Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, и ФИО2, к ООО «Специализированный Застройщик «Главная Инвестиционная Компания» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2, обратились в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Главная Инвестиционная Компания» о защите прав потребителей, а именно, о взыскании переплаченной суммы по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 171 930 рублей; неустойки в размере 171 930 рублей; компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей; штрафа в размере 50% от взысканной суммы в соответствии с п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2, и застройщиком ООО «СЗ «ГИК» ИНН <***>/ОГРН<***> был заключен Договор участия в долевом строительстве №. В связи с тем, что при заключении Договора Застройщиком в Договоре была допущена ошибка в п.3.2, ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком было составлено Дополнительное соглашение № к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с Договором предметом являлась <данные изъяты> квартира, расположенная в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>, 2*4, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., со следующими характеристиками: корпус-2, этаж-5, №, кол-во комнат-<данные изъяты> Согласно п.1.1.7 Договора Инвестиционная площадь - площадь «Объекта долевого строительства», из расчета которой «Участником долевого строительства» производится оплата цены Договора участия в долевом строительстве, определенной соглашением «Сторон». Полная стоимость данной квартиры, в соответствии с п.4.1 Договора составляет <данные изъяты> рублей. Данные платежи должны были вноситься двумя платежами: - первый платеж в размере 433 026 рублей в срок, установленный п.17 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала; - второй платеж в размере <данные изъяты> рублей в течение 5(пяти) банковских дней с момента государственной регистрации Договора. Истцом данные платежи были совершенны в полном объеме и подписан Акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., но в свою очередь истйы обнаружили, что застройщиком не был произведен корректный расчет суммы Договора. Изначальная инвестиционная площадь Договора, согласно п.3.2 составила <данные изъяты> рублей. В свою очередь при заключении Договора ответчик не применил понижающий коэффициент - 0,5 к площади лоджии, чем завысил стоимость Договора. Соответственно расчет площади ответчиком произведен не верно, без применения понижающего коэффициента -0,5 к площади лоджии. Реальная инвестиционная площадь на момент заключения Договора должна была составлять: Общая площадь квартиры (без учета площади лоджии) - <данные изъяты> кв.м.;

Площадь лоджий - <данные изъяты> кв.м. х 0.5 (понижающий коэффициент) = 5,19 кв.м. Всего инвестиционная площадь по Договору должна фактически составлять: <данные изъяты> кв.м. Фактически инвестиционная сумма по Договору должна составлять из расчета: <данные изъяты> рублей. После произведенных фактических обмеров БТИ - фактическая площадь квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, составила: - общая площадь жилого помещения - <данные изъяты> кв.м.; - площадь лоджии - 10,5 кв.м. Всего: <данные изъяты> кв.м. Соответственно инвестиционная стоимость составила: - 35,5 кв.м. (общая площадь жилого помещения) + 10,5 кв.м. (площадь лоджии) * 0,5 (понижающий коэффициент для лоджии) = <данные изъяты> рублей (фактическая инвестиционная сумма). В связи с чем, истцы полагют, что сумма переплаты инвестиционной суммы по Договору составила, в связи с не применением понижающего коэффициента - 0,5 на лоджию, составила: <данные изъяты> рублей (оплаченная сумма по Договору) - <данные изъяты> рублей (сумма с учетом приименного понижающего коэффициента 0,5 на лоджию) = 171 930 рублей (сумма переплаты). В соответствии с п.4.3 Договора окончательный взаиморасчет Сторон, по Договору, определяется исходя из уточнений «Фактической площади» продаваемой «Квартиры» и уточненной «Фактической площади» балкона и лоджии. Истцы полагают, что по Договору ответчик считает лоджию без понижающего коэффициента, что противоречит СНиП 31-01-2003, где сказано: "Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) 3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5. 19.02.2021г. в связи с тем, что права истцов, как потребителей были нарушены, истцы направили ответчику досудебное требование с требованием о компенсации, перерасчета и возврата излишне оплаченной суммы по Договору. ДД.ММ.ГГГГ. данное досудебное требование получено ответчиком и оставлено без ответа. В связи с чем, истцы обратились в суд с настоящим иском за защитой своих прав.

Истец ФИО2, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Истец ФИО1 и его представитель по устному заявлению в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Главная Инвестиционная Компания» по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, полагала, что изложенные истцами обстоятельства, не могут расцениваться как нарушающие их права, поскольку не предполагают ограничения права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве при наличии предусмотренных законом оснований. Просила в требованиях отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных правовых и объективных оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2, и застройщиком ООО «СЗ «ГИК» был заключен Договор участия в долевом строительстве №

В связи с тем, что при заключении Договора Застройщиком в Договоре была допущена ошибка в п.3.2ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком было составлено Дополнительное соглашение № к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с Договором предметом являлась <данные изъяты> квартира, расположенная в многоквартирном доме, по адресу: <адрес> 2*4, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., со следующими характеристиками: корпус-2, этаж-5, №, кол-во комнат-<данные изъяты> п.1.1.7 Договора Инвестиционная площадь - площадь «Объекта долевого строительства», из расчета которой «Участником долевого строительства» производится оплата цены Договора участия в долевом строительстве, определенной соглашением «Сторон».

Полная стоимость данной квартиры, в соответствии с п.4.1 Договора составляет <данные изъяты> рублей.

Данные платежи должны были вноситься двумя платежами: - первый платеж в размере 433 026 рублей в срок, установленный п.17 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала; - второй платеж в размере <данные изъяты> рублей в течение 5(пяти) банковских дней с момента государственной регистрации Договора.

Истцами данные платежи были совершенны в полном объеме и подписан Акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с абз.1 п. 1 ст.424 ГК РФ цена определяется соглашением сторон, т.е. по своему усмотрению в соответствии с принципом свободы договора. Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается размер денежных средств, подлежащих уплате участником, то есть цена определяется как существенное условие договора, в отсутствие которого договор признается незаключенным.

При этом, цена в договоре участия в долевом строительстве должна быть определена именно, как сумма денежных средств в силу прямого указания в ч. 1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с п.4.1, договора, цена договора, с учетом балконов и лоджий, в том числе 10% (десять процентов) - стоимость услуг «Застройщика», подлежащая уплате «Участником долевого строительства», на момент подписания составляет <данные изъяты>, НДС не облагается.

Цена договора является суммой денежных средств на возмещение всех затрат на создание «Объекта долевого строительства» (включая инженерные изыскания, проектирование, проведение государственной экспертизы, строительство, подключение (технологическое присоединение) «Объекта долевого строительства» к сетям инженерно-технического обеспечения, отделку «Объекта долевого строительства» в соответствии с 11риложением № 2 к Договору, расходы связанные с благоустройством территории, прилегающей к «Многоэтажному жилому дому», и другие затраты, связанные с созданием Многоэтажного жилого дома и «Объекта долевого строительства»).

Стороны свободны в том, какой размер цены установить в договоре, так как по общему правилу самостоятельно определяют его условия. Исполнение договора должно оплачиваться по цене, которую стороны согласовали (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусмотреть твердую сумму денежных средств, а также с учетом ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ цена может быть определена как произведение стоимости единицы общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) и соответствующей общей площади (площади) объекта долевого строительства.

В Договоре предусмотрена твёрдая сумма денежных средств, подлежащих уплате участником.

Статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на дату заключения договора, закреплено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из буквального толкования положений указанной статьи следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

В соответствии с п 4.3. договора, окончательный взаиморасчет Сторон, по настоящему Договору определяется исходя из уточненной «Фактической площади» передаваемой «Квартиры» и уточненной «Фактической площади» балкона и лоджии.

Пункт 4.4. договора предусматривает, что в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшится до 1 кв.м., включительно, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» не вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора. Возврат денежных средств «Застройщиком» «Участнику долевого строительства» в пределах указанной уменьшенной площади (до 1 кв.м., включительно) не производится.

В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшится более чем на 1 кв.м., чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6 настоящего Договора, умноженной на площадь уменьшения, но возникшую только свыше 1 кв.м.

В соответствии с п.4.5, договора, в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится до 1 кв.м., включительно, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» не вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора. Доплата денежных средств «Участником долевого строительства» «Застройщику» в пределах указанной увеличенной площади (до 1 кв.м., включительно) не производится.

В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится более чем на 1 кв.м., чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» вправе требовать от «Участника долевого строительства» соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6 настоящего Договора, умноженной на площадь увеличения, но возникшую только свыше 1 кв.м.

Согласно п.4.6, договора, стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.3, 4.4., 4.5. настоящего Договора, производятся исходя из: стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» квартиры, балкона и (или) лоджии из расчета 33 000,00 (Тридцать три тысячи) рублей 00 копеек за 1 кв.м.

Таким образом, в возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Поскольку в спорной квартире имеется лоджия/балкон, истцы обязаны оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом лоджии/балкона.

Применение понижающих коэффициентов при отражении площади балконов и лоджий в документах технического учета установлено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года N 37 для целей проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, а также постановки помещений на кадастровый учет.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора участия в долевом строительстве, предусматривающие возможность изменения площади квартиры по итогам строительства, не противоречат Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также не нарушают положения Закона о защите прав потребителей, поскольку устанавливают взаимные обязательства сторон относительно возврата/доплаты денежных средств, при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектных и фактических площадей на установленную договором погрешность.

Доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено.

Истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Таким образом, руководствуясь положениями статей 421, 424 Гражданского кодекса РФ, статьями 4, 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», условиями договора участия в долевом строительстве от 23.08.2017, принимая во внимание, что истцы добровольно заключили указанный договор, на приведенных в нем условиях, в том числе, о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, требований о признании пунктов договора недействительными не заявляли, суд приходит к выводу о том, что каких-либо нарушений прав истцов со стороны ответчика не допущено. В связи с чем, заявленные треббования о взыскании переплаченной суммы по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 171 930 рублей удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд не установил нарушений прав истцов ответчиком, производные требования от основного - о взыскании неустойки в размере 171 930 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей и штрафа в размере 50% от взысканной суммы не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, и ФИО2, к ООО «Специализированный Застройщик «Главная Инвестиционная Компания» о защите прав потребителей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 13.05.2021.

Председательствующий: