Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании возвратить жилой дом и земельный участок в надлежащем первоначальном виде, взыскании убытков в виде упущенной выгоды, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании авансового платежа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от 27 марта 2020 года в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, обязании возвратить данные жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем первоначальном виде, взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 420 000 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 200 рублей и оплате услуг представителя в сумме 50 000 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> Данные жилой дом и земельный участок были переданы покупателю. Стоимость земельного участка и дома составляет 1 800 000 рублей. До подписания договора покупатель внес аванс в размере 120 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1 680 000 рублей покупатель обязуется оплатить не позднее 20 марта 2022 года равными платежами в следующие сроки: 20 сентября 2020 года – 420 000 рублей, 20 марта 2021 года – 420 000 рублей, 20 сентября 2021 года – 420 000 рублей, 20 марта 2022 года – 420 000 рублей. До настоящего времени она не получила от ответчика 420 000 рублей, которые покупатель был обязан уплатить 20 сентября 2020 года. ФИО2 14, 21 и 29 января 2021 года были направлены уведомления о расторжении договора и передачи объектов по акту приема-передачи. 01.02.2021 г. ответчик направил уведомление с предложением заключить соглашение, условия которого она подписать отказалась, так как ставят ее в заведомо невыгодное положение. 11.02.2021 г. она направила ответчику ответ с требованием о зачете авансового платежа в счет приведения жилого дома и земельного участка в первоначальный вид и упущенной выгоды, однако ответа не поступило.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании авансового платежа по предварительному договору купли-продажи от 27 марта 2020 года в размере 120 000 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 600 рублей. Встречные исковые требования мотивированы тем, что она не возражает относительно расторжения указанного предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г., по которому она внесла аванс в размере 120 000 рублей. Встречные обязательства сторон по передаче недвижимого имущества и денег (аванса) исполняются сторонами одновременно, то есть она возвращает жилой дом и земельный участок, а ФИО1 возвращает данные 120 000 рублей. В свою очередь, жилой дом и земельный участок она уже вернула ФИО1

Истец ФИО1 и ее представитель Верзунов И.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали и просили отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель ФИО3 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований ФИО1, встречные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником дома с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадью 80 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 587 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 09.03.2021 г.

27 марта 2020 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателя земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить их стоимость в порядке, установленном настоящим договором. Общая стоимость земельного участка и дома составляет 1 800 000 рублей. До подписания настоящего договора покупатель внес аванс в размере 120 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1 680 000 рублей покупатель обязуется оплатить не позднее 20 марта 2022 года равными платежами в следующие сроки: 20 сентября 2020 года – 420 000 рублей, 20 марта 2021 года – 420 000 рублей, 20 сентября 2021 года – 420 000 рублей, 20 марта 2022 года – 420 000 рублей (пункты 1, 2).

Как установлено судом, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г. 20 сентября 2020 года ФИО2 денежные средства в размере 420 000 рублей ФИО1 переданы не были.

14 января 2021 года представителем продавца ФИО1 - Верзуновым И.В. и 20 января 2021 года продавцом ФИО1 покупателю ФИО2 направлены уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г. в связи с допущенным нарушением условий пункта 2 предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г., поскольку 20 сентября 2020 года плановый платеж в размере 420 000 рублей ей не поступил.

Получив данные уведомления (претензии), ФИО2 представителю ФИО1 - Верзунову И.В. направлено встречное уведомление о готовности расторжения предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г. в срок не ранее 01 марта 2021 года при условии возвращения ей ФИО1 уплаченного аванса в размере 120 000 рублей.

На данное встречное уведомление ФИО1 направлен ответ ФИО2 о том, что авансовый платеж в размере 120 000 рублей она возвращать не намерена, так как удерживает его в счет приведения жилого помещения и земельного участка в надлежащий первоначальный вид и в счет проживания в указанном жилом доме за период с февраля 2020 года по настоящее время, а также в счет упущенной выгоды.

Таким образом, в досудебном (претензионном) порядке стороны не договорились относительно заключения соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г., так как продавец ФИО1 отказалась возвращать покупателю ФИО2 аванс в размере 120 000 рублей.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как указано выше, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи от 27.03.2020 г. предусматривает полную оплату стоимости дома и земельного участка в размере 1 800 000 рублей в срок до 20 марта 2022 года.

Таким образом, данный предварительный договор купли-продажи от 27.03.2020 г. следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже недвижимого имущества (§ 7). Следовательно, правила ст. 429 ГК РФ к договору купли-продажи от 27.03.2020 г. применению не подлежат.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок не препятствует квалификации заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г. в качестве договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.

На необходимость квалификации предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г. в качестве договора купли-продажи с условием о предварительной оплате указывает то обстоятельство, что продавцом покупателю передан дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> о чем прямо указано в пункте 11 предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г.

Данное условие договора соответствует положению абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 487 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с условием предварительного договора купли-продажи от 27.03.2020 г. покупатель должен был оплатить 20 сентября 2020 года 420 000 рублей и 20 марта 2021 года 420 000 рублей, однако на день разрешения настоящего спора (06 апреля 2021 года) ФИО2 денежные средства в размере 840 000 рублей ФИО1 не оплатила. Это означает, что истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в пункте 8 Обзора судебной практики № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В этой связи продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

По общему правилу, установленному п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. В то же время, как указал Верховный Суд Российской Федерации, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, каждая из сторон вправе требовать возвращения исполненного в качестве неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах заключенный между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи от 27 марта 2020 года в отношении дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, подлежит расторжению, а уплаченные по нему 120 000 рублей в качестве аванса/предварительной оплаты подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 в качестве неосновательного обогащения в соответствии с положениями ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ.

Если даже квалифицировать данные 120 000 рублей в качестве аванса, то они в любом случае подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2, поскольку подлежат возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Таким образом, любая законная квалификация гражданско-правовых отношений между ФИО1 и ФИО2 (ст.ст. 429, 487, 549 ГК РФ) приводит к обязанности ФИО1 возвратить ФИО2 данные 120 000 рублей. ФИО1, в свою очередь, в рамках встречного исполнения обязательства не лишена права требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Заявляя о взыскании с ответчика упущенной выгоды в размере 420 000 рублей, стороной ответчика указано, что неуплаченный ФИО2 20 сентября 2020 года платеж в размере 420 000 рублей они считают упущенной выгодой.

Вместе с тем данный неуплаченный покупателем платеж в счет оплаты стоимости предмета договора не может быть признан упущенной выгодой в смысле ст. 15 ГК РФ, поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, а данные 420 000 рублей являются предварительной оплатой товара. Следовательно, ФИО1 вправе была не требовать расторжения предварительного договора купли-продажи, а требовать взыскания данных 420 000 рублей в качестве невнесенного платежа по предварительной оплате товара, то есть избрать иной способ защиты права (ст. 12 ГК РФ).

В этой связи данные 420 000 рублей не могут быть квалифицированы в качестве убытков в виде упущенной выгоды, а потому оснований для их взыскания в качестве таковых с ответчика ФИО2 не имеется.

Что касается искового требования ФИО1 к ФИО2 об обязании возвратить дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> по акту приема-передачи в надлежащем первоначальном виде, то оно также удовлетворению не подлежит, поскольку, во-первых, на момент разрешения спора судом указанные объекты недвижимого имущества и ключи от жилого дома переданы ФИО2 ФИО1, что подтверждается имеющейся в материалах дела распиской от 06.04.2021 г., во-вторых, основополагающим обстоятельством в данном требовании является возвращение жилого дома и земельного участка в надлежащем первоначальном виде. Однако в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено ни доказательств первоначального вида этих объектов недвижимого имущества, ни состояния жилого дома и земельного участка в настоящее время, как и доказательств того, в чем же состоит отличие первоначального от настоящего состояния. В такой формулировке данное исковые требование удовлетворено быть не может, поскольку приведет к неопределенности и неясности при его исполнении, а также спорам между сторонами на стадии исполнения относительно технического и иного состояния жилого дома и земельного участка, что приведет к невозможности исполнения решения суда.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Из ст. 88 ГПК РФ следует, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к числу которых отнесены и расходы на оплату услуг представителей.

Согласно ст. 94 ГПК РФ признанные судом необходимые расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, представителям, другие признанные судом необходимые расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При этом в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная ко взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Из содержания указанных норм следует, а также с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.07.2007 N 382-О-О, разумные пределы расходов являются оценочным понятием, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел законом не предусматриваются.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц; именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле (Постановление от 20 октября 2015 года N 27-П; Определения от 17 июля 2007 года N 382-О-О, от 19 июля 2016 года N 1648-О и др.).

13 января 2021 года между адвокатом НО Коллегии адвокатов Алтайского края «Регион 22» Верзуновым И.В. и ФИО1 заключено соглашение об оказании юридической помощи, согласно которому адвокат представляет интересы доверителя в правоохранительных органах Республики Алтай, судах общей юрисдикции первой инстанции (Горно-Алтайском городском суде Республики Алтай) по разрешению спора по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 В предмет настоящего соглашения включены следующие виды и формы оказания юридической помощи: истребование, изучение и анализ документов, материалов гражданского дела, подбор, изучение и анализ нормативных актов, судебной практики, компьютерных информационных баз, методических рекомендаций, специальной литературы и на их основе выработка правовой помощи в целях защиты прав и законных интересов доверителя; дача консультаций, разъяснений по действующему законодательству РФ; составление различных документов юридического характера, в том числе исковых заявлений, ходатайств, претензий и заявлений; участие в судебных заседаниях; обжалование судебного решения (по просьбе доверителя). Стоимость оказания юридической помощи составляет 50 000 рублей (пункты 1, 3).

Из расписки от 25.02.2021 г. следует, что адвокат Верзунов И.В. получил от ФИО1 50 000 рублей по указанному соглашению об оказании юридической помощи от 13.01.2021 г.

Учитывая категорию сложности дела, количество затраченного на него представителем времени, подготовку досудебных уведомлений, искового заявления, участие в одном судебном заседании, исходя из требований разумности и справедливости, суд полагает необходимым определить размер расходов по оплате услуг представителя Верзунова И.В. в суде первой инстанции в размере 15 000 рублей.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 200 рублей взысканию с ФИО2 не подлежат, поскольку в удовлетворении искового требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 420 000 рублей судом отказано в полном объеме. При этом заявленные ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 600 рублей подлежат взысканию с ФИО1, поскольку ее встречный иск удовлетворен и с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскан авансовый платеж по предварительному договору купли-продажи от 27 марта 2020 года в размере 120 000 рублей.

Взысканные в пользу сторон судебные расходы подлежат зачету, тем самым с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы в размере 11 400 рублей (15 000 рублей – 3 600 рублей).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании возвратить жилой дом и земельный участок в надлежащем первоначальном виде, взыскании убытков в виде упущенной выгоды удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи от 27 марта 2020 года в отношении дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 об обязании возвратить дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> по акту приема-передачи в надлежащем первоначальном виде, взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 420 000 рублей, а также взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 200 рублей и оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о взыскании авансового платежа удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 авансовый платеж по предварительному договору купли-продажи от 27 марта 2020 года в размере 120 000 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 600 рублей.

Произвести зачет взысканных в пользу сторон судебных расходов, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 11 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья И.Н. Сумачаков

Мотивированное решение изготовлено 12 апреля 2021 года