Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению акционерного общества «Строительная компания ВНСС» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения или его изменении, определении последствий расторжения договора, признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании принять меры по выселению и снятию с регистрационного учета, признании утратившими силу договоренностей и сделок, направленных на обременение имущественных прав на жилое помещение,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения или его изменении, определении последствий расторжения договора, признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании принять меры по выселению и снятию с регистрационного учета, признании утратившими силу договоренностей и сделок, направленных на обременение имущественных прав на жилое помещение. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ истцом и ФИО1 заключен договор найма <адрес> в <адрес>, в качестве членов семьи указаны ФИО2 и ФИО7 Жилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ изменен состав проживающих лиц, путем исключения ФИО7 и включения ФИО2, ФИО4, ФИО5 Договор предусмотрено, что договор подлежит расторжению, а наниматель выселению по требованию наймодателя в случае вселения для постоянного проживания лиц, не предусмотренных договором. Ответчиком ФИО1, в нарушение п.п. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ договора, был вселен и зарегистрирован ФИО7 Кроме того, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сторонами была установлена плата за наем в размере 4 898 рублей. За период действия договора существенно изменились обстоятельства, а именно, возросла средняя ставка арендной платы и платы за наем жилого помещения по району; ответчик прекратил трудовые отношения с истцом, в связи с чем отпала основание для применения в отношении ответчика «льготной ставки» платы за наем, финансовое положение истца резко изменилось. Просит суд расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ или изменить договор найма путем установления платы за наем жилого помещения в размере 36 000 рублей, а также исключить из договора условие, содержащееся в п. 2.4.6., определить последствия расторжения договора найма, а именно, признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, обязать ФИО1 принять меры по выселению и снятию с регистрационного учета совместно проживающих лиц в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу, признать утратившими силу любые устные и письменные договоренности и сделки, результатом которых является обременение имущественных прав на жилое помещение.

Производство по делу в части требований, заявленных к ФИО7, прекращено.

Ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители истца ФИО10, ФИО11 заявленные требования поддержали, дав пояснения по доводам, изложенным в иске.

Заслушав пояснения представителей истца, заключение прокурора, изучив и проанализировав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По делу установлено, что ЗАО «СК ВНСС» является собственником жилого помещения - квартиры, общей площадью 60, 5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Данная норма законодательства свидетельствуют о наличии у сторон права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «СК ВНСС» и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения, <адрес> в <адрес>.

Квартира передана истцу по акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью договора найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно договору ответчик предоставил нанимателю на условиях найма во владение и пользование для проживания жилое помещение, по адресу: <адрес>33. Срок найма в договоре не определен.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В обоснование заявленного требования о расторжении договора найма сторона истца ссылается на нарушение ответчиком ФИО1 условий договора путем вселения и регистрации в жилом помещении ФИО7

По условиям договора наниматель обязан не заключать сделки, результатом которых является любое обременение имущественных прав на объект, в частности, переход их к иному лицу, регистрация лиц, не относящихся к перечню, указанному в п. 1.3 договора; не заселять для постоянного проживания в переданное жилое помещение иных лиц, за исключением указанных в п. 1.3 договора (п. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что договор найма подлежит досрочному расторжению, а наниматель незамедлительному выселению в случае вселения для постоянного проживания в переданное жилое помещение лиц, не предусмотренных договором.

ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора найма в качестве членов семьи нанимателя были указаны сын ФИО2 и муж ФИО7

ДД.ММ.ГГГГФИО7 зарегистрирован в спорном жилом помещении.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, которым изменили состав лиц, совместно проживающих с нанимателем, исключив ФИО7 и дополнив п. 1.3 следующими членами семьи - ФИО2, ФИО4

Согласно уведомлению Межрайонной УФНС России № по <адрес>ДД.ММ.ГГГГФИО7, проживающий по адресу <адрес>, поставлен на учет в качестве индивидуального предпринимателя по месту жительства в МРИ ФНС России № по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГФИО7 умер, место смерти <адрес> край.

Обстоятельства, свидетельствующие о вселение в жилое помещение ФИО7 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании не установлены, доказательства данному факту стороной истца не представлены.

Регистрация ФИО7 в жилом помещении в 2009 году, к таковым не относится.

Таким образом, оснований для расторжения договора найма, и применения последствий, указанных истцом, не имеется.

Кроме того, суд не усматривает оснований и для изменения договора найма.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ установлена ежемесячная плата за наем в размере 4 898 рублей (пункт ДД.ММ.ГГГГ договора).

В соответствии с п. 2.4.6 договора наниматель имеет право по истечении срока действия договора на преимущественное заключение договора на новый срок на тех же условиях либо выкуп объекта при условии внесения (оплаты) займодателю выкупной цены, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности наймодателя на последнюю отчетную дату, предшествующую данному сроку. Наниматель вправе и до истечения срока действия договора выкупить объект по стоимости, определенной на основании данных бухгалтерского учета, внося соответствующие платежи наймодателю.

Истец просит изменить договор путем исключения п. 2.4.6 и установления размера платы за наем – 36 000 в месяц со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено доказательств изменения ставки платы за наем, изменения финансового положения организации, а также соотношения предложенной платы в размере 36 000 среднерыночным ценам за наем.

Между тем, абзац второй пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Сами по себе обстоятельства, на которые ссылается истец, а именно, прекращение трудовых отношений с ФИО1, изменение ставки платы за наем, изменение финансового положения организации, инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, могли и должны были учесть продолжительность работы ФИО1 в организации с учетом возраста нанимателя, экономическую ситуацию, спрогнозировать ухудшение финансового положения, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Следовательно, упомянутый договор найма не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Строительная компания ВНСС» к ФИО1, ФИО2, ФИО3. ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения или его изменении, определении последствий расторжения договора, признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании принять меры по выселению и снятию с регистрационного учета, признании утратившими силу договоренностей и сделок, направленных на обременение имущественных прав на жилое помещение, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора в суд <адрес>-Югры через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.В.Костина