Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» о признании договора купли-продажи закладной и закладной недействительными,

установил:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО4, в котором просило взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО3 в свою пользу задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – <данные изъяты>, сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты>, начисленные пени в размере <данные изъяты>, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты> годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты> за каждый день просрочки, но не более <данные изъяты>; расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с момента вступления решения в законную силу; обратить взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, с кадастровым (условным) номером объекта №, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере <данные изъяты>. Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В обоснование иска указано, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам – залогодателям ФИО2, ФИО3, залогодателю ФИО4 коммерческий банк «Верхневолжский» (ОАО) предоставил кредит в сумме <данные изъяты> на срок <данные изъяты> месяца для приобретения в собственность квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке произведена ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец ОАО «АИЖК». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками производятся с нарушением предусмотренных сроков, в связи с чем, образовалась вышеуказанная задолженность.

В суд ДД.ММ.ГГГГ поступил встречный иск ФИО2 к ОАО «АИЖК» и ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», в котором он просит суд признать договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи прав по закладной от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО2, ФИО3, ФИО4 недействительным, мотивируя тем, что закладная была составлена ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи закладной ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Закладная является индивидуально-определенной вещью. На момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» не являлось владельцем закладной, не могло ее создать, либо приобрети в будущем. Таким образом, договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой как не соответствующей требованию закона. О заключении договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 узнал из искового заявления. В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обязательству, обеспеченному ипотекой уведомляется о переходе прав надлежаще удостоверенной выпиской их ЕГРП о новом владельце закладной. Поскольку такая выписка в адрес ФИО2 не направлялась о заключении договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ до подачи иска было неизвестно.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступили дополнения к встречному иску от ФИО2 и самостоятельные встречные исковые требования ФИО3 к ОАО «АИЖК», в котором истцы по встречному иску просят суд признать закладную от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ФИО2, ФИО3, ФИО4 на квартиру по адресу: <адрес> недействительной. В иске указано, что при недействительности залогового обязательства закладная становиться недействительной. Спорная квартира не может являться объектом гражданских прав, так как дом введен в эксплуатацию в нарушение Градостроительного Кодекса РФ. Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на строительство шестиэтажного дома. Разрешением на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ в эксплуатацию введен пятиэтажный дом. ТСЖ «...», обслуживающее данный дом, в Арбитражный суд Ярославской области подано заявление о признании незаконным разрешения на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. Правоохранительными органами по факту незаконного ввода дома в эксплуатацию проводится проверка. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Недействительность закладной означает отсутствие у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» права на получение денежных средств по кредитному обязательству, заявленные по иску.

Представитель истца ФИО1 явился в судебное заседание, исковые требования поддержал по изложенным в нем основаниям, возражал против удовлетворения встречных исков ФИО2 и ФИО3 Дополнительно суду пояснил, что после направления иска в суд ответчиками было внесено в счет погашения долга ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ оплачено <данные изъяты>. Указанные денежные средства отнесены истцом в счет погашения процентов по кредиту.

Из возражений ОАО «АИЖК» на встречный иск ФИО2 следует, что ФИО2 и ФИО3 не являются стороной по договору купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому условия указанного договора купли-продажи закладных не касаются прав и их законных интересов. Считают, что ФИО2 является ненадлежащим истцом по встречному иску. По их мнению, не соответствуют фактическим обстоятельствам и противоречит положениям закона ошибочные утверждения ФИО2 о правовой природе договора купли-продажи закладных. В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. На основании п. 2 ст. 334 ГК РФ залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по отношению к положениям ГК РФ является специальным нормативным актом, призванным регулировать определенные правоотношения, возникающие в сфере залога недвижимого имущества - ипотеке. Согласно ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме, и означает передачу новому владельцу всех удостоверенных закладной прав, то есть владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Утверждают, что ФИО2 ошибочно полагает, договор купли-продажи закладных является аналогичным по своей правовой природе договору купли-продажи товара, ибо в отношении закладных предусмотрена самостоятельная, отличающаяся от остальных правовая конструкция - передача прав по закладной с проставлением передаточной надписи на закладной о новом владельце, в полном соответствии с которой были переданы права по закладной ФИО2, ФИО3 В соответствии с п. 4.4.4 кредитного договора кредитор имеет право уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства РФ и передачи самой закладной. Таким образом, переход прав по закладной к истцу состоялся в полном соответствии с законом, о чем свидетельствует передаточная надпись на закладной, произведенная предыдущим владельцем. Обращают внимание, что кредитный договор был заключен в надлежащей письменной форме, заемщики были ознакомлены и согласны со всеми условиями, в том числе с условием о возможности передачи кредитором своих прав на закладную другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ. Уведомление о переходе прав по закладной к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и новых реквизитах для платежей было направлено заемщикам в установленный срок. Подтверждением получения заемщиками указанного уведомления является осуществление ближайших к дате передачи прав платежей по новым реквизитам в ОАО КБ «Верхневолжский» с указанием нового владельца закладной – ОАО «АИЖК». ФИО2 не верно толкует положения закона, указывая, что в его адрес обязательно должна была направляться надлежащим образом заверенная выписка из ЕГРП о новом владельце закладной. Кроме того, кредитор не обязан уведомлять заемщиков о заключении договоров купли-продажи закладных, а только о переходе прав на закладную и о новых реквизитах для осуществления платежей. На основании изложенного просил суд в иске отказать.

Ответчик ФИО3 не явилась в судебное заседание, ее интересы в суде представлял ФИО2 по доверенности.

Ответчик ФИО2, выступающей в суде также от имени ФИО3 по доверенности, исковые требования ОАО «АИЖК» не признал, встречные исковые требования поддержал. По обстоятельствам дела пояснил, что закладная квартиры является недействительной в силу того, что квартира не была введена в гражданский оборот, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаконно, нарушает ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, так разрешение на строительство было выдано на строительство шестиэтажного дома, а введен в эксплуатацию пятиэтажный дом.

Третье лицо Департамент образования Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области в суд представителя не направил, просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение исков оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - открытого акционерного общества коммерческий банк «Верхневолжский» не явился в судебное заседание, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в отзыве указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «Верхневолжский» и ООО «БИКОР-Ярославль» был заключен договор № купли-продажи спорной закладной, по которому банк передал все удостоверяемые закладной права в их совокупности с произведенной закладкой отметкой.

Третье лицо ООО «БИКОР-Ярославль» в суд представителя не направило, в возражений на встречный иск ФИО2 указал, что переход прав по закладной к ОАО «АИЖК» от ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» состоялся ДД.ММ.ГГГГ. Уведомление о переходе прав по закладной заемщикам было направлено ДД.ММ.ГГГГ, было ими получено. Просил во встречном иске ФИО2 отказать.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области Тутаевский отдел в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик по встречному иску ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» о дате суда извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ)

В механизме гражданско-правового регулирования обеспечения исполнения обязательств предусмотрены особые правовые средства, целью которых является предварительное обеспечение имущественных интересов кредитора.

На основании п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

На основании ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случае и в порядке, которые установлены законом, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Как следует из материалов дела, между ОАО коммерческий банк «Верхневолжский» и ФИО2, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты>, сроком на <данные изъяты> месяцев, с уплатой процентов по ставке <данные изъяты> годовых, в соответствии с графиком платежей, и в порядке, предусмотренном кредитным договором (л.д.8-14, 15-17). Банк, своевременно, в установленные договором сроки, зачислил на расчетный счет ФИО2 денежные средства в сумме <данные изъяты>, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36). Обеспечение исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека (залог) в силу закона квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п. 1.4.1 договора).

Договор купли-продажи вышеуказанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован с обременением по ипотеке квартиры, которое удостоверено закладной, составленной ответчиками ФИО2, ФИО3 и выданной регистрационной службой залогодержателю - ОАО КБ «Верхневолжский» (л.д. 18-28).

Указанная квартира приобретена в общую долевую собственность: 40/100 долей у ФИО2, 6/100 долей - у ФИО3, 544/100 долей - у ФИО4, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 221-223).

В силу п. 4.4.4 кредитного договора кредитор вправе передать свои права по закладной, другому лицу и передать ему закладную.

Закладная была передана ООО «БИКОР-Ярославль» ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» - ДД.ММ.ГГГГ. Владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д. 27). Подлинник закладной обозревался судом в ходе рассмотрения дела.

Судом установлено, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов по нему производились с нарушением установленных сроков, с ДД.ММ.ГГГГ обязательства по договору ответчиками не исполняются.

В связи с неисполнением обязательств по возврату кредита и процентов Агентством в соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора, п. 5.1 закладной было направлено требование ФИО2, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ о погашении долга, которое не выполнено ответчиками.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из установленных по делу обстоятельств применительно к требованиям законодательства, регламентирующего спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО2, ФИО3 требований.

При этом суд, исходит из того, что ответчиками не представлено доказательств в подтверждение оснований для признания договора купли-продажи закладных и закладной недействительными.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 355 ГК РФ предусмотрено, что залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382-390).

Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со ст. 385 ГК РФ, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Положениями ст. 388 ГК РФ установлено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

По смыслу приведенных выше материально-правовых норм, невыполнение первоначальным кредитором обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 385 ГК РФ не влияет на возникновение у нового кредитора прав в отношении должника. К новому кредитору права (требования) по общему правилу переходят в момент совершения сделки по уступке права (требования). Передача документов, удостоверяющих право и подтверждающих его действительность, производится на основании уже совершенной сделки. Положения п. 1 ст. 385 ГК РФ следует применять в совокупности с нормой, закрепленной в п. 3 ст. 382 ГК РФ. При этом, закон не устанавливает объема и характера необходимой информации об уступке прав требования. В качестве достаточного доказательства следует рассматривать уведомление должника первоначальным кредитором о состоявшейся уступке требования либо иное письменное подтверждение факта уступки, исходящее от первоначального кредитора. Данная норма (ст. 385 ГК РФ) не предусматривает обязательности предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство передать требование цессионарию, то есть самого договора цессии.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АИЖК» и ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» заключен договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №, по условиям которого в собственность ОАО «АИЖК» были переданы закладные, в том числе закладная, составленная ФИО5

Данная закладная была передана истцу по акту приема-передачи закладных к договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ.

Статья 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года предусматривает, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

У суда оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи закладных недействительным не имеется, поскольку сама закладная ФИО2 и ФИО3 была передана ими после ее составления, сама передача закладной от ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» к ОАО «АИЖК» не нарушает прав ответчиков, произведена в соответствии с требованиями закона.

Кроме того, как следует из материалов дела, ответчики были уведомлены о замене кредитора в обязательстве. Как установил суд, Лимоновым был известен счет, по которому следовало погашать задолженность по кредитному договору, на этот счет поступали денежные средства.

В силу положений ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Нарушение требований к содержанию закладной, установленных положениями пунктов 1 - 14 ч. 1 ст. 14 указанного выше Федерального закона в силу положений указанной статьи влечет отсутствие возможности признать закладной документ с таким названием.

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 17 указанного выше Федерального закона обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если: судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки; предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают; должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Таким образом, поскольку закладная не является сделкой, возможность признания ее недействительной по основаниям, установленным параграфом 2 главы 9 ГК РФ, отсутствует.

В рамках настоящего дела какие-либо требования, связанные с оспариванием кредитного договора и ипотеки, повлекшего возникновение прав, удостоверенных закладной, ответчиками не заявлены.

Само содержание закладной от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует требованиям ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Довод о том, что находящаяся в залоге квартира не является объектом гражданских прав, так как в эксплуатацию на основании разрешения на ввод от ДД.ММ.ГГГГ был введен пятиэтажный дом вместо шестиэтажного в рамках данного дела не состоятелен, так как законом признание закладной недействительной по этому основанию не предусмотрено.

Более того, предметом спора по настоящему гражданскому делу являлись кредитные обязательства ответчиков, а не законность принятия Администраций городского поселения Тутаев разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, поэтому судом этот вопрос не рассматривался.

При этом, суд принимает во внимание, что ответчиками не оспаривается ни факт заключения кредитного договора (при ипотеке в силу закона), ни факт получения суммы кредита, что на момент принятия решения по настоящему делу ответчиками не исполнено надлежащим образом обязательство по кредитному договору по возврату сумм кредита, а также то обстоятельство, что жилое помещение по адресу: <адрес>, было добровольно приобретено ФИО2 и ФИО3, действующей от своего имени в интересах ребенка ФИО4 в собственность, передано банку в залог. По указанному адресу ответчики проживают с ДД.ММ.ГГГГ, используют квартиру по назначению.

Защита своих гражданских прав в связи с оспариванием разрешения на ввод строительства дома должна производиться ответчиками в ином процессе.

Суд признает, что, подписывая закладную, ответчики ФИО2 и ФИО3 были ознакомлены со всеми ее существенными условиями и полностью осознавали правовые последствия, которые наступят в результате сделки между ними и банком.

Ссылка ФИО2 на невозможность исполнения решения суда в случае признания разрешения на ввод строительства дома незаконным не состоятельна, так как вопросы, связанные с исполнением судебных постановлений, разрешаются судом уже после их вынесения, а не до этого.

Таким образом, в удовлетворении встречных исков ФИО2 и ФИО3 надлежит отказать.

Учитывая, что заемщиками ФИО2 и ФИО3 надлежаще не исполняются обязательства кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют материалы дела, что является существенными нарушениями условий договора, то заключенный между ОАО коммерческий банк «Верхневолжский» и ФИО2, ФИО3, кредитный договор должен быть расторгнут по требованию истца.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Стороной истца в суд представлено направленное в адрес ответчиков требование о расторжении договора и исполнения обязательств по возврату денежных средств.

На основании ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ должен быть расторгнут с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Требование ОАО «АИЖК» в части досрочного взыскания с ответчиков всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом за нарушение условий кредитного договора правомерно.

По представленному истцом расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основной долг по кредитному договору составил <данные изъяты>, проценты - <данные изъяты>, пени на просроченные проценты и основной долг - <данные изъяты>.

Указанный истцом расчет задолженности основного долга, процентов и неустойки судом проверен, представляется правильным.

Ответчики расчет задолженности по кредитному договору не оспаривали.

В ст. 330 ГК РФ указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2. и п. 5.3. кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов за пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере <данные изъяты> от суммы просроченного платежа по исполнению обязательства по возврату суммы кредита, по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора/уполномоченного кредитором лица (включительно).

Учитывая положения ст. 333 ГПК РФ, период просрочки платежа, суммы основного долга и процентов, начисленных по кредитному договору, суд полагает, что заявленный истцом размер неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства со стороны ответчиков, а потому суд считает необходимым уменьшить неустойку, подлежащую взысканию с ответчиков до <данные изъяты>, ограничив дальнейшее начисление неустойки.

На основании ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Согласно ч.2 указанной статьи при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. В соответствии с условиями кредитного договора ответчики обязаны уплачивать проценты за пользование денежными средствами по ставке <данные изъяты> годовых.

Истец просит суд взыскать с ответчика проценты за пользование денежными средствами по ставке <данные изъяты> годовых по дату вступления решения суда в законную силу. Данные требования банка является законными и подлежат удовлетворению, поскольку согласно положения ч. 3 ст. 453 ГК РФ, обязательства заемщика по уплате процентов прекращаются после вынесения решения суда.

Таким образом, с ответчиков ФИО2, ФИО3 в пользу истца следует взыскать сумму основного долга - <данные изъяты>, проценты по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>, неустойку – <данные изъяты>, а также проценты за пользование чужими денежными средствами от суммы основного долга по ставке <данные изъяты> годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления настоящего решения в законную силу.

Задолженность по кредитному договору подлежит взысканию в ответчиков в солидарном порядке.

В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (ч. 2 ст. 348 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 349 ГК РФ, залогодержатель вправе по решению суда удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов по взысканию.

Согласно ст. 350 п. 1 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В судебном заседании установлено, что заемщиками были нарушены условия заключенного с ними кредитного договора, таким образом, имеются правовые основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 54 Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Предложенная истцом цена недвижимого имущества в <данные изъяты> определена в закладной. Оснований для изменения указанной стоимости у суда не имеется. Ответчики в этой части возражений не представили.

По мнению суда, обращение взыскания на квартиру по договору об ипотеке (залоге недвижимости), расположенную по адресу: <адрес>, соответствует принципу соразмерности, положениям ст. 348 ГК РФ.

С учетом изложенного, исковые требования ОАО «АИЖК» об обращении на находящийся в залоге объект недвижимости подлежат удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> подтверждены платежным поручением (л.д. 2), и, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчиков в его пользу пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме <данные изъяты> (исходя из расчета: <данные изъяты>), то есть с каждого по <данные изъяты>.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении встречных исков ФИО2, ФИО3 отказать.

Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между открытым акционерным обществом коммерческий банк «Верхневолжский» и ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ по основному долгу в размере <данные изъяты>, проценты по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, неустойку – <данные изъяты>, всего - <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование чужими денежными средствами от суммы основного долга по ставке <данные изъяты> годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления настоящего решения в законную силу.

Обратить вышеуказанное взыскание на предмет залога - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью <данные изъяты>, принадлежащую ФИО2, ФИО3, ФИО4, определив способ продажи заложенного имущества - публичные торги, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины с каждого по <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Тутаевский городской суд Ярославской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Н.А.Соколова