Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6451/20 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5, третьему лицу об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,-

Установил:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО5, третьему лицу об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв.м., расположенной на 3 этаже жилого дома, кадастровый <номер> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом ФИО3 и Ответчиком ФИО5, в лице ФИО4, действующей на основании доверенности от <дата>, удостоверенной ФИО2, нотариусом Бронницкого нотариального округа Московской области, зарегистрировано в реестре <номер>, <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв. м., расположенной на 3 этаже жилого дома, кадастровый номер квартиры: <номер>, по условиям которого истец и ответчик обязуются в срок до «<дата> заключить договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или на имя другого физического лица, указанного покупателем. Истец ФИО3 передала денежную сумму в размере 290 000 рублей 00 копеек в качестве задатка Ответчику, о чем ФИО4, действующая на основании доверенности, предоставила расписку от <дата> Стороны пришли к соглашению, что согласование имени покупателя, точной даты, времени и места заключения основного Договора купли-продажи будет происходить путем уведомления друг друга по электронной почте. Если до <дата> стороны не придут к единому соглашению, то заключение (подписание) основного Договора купли-продажи будет происходить <дата> в 12:00 в отделении Банка ФОРАБАНК по адресу: <адрес>. Однако, до даты обращения в суд с настоящим исковым заявлением Ответчик принятые на себя по предварительному Договору купли-продажи обязательств не исполнила и фактически уклонилась от заключения основного договора купли-продажи.

Определением Раменского городского суда Московской области от 13.10.2020 года АО КБ «Русский народный банк» в соответствии со ст. 43 ГПК РФ привлечено к участию в деле в качестве третьего лица (л.д. 3).

Определением Раменского городского суда от <дата> в соответствии со ст.44 ГПК РФ произведена замена стороны по делу с АО КБ «Русский народный банк» на ООО «Национальная Фабрика Ипотеки».

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайств об отложении не поступало.

Представитель третьего лица ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» по доверенности ФИО9. возражала в удовлетворении исковых требованиях, возражения представлены в письменном виде.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 233 ГПК РФ, дело поставлено рассмотреть в порядке заочное производства в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного о рассмотрении дела.

Суд, выслушав участников процесса, проверив материалы дела, приходит к следующему.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются ст.310 ГКРФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом ФИО3 и Ответчиком ФИО5, в лице ФИО4, действующей на основании доверенности от <дата>, удостоверенной ФИО2, нотариусом Бронницкого нотариального округа Московской области, зарегистрировано в реестре <номер>, <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв. м., расположенной на 3 этаже жилого дома, кадастровый номер квартиры: <номер>, по условиям которого истец и ответчик обязуются в срок до <дата> заключить договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или на имя другого физического лица, указанного покупателем.

Стороны оценили квартиру в 2 775 000 рублей 00 копеек. Покупатель обязуется выплатить вышеуказанную сумму в следующем порядке: 290 000 рублей 00 копеек Продавец получает в день подписанияпредварительного договора купли-продажи в качестве задатка; 2 250 000 рублей 00 копеек Продавец получает в день подписания основногодоговора купли-продажи; 285 000 рублей 00 копеек выплачивается в течение 3 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по основному договору купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец ФИО3 передала денежную сумму в размере 290 000 рублей 00 копеек в качестве задатка Ответчику, о чем ФИО4, действующая на основании доверенности, предоставила расписку от <дата>.

Стороны пришли к соглашению, что согласование имени покупателя, точной даты, времени и места заключения основного Договора купли-продажи будет происходить путем уведомления друг друга по электронной почте. Если до <дата> стороны не придут к единому соглашению, то заключение (подписание) основного Договора купли-продажи будет происходить «<дата> в 12:00 в отделении Банка ФОРАБАНК по адресу: <адрес>.

<дата> истец направила в адрес ответчика телеграмму об уведомлении даты, времени и места совершения сделки.

<дата> истец направила в адрес ответчика телеграмму об изменении времени и места совершения сделки.

<дата> истец направила в адрес ответчика телеграмму о повторном уведомлении о необходимости совершения сделки, с указанием даты, времени и места.

Ответчик на сделку не явилась, на телеграмму не отреагировала.

Между ответчиком ФИО5 и АО КБ «РУСНАРБАНК» заключен договор об ипотеке от <дата>, согласно которому Заемщиком (залогодателем) в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору АО КБ «РУСНАРБАНК» (залогодержателю) передана в залог квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв.м., с кадастровым номером <номер>, данные обстоятельства также подтверждаются выпиской ЕГРН по состоянию на <дата>.

Также ФИО5 выдана закладная от <дата>, предметом ипотеки по которой является квартира, государственная регистрация ипотеки осуществлена <дата> за номером <номер>.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладной удостоверяются следующие права Кредитора-залогодержателя (как законного держателя Закладной) по обеспеченному ипотекой обязательству, возникшие из Кредитного договора, и по Договору об ипотеке: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой,без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

<дата> АО КБ «РУ CHAP БАНК» перечислил в соответствии с условиями Кредитного договора денежные средства в размере 2 200 000,00 рублей на текущий счет заемщика (в соответствии с п.п. 1.1, 2.1 Кредитного договора), что подтверждается выпиской по счету. ФИО5 перечисленные денежные средства получила со своего текущего счета, что подтверждается выпиской и использовала по-своему усмотрению.

Таким образом, АО КБ «РУСНАРБАНК» обязательства по Кредитному договору исполнены в полном объеме и надлежащим образом.

<дата> АО КБ «РУСНАРБАНК», заключив договор купли-продажи закладных <номер>, продало новому кредитору (новому владельцу закладной) - ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» закладную, удостоверяющую права требования кредитора по исполнению обязательств по вышеназванному кредитному договору от <дата><номер> и права, обеспечивающие исполнение обязательств по указанному кредитному договору. В силу требований ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по указанной закладной была осуществлена путем совершения АО КБ «РУСНАРБАНК» (как законным владельцем закладной) на закладной отметки о новом владельце закладной - ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», все права по которой перешли к ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» <дата>.

В настоящий момент обязательства по кредитному договору ФИО5 не исполнены, имеется задолженность.

<дата> между ФИО5 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Между тем, для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (п.2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пункт 2.1.2. Договора об ипотеке от <дата> содержит обязанность залогодателя не отчуждать Недвижимое имущество, не передавать в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом не предоставлять последнему право ограниченного пользования Недвижимым имуществом, иным образом, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

На основании изложенного, учитывая, что согласие залогодержателя ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» на отчуждение квартиры получено не было, обременение не снято, мер к погашению ипотечного долга для снятия обременения с квартиры не предпринято, доказательств обратного не представлено, суд не находит оснований для удовлетворения требований об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО5, третьему лицу об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 50 кв.м., расположенной на 3 этаже жилого дома, кадастровый номер <номер> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи - оставить без удовлетворения.

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда, а в случае отказа в пересмотре, может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: А.Н. Захарова

Решение суда в окончательно форме составлено 01 декабря 2020 года.