Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО8, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1 194,83 кв.м по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома на основании свидетельства о праве собственности на землю (регистрационный номер <...> от 10 июля 1995 года, серия <...>). 21 августа 2020 года он зарегистрировал свои права на земельный участок в ЕГРН. От ФИО8, собственника смежного участка, узнал, что его (ФИО7) земельный участок принадлежит ФИО8, в подтверждении чего последний предоставил договор купли-продажи от 09 декабря 2020 года (при помощи мессенджера «ВатСап»). Договор купли-продажи заключен между ФИО6, действующим по доверенности от имени и в интересах ФИО9, и ФИО8 Между тем, в договоре купли-продажи земельного участка указаны не его данные (дата рождения, место рождения, гражданство, адрес регистрации, документ, удостоверяющий личность). Данную доверенность он не выдавал, с ФИО6 не знаком, не встречался и не разговаривал. Считает, что переход права на принадлежащий ему земельный участок к ФИО8 нарушает его законные права и интересы, земельный участок выбыл из его владения по мимо его воли. Также считает данный договор незаключенным, поскольку условия сделки не согласовывал, денежные средства по договору купли-продажи не получал. Просит признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1 194,83 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, договор купли-продажи земельного участка от 09 декабря 2020 года незаключенным и применить последствия сделки путем обязания ФИО8 возвратись ФИО7 земельный участок.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания посредством проведения ВКС извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности (л.д. 49) ФИО1 поддержала исковые требования, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Представила отзыв в письменном виде, который приобщен к материалам дела, указав, в том числе что каких-либо доказательств в обоснование завяленных требований истцом не представлено, действительный собственник спорного участка никакого интереса к судьбе проданного земельного участка не проявляет, полагает, что это связано с тем, что он его реализовал ФИО8 за 250 000 рублей. В доверенности от имени истца, интересы которого представляет ФИО1, указан несуществующий адрес регистрации истца. Считает ФИО8 добросовестным покупателем.

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании пояснил, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку создавшаяся ситуация «подстроена» ФИО11, с которым у него судебные тяжбы, чтобы его дискредитировать, либо ФИО7 - собственник земельного участка мог поменять дату и место рождения и в настоящее время проживает в <адрес>. Также пояснил, что ФИО8 заинтересовал земельный участок, который находился рядом с приобретенным им в апреле 2020 года земельным участком. Было выяснено, что владелец данного участка является ФИО7, участок был много лет уже заброшен, контактных данных его нигде не было. Он (ФИО10) позвонил ФИО11, который в свою очередь дал ему адрес проживания ФИО7: <адрес>. В августе 2020 года ФИО10 полетел в Москву, чтобы встретиться с ФИО7 и обсудить вопрос о продаже земельного участка. После долгих ожиданий возле квартиры, к квартире подошла женщина, которая пояснила, что знает Лесового, он находится заграницей, она с ним свяжется и выяснит его отношение о возможной продаже земельного участка, находящегося в <адрес>. Впоследствии позвонила некая ФИО5 и сказала, что ФИО14 желает продать земельный участок, доверенность на совершении сделки передаст позже. Оригинал доверенности ФИО6 был передан, с ФИО7, данные которого указаны в доверенности и которого никогда не видел, не общался, не разговаривал с ним, как он выглядит, не знает. ФИО7, собственника земельного участка, также никогда не видел и не общался с ним, сведениями о его анкетных данных (дата и место рождения) не обладал. Утверждает, что данную доверенность проверял по штрих-коду, консульского заверения или апостиля не было. В договор купли-продажи были включены все данные ФИО7, имеющиеся в доверенности. При регистрации сделки в МФЦ никто не обратил внимание, что сведения о дате и месте рождения ФИО7, указанного в доверенности, не совпадают с данными собственника земельного участка ФИО7 Сделка прошла государственную регистрацию. Денежные средства в размере 250 000 рублей от ФИО8 он получил и вместе с оригиналами доверенности и договором купли-продажи передал некому лицу по расписке, представившемуся от имени Лесового.

Третьи лица – представители Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы гражданского дела, дав оценку доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как разъяснено в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество, приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь ввиду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что 10 июля 1995 года ФИО7, проживающему по адресу: <адрес>, выдано свидетельство серии <...><...> на земельный участок площадью 1 194,83 кв.м, по адресу: <адрес>, для строительства частного индивидуального дома. Свидетельство выдано на основании постановления главы <...> сельской администрации <адрес><...> (регистрационная запись <...>) (л.д. 200).

Согласно пояснениям представителя истца ФИО7, желая привести в порядок свои документы, ФИО7 решил зарегистрировать ранее возникшее право на земельный участок, для чего выдал доверенность ФИО12

15 августа 2020 года ФИО12 от имени ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ, уроженца <адрес>, подано заявление в офис межрайонного отдела (<адрес>) Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Калининградской области об осуществлении государственной регистрации права на ранее возникшее право (до ДД.ММ.ГГГГ) на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1 194,83 кв.м, местоположение: <адрес>, вблизи <адрес>.

21 августа 2020 года указанный земельный участок зарегистрирован за правообладателем ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ, уроженцем <адрес>, гражданином <данные изъяты>, паспорт гражданина РФ серии 45 08 <...>, выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД «Савеловский» <адрес>, адрес: Красногорск г.о., Глухово д., Рублевское предместье ул., <адрес>.

Согласно адресной справке отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по <адрес>ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, месторождения: <адрес>, до ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован по адресу, указанному в доверенности, выданной на имя ФИО12

13 января 2021 года правообладателем спорного земельного участка стал ФИО8 на основании договора купли-продажи от 09 декабря 2020 года, из которого следует, что ФИО6, действующий по доверенности регистрационный номер нотариального действия <...>, штрих код <данные изъяты>, удостоверенной 27 октября 2020 года <данные изъяты>, нотариусом нотариального бюро, расположенного по адресу: <адрес>, <...>, ФИО15, <данные изъяты> прилегающая территория, <адрес>, от имени и в интересах ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес><данные изъяты> паспорт гражданина иностранного государства <данные изъяты>, дата выдачи 06 июня 2014 года (личный <...>), адрес постоянного места жительства: <адрес>, бульвар <данные изъяты> (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили вышеуказанный договор купли-продажи.

Продавец продал, а покупатель купил в единоличную собственность земельный участок, кадастровый <...>, площадью 1 194,83, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, для индивидуальной жилой застройки, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, вблизи <адрес>. Вышеуказанное имущество принадлежит продавцу по праву единоличной собственности на основании постановления главы Покровской сельской администрации <адрес><...> от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1. 2 договора).

По соглашению сторон указанное имущество оценивается и продается за 250 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведён в течение 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода прав собственности на указанное имущество к покупателю (п. 3 договора).

Договор подписан ФИО6 и ФИО8 Документы, подтверждающие передачу денежных средств от ФИО8 ФИО6, суду не представлены, в судебном заседании ФИО6 не оспаривал, что ФИО8 передал ему денежные средства в размере 250 000 рублей.

Таким образом, 09 января 2020 года ФИО6, действуя на основании доверенности, выданной 27 октября 2020 года от имени однофамильца истца ФИО7, на основании возмездной сделки продал земельный участок ФИО8

09 декабря 2020 года ФИО6 в офис межрайонного отдела (г. Гусев) Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Калининградской области подал заявление с просьбой осуществить государственную регистрацию перехода права в отношении спорного земельного участка, в графе правообладатель указан ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес><данные изъяты> гражданство <данные изъяты>, паспорт гражданина иностранного государства <...>, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ (личный <...>), адрес постоянного места жительства: <адрес>, бульвар Тимишоара, корпус 104Е, апартамент 98.

К заявлению приложена доверенность – нотариальный акт, выданный ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес> РСФСР, гражданство Румыния, паспорт гражданина иностранного государства <данные изъяты>, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ (личный <...>), адрес постоянного места жительства: <адрес>, бульвар <данные изъяты> уполномочивает ФИО6 продать третьим лицам спорный земельный участок.

Оригинал доверенности при рассмотрении дела лицами, участвующими в деле, не представлен, согласно пояснениям ФИО6, оригинал доверенности после регистрации сделки вместе с договором купли-продажи земельного участка и деньгами отдал некому гражданину, который представился, что он от ФИО7 Доказательства, подтверждающие, что денежные средства переданы собственнику земельного участка ФИО7, суду не представлены.

18 декабря 2020 года действия по государственной регистрации прав было приостановлено, в связи с чем 12 января 2021 года ФИО6 представил дополнительные документы – согласие ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес><данные изъяты> удостоверенное нотариусом <данные изъяты>). В согласии прямо указано, что ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес><данные изъяты> гражданство <данные изъяты> дает согласие продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1 194,83, категория земель: земли населенных пунктов, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, вблизи <адрес>, хотя таковым не являлся.

Таким образом, 13 января 2021 года, как следует из материалов реестрового дела <...>, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО7 к ФИО8, при этом в представленной доверенности и договоре от 09 декабря 2020 года в качестве правообладателя спорного земельного участка указан ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес><данные изъяты> гражданство <данные изъяты>, паспорт гражданина иностранного государства ВО <...>, дата выдачи 06 июня 2014 года (личный <...>), адрес постоянного места жительства: <адрес>, бульвар <...> тогда как правообладателем спорного земельного участка является ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, гражданин <...>, паспорт гражданина РФ серии <...> выдан 02 марта 2007 года ОВД «Савеловский» <адрес>, адрес: <данные изъяты><данные изъяты>

Ранее выданное свидетельство не содержало сведений, идентифицирующих личность ФИО7, кроме фамилии и адреса, на что ссылаются представитель ответчика и третье лицо, вместе с тем истец предпринял меры к государственной регистрации ранее возникшего права на земельный участок (до 31 января 1998 г.) и с 21 августа 2020 года выписка из ЕГРН содержала сведения о правообладателе спорного земельного участка с указанием даты и места рождения, его паспортных данных и места регистрации.

С момента заинтересованности в приобретении спорного участка, выдачи доверенности (27 октября 2020 года), заключения договора (09 декабря 2020 года), подачи документов в МФЦ, в период приостановления действий по государственной регистрации ни ФИО6, ни ФИО8 не были истребованы сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что подтверждается справкой о лицах получивших сведения об объекте недвижимости (л.д. 99).

При этом личность ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, была установлена нотариусами, что подтверждается имеющимися в материалах дела доверенностями (л.д. 49, 179). Факт того, что в доверенности от 27 августа 2021 года (л.д. 49) адрес регистрации значится иной, чем в доверенности от 07 июля 2020 года (л.д. 179), согласуется с представленными сведениями из УВМ ГУ МВД России по <адрес>, что с 20 января 2021 года ФИО7 снят с регистрационного учета, отсутствие сведений о регистрации ФИО7 в <адрес> не свидетельствует, что ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не является собственником спорного земельного участка и не мог в соответствии со ст. 3 ГПК РФ обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В Управлении Россреестра по Калининградской области установлено, что главным специалистом-экспертом отдела государственной регистрации совершена ошибка, невнимательно проведена правовая экспертиза представленных документов в отношении правообладателя отчуждаемого земельного участка.

Наличие волеизъявления на отчуждение недвижимого имущества может быть подтверждено договором, заключенным самим собственником, либо соответствующей доверенностью, оформленной в установленном порядке.

Таким образом, ФИО8 заключил договор с ФИО6, действующим по доверенности от имени и в интересах ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, выдававшего себя собственником спорного земельного участка. Сведения о рождении ФИО7, <данные изъяты> рождения, в <адрес> отсутствуют, что подтверждается ответом на запрос суда из Департамента ЗАГ<адрес> (л.д. 222).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии соответствующего волеизъявления ФИО7 (истца) как собственника земельного участка на его отчуждение. Согласно фактическим обстоятельствам дела спорный земельный участок выбыл из владения собственника ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, помимо его воли, следовательно, сделка купли-продажи земельного участка произведена с нарушениями требований закона, что влечет в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации её недействительность.

Таким образом, договор купли-продажи от 09 декабря 2020 года должен быть признан недействительным, спорный земельный участок истребован из владения ФИО8 в пользу ФИО7 – первоначального собственника.

Также суд обращает внимание, что по факту незаконных действий однофамильца ФИО7 либо иных лиц ФИО8, ФИО6 в правоохранительные органы до настоящего времени не обращались, доказательств обратного суду не представили.

В то же время 31 августа 2021 года ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, обратился в МО МВД «Гусевский» с заявлением о противоправных действиях ФИО6 и сотрудников <адрес>, связанных с незаконным отчуждением его земельного участка. В настоящее время заявление по существу не рассмотрено, материал проверки находится в прокуратуре <адрес>.

Ответчик - добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле, таких доказательств стороной ответчика не представлено.

Доводы представителя ответчика о том, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, не могут приняты судом, поскольку согласно справке о лицах, получивших сведения о спорном объекте недвижимости, ФИО8 не значится, ДД.ММ.ГГГГ сведения о спорном объекте недвижимости получал ФИО13 – знакомый ФИО8 (л.д. 99).

Учитывая, что договор купли-продажи от 09 декабря 2020 года признан незаконным, сделка купли-продажи земельного участка, заключенная помимо воли и без участия собственника – ничтожной, при этом собственник не являлся участником данной сделки и денег не получал, на него не может быть возложена обязанность по возврату покупателю уплаченных им денежных средств.

Также истец просит признать договор купли-продажи от 09 декабря 2020 года незаключенным, вместе с тем, ФИО7 (истец) не является стороной договора купли-продажи от 09 декабря 2020 года и к данным правоотношениям не могут быть применены основные положения о заключении договора и признании его незаключенным.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО7 к ФИО8 удовлетворить.

Признать договор купли продажи от 09 декабря 2020 года земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного по адресу: Россия, <адрес>, вблизи <адрес>, заключенный между ФИО6, действующим по доверенности, регистрационный номер нотариального действия <...>, штрих код <...> удостоверенной 27 октября 2020 года <...>, нотариусом нотариального бюро, расположенного по адресу: <адрес>, <...>, <...> прилегающая территория, <данные изъяты>, от имени и в интересах гражданина Республики Румыния ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес><адрес>, паспорт гражданина <адрес>: серия <...>, выдан 06 июня 2014 года, срок действия 06 июня 2024 года, личный <...>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, бульвар <адрес>, <адрес>, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, недействительным с момента его заключения.

Обязать ФИО8 возвратить земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, вблизи <адрес>, расположенный по адресу: истцу ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прежнем собственнике указанного земельного участка – ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи жалобы через Гусевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2021 года

Председательствующий Т.Н. Ярмышко-Лыганова