется. Строений на участке не имеется.

Продавец передает земельный участок покупателю свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Право собственности ФИО1 на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Дата)г. сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер.№ от (Дата)г. (л.д.21).

В судебном заседании исследовалось землеустроительное дело по межеванию земельного участка по адресу: <...>, из которого следует, что изначально межевание вышеуказанного земельного участка проводилось по заданию администрации Пензенского района в период с 2008г. по 2009г.в целях установления границ землепользования, определения общей площади земельного участка, выявления местоположения инженерных коммуникаций, охранных зон с отображением их на планово-картографическом материале.

(Дата)г. спорный земельный участок был приобретен ФИО2 на основании договора купли-продажи №№.

(Дата)г. кадастровым инженером Ф.И.О.11 было выявлено наложение формируемого земельного участка, расположенного по адресу: <...> <...>, занимаемого гидротехническим сооружением, пруд «<...>» (плотина) с южной стороны на земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, о чем им было составлено соответствующее заключение. В этом же заключении содержится указание на то, что в границы земельного участка с кадастровым номером № вошла часть плотины с системой сброса воды, а также через данный земельный участок проходят подземные коммуникации (газ высокого давления, имеющий охранную зону по 7 метров в обе стороны, в границах которой, запрещается какое-либо строительство, складирование материалов, посадка высокорастущих насаждений и т.д.).

(Дата)г. ФБУ «Кадастровая палата» по Пензенской области вынесло решение №24/11-3306 о необходимости исправления кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении объекта недвижимости, имеющего кадастровый номер № в части описания местоположения границ земельного участка.

Вышеуказанные заключение кадастрового инженера и решение ФБУ «Кадастровая палата» по <...> являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу по иску Ф.И.О.5 к ФИО2, администрации <...> о признании недействительным постановления о предоставлении ФИО2 земельного участка и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от (Дата)г. Решением Пензенского районного суда от (Дата)г. в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.5 было отказано.

Впоследствии данное решение было обжаловано Ф.И.О.5 в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Пензенского областного суда. Апелляционным определением от (Дата)г. вышеуказанное решение оставлено без изменения. При этом договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 был заключен (Дата)г., т.е. на стадии апелляционного обжалования решения суда.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что принимая участие в судебных заседаниях по иску Ф.И.О.5, ФИО2 не могла не знать о существующей кадастровой ошибке в части описания местоположения ее земельного участка, а также о прохождении по территории спорного земельного участка газопровода.

Кроме того, судебное решение по иску Календовского от (Дата)г. и апелляционное определение от (Дата)г. подтверждают, что на момент передачи товара покупателю ((Дата)г.) ФИО2 знала о существующих притязаниях Ф.И.О.5 по отношению к ее земельному участку, однако при продаже земельного участка ФИО2 в известность о вышеперечисленных обстоятельствах ФИО1 не поставила, нарушив тем самым правила ст.460 ГК РФ и условия договора купли-продажи.

В судебном заседании ответчик и ее представитель не отрицали факта того, что о вышеперечисленных обстоятельствах при совершении сделки купли-продажи земельного участка ФИО2 не предупреждала ФИО1

Ссылка представителя ответчика Брыкина М.А. на то, что на момент купли-продажи земельного участка ФИО2 не знала и не могла знать об обременении спорного земельного участка является несостоятельной, поскольку судом установлено, что о наличии обременений спорного земельного участка (прохождение по участку газовой трубы высокого давления) ответчица узнала в связи с судебным процессом по иску Ф.И.О.5, т.е. не позднее (Дата)г. (момент вынесения судебного решения), в котором она принимала непосредственное участие, давала пояснения по делу, получала копию решения суда.

Факт того, что ФИО2 в 2012г. знала о наличии обременений спорного земельного участка и кадастровой ошибки подтвержден в суде показаниями свидетелей Ф.И.О.10 и Ф.И.О.11

Так, допрошенный в качестве свидетеля Ф.И.О.10, инженер-геодезист, в судебном заседании пояснил, что в 2008г. по заказу администрации <...> он проводил межевание земельного участка по адресу: <...>. При установлении границ земельного участка он пользовался сведениями, содержащимися в кадастровом учете. Осенью 2012г. он также выезжал на данный земельный участок по обращению ФИО2 для выноса в натуре точек границ земельного участка. В этот момент уже существовала плотина, а также был установлен пикет (табличка) с надписью "газ". Ориентировочно газ проходил посередине земельного участка. В настоящий момент границы данного земельного участка являются установленными.

Допрошенный в качестве свидетеля кадастровый инженер ООО «Геосервис» Ф.И.О.11 в судебном заседании пояснил, что в 2011г. по обращению Ф.И.О.5 он проводил работы по формированию земельного участка, пруд «<...>». Выходом на местность было выявлено, что система сброса воды попадает на территорию земельного участка ФИО2 Считает, что кадастровая ошибка произошла в связи с тем, что изначально схема участка была выполнена без полевого исследования. В ходе работ было установлено, что по земельному участку с кадастровым номером № проходит газопровод. Что отражено в составленной им схеме и заключении о наличии кадастровой ошибки.

Обозрев в судебном заседании схему прохождения газопровода, представленную ОАО «<...>» свидетель Ф.И.О.11 подтвердил, что месторасположение газопровода по его схеме и схеме ОАО «<...>» совпадают.

Показания свидетелей Ф.И.О.10 и Ф.И.О.11 суд принимает за основу, поскольку они согласуются между собой, а также соответствуют обстоятельствам дела.

Мнение представителя ответчика Брыкина М.А. о том, что решение суда от (Дата)г. не является доказательством наличия притязаний третьих лиц на земельный участок, является ошибочным.

Решение суда содержит вывод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку кадастровая ошибка в силу положений ч.4 ст.28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» подлежит исправлению путем признания сведений кадастрового учета земельного участка недействительными и определения координат места пролегания смежной границы. Кроме того, истцу рекомендовано одновременно заявить требование об установлении границ земельного участка.

Из искового заявления следует, что Ф.И.О.5 подано исковое заявление к ФИО2 об определении границ земельного участка, о чем только (Дата)г. ФИО2 поставила в известность ФИО1

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент продажи земельного участка с кадастровым номером № ((Дата)г.) ФИО2 было известно о наличии кадастровой ошибки в части описания границ земельного участка, о наличии притязаний третьих лиц, а также о прохождении по территории земельного участка газопровода. Однако покупатель ФИО1 в известность об этом продавцом ФИО2 поставлена не была, что в судебном заседании ФИО2 и ее представитель не отрицали.

Также стороной ответчика не оспорен тот факт, что ФИО1 стало известно о вышеперечисленных обстоятельствах лишь (Дата)г., накануне судебного заседания по иску Ф.И.О.5 к ФИО2 об определении границ земельного участка.

Как поясняла истец, она покупала земельный участок для того, чтобы построить на нем жилой дом, однако (Дата)г. выяснилось, что почти посередине спорного земельного участка проходит газопровод ОАО «Метан», имеющий охранную зону, в границах которого запрещается какое-либо строительство, а также имеются иные ограничения в пользовании.

В судебном заседании нашел подтверждение факт прохождения газа высокого давления, трубы газопровода ОАО «Метан», по территории земельного участка с кадастровым номером №. Данное обстоятельство подтвердил в судебном заседании кадастровый инженер Ф.И.О.11, также это подтверждается представленной схемой расположения земельных участков, составленной Ф.И.О.11 и планом газопровода высокого давления, представленного ОАО «<...>».

Согласно п.п. «е» п.3 «Правил охраны газораспределительных сетей», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 №878 "охранная зона газораспределительной сети" - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.

В силу п.14 указанных Правил на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, в том числе собственникам земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Таким образом, на часть земельного участка, купленного ФИО1 у ФИО2 накладываются все вышеуказанные ограничения в пользовании, что ущемляет права истца как собственника земельного участка.

Статья 450 ГК РФ в ч.2 предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд соглашается с мнением истца о том, что нарушения договора, допущенные ФИО2, являются для нее существенными, поскольку она получила земельный участок с неустранимыми недостатками, фактически отличающийся от того, который ей была обязана передать согласно условиям договора ФИО2

Продавец обязан был передать покупателю земельный участок, свободный от притязаний третьих лиц, не находящийся в споре, не имеющий ограничений в пользовании, на что рассчитывал покупатель, чего не было сделано, в связи с чем, покупатель лишен возможности использовать участок в соответствии с его назначением.

Факт предварительного обращения истца к ответчику по поводу расторжения договора нашел свое подтверждение в судебном заседании в описи ценного письма, которое было направлено истцом в адрес ответчика (л.д.16).

При таких обстоятельствах, учитывая соблюдение истцом досудебного урегулирования спора, суд приходит к выводу о возможности расторжения договора купли - продажи земельного участка от (Дата)г. в связи с существенным нарушением условий договора ФИО2, и аннулировании сведений из ЕГРП о регистрации права собственности на указанный земельный участок за истцом.

В соответствии с ст. 17 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - вступившие в законную силу судебные акта являются основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.

На основании ч.5 ст.453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Ст.557 ГК РФ также предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, согласно которым если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно п.3 договора купли-продажи от (Дата)г. земельный участок был продан ФИО2 ФИО1 за <...> руб. Данная сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 в связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка от (Дата)г.

Истцом ФИО1 помимо основных требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и взыскании уплаченной по договору суммы предъявлено к ответчику требование о взыскании денежной компенсации морального вреда в размере <...> рублей.

По смыслу ст. ст. 151, 1099 Гражданского кодекса РФ моральный вред подлежит возмещению в том случае, если физические или нравственные страдания причинены гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Поскольку ФИО1 заявлены требования, носящие имущественный характер, кроме того, в рассматриваемом случае действующими нормами закона не предусмотрена денежная компенсация морального вреда, исковые требования ФИО1 о компенсации морального вреда не могут быть удовлетворены судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченной суммы по договору, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка для индивидуального строительства общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <...>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 (Дата)г.

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №№ от 03.03.2013г. о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную сумму по договору купли продажи от (Дата)г. в размере <...> рублей.

В удовлетворении остальных исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2013г.

Председательствующий