Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галиевой Г.Ф. к Батыршиной С.М., Батыршину Р.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома и возврата уплаченных денежных средств,

УСТАНОВИЛ :

Галиева Г.Ф. обратилась в суд с иском к Батыршиной С.М., Батыршину Р. М. о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома, расположенных по адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Батыршиным Р.М., действовавшим от имени ответчика Батыршиной С.М., на основании нотариально удостоверенной доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома по адресу: <адрес> Стоимость земельного участка и незавершенного строительством дома составляла 2410 000 руб. В качестве задатка истцом было уплачено ответчику 60000 руб. и 100 000 руб. Оставшуюся сумму истец должна была уплатить после государственной регистрации Договора и перехода права собственности. Однако, в последующем истец была вынуждена отказаться от заключения основного договора и оплаты оставшейся суммы денег, так как после осмотра незавершенного строительством дома, были обнаружены недостатки о которых не было оговорено продавцом. Так, при детальном осмотре было установлено, что в доме требуется замена всех окон, кровли, повторная внутренняя штукатурка стен, а также их выравнивание. Кроме того, было обнаружено, что из-за конструктивных особенностей входа в гараж, который расположен под домом, дождевая и талая вода затекают в гараж и подвальное помещение дома. Истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, взыскать с ответчика уплаченные по вышеуказанному договору денежные средства в размере 160 000 руб., судебные расходы.

Представитель истца Сафиуллин Р.Р. в судебном заседании иск поддержал и показал, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила предварительный договор купли-продажи дома по адресу: <адрес> в качестве задатка уплатила 160 000 руб.в 2 приема. Договор был заключен с риэлтором Хасановой, действовавшей по доверенности. Был определен срок заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ Истец ответчику деньги передала, но после осмотра дома отказалась заключать договор купли-продажи, так как дом имел существенные недостатки - требовалась замена окон, кровли, внутренняя штукатурка стен, в гараж и в подвальное помещение затекала вода, стены были изготовлены из другого материала. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи и вернуть деньги, уплаченные в качестве задатка. До ДД.ММ.ГГГГ стороны основной договор не заключили и истец обратилась к ответчику с предложением расторгнуть предварительный договор, вернуть полученные 160 тыс. руб. Ответчик отказал, но с предложением заключить основной договор так же не обратился.

Ответчик Батыршина С.М. на судебное заседание не явилась, была извещена.

Соответчик Батыршин Р.М. иск не признал, представил отзыв, в котором требования о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительства жилого дома по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Батыршиным P.M., действующим от имени Батыршиной С.М., возврате залога, считает не обоснованными по следующим основаниям:

Согласно ч.1 ст. 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Вопреки указанной норме, истец Галиева Г.Ф. ссылается на предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный в одностороннем порядке (договор подписан только покупателем Галиевой), а следовательно, не имеет юридической силы. Кроме того, истец прикладывает к исковому заявлению расписки в получении им денежных средств на сумму 60 000 руб. и 100 000 руб., согласно которым ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно он получил указанные денежные средства в качестве задатка за продажу жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>

Действительно, факт получения денежных средств он не отрицает, однако, указанные денежные средства были переданы ему в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, заключенного между ним и истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям вышеназванного договора, он обязуется в будущем продать Галиевой Г.Ф. земельный участок и размещенный на нем незавершенный строительством объект, состоящий из основного кирпичного строения, общей площадью застройки 337, 5 кв.м., площадью застройки 145, 5 кв. м., строительство которого осуществлено на 60% согласно техническому паспорту, расположенный по адресу: <адрес>.

2) Доводы истца о том, что после заключения предварительного договора, при детальном осмотре было установлено, что в доме имеются существенные недостатки и их устранение повлекут дополнительных финансовых расходов считает несостоятельными по следующим основаниям:

В предварительном договоре купли - продажи прямо указано, что строительство дома на земельном участке окончено на 60 %. Истец в полной мере воспользовался правом осмотреть объект недвижимости, в его праве он ограничен не был, о чем в предварительном договоре купли-продажи также имеются сведения.

В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, ДД.ММ.ГГГГ, Истцом были переданы денежные средства в размере 60 000 рублей, следовательно, после осмотра дома у истца не оставалось сомнений в покупке дома.

Подтверждая свое намерение на покупку дома, истец передала ему денежные средства в размере 100 000 рублей с просьбой не продавать дом.

Впоследствии, истец неоднократно обращался в его адрес с просьбой не продавать дом, в подтверждении их договоренности, им, в адрес Галиевой Г.Ф. в ДД.ММ.ГГГГ, была выдана расписка на получение 100 000 рублей, взамен расписки от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым, подтвердив свое намерение на покупку дома.

3) Задаток является согласно ст. 329 Гражданского Кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский Кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381. Гражданского Кодекса Российской Федерации. Статьей 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. Если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Сверх того, сторона, ответственна за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Он со своей стороны надлежаще исполнил свои обязательства, на данный момент указанный объект недвижимого имущества не продан, не обременен иными обязательствами. С целью заключения основного договора купли-продажи он неоднократно звонил истцу, ввиду того, что она уклонялась от выполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, также в ее адрес была направлена телеграмма с уведомлением о вызове Галиевой Г.Ф. по адресу: <адрес> для заключения основного договора купли-продажи, однако указанное приглашение также оставлено истцом без внимания.

п. 3.1 указанного предварительного договора не предусмотрен срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, а следовательно, в силу п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Так же в суде показал, что к нему приезжал сын истицы, просил дать расписку, якобы, о получении 1 млн. руб, он естественно отказался дать такую расписку. Муж истицы звонил ему в Сибирь, просил продать дом за 1.750 тыс. руб, он тоже отказал. Это было ДД.ММ.ГГГГ. Он понял, что истец уже хочет совершить в отношении него обманные действия и он раздумал продавать истице дом.

Не согласен на возврат задатка в 160 тыс. руб, ибо он потерял больше, приезжая из Севера в Азнакаево. Считает, что за основу необходимо брать предварительный договор, подписанный им и истицей, а не риэлтором Хасановой и истицей, так же датированный ДД.ММ.ГГГГ Просит в иске отказать.

Представитель соответчика Валеев Н.Ф. так же просил в иске отказать, считая требование о возврате сумм залога необоснованными.

Суд, выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

В силу части 1, 2 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. (п.5)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. (п.6)

В судебном заседании установлено, что истец и риэлтор Хасанова Г.И., действовавшая от имени Батыршина Р.М. по доверенности, ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли – продажи жилого помещения, в соответствии с которым истец обязалась в будущем купить у ответчика земельный участок и недостроенный жилой дом по <адрес> за 2500 тыс. руб. Срок заключения основного договора стороны оговорили как ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. соответчик Батыршин Р.М. приехал в г.Азнакаево и стороны перезаключили ранее подписанный Хасановой Г. предварительный договор, указав в нем ту же дату – ДД.ММ.ГГГГ, при этом срок заключения основного договора стороны не указали. Так же соответчик получил от истца Галиевой Г. 60 тыс. руб. как задаток за покупаемый в будущем дом ответчиков.

ДД.ММ.ГГГГ. истец передала ответчику дополнительно еще 100 тыс. руб.

Впоследствии истец выяснила, что дом построен из пенобетона, хотя было указано, что из керамзитовых блоков, были обнаружены иные недостатки, требующие существенных вложений для их устранения, которые не были оговорены продавцом – соответчиком Батыршиным Р.М., был поставлен перед ответчиком вопрос о снижении цены до 1750 тыс. руб, ответчик в этом отказал истице и ДД.ММ.ГГГГ истица письменно уведомила ответчика о предложении расторгнуть предварительный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и вернуть задаток в 160 тыс. руб, на что ответчик ответил отказом в части возврата задатка, направив об этом письмо ДД.ММ.ГГГГ однако с предложением заключить основной договор письменно к истцу не обратился, т.е. принял предложение о расторжении предварительного договора купли – продажи недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в суд с иском к ответчикам о расторжении вышеуказанного предварительного договора купли – продажи и возврата 160 тыс. руб, ДД.ММ.ГГГГ Азнакаевским горсудом РТ Галиевой Г.Ф. в иске было отказано. ДД.ММ.ГГГГ. Верховным Судом РТ решение суда по апелляционной жалобе истца было оставлено без изменения и оно вступило в законную силу.

Соответчик с письменным предложением к истцу заключить основной договор купли - продажи объектов недвижимости не обратился, хотя уже истек годичный срок действия предварительного договора купли – продажи земельного участка и недостроенного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Этим соответчик Батыршин Р.М. вновь подтвердил свою позицию не заключать основной договор купли – продажи недвижимости.

Постановлением Президиума Верховного Суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции и апелляционной инстанции было отменено.

О том, что уже в ДД.ММ.ГГГГ г. соответчик Батыршин Р.М. не желал заключать с Галиевой Г. основной договор, т.е. продать недвижимость истице, подтверждается и его показаниями в ходе судебного заседания, в ходе которого Батыршин указал, что «он понял, что истица и ее муж Самигуллин, звонивший ему Ноябрьск с просьбой об уменьшении цены, предпринимают обманные действия и он решил не продавать им дом, а самому достроить и жить, вернувшись в Азнакаево».

В соответствии с ч.1ст.381 ГК РФ – при прекращении обязательства до его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен.

В судебном заседании установлено, что до заключения основного договора купли – продажи недвижимости, до 24.06.2014 г., ни истец, ни ответчик не настаивали на заключении основного договора купли – продажи недвижимости, т.е. пришли к соглашению, что сделка не будет заключена.

Поэтому задаток в 160 тыс. руб подлежит взыскать с соответчика Батыршина Р.М.

Доводы соответчика Батыршина Р.М. о том, что он потратил свыше 160 тыс. руб, т.е. больше суммы задатка, что основной договор купли – продажи не заключен по вине истицы, а поэтому в возврате 160 тыс. руб задатка следует отказать, суд не может признать состоятельными, ибо в не заключении основного договора вины истицы нет. Истица до окончания срока действия предварительного договора купли – продажи недвижимости от 24.06.2013 г. проявила инициативу по его расторжению, а у нее такое право имеется, ибо ответчик не поставил письменно вопрос о заключении основного договора. Такое предложение истице направлено не было. Не были опровергнуты и утверждения истицы о том, что недостроенный жилой дом имеет существенные недостатки, не оговоренные продавцом, т.е. Батыршиным Р.М.

В соответствии с п.1ст.470 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли – продажи.

Согласно п.1ст.470 ГК РФ – товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст.469 ГК РФ в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли – продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Из содержания данных норм следует, что на продавце лежит обязанность доказать, что передаваемый товар отвечает требованиям договора.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Соответчик не доказал, что истице при заключении основного договора будет передан товар надлежащего качества.

В материалах дела имеется несколько предварительных договоров, датированных ДД.ММ.ГГГГ г.: подписанный Хасановой и Галиевой, подписанный Батыршиным и Галиевой. Суд за основу принимает договор, подписанный истицей и соответчиком, где дата подписания основного договора купли – продажи недвижимого имущества, указанного выше, не оговорена, по той причине, что подписанты – это продавец и покупатель и все взаимоотношения строятся между ними, без посредника.

Взыскание государственной пошлины с ответчика производится пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в соответствии со ст.103 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Иск Галиевой Г.Ф. к Батыршиной С.М., Батыршину Р.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома и возврате денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, находящихся по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный Батыршиным Р.М. от имени Батыршиной С.М. и Галиевой Г.Ф..

Взыскать с Батыршина Р.М. в пользу Галиевой Г.Ф. 160 тыс. руб и в возврат госпошлины 4400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РТ через Азнакаевский городской суд РТ в течение месяца.

Судья: Хабибуллин Р.А.

Решение не вступило в законную силу