Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 25» к ФИО5 ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО8, ФИО22, ФИО12, ФИО7, ФИО3, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО15, ФИО27, ФИО28, ФИО9, ФИО4, ФИО10, ФИО17, ФИО29, Обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационный участок № 5»

- о признании общего собрания собственников помещений многоквартирного <...> от <...> неправомочным, а решения, принятого на данном собрании недействительным;

- о признании договоров на управление многоквартирным домом <...> по <...> от <...> и от <...> незаключенными;

- о взыскании с ООО «УК РЭУ № 5» суму неосновательного обогащения в размере <...> и понесенных по делу судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Магазин № 25» обратилось в суд с вышеуказанными исковыми требованиями по тем основаниям, что Общество является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, помещение 1/1 общей площадью 430,8 кв.м.

В середине сентября 2013 года истец получила иск ООО «УК РЭУ №5» о взыскании задолженности по оплате за предоставленные услуги по управлению домом, текущему и капитальному ремонту содержанию общего имущества многоквартирного дома. К данному исковому заявлению была приложена копия протокола общего собрания собственников дома от <...>, из которого следовало, что управляющей компанией избрано ООО «УК РЭУ №5». В декабре 2013 года Обществу были вручены копии договоров на управление домом от <...> и <...>.

Вышеуказанное решение истец считает незаконным, а договоры незаключенными при тех обстоятельствах, что истец не был извещен о дате и времени проведения собрания, в результате был лишен возможности участвовать в собрании; общее собрание проведено при отсутствии кворума; протокол общего собрания подписан неправомочным лицом; голоса собственников по вопросу повестки дня подсчитывались не членами счетной комиссии.

При отсутствии законного решения о выборе способа управления и управляющей компании, договоры на управление с ООО «УК РЭУ № 5» от <...> и <...> являются незаключенными, на основании указанных договоров не может взыскиваться плата за услуги управляющей компании.

Так же договоры являются незаключенными при тех обстоятельствах, что договоры не подписаны всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, в том числе с истцом – ООО «Магазин № 25».

На общем собрании <...> не обсуждались условия договора, не принимались решения по существенным условиям договора. В договорах от <...> и от <...> не оговорены такие существенные условия как порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления.

В приложении <...> к протоколу общего собрания <...> от <...> собственники помещений решили заключить договор на управление домом на срок с <...> по <...>, то есть на три года, однако ХХХ, действуя от имени собственников, подписала договор на 5 лет.

Договор на управление от <...> подписан УУУ, у которой отсутствовала доверенность собственников на подписание договора. В договоре не прописано имя отечество ФИО30, поэтому невозможно установить личность человека подписавшего договор управления.

<...>, <...>, <...> истец уплатил управляющей компании по <...>, всего <...> за услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Поскольку решение собственников о выборе управляющей компании от <...> принято с нарушением закона, а договоры на управление домом от <...> и от <...> являются незаключенными, следовательно, ответчик ООО «УК РЭУ №5» приобрело от истца денежные средства в размере <...> без законных к тому оснований, уплаченные средства подлежат взысканию с данного ответчика как неосновательное обогащение.

В судебном заседании представитель ООО «Магазин 25» ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «УК РЭУ № 5» ФИО2 просила исковые требования Общества оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях (том 1 л.д. 143).

Соответчик ФИО8 – домком так же просил исковые требования Общества оставить без удовлетворения при тех обстоятельствах, что администрация ООО «Магазин № 25» на протяжении многих лет отказывается оплачивать услуги управляющей компании, не участвуя в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного жилого дома. Доводы директора Общества о том, что она не знала о дате и времени проведения собрания <...> не соответствуют действительности. Во дворе дома, около каждого подъезда оборудованы информационные стенды, на которых постоянно вывешиваются объявления для собственников помещений, в том числе и о проводимых собраниях и принятых решениях. Добросовестные собственники, проявляя необходимый интерес, читают сообщения и приходят на собрания, принимают активное участие в жизни дома. Помещение магазина занимает часть цокольного этажа, через помещение магазина проходят тепловые и водяные коммуникации дома, тепловой узел. За период с 2008 года сотрудники управляющей компании в разное время через помещение магазина поменяли лежаки системы отопления, тепловой узел, водяные стояки, теплосчетчик, водяной счетчик. Допуск сотрудников управляющей компании для производства ремонтных работ осуществлялся администрацией магазина, поэтому утверждения истца о том, что до <...> года они не знали о наличии управляющей компании, являются недостоверными. Кроме того, Администрация магазина неоднократно обращалась в аварийно-диспетчерскую службу для устранения неполадок в коммуникациях. Он, ФИО8, как домком периодически ходит к директору магазина ФИО1 с требованиями о внесении платежей по содержанию общего имущества дома, в т.ч. услуг аварийно-диспетчерской службы, совместной проверки счетчиков, но его всякий раз выгоняют. На приглашения принять участие в общих собраниях собственников директор Общества отвечает, что не желает никому ничего платить, поэтому и участвовать в собраниях она не собирается. В этой связи по требованию собственников в <...> году управляющая компания обратилась в Арбитражный суд РБ с иском о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества. В ходе судебного разбирательства директор магазина ФИО1 предложила окончить дело миром, она добровольно погасила основной долг 150000 рублей, а управляющая компания с согласия собственников не стала настаивать на взыскании пени. Однако в последующем магазин вновь перестал оплачивать услуги управляющей компании и состоялось второе судебное разбирательство в ходе которого с магазина была взыскана очередная задолженность. Администрация ООО «Магазина № 25» на протяжении многих лет ведет себя недобросовестно, уклоняясь от содержания общего имущества дома.

Соответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 просили исковые требования ООО «Магазин № 25» оставить без удовлетворения при тех обстоятельствах, что каждый из них является собственником своего жилого помещения, проживает в данном доме на протяжении многих лет, активно участвуют в жизни дома, посещает общие собрания собственников. Обо всех проводимых собраниях, повестке дня, о принятых решениях они узнают из информационных стендов, установленных возле каждого подъезда дома. Данная информация открыта, заблаговременно размещается для всеобщего обозрения. На собрании <...> выбран способ управления – управляющая компания. В качестве управляющей компании выбрано ООО «УК РЭУ № 5», с которой в последующем заключены договора от <...> и от <...>. От имени собственников договоры подписаны в разное время домкомами УУУ и ХХХ. Данные договоры действуют и исполняются обеими сторонами. Управляющая компания в полной мере исполняет принятые на себя обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг, все обращения в управляющую компанию исполняются в разумные сроки, дом находится в хорошем техническом состоянии, благоустроен, перебоев по предоставлению коммунальных услуг нет. В свою очередь они, собственники уплачивают предоставленные услуги согласно выставленным квитанциям. Им известно, что единственный собственник, который с <...> года отказывается оплачивать услуги управляющей компании это ООО «Магазин № 25», платежи, причитающиеся с магазина ложатся бременем на других собственников, поэтому домком ФИО8 и управляющая компания с <...> года принимают активные действия по взысканию сложившейся задолженности. Ответчики поддержали ходатайство управляющей компании в части пропуска срока обжалования решения <...> от <...>.

Другие соответчики – собственники помещений, привлеченные к участию в деле по определению Кумертауского городского суда РБ от <...>, в суд не явились, извещены надлежащим образом по месту регистрации согласно данным УФМС, об отложении рассмотрения дела не просили, о наличии уважительных причин, препятствующих явке в суд, не сообщили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования – МУП «Жилкмсервис» в суд не явился, извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просил, о наличии уважительных причин, препятствующих явке в суд, не сообщил.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ООО «Магазин № 25» является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> от <...>, выпиской УФРС <...> от <...>.

Истец просит признать недействительным решение общего собрания собственников помещений <...> от <...>, которым управляющей компанией выбрана ООО «УК РЭУ № 5»; определены виды работ по капитальному и текущему ремонту на <...> год; установлена плата за содержание, капитальный, текущий ремонт с <...>.

Представитель истца на собрании не присутствовал, по повестке дня не голосовал.

Со стороны ответчиков по делу поступило ходатайство о пропуске срока на обжалование данного решения.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец указывает, что срок не пропустил, узнав об оспариваемом решении только в сентябре 2013 года в ходе рассмотрения спора с ООО «УК РЭУ № 5» в Арбитражном суде РБ.

Однако из объяснений собственников других помещений в доме судом установлено, что обо всех проводимых собраниях, повестке дня, о принятых решениях они узнают из информационных стендов, установленных возле каждого подъезда дома. Данная информация открыто, заблаговременно размещается для всеобщего обозрения. О собрании <...> они узнали из таких информационных стендов. Согласно представленным суду договорам, сметам, актам выполненных работ ООО «УК РЭУ № 5» в период с 2008 по настоящее время производит вывоз и размещение твердых бытовых отходов; дератизацию и дезинсекцию помещений и территорий; обслуживание вентиляционных и дымовых каналов; очистку территории дома от снега с использованием специальной техники; текущий, капитальный ремонт общего имущества, предоставляет коммунальные и другие услуги.

Домком ФИО8, представитель управляющей компании ФИО2 пояснили суду, что помещение магазина занимает часть цокольного этажа, через помещение магазина проходят коммуникации дома. За период с <...> год сотрудники управляющей компании в разное время через помещение магазина поменяли лежаки системы отопления, тепловой узел, водяные стояки, теплосчетчик, водяной счетчик. Допуск сотрудников управляющей компании для производства ремонтных работ осуществлялся администрацией магазина.

Представитель Общества – директор магазина ФИО1 факт производства ремонтных работ общих сетей многоквартирного дома в помещении магазина признала.

Объяснения сторон в своей совокупности подтверждаются актом выполненных работ за сентябрь <...> года по капитальному ремонту узла учета тепловой энергии, работ по подключению к общей системе; актами выполненных работ за март, декабрь <...> года, июнь, август, сентябрь <...> года по замене трубопроводов отопления и газоснабжения их гидравлическому испытанию; актом выполненных работ по капитальному ремонту распределительной сети электроснабжения за июль <...> года; актом выполненных работ по изоляции труб нижней разводки центрального отопления за сентябрь <...> года.

При таких обстоятельствах Общество могло и должно было знать о том, что управление многоквартирным домом осуществляет ООО «УК РЭУ №5» и при должной осмотрительности и добросовестном поведении по исполнению обязанности по содержанию общего имущества могло своевременно заявить о несогласии с выбором управляющей компании, оспорив решение от <...>.

Кроме того, <...> управляющая компания обратилась к ООО «Магазин № 25» с претензией исх. <...> в котором до сведения истца прямо довело, что управление домом осуществляет ООО «УК РЭУ №5», предложило добровольно погасить задолженность по состоянию на <...>. Данная претензия вручена лично директору Общества ФИО1 <...>, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Доводы представителя Общества что в данном заказном письме претензии не было, а находилось письмо иного содержания в порядке статьи 56 ГПК РФ в суде не нашли своего подтверждения. Так, по предложению суда не представлены данные регистрации входящей документации Общества за указанную дату, подшивка входящей корреспонденции. Кроме того, в графе «Дополнительные отметки» на почтовом уведомлении проставлены реквизиты претензии, акт о несоответствии вложения заказного письма истцом с участием работников почтовой службы не составлялся, Общество за уточнением обращения в управляющую компанию не обращалось.

Кроме того, управляющая компания, поставляя коммунальные услуги, ежемесячно с марта 2011 года выставляло в адрес ООО «Магазин № 25» счета за отопление помещения, которые по объяснениям обоих сторон регулярно оплачивались.

Суд, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к выводу, что истец должен был знать о принятом решении с <...> года, достоверно узнал с <...>, получив вышеуказанную претензию Общества исх. № <...>. В суд с настоящим иском истец обратился после обращения ответчиков в Арбитражный суд с исками о взыскании задолженности – <...>, то есть с пропуском установленного законом шестимесячного срока на обращения в суд.

Поскольку истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого предоставляется судебная защита лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске, доводы истца о нарушении порядка проведения собрания, об отсутствии необходимого кворума, правового значения для дела не имеют и не могут повлиять на принятое судом решение.

Исходя из конституционно-правового смысла рассматриваемых норм, изложенных в Определениях Конституционного Суда РФ от 03.10.2006 N 439-О, от 21.12.2006 N 576-О, от 20.11.2008 N 823-О-О, от 28.05.2009 N 595-О-О, от 28.05.2009 N 600-О-О, от 25.02.2010 N 266-О-О установление сроков исковой давности, а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота, и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав заявителя.

Так же суд полагает необходимым отметить, что в силу статьи 11 Гражданского кодекса РФ и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В силу пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников, если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Однако, доказательств того, что оспариваемым решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома были нарушены права и законные интересы истца, суду не представлены.

То обстоятельство, что по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от <...> именно ООО "УК РЭУ №5" является организацией, осуществляющей управлением многоквартирным домом и взимающей с собственников помещений плату за ремонт и техническое обслуживание помещений в жилом доме, о нарушении прав истца не свидетельствует, и не освобождает истца, как собственника нежилых помещений от обязанности нести бремя содержания принадлежащего ему имущества и общедомового имущества.

Истец вправе по своей инициативе в любое время провести новое собрание собственников помещений многоквартирного дома и поставить на нем вопрос о выборе другой управляющей организации, а так же решить иные вопросы связанные с управлением многоквартирным домом в котором расположено нежилое помещение Общества.

При разрешении требований ООО «Магазин №25» о признании незаключенными договоров на управление многократным домом с ООО «УК РЭУ №5» от <...> и <...> суд руководствуется нижеследующими положениями закона.

В соответствии со статьей 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Статьей 162 Жилищного кодекса РФ в редакции, действующей на дату заключения обоих договоров было установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что договор на управление многоквартирным домом по <...> от <...> заключен в письменной форме. Вопреки доводам истца в пунктах 3.1.11, 3.4.1-3.4.3 определен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Порядок изменения договора, в том числе перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определен в пункте 9.3 договора.

Иные установленные законом существенные условия договором так же определены.

Из представленных суду актов выполненных работ, объяснений домкома, иных собственников помещений судом установлено, что договор сторонами исполняется, то есть управляющая компания оказывает услуги, а собственники помещений оплачивают предоставленные услуги.

Договор так же принят к исполнению истцом, что подтверждается вышеприведенными актами о расчетах ООО «Магазин №25» с управляющей компанией за отпущенное тепло. Истцом приняты услуги по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома за весь период действия договора, что в совокупности в подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РБ от <...> (п. 3 ст. 61 ГПК РФ).

Суд критически относится к доводам представителя истца о том, что она полагала, что все ремонтные работы в доме осуществляются на безвозмездной основе за счет средств государства, поэтому факт принятия ею работ нельзя толковать как принятие исполнения договоров управления. Данные доводы не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела, ремонт дома по государственным программам субсидирования не производился. ООО «Магазин № 25» в лице своих исполнительных органов могло и должно было определить правоотношения с сособственниками других помещений в доме по содержанию общего имущества.

Второй договор от <...> так же заключен в письменной форме. Вопреки доводам истца все существенные условия договора сторонами определены в полном объеме, в том числе в части изменения перечня – пунктами 3.1.12, 9.8, 9.3 договора; порядка осуществления контроля – пунктами 3.4.1-3.4.3, 3.5.1 договора.

Данный договор так же принят к исполнению, что подтверждается вышеприведенными доказательствами.

Сроки действия договоров соответствуют требованиям подпункта 1 пункта 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ

При исполнении в течение длительного периода договоров, отсутствие подписей каждого из собственников на договоре управления само по себе по смыслу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ не свидетельствует о том, что договоры не заключены.

При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО «Магазин №25» о признании незаключенными договоров на управление многоквартирным домом по <...> с ООО «УК РЭУ № 5» от <...> и от <...> удовлетворению не подлежат.

<...>, внесенные истцом на счету управляющей компании <...> года, 11 и <...> являются платой по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома, обязанность по внесению которой основана на положениях статей 210,249 Гражданского кодекса РФ, статей 153-158 Жилищного кодекса, решении общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <...> от <...>; от <...> (которое истцом не оспаривается); на заключенных договорах на управление рассматриваемым многоквартирным домом от <...> и от <...>.

Таким образом, доводы о неосновательном обогащении ООО «УК РЭУ №5» за счет истца ООО «Магазин № 25» не основаны на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Расчет внесенной суммы истцом в ходе судебного разбирательства истцом не оспаривался, на основании пункта 3 статьи 169 Гражданского кодекса РФ суд рассматривает иск в заявленных пределах.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 25» оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 30 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Жалоба приносится через Кумертауский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий