Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском в котором просят: признать право общей совместной собственности за ФИО4 и ФИО3 на объекты недвижимого имущества расположенные по адресу: <Адрес>: здание назначение -жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м. кадастровый Номер; земельный участок, общая площадь: 1485 кв.м. кадастровый Номер; гараж, назначение нежилое, общая площадь: 60 кв.м., кадастровый Номер; баня, назначение нежилое, общая площадь: 28 кв.м., кадастровый Номер и взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 и ФИО3 денежные средства в размере: 180 590 рублей 97 копеек в том числе, 8 000 руб. за оценку имущества, 4 814 руб. за изготовление технического паспорта, 6 834 р. 97 к. по договору страхования, 17 000 руб. за открытие и обработку аккредитивного счета ПАО «Банк Левобережный», 2 000 руб. за продление аккредитивного счета, 5750 р. за совершение регистрационных действий, 130 172 руб. плата по договору ипотеки, 6020 руб. оплаченная государственная пошлина.

В обоснование исковых требований истцы указали, что Дата между продавцом ФИО5 и покупателями ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому: отчуждению подлежит объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом общей площадью 101,0 кв.м. с земельным участком 1485 кв.м. по адресу: <Адрес>, принадлежащим продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от Дата, кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 26.11.2009г., выданного Искитимским отделом ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по <Адрес>», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата. сделана запись регистрации Номер, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серия <Адрес>, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес> (п. 1.1. и 1.2. Договора), а так же цена этого имущества в размере 3956000 руб. (п. 2.1. Договора).

Дата истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным и применении последствий незаключенности договора. В дальнейшем уточнив исковые требования и поддержав их в последней редакции: о признании недействительным договора купли-продажи от Дата. Решением Искитимского районного суда от Дата установлено: заключенный между сторонами договор купли-продажи от Дата соответствует всем требованиям гражданского законодательства, данный договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, содержит предмет договора и его местонахождение. В данном договоре указаны его цена и порядок расчетов, права и обязанности сторон. Согласно расписке ФИО5 получила от ФИО3 денежные средства в размере 2456000 руб. по договору купли-продажи объекта недвижимости от Дата в день подписания договора. Претензий к покупателю не имеет. Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости по договору в сумме 1500000 руб., должна быть передана в течении пяти рабочих дней после регистрации права собственности по договору. Таким образом, цена договора, как существенное условие, согласована сторонами и составляет 3956000 руб. (п. 2.1 Договора от 10.10.2014г.).

Судом так же установлено, что по условиям договора купли-продажи от Дата заключенного между сторонами, объект недвижимости передается покупателям с момента заключения настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи. Договор купли-продажи объекта недвижимости между сторонами заключен Дата. Таким образом, суд решил, в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказать в полном объеме.

Дата апелляционной инстанцией Новосибирского областного суда, решение Искитимского областного суда от Дата оставлено без изменений а жалоба ФИО5 без удовлетворения.

ФИО4 и Д.В. было получено требование от Дата, согласно которому ФИО5 просит заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от Дата (экземпляр соглашения был приложен), та же согласно данному требованию нам стало известно, что ФИО6 было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения расположенные на земельном участке по адресу: <Адрес>, в том числе: гараж общей площадью 60 кв.м. принадлежащий ФИО5 на основании договора купли-продажи от Дата, декларации об объекте недвижимого имущества от Дата, о чем в ЕГРП Дата сделана запись регистрации Номер, кадастровый Номер (условны Номер); баня общей площадью 28 кв.м., принадлежащая ФИО5 на основании договора купли-продажи от Дата, декларации об объекте недвижимого имущества от Дата, о чем в ЕГРП Дата сделана запись регистрации Номер, кадастровый (или условны) Номер.

В заключении дополнительного соглашения в предложенной ответчиком редакции было отказано.

Дата в судебном заседании у судьи Осеевой ИГ по заявлению о снятии мер по обеспечению иска, от представителя Росреестра Истцам стало известно, о том, что ФИО5 подала заявление о ликвидации объекта незавершенного строительства.

В свою очередь ФИО6 обратилась в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи от Дата в связи с существенным изменением обстоятельств. В процессе рассмотрения дела стороны договорились о составлении дополнительного соглашения к договору от Дата в новой редакции, при этом ФИО4 и Д.В. в день подписания дополнительного соглашения передают наличные денежные средства Продавцу в размере 1 500 000 рублей (которые они предварительно занимают у физического лица), а после подписания дополнительного соглашения сторонами, Покупатели оформляют ипотеку на сумму 1 700 000 рублей из которых 200 000 руб. передаются продавцу по договору купли-продажи от Дата, а 1 500 000 руб. передают своим заимодавцам. Так же согласно указанной договоренности Ответчик должна отозвать заявление о ликвидации объекта из регистрирующих органов и привести документы в соответствие с договором.

Дата Покупатели передали денежные средства в размере 1 500 000 рублей Продавцу, что подтверждается распиской, и стороны заключили дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимости от Дата, согласно которому пункты 1.1., 1.2.,2.1., и 2.2, Договора от Дата действуют в новой редакции, а именно: Продавец обязуется передать, а Покупатели обязуются принять в общую совместную собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество:

Объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом. Площадь: <Адрес> застройки 101,10 кв.м., Инвентарный Номер Литер: А. Подземная этажность: 1. Этажность: 3, степень готовности 85%. Кадастровый (или условный) Номер, расположенный по адресу: <Адрес>;

Земельный участок, расположенный по адресу: <Адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь: 1485 кв.м. Кадастровый Номер.

Гараж, назначение нежилое. <Адрес>: 60 кв.м., кадастровый Номер (условный Номер),

Баня, назначение нежилое. Площадь: общая 28 кв.м., кадастровый (или условный) Номер. расположенные по адресу: <Адрес>.

Указанные объекты недвижимого имущества принадлежат Продавцу на праве собственности (пункты 1.1., 1.2. Договора). Согласно пункту 2.1. цена Объекта недвижимости составляет 4 156 000 (четыре миллиона сто пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

То есть стоимость объектов по договоренности между сторонами была увеличена на 200 000 рублей.

Определением судьи Мишковоой ЛГ Искитимского районного суда <Адрес> от Дата был принят отказ ФИО5 от исковых требований к ФИО4, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от Дата.

ФИО7 обратились в ПАО «Сбербанк России» для предоставления им ипотеки и получили предодобрение, но в последующем банк в предоставлении займа отказал в связи с тем, что согласно внутренним инструкциям ПАО «Сбербанк России» не выдает ипотеку на четыре объекта.

После чего ФИО4 обратилась с заявкой на получение ипотеки в ПАО «Банк Левобережный» и банк одобрил получение кредита на четыре объекта.

Так же специалистам банка покупатели разъяснили оговоренный порядок расчетов. При этом необходимо было заключить новый договор купли-продажи между сторонами по форме Банка, так же необходимо было сделать оценку и технический паспорт объекта незавершенного строительства. Все указанные документы были изготовлены за счет Покупателей.

Дата между ФИО5 и ФИО4ФИО3 был заключен договор купли-продажи по форме и в отделении Банка (<Адрес>), согласно которому отчуждению подлежали: Объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, <Адрес> 101,10 кв.м., кадастровый (или условный) Номер; Земельный участок, общая площадь: 1485 кв.м. Кадастровый Номер; Гараж, назначение нежилое, общая площадь: 60 кв.м., кадастровый Номер; Баня, назначение нежилое. Площадь: общая 28 кв.м., кадастровый Номер.

После чего между ПАО «Банк Левобережный» и ФИО4 и ФИО3 был заключен кредитный договор <***> 1345-16 от Дата, согласно условиям которого: Кредит предоставляется заемщику в размере 1 700 000 рублей по заявлению в безналичной форме на счет Номер (аккредитивный счет) в Банке «Левобережный» (ПАО), открытый на имя ФИО4 в течении трех рабочих дней с момента подписания Кредитного договора. Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления Кредитором суммы Кредита на указанный счет (п. 1.1.; 1.2.1.; 1.3.1; 1.3.3). Предоставление суммы кредита по распоряжению Заемщика перечисляется в счет оплаты по Договору приобретения путем безналичного перечисления на счет Продавца Номер (текущий счет проавца) в банке «Левобережный» (ПАО) (п. 1.3.2. Кредитного договора). То есть деньги поступают на аккредитивный счет, а после регистрации перехода права и регистрации залога в пользу банка (когда Залогодатель передает соответствующие документы в Банк) с аккредитивного счета денежные средства списываются на текущий счет Продавца. Так же в связи с тем, что к выплате Продавцу по Договору подлежали только 200 000 рубле, а 1 500 000 должны быть переданы ФИО8 (заимодавцу ФИО4 и Д.В.), то ФИО5 было подписано согласие на совершение такой банковской операции. При этом в случае отказа в регистрации залога Предмета ипотеки Договор считается расторгнутым с даты отказа в такой регистрации ( п. Дата Кредитного Договора).

Дата документы сторонами были переданы на регистрацию прав. Дата представитель Истцов ФИО1 позвонила по телефону в Искитимский Росреестр узнать о сроках регистрации права и готовности документов, но специалист-эксперт разъяснил, что в регистрации перехода права будет отказано в связи с тем, что, объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, <Адрес> 101,10 кв.м., кадастровый (или условный) Номер имеет статус архивный, т.е. снят с кадастрового учета. При этом, по указанному адресу Дата на кадастровый учет поставлен объект: здание, общая площадь 102,9 кв.м. кадастровый Номер. В этот же день Покупатели обратились к Продавцу с требованием привести документы в соответствие с договором купли-продажи, чего в Последующем продавцом не было сделано. Необходимо отметить, что Покупатели обращались за консультацией в Банк, о возможности внесения изменений в документы, но ответ банка был отрицательным.

Дата Истцами с письменного согласия банка было подано заявление (вх.Номер о приостановке государственной регистрации права.

Дата в государственной регистрации перехода права и залога было отказано, а Дата аккредитив банком был отозван (в соответствии с п. Дата Кредитного договора Номер от Дата), так же с учетом того, что Дата поступило требование от ФИО8 заимодавца ФИО4 и Д.В. о выплате заемных денежных средств, стороны пришли к соглашению о том, что ФИО4 ежемесячно безналичным расчетом перечисляет на счет ФИО8 денежные средства, в размере полученной ФИО4 заработной платы, в счет погашения долга, и согласно уровню дохода Истцов, они не смогли бы выплачивать денежные средства и банку и физическому лицу, т.к. это составило бы 50 000 рублей, что фактически равняется ежемесячному доходу обоих Истцов.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что ФИО5 умышленно внесла изменения, а именно, сняв с кадастрового учета объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, <Адрес> 101,10 кв.м., кадастровый или условный) Номер и поставив на кадастровый учет объект: здание, общая площадь 102,9 кв.м. кадастровый Номер, для создания препятствий Покупателям в регистрации перехода права на объекты. Более того, ФИО5 выступая продавцом по договору купли-продажи неоднократно подписывала документы (дополнительное соглашение и договор по форме банка) в которых объектом подлежащим передачи Покупателям выступал именно объект незавершенного строительства, при этом не предоставив достоверной информации по указанному объекту (фактически бездействовала или относилась безразлично), хотя должна была и могла это сделать, так как изменения были внесены еще в 2015 году и для совершения регистрационных действии они существенны. Более того когда Покупатели обратились за приведением документов в соответствие, в связи с тем, что они уже заключили договор с Банком и документы переданы на регистрацию и в случае отказа в такой регистрации Банк отзывает аккредитив и у ФИО7 возникают убытки, от ответчика они получили отказ, что явно противоречит заключенному Договору и нормам материального права. Так указанными действиями Ответчика ФИО4 и Д.В. в связи с отказом в регистрации перехода права и залога, отзывом аккредитивы были причинены убытки в размере 174 570 руб. 97 коп., в том числе 8 000 руб. за оценку имущества, 4 814 руб. за изготовление технического паспорта, 6 834 р. 97 к. по договору страхования, 17 000 руб. за открытие и обработку аккредитивного счета ПАО «Банк Левобережный», 2 000 руб. за продление аккредитивного счета, 5750 р. За совершение регистрационных действий, 130 172 руб. плата по договору ипотеки.

В судебном заседании в порядке ст. 39 ГПК РФ истцы уточнили исковые требования, просят: признать право общей совместной собственности за ФИО4 и ФИО3 на объекты недвижимого имущества расположенные по адресу <Адрес>: здание назначение -жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м. кадастровый Номер; земельный участок, общая площадь: 1485 кв.м. кадастровый Номер; гараж, назначение нежилое, общая площадь: 60 кв.м., кадастровый Номер; баня, назначение нежилое, общая площадь: 28 кв.м., кадастровый Номер, прекратить право собственности за ФИО5 на объекты недвижимого имущества расположенные по адресу <Адрес>: здание–назначение жилой дом, общей площадью 102.9 кв.м., кадастровый Номер, земельный участок, общая площадь: 1485 кв.м. кадастровый Номер; гараж, назначение нежилое, общая площадь: 60 кв.м., кадастровый Номер; баня, назначение нежилое, общая площадь: 28 кв.м., кадастровый Номер, взыскать с ФИО5 в Пользу ФИО4 и ФИО3 денежные средства в размере: 168 682 рублей 77 копеек в том числе, 8 000 руб. за оценку имущества, 4 814 руб. за изготовление технического паспорта, 6 834 р. 97 к. по договору страхования, 17 000 руб. за открытие и обработку аккредитивного счета ПАО «Банк Левобережный», 2 000 руб. за продление аккредитивного счета, 5750 р. за совершение регистрационных действий, 117 113 руб. 80 коп. оплата по договору ипотеки, 1150 р. государственная пошлина за предоставления сведений из ЕГРН, 6020 руб. оплаченная государственная пошлина.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования в части признания за истцами права собственности на объекты недвижимого имущества расположенные по адресу <Адрес>: здание назначение -жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м. кадастровый Номер; земельный участок, общая площадь: 1485 кв.м. кадастровый Номер; гараж, назначение нежилое, общая площадь: 60 кв.м., кадастровый Номер; баня, назначение нежилое, общая площадь: 28 кв.м., кадастровый Номер признала.

В части требований о взыскании убытков в сумме 168682 рулей 77 копеек иск не признает, по этому поводу пояснила, что сторонами Кредитного договора являлся ПАО «Банк Левобережный» и истцы ФИО3 и ФИО4. ФИО5 стороной Кредитного договора не являлась. Истцы в добровольном порядке заключили кредитный договора, написали заявление на открытие аккредитива (хотя могли этого не делать), заключили договор страхования и понесли эти расходы. Заявление на аккредитив ФИО4 могла не подписывать до дня, необходимого для расчета. Договором купли-продажи прописано, что расчет через 5 дней после регистрации перехода прав собственности. Договор на оценку объекта истцы заключала самостоятельно, без согласия ответчика. Согласие на эти расходы ФИО5, не давала, поэтому и не обязана их возмещать. В расходах ФИО7 перед банком и страховой компанией вины ответчика нет, тогда как обязанность по возмещению убытков может наступить только за виновные действия.

Суд, выслушав пояснения сторон, их представителей, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПКР Ф, пришел к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статья 550 ГК РФ устанавливает письменную форму договора. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что Дата между ФИО5 и ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <Адрес>.

Предметом данного договора являлись: объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общей площадью застройки 101 кв.м. с земельным участком, площадью 1485 кв.м.

Цена продаваемого ФИО5 объекта составляла 3956000 рулей, из которых 2456000 рублей покупатели ФИО7 выплатили при подписании договора купли-продажи, а 1500000 рублей обязались выплатить в течение 5 рабочих дней после регистрации перехода права собственности.

На основании дополнительного соглашения от Дата был дополнен предмет договора следующим имуществом: гараж, общей площадью 60 кв.м. и баня, площадью 28 кв.м., расположенные по этому же адресу.

Также на основании дополнительного соглашения была увеличена стоимость предмета договора и составила 4156000 рублей, из которых из которых 2456000 рублей покупатели ФИО7 выплатили при подписании договора купли- продажи, а 1700000 рублей обязались выплатить в течение 5 рабочих дней после регистрации перехода права собственности.

Денежную сумму в размере 2456000 рублей ФИО5 получила при подписании договора купли-продажи от Дата.

Денежную сумму в размере 1500000 рублей ФИО5 получила Дата.

В период с октября 2014 года по настоящее время в приобретенном объекте недвижимости истцы проживали и достраивали его за счет своих собственных сил и средств.

К концу 2015 года незавершенный строительством объект был достроен ФИО7, в результате чего жилой дом, площадью 102,9 кв.м. был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый Номер.

Вышеизложенные обстоятельства нашли подтверждения в судебном заседании, сторонами не оспорены, документально подтверждены, ответчиком признаны.

Суд, приходит к выводу, что признание ответчиком иска в части требований о признания права собственности на спорные объекты недвижимости, заявлено добровольно, не противоречит закону, не нарушает прав сторон и охраняемых законом интересов иных лиц. А потому признание иска в этой части возможно принять и иск в части удовлетворить.

Разрешая исковые требования о взыскании убытков, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцы ФИО3 и ФИО4 намерены взыскать с ответчика убытки, который возникли при заключении кредитного договора, а именно: денежные средства в размере: 168 682 рублей 77 копеек в том числе, 8 000 руб. за оценку имущества, 4 814 руб. за изготовление технического паспорта, 6 834 р. 97 к. по договору страхования, 17 000 руб. за открытие и обработку аккредитивного счета ПАО «Банк Левобережный», 2 000 руб. за продление аккредитивного счета, 5750 р. за совершение регистрационных действий, 117 113 руб. 80 коп. оплата по договору ипотеки, 1150 р. государственная пошлина за предоставления сведений из ЕГРН, 6020 руб. оплаченная государственная пошлина.

Однако как установлено в судебном заседании, сторонами кредитного договора от Дата. являлся ПАО «Банк Левобережный» и истцы ФИО3 и ФИО4. ФИО5 стороной Кредитного договора не являлась.

Истцы в добровольном порядке заключили кредитный договора, написали заявление на открытие аккредитива, заключили договор страхования и понесли эти расходы.

Договором купли-продажи прописано, что расчет через пяти дней после регистрации перехода прав собственности.

Договор на оценку объекта истцы заключала самостоятельно, без согласия ответчика. Согласие на эти расходы ФИО5, не давала, поэтому и не обязана их возмещать.

Вина ответчика в данной ситуации не установлена. Доводы истцов, изложенные в исковом заявлении в части понесенных ими убытков по вине ответчика, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку истцами не представлены доказательства наличия вины ФИО5 на понесенные им расходы в сумме 168 682 рублей 77 копеек.

Доводы истцов о том, что ответчик скрыла факт внесения изменений в кадастровый учет объекта недвижимости с незавершенного строительством на жилой дом, что повлекло отказ в регистрации сделки и закрытии аккредитива и возникновение убытков, не подтверждаются материалами дела и опровергаются доводами изложенными в исковом заявлении.

В исковом заявлении указано, что Дата стало известно истцам, что ФИО5 подано заявление о ликвидации объекта незавершенного строительства.

Кредитный договор истца заключили с НСКБ «Левобережный» Дата.

Заявление на аккредитив ФИО4 написала Дата.

Договор был сдан на государственную регистрацию в Росрегистрацию Дата.

Расходы связанные со страхованием объекта также были понесены истцами после Дата.

При таких обстоятельствах истцам следует отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика убытков в сумме 168682,77 рублей и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6020 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать право общей совместной собственности за ФИО4 и ФИО3 на объекты недвижимого имущества расположенные по адресу <Адрес>: здание назначение - жилой дом, общей площадью 102,9 кв.м. кадастровый Номер; земельный участок, общая площадь: 1485 кв.м. кадастровый Номер; гараж, назначение нежилое, общая площадь: 60 кв.м., кадастровый Номер; баня, назначение нежилое, общая площадь: 28 кв.м., кадастровый Номер.

Прекратить право собственности за ФИО5 на объекты недвижимого имущества расположенные по адресу <Адрес>: здание–назначение жилой дом, общей площадью 102.9 кв.м., кадастровый Номер, земельный участок, общая площадь: 1485 кв.м. кадастровый Номер; гараж, назначение нежилое, общая площадь: 60 кв.м., кадастровый Номер; баня, назначение нежилое, общая площадь: 28 кв.м., кадастровый Номер.

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о взыскании убытков ОТКАЗАТЬ,

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено Дата.

Судья К.В.ТАБОЛА