Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковое заявление ФИО5 к ФИО1 и ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано, что Дата по договору купли-продажи истцами в равных долях каждой была приобретена квартира, общей площадью .... кв.м. и жилой площадью .... кв. м, находящаяся по адресу: ...., право собственности на которую было зарегистрировано в УФРС по Мурманской области Дата.

В связи с тяжелым материальным положением, сложившимся у истца ФИО1, связанной с исполнением обязательств по возврату денежных средств перед ОАО " Банк 1 " по кредитному договору № ** от Дата с лимитом выдачи .... рублей, а также перед другим банком - " Банк 2 ", истец ФИО1 обратилась к ростовщику, дающему денежные средств в заем под залог квартир - ответчику ФИО3, который согласился дать истцу в заем денежные средства в размере .... рублей на срок 2 года. Условием предоставления займа было обеспечение возврата заемной суммы в виде залога квартиры, принадлежащей истцу ФИО1, а также ФИО2 Однако залог будет оформляться не заключением ипотеки, а заключением договора купли-продажи на квартиру. Ответчик ФИО3 разъяснил, что подобная практика у него существует давно: оформляет договор купли-продажи квартиры и одновременно предварительный договор, где он обещает продать эту квартиру обратно, что на весь период договора займа истцы остаются проживать и пользоваться своей квартирой. В связи с необходимостью погасить долговые обязательства перед Банками, ФИО1 согласилась на данные условия и уговорила ФИО2 подписать договор купли-продажи квартиры, хотя намерений продавать квартиру они не имели, что подтверждается стоимостью квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Поскольку если бы фактически они имели намерение продать квартиру, то она бы оценивалась по рыночной стоимости не в .... рублей, а по цене в .... рублей, которая существовала в тот период.

На указанных условиях Дата между истцами и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры под № ** дома № ** по ..... На данный период квартира находилась в ипотечном кредите у ОАО " Банк 1 " на основании договора ипотеки № ** от Дата, о чем был предупрежден покупатель. Денежные средства при заключении договора купли-продажи квартиры (как за проданное имущество) ответчиком - ФИО3 истцам не передавались. По условиям договора истцы оставались проживать в квартире до Дата.

Истцы полагают, что заключенная сделка купли-продажи квартиры от Дата является незаконной, притворной, прикрывающей собой сделку по залогу квартиры, в качестве обеспечения договора займа от Дата Указывают, что данный факт подтверждает то обстоятельство, что между ФИО1 и ФИО3 был заключен Дата предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по которому ФИО3 обязался подписать основной договор купли-продажи квартиры № ** в доме № ** по .... не позднее Дата. При этом стоимость отчуждаемой квартиры ФИО3 устанавливалась в те же - .... рублей. По предварительному договору от Дата ФИО3 также была получена от ФИО1 денежная сумма в счет оплаты по основному договору купли-продажи в размере - .... рублей, что подтверждается распиской от Дата В спорной квартире истцы проживали, несли бремя ее содержания и расходы по коммунальным платежам.

В настоящее время истцам стало известно, что ответчик - ФИО3 продал Дата спорную квартиру ФИО4 за .... рублей, который впоследствии перепродал ее Дата за ту же цену - ФИО5 Истцы полагают, что ими была совершена сделка купли-продажи спорной квартиры под влиянием обмана со стороны - ответчика ФИО3, который, воспользовавшись тяжелым материальным положением истцов, вынудил совершить ее на крайне невыгодных для них условиях.

Истцы ФИО1, ФИО2 просят суд применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи, заключенного Дата между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, квартиры, находящейся по адресу: ...., приведя стороны в первоначальное состояние в соответствии с п. 2 статьи 167 ГК РФ.

В период нахождения дела в производстве суда от истцов поступило уточненное исковое заявление, согласно которому истцы просят суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи, заключенного Дата между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, квартиры, общей площадью - .... кв.м., в том числе жилой площадью - .... кв.м, находящейся по адресу: ...., приведя стороны в первоначальное положение в следующем порядке:

- обязав ФИО5 передать в собственность ФИО1 и ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: ....;

- взыскав с Заики А.В. в пользу ФИО5 .... рублей, уплаченных по договору купли-продажи от Дата за квартиру, находящуюся по адресу: ....;

- взыскав с ФИО3 в пользу Заики А.В. .... рублей, уплаченных по договору купли-продажи от Дата за квартиру, расположенную по адресу: ....;

- взыскав с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 .... рублей, уплаченных по договору купли-продажи от Дата за квартиру, общей площадью - .... кв.м., в том числе жилой площадью - .... кв.м., находящуюся по адресу: .....

Ответчик ФИО5 исковые требования не признал и обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований указал, что ему принадлежит на праве собственности квартира, расположенная в ...., которая была им приобретена у Заики А.В. по договору купли-продажи от Дата, который, в свою очередь, приобрел ее у ФИО3 Право собственности и договор купли-продажи зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области Дата. В свою очередь, ФИО4 купил квартиру у ФИО3, которая была приобретена последним у ФИО1, ФИО2 по договору купли-продажи от Дата. Истец указал, что является добросовестным приобретателем квартиры, он не знал и не должен был знать о том, что у предыдущих собственников есть какие-то претензии. Им добросовестно исполнены обязательства по договору купли-продажи, заключенному с продавцом ФИО4: уплачены деньги и принята квартира по акту приемки-передачи. При этом, по словам Заики А.В., никаких претензий со стороны Б-вых к предыдущим собственникам в период принадлежности квартиры им, не было. При регистрации договора купли-продажи квартиры в регистрационном органе отсутствовали какие-либо заявления или иные документы от Б-вых, в которых бы они уведомляли о своих возражениях или просили не совершать сделки.

Истец ФИО5 просит суд признать его добросовестным приобретателем квартиры, расположенной в ..... Признать за ним право собственности на указанную квартиру.

Кроме того, истец ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, мотивируя свои требования тем, что ему принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: ...., которую он приобрел у Заики А.В. по договору купли-продажи от Дата. Право собственности и договор купли-продажи зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области Дата.

Ответчики ФИО1, ФИО2 были собственниками указанной квартиры, которая была продана ими ФИО3 по договору от Дата, в дальнейшем ФИО3 продал квартиру ФИО4 по договору купли-продажи от Дата Пунктом 9 договора купли-продажи квартиры от Дата установлено обязательство зарегистрированных в квартире ответчиков сняться с регистрационного учета не позднее Дата, при этом, данное обязательство также было закреплено договором, по которому ответчики Б-вы в свое время продавали квартиру ФИО3. До настоящего времени ответчики проживают в квартире, отказываются её освобождать и сниматься с регистрационного учета, из-за чего прежние собственники и продавали квартиру, что стало известно истцу после ее покупки.

Регистрация ответчиков в квартире ограничивает права истца, как собственника, поскольку препятствует в пользовании и распоряжении квартирой, а также возлагает на него дополнительную обязанность несения расходов по оплате коммунальных услуг за ответчиков. Проживание и регистрация ответчиков препятствует в распоряжении квартирой, поскольку это ограничивает коммерческую привлекательность квартиры, делает невозможным сдачу квартиры третьим лицам, или ее продажу по рыночной цене, если в будущем истец примет решение о ее продаже. В связи с указанными обстоятельствами, истец ФИО5 просит суд признать ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования квартирой, расположенной в ...., и выселить их из занимаемого жилого помещения.

Определением судьи Октябрьского районного суда г. Мурманска от 08.11.2010 года объединены в одно производство гражданские дела № **, № ** по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

В судебном заседании истец ФИО1 встречные требования ФИО5 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковые требования последнего о признании утратившими право пользования, выселении, не признала, поддержала требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В судебных заседаниях Дата, Дата, Дата суду пояснила, что в Дата ею была приобретена спорная квартира. Поскольку в Дата она планировала осуществлять предпринимательскую деятельность - взяла кредиты в ОАО " Банк 1 " на общую сумму .... рублей. Однако предпринимательская деятельность доходов не принесла. В связи с необходимостью производить оплату кредита, в Дата она обратилась к Ф. с вопросом займа денежных средств, который сказал, что у него есть знакомый - А., который может дать деньги в заем. Встретившись со А., ею была оформлена расписка в получении .... рублей. А. предложил оформить договор купли-продажи, на условиях, что истцы будут проживать, и будут зарегистрированы в квартире до Дата. Ей обещали передать .... рублей. А. внес деньги в банк. Также была достигнута устная договоренность об оплате процентов - первого числа каждого месяца. Дата был оформлен договор купли-продажи между Б-выми и ФИО3 в лице А. Дата был заключен предварительный договор купли - продажи спорной квартиры между ФИО3 - ФИО1 с обязательством заключения основного договора купли-продажи в отношении спорной квартиры за .... рублей, в который затем были внесены изменения, касающиеся стоимости квартиры, - стороны обязались заключить сделку купли-продажи квартиры по цене .... рублей.

В Дата истец планировала продать квартиру в .... и вернуть долг, но в Дата , поэтому квартира была продана лишь в Дата. Квартира в Дата была продана за .... рублей. .... рублей истец предложила ответчику ФИО3, А. в счет погашения долга, так как не хотела терять квартиру в ...., однако те отказались. После того, как ФИО3 отказался от .... рублей, между ними больше разговоров не было. Когда истец получила в Дата иск о выселении, она узнала что ФИО3 продал квартиру ФИО4, а тот перепродал ФИО5 Пояснила, что другого жилого помещения у неё и у ФИО2 в собственности не имеется. Указала, что обязательства носили заемный характер, поскольку ей необходимы были денежные средства для погашения долга перед Банком. Подтвердила, что ею была написана долговая расписка. Копия расписки была отдана ей, оригинал был передан ФИО3

На основании изложенного просит удовлетворить уточненные исковые требования, в удовлетворении встречного искового заявления, а также искового заявления ФИО5 о выселении - отказать.

Представитель истца ФИО1 - ФИО6 в настоящем судебном заседании уточненные исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки поддержал в полном объеме, встречные требования ФИО5 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковые требования последнего о признании утратившими право пользования, выселении, не признал, указав, что нет законных оснований для их удовлетворения, так как ФИО5 не является добросовестным приобретателем квартиры. Суду пояснил, что согласно договору от Дата ФИО3 оплачивал коммунальные платежи по спорной квартире. Намерений у Б-вых продать квартиру не было. Поддерживает пояснения ФИО1, которая указала, что согласилась с условиями, предложенными ФИО3, но заключила предварительный договор. ФИО4 знал, что в квартире проживают Б-вы. А. должен был проверить квартиру, рассказать об обременении Заике, ФИО5. Госпошлина при регистрации квартиры оплачена в .... рублей, однако, ни в одном договоре между ФИО3 и Б-выми не указана инвентаризационная оценка квартиры. Ни от ФИО3, ни от Заики А.В. не поступало заявление о признании недействительным договора купли-продажи между ФИО3 и Б-выми.

В судебном заседании Дата суду пояснил, что в Дата у ФИО1 сложилось трудное материальное положение, в связи с задолженностью перед Банком. В связи с необходимостью произвести погашение задолженности обратилась к ФИО3 за денежными средствами, с которым в дальнейшем была договоренность о том, что истец занимается денежные средства в размере .... рублей под залог квартиры, находящейся в собственности у истцов. В Дата истцы с ФИО3 подписали договор, но оформили его как договор купли-продажи. По пунктам 9, 12 договора истцы оставались проживать и быть зарегистрированными в квартире. Дата был оформлен предварительный договор, по которому ФИО3 обязался после Дата продать ФИО1 спорную квартиру за .... рублей. Задолженность перед Банком была истцом погашена. Истцы поживали в квартире, вносили оплату коммунальных услуг, не зная, что квартира перепродается. Истцы узнали о продаже квартиры в Дата, когда получили исковое заявление о выселении. Полагает, что при покупке квартиры ни ФИО4, ни ФИО5 её не осматривали, иначе истцы знали бы о том, что квартира продается.

Также к встречному исковому заявлению ФИО5 приложен документ, которого не должно было бы у него быть, если бы он был добросовестным приобретателем, а именно - копия акта передачи квартиры и предварительный договор между ФИО3 и ФИО1 Полагает, что данный документ у ФИО5 имеется от ФИО3 В Дата ФИО3, ФИО4, ФИО5 и А. выдворили ФИО1 из спорной квартиры без исполнительного листа. Все документы ФИО1 и вещи остались в квартире. В настоящее время расследуется уголовное дело по факту хищения личных вещей ФИО1, а также суммы .... рублей. При анализе договора, заключенного между ФИО4 и ФИО5 от Дата, следует, что в п. 9 указано, что ФИО7 сохраняет право проживать в квартире. ФИО3, имея на руках заключенный предварительный договор, имел право уведомить заранее истцов о том, что прекращает договор, тем не менее, продал ФИО4 спорную квартиру Дата по договору купли-продажи, а последний за сумму .... рублей продает квартиру ФИО5, который не может быть признан добросовестным приобретателем. ФИО5 не мог не знать, что спорная квартира была передана под залог, он не мог не знать, что по существу договора от Дата продавцы (Б-вы) снимутся с регистрации после Дата Кроме того, ФИО5 купил квартиру в Дата, однако, квитанции на оплату коммунальных услуг за Дата приходят на имя Заики А.В.

Также в судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО6 указал на давнее знакомство ФИО5 и ФИО3, полагая, что при таких обстоятельствах ФИО5 не мог не знать об истинном характере совершенной ФИО3 сделки, касающейся спорной квартиры. В качестве доказательства давнего знакомства в материалы дела из Управления Росреестра по МО по ходатайству ФИО6 судом истребована Доверенность от Дата от имени ФИО3 на имя ФИО5, в соответствии с которой ФИО3 доверяет ФИО5 быть его представителем, в том числе по всем вопросам оформления в собственность недвижимого имущества.

Также представитель ответчика ФИО1 - ФИО6 (по встречному исковому заявлению ФИО5) представил письменные возражения по исковому заявлению о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, указав, что ФИО5 должен доказать, что он является добросовестным приобретателем. Кроме того, требование ФИО5, со ссылкой на ст. 12 и ст. 223 Гражданского кодекса РФ, о признании за ним права собственности на спорную квартиру является некорректным, поскольку из анализа указанных статей, в частности ст. 223 ГК РФ вытекает, что право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Полагает, что ФИО5 знал, не мог не знать, что между ФИО1 и ФИО3 Дата был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по которому ФИО3 обязался подписать с ФИО1 основной договор купли-продажи спорной квартиры не позднее Дата. ФИО5 знал, не мог не знать, что по условиям договора купли-продажи от Дата между ФИО3 и ФИО1 (пункт 9) в квартире остаются зарегистрированными ФИО1 и ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета не позднее Дата. Пунктом 12 данного договора предусмотрено, что: «Продавцы обязуются освободить указанную квартиру и передать ключи «Представителю покупателя» не позднее Дата».

Фактом того, что Дата, при подписании договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО4, ФИО5 изначально были известны указанные выше условия договора купли-продажи от Дата, служит то, что к своему иску ФИО5 приложил именно копии: договора купли-продажи спорной квартиры от Дата и акта приема-передачи.

Кроме того, ФИО3 по условиям «договора купли-продажи» спорной квартиры от Дата (п. 9 и п.12), и при наличии предварительного договора купли-продажи от Дата, действовавшего до Дата, не имел право отчуждать спорную квартиру ФИО4, без прекращения предварительного договора от Дата Полагает, что ФИО4 также было известно о наличии описанных выше условий договора от Дата, но его данный факт не остановил от приобретения квартиры. Ответчик ФИО4 заочно, без осмотра спорной квартиры, подписал с ФИО3 Дата договор купли-продажи и акт приема-передачи. ФИО5, имея достоверную информацию о спорной квартире (о чём было сказано выше), тем не менее, Дата, также заочно, то есть без осмотра квартиры, приобрел спорную квартиру и подписал акт приема-передачи, ни разу не осмотрев приобретаемую квартиру. Вместе с тем, будь ФИО5 добросовестным приобретателем, он обязан был бы лично осмотреть квартиру. Однако, он «не глядя», подписал акт приема-передачи от Дата, где в п. 2 указал, что: «Указанная квартира находится в исправном техническом состоянии, имеет надлежащее качество и пригодная для проживания».

В тоже время, в своем возражении на иск от Дата представитель ФИО5 описал антисанитарное состояние спорной квартиры, как непригодной для проживания, которую якобы осматривал ФИО5

Таким образом, ФИО5 не может являться добросовестным приобретателем, поскольку не принял всех разумных мер для выяснения не только правомочий продавца на отчуждение квартиры, но и не поинтересовался историей и состоянием спорной квартиры, то есть проявил безразличие.

Кроме того, полагает, что заявленный ФИО5 иск должен быть оставлен без рассмотрения, в виду неправильно выбранного способа защиты, поскольку в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. указано, что: «Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Просит отказать в удовлетворении встречного искового заявления.

Истец ФИО2 встречные требования ФИО5 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковые требования последнего о признании утратившими право пользования, выселении, не признала, поддержала уточненные требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В судебном заседании Дата пояснила, что она являлась собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру № ** дома № ** по ..... В Дата у ФИО1 возникли финансовые проблемы, в связи с чем, она попросила её подписать договор купли-продажи квартиры как договор займа, разъяснив, что квартира выступает как залог по договору займа. ФИО2 взяла в долг .... рублей, которые ими возвращались в течение .... лет. ФИО1 был подписан предварительный договор, с чем она также согласилась. В Дата она узнала, что вынесено решение о выселении её, и ФИО1. Намерения продавать квартиру она не имела. ФИО1 хотела погасить долг, в связи с чем, ею была продана квартира в ..... Условия предварительного договора ФИО1 объяснила так, что при возврате долга и процентов будет возвращена квартира.

Просит удовлетворить уточненные исковые требования, в удовлетворении встречного искового заявления, а также искового заявления ФИО5 о выселении - отказать.

Представитель истца ФИО2 - ФИО8 встречные требования ФИО5 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковые требования последнего о признании утратившими право пользования, выселении, не признала, поддержала уточненные требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что у истцов намерения продать квартиру не было, поскольку, рыночная стоимость данной квартиры на Дата составляла .... рублей, а не 1.... рублей. Кроме того, была срочность в оформлении данных документов. Договор заключен в пятидневный срок, а не в месячный. ФИО2 при подписании договора была спокойна, так как ФИО1 занималась предпринимательской деятельностью. Истец вносила проценты в сумме .... рублей, ФИО3 получал деньги, но составлять расписки отказывался. Отказался в получении .... рублей, письменный отказ также не представил.

Просит удовлетворить уточненные исковые требования, в удовлетворении встречного искового заявления, а также искового заявления ФИО5 о выселении - отказать, поскольку между сторонами намерений о продаже квартиры не было.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО9, действующий на основании нотариально оформленной доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2 по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указав, что в обоснование требований истцы указывают, что они намеренно совершили в Дата притворную сделку - договор купли-продажи с ФИО3, считают, что эти действия дают им основания получить квартиру у ФИО5 - третьего по счету собственника квартиры обратно в свою собственность, ссылаясь на ничтожность указанного договора. Если в действительности, как утверждают истцы, они и прежний покупатель квартиры ФИО3 совершили притворную сделку (куплю-продажу), то у них должно было отсутствовать намерение по её дальнейшему исполнению, так как действия сторон согласно правовой норме направлены на создание последствий прикрываемой сделки (то есть залога), а не на создание последствий притворной сделки (купли-продажи). После подписания договора купли-продажи истцы и ответчик ФИО3 приступили к исполнению этого договора купли-продажи, в частности, произошли взаиморасчеты путем перечисления цены квартиры на банковский счет, ФИО3 принял купленное имущество, что подтверждается актом приемки, а в дальнейшем - стал осуществлять права собственника имущества - нести расходы по его содержанию - оплачивать коммунальные услуги, нести расходы по оплате содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Данные действия покупателя свидетельствуют о том, что его намерения были направлены на заключение договора купли-продажи, и на дальнейшую реализацию прав и обязанностей собственника купленной квартиры, то есть его действия соответствуют правовым последствиям договора купли-продажи, а не залога.

Если залогом является жилое помещение, то оно не передается залогодержателю, а остается у залогодателя в силу требования закона, во-вторых, залогодержатель не несет обязанность по содержанию имущества, это является обязанностью залогодателя. Таким образом, последующие действия сторон были направлены на создание последствий сделки купли-продажи, но не залога. Об этом же говорят и предварительные действия сторон - Б-вы обращались в банк за получением согласия последнего на заключение договора купли-продажи, о чем свидетельствует письмо " Банк 1 " за исх.№ ** от Дата

Расписка, датированная ФИО1 Дата, копию которой она представила суду, составлена ею же и в одностороннем порядке, при этом расписка составлена в унисон с исковым заявлением, и удивительно точно повторяет версию ФИО1 Полагает, что данный документ составлен специально для подтверждения изложенной в иске версии событий, чтобы искусственно усилить доказательственную базу. Считает, что данный документ не может приниматься в качестве достоверного доказательства существования договора займа, поскольку он составлен единолично ФИО1, содержит выгодную ей версию событий, не содержит подписи других лиц и представлен в виде копии, по этой причине также не отвечает требованию допустимости. Кроме того, копия не позволяет проведение судебно-технической экспертизы документа.

Согласно п. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа.

Кроме того, отмечает, что дата расписки - Дата, тогда как договор купли-продажи заключен Дата. Залог заключается в обеспечение кредитного обязательства. В этой связи, если судить по датам, действия сторон никак не направлены на передачу квартиры в обеспечение займа, так как заем (долг) в день заключения договора купли-продажи отсутствовал.

Представленная истцом копия предварительного договора не свидетельствует о том, что воля сторон была направлена на обратный выкуп квартиры участниками договора купли-продажи квартиры. Сторонами договора купли-продажи были два продавца (истцы) и покупатель (ответчик ФИО3), тогда как предварительный договор заключен только ФИО1 и ФИО3 (без участия ФИО2).

В подтверждение притворности сделки истцы утверждают, что не стали бы продавать квартиру за .... рублей, и предоставляют справку о рыночной стоимости квартиры по состоянию на Дата. Между тем, рыночная стоимость квартиры и цена, к которой пришли стороны при продаже квартиры, не являются одинаковыми величинами, поскольку цена продажи квартиры устанавливается в соответствии с принципом свободы договора и по соглашению сторон. Довод истцов, что они не стали бы продавать квартиру не по рыночной цене, опровергается имеющимися в деле документами. Цена в .... рублей не соответствует действительной цене квартиры, является чрезмерно завышенной.

Кроме того, из справки оценщика следует, что при определении цены квартиры оценщик не осматривал визуально квартиру, не оценивал ее техническое и санитарное состояние, а потому оценка не может быть признана достоверной и отражающей действительную стоимость (вся информация взята из интернета). По справке ООО *** средняя стоимость квартиры в доме № ** по .... Дата составляла .... рублей при условии её безупречного качества (наличие евроремонта, обогрев полов по всей площади квартиры, наличие стеклопакетов, частичная меблировка, новая сантехника, автономный нагрев воды). ООО **** занималось демонстрацией этой квартиры потенциальным покупателям, и по информации агентства квартира истцов находилась в антисанитарном состоянии, так как .

Полагает, что истцы не доказали, что подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделки купли-продажи. Истец не представил относимых и допустимых доказательств в подтверждение того, что одна из сторон или обе стороны преследовали цель скрыть залог квартиры под видом её продажи.

Просит отказать ФИО1 и ФИО2 в удовлетворении уточненных исковых требований.

Встречные исковые требования ФИО5, также исковое заявление ФИО5 о выселении поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исках, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО10 в судебном заседании Дата возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2 по тем же основаниям. Встречные исковые требования ФИО5, также исковое заявление ФИО5 о выселении поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исках, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, предоставив отзывы в соответствии с которыми с исковыми требованиями ФИО1, ФИО2 он не согласен. Указал, что Дата его представитель, действующий на основании доверенности (сотрудник ****), и Б-вы заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру, расположенную в ..... Денежные средства в сумме .... рублей были перечислены на счет продавцов в банк, а квартира передана ему по акту приема-передачи. Квартира находилась в залоге у банка, который дал согласие на ее продажу. ФИО1 сообщила, что у нее в действительности есть деньги и она хотела бы выкупить квартиру обратно, но только без участия ФИО2, при этом предложила за эту же квартиру .... рублей. Он принял положительное решение, поскольку в этом случае мог бы получить на .... рублей больше, чем потратил на покупку квартиры. На встрече Дата ФИО1 предъявила ему предварительный договор, в котором необходимо было только поставить подпись. Он возмутился тем, что в договоре была напечатана сумма .... рублей, причем договор был составлен «задним числом», на что ФИО1 ответила, что на остальную сумму (.... рублей) составит расписку, однако он отказался от такого варианта, после чего ФИО1 исправила п. 4.1 предварительного договора, изменив сумму на .... рублей. Указал, что после покупки квартиры он оплачивал коммунальные услуги. Квитанции были им переданы последующему покупателю квартиры.

Дата он получил .... рублей от ФИО1 в счет оплаты по предварительному договору № ** от Дата в полном объеме, о чем им была составлена расписка. В Дата он обратился к ФИО1 с просьбой пересмотреть условия предварительного договора. Сторонами было решено увеличить сумму по договору, чтобы он - ФИО3 имел интерес к дальнейшему ожиданию. Цена была увеличена до .... рублей, о чем собственноручно сделана запись на договоре. Подождав до Дата, он повторно обратился к ФИО1 с предложением об исполнении предварительного договора. Однако последняя пояснила, что денег у неё нет и в ближайшее время они не появятся, а также что дальнейшая судьба квартиры её не интересует. Сумма в размере .... рублей, уплаченная по договору с согласия ФИО1, должна была компенсировать задолженность по оплате коммунальных слуг, возникшая за период проживания в квартире ФИО1, ФИО2 В силу жизненных обстоятельств он нуждался в денежных средствах, в связи с чем, стал предпринимать попытки продажи квартиры третьим лицам. Клиента он нашел Дата, и квартира была продана ФИО4 Указал, что никаких сумм, в том числе .... рублей в Дата ФИО1 в счет исполнения предварительного договора № ** от Дата ему не предлагала.

Просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2

Ответчик ФИО4, извещенный надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, мнения по искам не представил, причину неявки суду не объяснил.

В судебное заседание представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление) не явился, направил в суд отзыв, согласно которому указал, что в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся следующие записи о государственной грации прав на указанный объект недвижимого имущества:

Кроме того, Дата в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи от Дата на указанный объект недвижимости обратились ФИО1, ФИО2 (продавцы) и А., действующий по доверенности от имени ФИО3 (представитель покупателя). Однако в ЕГРП содержалась запись о государственной регистрации прав на указанный объект недвижимого имущества:

- запись от Дата об ипотеке на весь объект, кадастровый номер № **, расположенный по адресу: .... залогодатель ФИО2 и ФИО1, залогодержатель ОАО " Банк 1 ", на основании договора ипотеки № ** от Дата, зарегистрированный в УФРС по МО, номер регистрации № ** сроком до Дата

Дополнительно к договору купли-продажи от Дата, заявителями ФИО1, ФИО2 были представлены письма ОАО " Банк 1 " о согласии на продажу указанного объекта недвижимости..

Документы, необходимые для проведения государственной регистрации, предусмотренные ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), заявителями были представлены в полном объеме. Представленный на регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата по форме и содержанию соответствовал требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации и иному законодательству и на момент проведения государственной регистрации не был оспорен в судебном порядке. В соответствии с п. 9 указанного договора, в отчуждаемой квартире зарегистрированы ФИО1 и ФИО2, которые обязались сняться с регистрационного учета не позднее Дата. Поскольку основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации, отсутствовали, было зарегистрировано право собственности за ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата на указанный объект недвижимого имущества..

Дата запись об ипотеке была прекращена на основании заявления В. от Дата, действующего по доверенности от ОАО " Банк 1 ", и заявления А. от Дата, действующего по доверенности от ФИО3

Дата в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи от Дата на указанный объект недвижимости, обратилась Т., действующая по доверенности от имени ФИО3 (как представитель продавца), так и по доверенности от имени ФИО4 (как представитель покупателя). Документы, необходимые для проведения государственной регистрации, предусмотренные ст. 16 Закона о регистрации, заявителями были представлены в полном объеме. Представленный на регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата по форме и содержанию соответствовал требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации и иному законодательству, и на момент проведения государственной регистрации не был оспорен в судебном порядке. Поскольку основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации, отсутствовали, было зарегистрировано право собственности за ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата на указанный объект недвижимого имущества.

Дата в Управление с заявлениями о государственной регистрацией перехода права собственности и договора купли-продажи от Дата на указанный объект недвижимости, обратились Ю., действующая по доверенности от имени ФИО4 (представитель продавца), и ФИО5 Документы, необходимые для проведения государственной регистрации, предусмотренные ст. 16 Закона о регистрации, заявителями были представлены в полном объеме. Представленный на регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата по форме и содержанию соответствовал требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации и иному законодательству, и на момент проведения государственной регистрации не был оспорен в судебном порядке. Поскольку основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации, отсутствовали, было зарегистрировано право собственности за ФИО5 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата на указанный объект недвижимого имущества.

Представитель третьего лица просит рассмотреть дело с учетом изложенного в свое отсутствие. Решение оставляет на усмотрение суда.

Суд, заслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, в том числе объяснения, данные дознавателю ОД ОМ № ** УВД по г. Мурманску в рамках расследования уголовного дела, заключение прокурора, полагавшего, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселении не имеется, находит уточненные исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежащими удовлетворению, встречные требования ФИО5 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковые требования последнего о признании утратившими право пользования, выселении - не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Притворным сделкам присущи следующие признаки: волеизъявление обеих сторон по сделке направлено на иную цель, не предусмотренную договором. Это подтверждается поведением сторон, деловой перепиской, сопутствующими сделке документами, реальным исполнением, передачей имущества; данная цель соответствует другому виду договора, поименованному в законодательстве. Кроме того, в притворном договоре содержатся существенные условия истинного договора; сделка не влечет экономической выгоды (если она возмездна) для обеих сторон или для одной из них либо совершается в ущерб экономическим интересам одной или обеих сторон. Может присутствовать экономическая выгода, связанная только с занижением доходов, увеличением расходов или с иной возможностью неуплаты налогов и сборов.

В судебном заседании установлено, что Дата ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи приобрели в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: ...., определив доли в праве по 1/2 доли ФИО1, ФИО2 (л.д. 9-11). Право собственности на данное жилое помещение было зарегистрировано в УФРС по Мурманской области Дата.

Согласно договору купли-продажи от Дата ФИО1, ФИО2 продали указанную квартиру, находящуюся в их собственности, ФИО3

Пунктом 3 договора установлено, что квартира продается по согласованию сторон за .... рублей, которые представитель покупателя вносит на расчетный счет ФИО1, находящийся в ОАО " Банк 1 ", не позднее трех дней с момента подписания данного договора. Согласно пункту 5 договора ФИО3 осуществляет с Дата за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры с соблюдением существующих единых правил и норм на условиях, определенных для домов государственного жилищного фонда, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. В соответствии с пунктами 9,12 договора, в отчуждаемой квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета не позднее Дата, освободить указанную квартиру и передать ключи представителю покупателя не позднее Дата (л.д. 12-13).

Обосновывая свои требования о притворности указанного договора-купли продажи в отношении недвижимого имущества и наличия в действительности договора займа, обеспечиваемого фактическим залогом вышеназванного недвижимого имущества, ФИО1 и ФИО2 и их представители ссылаются, в том числе на вышеперечисленные условия договора купли-продажи спорной квартиры, которые не отражают намерений продавцов на действительную продажу квартиры.

В частности, указывается на отсутствие для истцов фактической выгоды от заключения данного договора, на которую истцы могли бы рассчитывать при действительной продаже спорной квартиры, поскольку стоимость квартиры по договору в .... рублей существенно ниже истинной стоимости указанного объекта недвижимого имущества на дату продажи.

При этом в обоснование своих требований истцами и их представителями в материалы дела представлена Справка об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО ***** от Дата (л.д. 25, т. № 1), согласно которой стоимость квартиры, расположенной по адресу: ...., на Дата составляет .... рублей.

Представителем ответчика ФИО5 опровергалась указанная стоимость спорного жилого помещения, полагая, что она завышена. В обоснование, им представлена Информационная справка ООО *** (л.д. 249, т. № 1) о том, что средняя цена предложения квартиры по ...., в обычном состоянии (без ремонта) на Дата составляла .... рублей. После качественного ремонта, со встроенным оборудованием стоимость такого жилья возрастала до .... рублей. Стоимость аналогичного жилья, требующего капитального ремонта, снижалась до .... - .... рублей.

При этом представитель ответчика ФИО5 утверждал, что спорная квартира находилась на Дата в неудовлетворительном состоянии, о чем свидетельствует Справка ООО **** за подписью и.о. директора А. и показаниями свидетеля А., допрошенного в судебном заседании.

В опровержение данных выводов, по ходатайству истцов в судебном заседании допрошен свидетель И., который указал, что он осуществлял установку дверей в квартире № ** дома № ** по .... по заказу ФИО1 В квартире был текущий ремонт. Квартира была пригодна для жилья.

Исходя из доводов истцов и их представителей, сумма договора в .... рублей в действительности отражает не намерение истцов продать квартиру за указанную сумму, а нуждаемость ФИО1 в получение заемных средств на указанную сумму для погашения имеющихся у нее иных долговых обязательств.

Указанные доводы истцов и их представителей в полной мере подтверждаются собранными по делу доказательствами.

В данном случае, еще Дата между ОАО " Банк 1 " и ФИО1 был заключен договор о кредитной линии, в соответствии с которым Банк открыл ФИО1 кредитную линию с лимитом выдачи в сумме .... рублей на срок до Дата, а заемщик обязался своевременно возвратить суммы кредитов и уплатить Банку установленные договором проценты. В соответствии с условиями дополнительного соглашения № ** к договору о кредитной линии № ** от Дата, Банк предоставил заемщику в рамках и на условиях Договора о кредитной лини кредит в размере .... рублей на срок до Дата. Дополнительным соглашением № ** от Дата установлено, что в пункте 1.1. договора заменена сумма кредита с .... рублей на .... рублей (л.д.29-33, 34-35, 37, том 1).

На основании договора ипотеки № ** от Дата ФИО1, ФИО2 передали ОАО " Банк 1 " в залог принадлежащее им на праве долевой собственности недвижимое имущество: квартиру . Общая площадь .... кв.м, в том числе жилая площадь .... кв.м, расположенную по адресу: ..... Кадастровый номер № ** (л.д. 21-23, том 1).

По причине несвоевременного исполнения обязательств по Договору о кредитной линии Дата заемщику ФИО1 было предложено подписать дополнительное соглашение по уменьшению лимита выдачи кредита и Дата такое дополнительное соглашение было подписано. Поскольку случаи нарушений условий договора о кредитной линии продолжались, Дата Банком в адрес ФИО1 было направлено письмо с требованием в срок до Дата досрочно погасить кредиты, выданные в рамках договора о кредитной линии. Дата обязательства по указанному договору о кредитной линии ФИО1 были исполнены в полном объеме (л.д. 221, том № 1).

В данном случае, судом установлено, что задолженность по указанному кредитному договору была погашена именно за счет средств, полученных по договору купли-продажи квартиры от Дата, заключенному с ФИО3 в лице А.

В частности, пунктом 3 договора установлено, что квартира продается по согласованию сторон за .... рублей, которые представитель покупателя вносит на расчетный счет ФИО1, находящийся в ОАО " Банк 1 ", не позднее трех дней с момента подписания данного договора.

Согласно приходному кассовому ордеру № ** от Дата А. внес .... рублей на счет ФИО1 в ОАО " Банк 1 " (л.д. 66, т. № 1).

В этот же банковский день за счет указанных средств была погашена задолженность ФИО1 перед Банком в размере .... рублей, а оставшиеся .... рублей выданы ФИО1 согласно расходному кассовому ордеру (л.д. 53, 67, т. № 1).

Согласно представленной ОАО " Банк 3 " информации, Дата ОАО " Банк 3 " был предоставлен Персональный кредит по Соглашению о кредитовании № **. Данный кредит погашен Дата. Денежные средства для погашения кредита внесены ФИО1 на счет в ОАО " Банк 3 " Дата в размере .... рублей (л.д. 219, 226, т. № 2).

В материалы дела ФИО1 представлена копия Расписки от Дата о том, что ФИО1 взяла в долг у П. .... рублей сроком до Дата, а также копия расписки от Дата о возврате ФИО1 указанных денежных средств П. (л.д. 199, т. № 2).

Кроме того, в материалы дела ФИО1 представлена копия расписки от Дата о том, что ФИО1 взяла в долг у П. .... рублей сроком до Дата, а также копия расписки от Дата о возврате ФИО1 указанных денежных средств П. (л.д. 200, т. № 2).

В судебном заседании свидетель П., которое состоялось Дата, указала, что Б.Т.ГБ. в Дата обратилась к ней за финансовой поддержкой. Она дала ей деньги в долг со сроком возврата в Дата, однако, ФИО1 вернула деньги только в Дата. Договор займа не оформляли, составлялись расписки, которые она - П. после возврата всей суммы займа вернула ФИО1 Имеющиеся в деле копии расписок, являются теми расписками, которые оформлялись ФИО1 при взятии денег в долг, и ею - при получении денежных средств назад.

Таким образом, представленные доказательства со всей очевидностью подтверждают доводы истцов и их представителей о нуждаемости ФИО1 в денежных средствах на Дата в размере около .... рублей для погашения имеющихся у нее иных долговых обязательств.

В данном случае, суд соглашается с указанными доводами, поскольку введение в договор купли-продажи пунктов 5, 9 и 12 не объяснимо с точки зрения продавца, желающего продать принадлежащее ему жилое помещение, и покупателя, желающего его приобрести.

По мнению суда, ответчики и их представители в судебном заседании не предоставили правдоподобных пояснений, указывающих на необходимость почти двухгодичной отсрочки в реальной передаче спорной квартиры по заключенному договору купли-продажи.

В тоже время введение в договор купли-продажи пунктов 5, 9 и 12 соотносится с пояснениями истцов и их представителей о том, что в действительности ....годичная отсрочка в реальной передаче спорной квартиры по заключенному договору купли-продажи является фактическим сроком исполнения договора займа на .... рублей, а дата Дата - сроком фактической передачи квартиры по договору залога в случае неисполнения указанного фактического займа.

Также в обосновании наличия между ФИО1 и ФИО2 с одной стороны и ФИО3 с другой фактических заемных отношений, обеспеченных ипотекой, а не отношений по договору купли-продажи, истцы и их представители в судебном заседании сослались на условия заключенного между ФИО1 и ФИО3 предварительного договора купли-продажи.

Так, Дата между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № **, согласно которому ФИО3 и ФИО1 обязались подписать основной договор купли-продажи квартиры № ** в доме № ** по .... и направить договор в Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области для государственной регистрации в срок, не позднее Дата. Согласно пункту 4.1 договора стоимость квартиры составила .... рублей. При этом Оплата может производиться Покупателем с Дата, что будет подтверждаться распиской в получении денег. Стоимость квартиры согласована сторонами и изменению не подлежит. Предварительный договор подписан ФИО1, ФИО3 (л.д.14, том 1).

Согласно представленному ФИО3 в судебное заседание подлинному экземпляру указанного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от Дата, пункт 4.1 договора изменен. В соответствии с изменениями стоимость квартиры составила .... рублей. Указанные изменения внесены Дата ФИО1 совершением рукописного текста на второй странице договора.

В судебном заседании ФИО1 факт внесения указанных изменений не отрицала, подтвердив их действительность. Необходимость внесения данных изменений объяснила тем, что, фактически, увеличенная сумма - это проценты по договору займа между ней и ФИО3, который в действительности был заключен между ними.

Согласно расписке от Дата ФИО3 получил от ФИО1 деньги в сумме .... рублей в счет оплаты по предварительному договору № ** от Дата (л.д. 15, том 1).

По мнению суда, сам факт и условия заключения данного предварительного договора свидетельствуют об истинных намерениях истцов и ответчика ФИО3 при заключении договора купли-продажи от Дата, направленных не на реальное отчуждение принадлежащего истцам спорного жилого помещения, а лишь на получение истцами денежных средств в размере .... рублей с условием их возврата, с учетом дополнительного вознаграждения по договоренности с ФИО3, в общем размере в .... рублей в срок не позднее Дата.

Суд обращает также внимание на согласующиеся между собой условия договора купли-продажи от Дата (пункты 5, 9, 12) о времени начала оплаты жилого помещения ФИО3, об обязательстве истцов сняться с регистрационного учета и освободить спорное жилое помещение не позднее Дата и предварительного договора купли-продажи от Дата (пункт 3) о заключении основного договора купли-продажи об обратном выкупе спорного жилого помещения также не позднее Дата.

Доводы ФИО3, изложенные в отзыве (л.д. 232-233, т. № 1) о том, что фактически действия ФИО1, связанные с продажей спорной квартиры, были направлены на решение своего квартирного вопроса, поскольку до продажи квартира находилась в общей долевой собственности - ФИО1 и ФИО2, а, заключив единолично предварительный договор купли-продажи, ФИО1 могла бы осуществить обратный выкуп без участия ФИО2 и стать единственной собственницей спорного жилого помещения, ничем не обоснованы, и опровергаются вышеуказанными исследованными материалами дела.

Более того, в судебном заседании ФИО2 пояснила, что участия в заключение указанного предварительного договора она действительно не принимала, однако, знала о заключении данного договора, не возражала против того, что бы и сам предварительный договор купли-продажи и основной договор купли-продажи об обратном выкупе спорной квартиры был заключен только ФИО1, поскольку ФИО1 доверяла. Никаких конфликтов по поводу пользования квартирой у нее с ФИО1 не было.

Указанные доводы ФИО2 в судебном заседании подтвердила и ФИО1

Пунктами 1, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Такое разъяснение дает Президиум ВАС РФ в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59.

Цель предварительного договора - юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь. Это делается с тем, чтобы за установленный предварительным договором срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать взыскания убытков, причиненных не заключением основного договора, или принудительного заключения договора. На эти обстоятельства указывает Президиум ВАС РФ в Постановлении от 14 июля 2009 г. N 402/09.

В своем отзыве от Дата ФИО3 не отрицает фактов заключения предварительного договору купли-продажи, а также получения .... рублей в счет оплаты по указанному предварительному договору, а также увеличения цены по договору до .... рублей. Также указал, что предложил ФИО1 исполнить предварительный договор уже Дата, однако, поскольку последняя сослалась на отсутствие денег, а он нуждался в деньгах, стал предпринимать попытки продажи квартиры третьим лицам и Дата продал квартиру ФИО4

Этим самым, ФИО3 фактически подтвердил факт нарушения им условий предварительного договора купли-продажи от Дата, который предусматривал срок исполнения обязательств по данному договору - не позднее Дата заключить договор купли-продажи по обратному выкупу спорной квартиры.

Как следует из материалов дела, в нарушение условий данного предварительного договора купли-продажи от Дата ФИО3 на основании договора купли-продажи от Дата продал квартиру № ** в доме № ** по .... ФИО4 за .... рублей. Согласно пункту 9 договора, в отчуждаемой квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета до Дата (по договору купли-продажи от Дата). Пунктом 11 договора установлено, что продавец обязуется освободить указанную квартиру и передать ключи покупателю не позднее Дата. Передача квартиры оформлена по Акту приема-передачи жилого помещения от Дата (л.д. 17-18).

Дата ФИО4 продал квартиру № **, в доме № ** по .... ФИО5 за .... рублей. Согласно пункту 9 договора, в отчуждаемой квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета до Дата (по договору купли-продажи от Дата). Передача квартиры оформлена по Акту приема-передачи жилого помещения от Дата.(л.д. 19-20). Право собственности ФИО5 на указанную квартиру и договор купли-продажи зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по .... Дата.

Из пояснений представителей ФИО5, отзывов ФИО3 следует, что все из указанных договоров фактически исполнены, то есть квартира от продавцов к покупателям передана, деньги от покупателей продавцами получены.

В судебном заседании установлено, что о заключении указанных сделок ФИО1 и ФИО2 в известность поставлены не были, узнали о них только после вынесенного Дата заочного решения суда об их выселении.

Обосновывая свои требования о притворности договора-купли продажи от Дата в отношении спорной квартиры и наличия в действительности договора займа, обеспечиваемого фактическим залогом вышеназванного недвижимого имущества, ФИО1 и ФИО2 указали, что иных жилых помещений в городе Мурманске они не имеют и на момент продажи квартиры не имели, соответственно, в действительности не имели намерений отчуждать единственное принадлежащее им жилое помещение.

Данные доводы истцов подтверждены в судебном заседании представленными сведениями Управления Росреестра по МО (л.д. 66, 67).

Кроме того, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля П. показала, что ФИО1 она знает много лет - с Дата, ФИО1 с ФИО2 постоянно проживают в своей квартире по ...., и другого жилья не имеют. Со слов ФИО1 она знает, что ФИО1 взяла деньги в долг под залог квартиры, оформив договор купли-продажи. В действительности продавать квартиру она не намеревалась. В настоящее время ФИО1 проживает временно у ******** по .....

В судебном заседании по ходатайству представителя ФИО5 был допрошен свидетель А., работающий в ****, который заключал от имени ФИО3 договор купли-продажи в отношении спорной квартиры.

В частности, он указал, что в агентстве имелся запрос ФИО3 на приобретение недвижимости в ..... В этот же период времени в агентство обратилась ФИО1 с целью продажи квартиры, находящейся на ...., с целью погашения задолженности перед банком. ФИО3 был предложен данный вариант, с которым он согласился. В дальнейшем он - А., сопровождал сделку купли-продажи. Перед и после заключения договора, он участвовал в осмотре объекта, о чем имеется акт. Квартира находилась в удовлетворительном состоянии, без ремонта, для проживания она была не пригодна. Стоимость квартиры составляла .... рублей, при этом, цену назначала сама продавец - ФИО1 Поскольку квартира находилась в ипотеке, было получено согласие Банка на её продажу. ФИО3 сам вносил денежные средства на счет банка в счет погашения кредита. Договор купли-продажи был сдан в УФРС, где прошел регистрацию. Первоначальный договор купли-продажи составлялся в агентстве. Согласно первоначальному тексту договора, продавцы обязались освободить квартиру после Дата. ФИО1 обратилась с просьбой ознакомиться с договором до его подписания, ей передали флэшку с текстом для ознакомления. За полчаса до оформления сделки ФИО1 принесла договор. При оформлении документов в УФРС было выявлено, что был изменен год проживания продавцов в отчуждаемой квартире - до Дата. ФИО3 подписал договор в данном виде, доверившись агентству. В дальнейшем ФИО3 обратился в Агентство с претензиями, в связи с чем, до настоящего времени перед ним исполняются обязанности. Пояснил, что ФИО1 принудительно не выселяли, она вышла из квартиры с пакетом добровольно. Вещи вывез ФИО5, как собственник.

Также А. пояснил, что ФИО1 не обращалась к нему в Дата с просьбой передать деньги ФИО3 по спорной квартире. При выселении ФИО1 присутствовал по просьбе ФИО3. О существовании предварительного договора между ФИО7 и ФИО3 ему не известно. После приобретения квартиры ФИО3 намеревался перевести ее в нежилое помещение для использования под коммерческий объект, для чего обращался в Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска.

В определенной части суд относится критически к пояснениям свидетеля А.

В частности, свидетель И. в судебном заседании указал, что он осуществлял установку дверей в квартире № ** дома № ** по .... по заказу ФИО1 В квартире был текущий ремонт. Квартира была пригодна для жилья.

Доводы свидетеля А. о том, что в первоначальном варианте договор купли-продажи спорной квартиры предусматривал обязательство продавцов освободить квартиру до Дата, а не до Дата, и о том, что указанные изменения были внесены ФИО1 самовольно, суд полагает необоснованными, противоречащими другим материалам дела, в частности, пояснениям ФИО1, ФИО2, письменным пояснениям по существу дела самого ФИО3, согласующимся между собой условиями договора купли-продажи от Дата и предварительного договора купли-продажи от Дата.

Доводы А. о том, что после приобретения квартиры ФИО3 намеревался перевести ее в нежилое помещение для использования под коммерческий объект, для чего обращался в Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска, опровергаются письменным сообщением Комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска от Дата, из которого следует, что ФИО3 не обращался в Комитет по вопросу перевода квартиры № ** дома № ** по .... из жилого помещения в нежилое и предоставления архитектурно-планировочного задания.

В судебном заседании ФИО1 и ФИО2 пояснили, что Дата Ж., являющаяся ******** ФИО1, продала принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: ..... Часть средств, вырученных от продажи, в размере около .... рублей ФИО1 попыталась передать ФИО3 через А. для целей частичного погашения долга по сделке со спорной квартирой.

Из представленных в судебное заседание доказательств (л.д. 191-197, т. № 2), подтверждается факт продажи указанной квартиры, а также факт зачисления в Дата на счет ФИО2 денежных средств в размере .... рублей.

Вместе с тем истцы и их представители не представили в судебное заседание доказательств обращения ФИО1 к ФИО3 или А. для целей передачи указанных денежных средств, а сами ФИО3 и А. факт такого обращения в ходе рассмотрения дела отрицали.

В судебное заседание ФИО1 представила копию расписки от Дата о том, что она взяла в долг у ФИО3 .... рублей для погашения кредитных обязательств перед " Банк 1 " и " Банк 3 ". Для обеспечения возврата указанной суммы ФИО3 передана под залог квартира, расположенная по адресу: ...., принадлежащая на праве собственности ФИО2, ФИО1, оформив договор купли-продажи с последующим возвратом квартиры в собственность Б-вых (л.д. 16, том 1).

Сама расписка представлена в суд в копии, а, исходя из отзыва ФИО3, он отрицает существование данной расписки.

Кроме того, представителем ответчика ФИО5 в судебное заседание представлена расписка аналогичного содержания, датированная Дата (л.д. 203, т. № 2). Появление данной расписки у ФИО5 его представитель обосновал тем, что ФИО5 обнаружил ее в спорной квартире, после того, как въехал туда на основании заочного решения суда.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В данном случае, анализ пояснений сторон и представленных суду доказательств, позволяет утверждать, что сделка купли-продажи квартиры от Дата, заключенная между ФИО1 и ФИО2 с одной стороны, и А., действующим от имени ФИО3, с другой, является притворной, прикрывающей собой сделку по договору займа и обеспечивающему ее договор залога спорной квартиры, что в силу требований статьи 170 ГК РФ свидетельствует о ее недействительности.

При рассмотрении настоящего дела суд не находит оснований полагать, что указанная сделка недействительна в силу требований статьи 168 ГК РФ, как сделка, противоречащая закону, статьи 179 ГК РФ, как сделка, совершенная под влиянием обмана, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

В данном случае, оспариваемая сделка совершена в письменной форме и подписана сторонами, что свидетельствует о соответствии договора закону и добровольному волеизъявлению истцов и соответствует принципу свободы в заключение договора, установленному статьей 421 Гражданского кодекса РФ.

Существовавшие у ФИО1 долговые обязательства в данном случае не могут быть признаны стечением тяжелых обстоятельств, вынуждающих лицо действовать не по своей воле, на крайне не выгодных для себя условиях, поскольку истцы имели возможность отказаться от подписания оспариваемого договора.

В ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт совершения ФИО3 сознательных противоправных действий, направленных на обман истцов при заключении договора, а также факт осведомленности ФИО3 обо всех обстоятельствах, побудивших истцов заключить указанный договор. Истцы при подписании договора были ознакомлены с его условиями, не были лишены возможности свободно выразить свою волю и действовать в своих интересах, так как, обладая дееспособностью, должны были понимать смысл и характер происходящих действий.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом недействительности данной сделки согласно статье 170 ГК РФ, недействительны и заключенные позднее на основании данной сделки: договор купли-продажи от Дата в отношении квартиры № ** в доме № ** по .... между ФИО3 и ФИО4; а также договор купли-продажи от Дата в отношении этой же квартиры между ФИО4 и ФИО5

Таким образом, суд, удовлетворяя исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, полагает необходимым признать недействительным договор купли-продажи квартиры № ** дома № ** по ...., заключенный Дата между ФИО2, ФИО1 с одной стороны и А., действующим от имени ФИО3 на основании доверенности от Дата, удостоверенной Д., нотариусом нотариального округа ...., зарегистрированной в реестре за № **, с другой.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № ** дома № ** по ...., заключенный Дата между ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № ** дома № ** по ...., заключенный Дата между ФИО4 с одной стороны и ФИО5 с другой.

С учетом того, что все вышеуказанные сделки фактически сторонами исполнены, суд полагает необходимым применить последствия недействительности указанных сделок: обязать ФИО5 передать квартиру № ** дома № ** по .... в собственность ФИО1 и ФИО2; взыскать с Заики А.В. в пользу ФИО5 .... рублей; взыскать с ФИО3 в пользу Заики А.В. .... рублей; взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 .... рублей в равных долях, по .... рублей с каждой.

Суд полагает, что встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В данном случае, решение суда по вопросу о признании за ФИО5 права собственности на квартиру № ** в доме № ** по .... не требуется, поскольку из представленного в материалы дела Свидетельства о государственной регистрации права от Дата (л.д. 19, т. № 2) право собственности ФИО5 на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано Дата.

Кроме того, по мнению суда, в данном случае факт наличия права собственности у ФИО5 не имеет правового значения, поскольку, независимо от выводов по этому вопросу, удовлетворение требований о признании сделок со спорным жилым помещением недействительными в силу требований статей 167 и 170 ГК РФ влечет безусловное возвращение сторон сделок в первоначальное положение, а, соответственно, прекращение права собственности, приобретенного на основании недействительной сделки.

В силу статьи 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В данном случае, закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя. Последний должен доказать, что он не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считал, что законно получил имущество в свою собственность. Наличие в действиях приобретателя умысла и даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов.

Как следует из материалов дела, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи от Дата, заключенного между ФИО3 и ФИО1, ФИО3 на основании договора купли-продажи от Дата продал квартиру № ** в доме № ** по .... ФИО4 за .... рублей. Согласно пункту 9 договора, в отчуждаемой квартире зарегистрированы ФИО1, ФИО2, которые обязуются сняться с регистрационного учета до Дата (по договору купли-продажи от Дата). Пунктом 11 договора установлено, что продавец обязуется освободить указанную квартиру и передать ключи покупателю не позднее Дата. Передача квартиры оформлена по Акту приема-передачи жилого помещения от Дата (л.д. 17-18).

Установлено, что к встречному исковому заявлению ФИО5 приложены документы, а именно - копии договора купли-продажи квартиры № ** дома № ** по ...., заключенного Дата между ФИО2, ФИО1 с одной стороны и А., действующим от имени ФИО3, с другой, а также договора купли-продажи квартиры № ** дома № ** по ...., заключенного Дата между ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой, а также договора купли-продажи квартиры № ** дома № ** по ...., заключенного Дата между ФИО4 с одной стороны и ФИО5 с другой, а также копии актов приема-передачи указанного жилого помещения по названным договорам.

Из указанных договоров (пункты 9) следует, что ФИО1 и ФИО2 обязуются сняться с регистрационного учета не позднее Дата. При этом пунктом 12 первоначального договора купли-продажи от Дата между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 предусмотрено, что ФИО1 и ФИО2 обязуются освободить указанную квартиру и передать ключи представителю покупателя не позднее Дата, а пунктами 11 договоров купли продажи от Дата между ФИО3 и ФИО4, а также от Дата между ФИО4 и ФИО5, предусмотрено, что продавцы обязуются освободить указанную квартиру и передать ее покупателю.

В судебном заседание исследована также представленная по запросу суда из Управления Росреестра по МО по ходатайству ФИО6 Доверенность от Дата от имени ФИО3 на имя ФИО5, в соответствии с которой ФИО3 доверяет ФИО5 быть его представителем, в том числе по всем вопросам оформления в собственность недвижимого имущества.

В данном случае, суд соглашается с представителем истца ФИО1 - ФИО6 в том, что указанные доказательства указывают на знакомство ФИО5 и ФИО3

Также суд учитывает явно противоречивые между собой пункты указанных договоров, касающихся освобождения жилого помещения продавцами и передачи его покупателям, так как первоначальный договор от Дата предусматривает проживание и регистрацию ФИО1 и ФИО2 в спорном жилом помещении до Дата, а последующие договоры только регистрацию, так как пунктами 11 этих договоров предусматривается, что освобождают жилье покупателям уже новые продавцы, а не первоначальные (ФИО1 и ФИО2).

Также суд учитывает, что при заключении договора купли-продажи от Дата ФИО5 не мог не знать о фактическом проживании первоначальных собственников в спорном жилом помещении.

Таким образом, суд при разрешении вопроса о добросовестности ФИО5 учитывает, что ФИО3 и ФИО5 знакомы, а также то, что в распоряжении ФИО5 до подачи иска имелись все из выше перечисленных договоров купли-продажи в отношении спорного жилого помещения, с сохраняющимся сомнительным правом первоначальных собственников на пользование жилым помещением в течение двух лет.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО5 не мог не догадываться об истинном характере совершенных до него сделок, касающихся спорной квартиры, и, более того, сам совершил в отношении этого же имущества сделку, содержащую сомнительное условие в отношении первоначальных собственников - ФИО1 и ФИО2

Таким образом, при имеющихся доказательствах о характере совершенной сделке, оснований полагать, что ФИО5 является добросовестным приобретателем, у суда не имеется.

Кроме того, по мнению суда, в данном случае вопрос о добросовестности приобретения не имеет правового значения, поскольку, независимо от выводов по этому вопросу, удовлетворение требований о признании сделок со спорным жилым помещением недействительными в силу требований статей 167 и 170 ГК РФ влечет безусловное возвращение сторон сделок в первоначальное положение.

Исковое заявление ФИО5 к ФИО1 и ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, суд оставляет без удовлетворения, так как удовлетворение требований о признании сделок со спорным жилым помещением недействительными в силу требований статей 167 и 170 ГК РФ влечет безусловное возвращение сторон сделок в первоначальное положение, а, соответственно, прекращение права собственности ФИО5, приобретенного на основании недействительной сделки.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания ФИО1 и ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением и их выселении, не имеется.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ФИО3, Заики А.В., ФИО5 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере .... рублей, по .... рублей с каждого.

Взыскать с ФИО3, Заики А.В., ФИО5 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере .... рублей, по .... рублей с каждого.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО3, Заики А.В., ФИО5 в пользу муниципального образования город Мурманск неуплаченную истцом при подаче иска о применении последствий недействительности сделок государственную пошлину в размере .... рублей, по 2.... рубля 33 копейки с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № ** дома № ** по ...., заключенный Дата между ФИО2, ФИО1 с одной стороны и А., действующим от имени ФИО3 на основании доверенности от Дата, удостоверенной Д., нотариусом нотариального округа города Мурманска, зарегистрированное в реестре за № **, с другой.

Применить последствия недействительности указанных сделок: обязать ФИО5 передать квартиру № ** дома № ** по .... в собственность ФИО1 и ФИО2; взыскать с Заики А.В. в пользу ФИО5 .... рублей; взыскать с ФИО3 в пользу Заики А.В. .... рублей; взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 .... рублей в равных долях, по .... рублей с каждой.

Взыскать с ФИО3, Заики А.В., ФИО5 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере .... рублей, по .... рублей с каждого.

Взыскать с ФИО3, Заики А.В., ФИО5 в пользу муниципального образования город Мурманск неуплаченную истцами при подаче иска государственную пошлину в размере .... рублей, по .... рубля 33 копейки с каждого.

Встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем и признании права собственности на жилое помещение, а также исковое заявление ФИО5 к ФИО1 и ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами через Октябрьский суд в кассационном порядке в течение календарных десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение может быть обжаловано в суд надзорной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены, были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования до дня его вступления в законную силу.

Председательствующий: А.В. Кулдыкин