Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора, взыскании штрафа, понуждении к совершению действий,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г.Омска с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора, взыскании штрафа, понуждении к совершению действий. Истец указала, что с 2010 г. является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу ***. Указанное помещение приобретено ею с обременением - арендой указанного помещения ответчиком на основании заключенного ею в 2009 г. договора аренды с предыдущим собственником - муниципальным образованием г.Омск. В соответствии с условиями договора ответчик обязалась не допускать использования помещения другими лицами, не производить перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя, осуществлять мероприятия, направленные на предупреждение актов терроризма. В нарушение указанных обязательств ответчиком была допущена перепланировка помещения в виде устройства перегородки в одной из комнат и устранения перегородки в другой, что нашло свое отражение в данных технического паспорта на нежилые помещения 2010 г. в сравнении с планом помещений, приложенному к договору аренды и являющемуся его составной частью. Без получения согласия арендодателя ответчик предоставил в пользование третьим лицам - индивидуальным предпринимателям Н., З., А. и другим - в пользование нежилые помещения, оформив отношения договорами предоставления рабочего места, представляющими из себя скрытую форму субаренды. Ответчику неоднократно предлагалось установить круглосуточную охрану помещения с установкой видеонаблюдения, что ею сделано не было. Указанные нарушения договора являются существенными, в связи с чем истец просит суд расторгнуть договор аренды № *** нежилого помещения, расположенного по адресу ***, заключенный между муниципальным образованием г.Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска и ИП ФИО2 02 декабря 2009 г., обязать ответчика привести нежилое помещение в соответствие с поэтажным планом помещения, являющимся приложением к договору аренды № *** нежилого помещения, а также взыскать с ответчика предусмотренный договором штраф за невыполнение обязанностей, предусмотренных договором в размере 10% годовой арендной платы, что составляет 23 291, 48 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержал заявленные исковые требования, пояснив, что в период аренды имущества ответчик самовольно возвела перегородку в помещении под № 9 в поэтажном плане, фактически создав дополнительную комнату, означенную в техническом паспорте по состоянию от 30.06.2010 г. под № 2. В настоящее время после претензий арендодателей ответчик снесла перегородку, восстановив существовавшую ранее конфигурацию. Вместе с тем ответчиком устранена перегородка, разделявшая помещения под №№ 2 и 3 в поэтажном плане, в связи с чем требования о приведении помещения в соответствие с поэтажным планом подразумевает возложении на ответчика обязанности восстановить существовавшую перегородку. Помимо завуалированных договоров субаренды с индивидуальными предпринимателями в 2010 г. ответчик заключила договор субаренды с ООО «М.» для размещения стационарной торговли вино-водочными изделиями на территории помещения без согласия собственников, помещения. Позиция истца о расторжении договора и понуждении ответчика к приведению помещения в первоначальное состояние согласована с позиций соарендодателя - ИП ФИО4, являющегося собственником 1/2 доли в праве собственности на помещения.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО5 исковые требования не признали в полном объеме, пояснив, что при заключении в 2009 г. договора аренды нежилых помещений с Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска и подписании акта приема-передачи имущества ФИО2 не осматривала помещения и лишь позже обнаружила несоответствие помещений их расположению на выкопировке поэтажного плана, являющегося приложением к договору аренды. Несоответствие заключалось в том, что в помещениях отсутствовало разделение комнат, означенных в выкопировке под № 2 и 3 перегородкой. В период использования нежилого помещения ответчик возводила временную перегородку, разделившую помещение под № 9 на два помещения, но в 2010 г. эта перегородка была снесена, что не отрицается истцом. Ответчик не нарушала условий договора и не производила перепланировку помещений, не передавала имущество в субаренду. ИП ФИО2 были заключены договоры с предоставлением рабочего места с индивидуальными предпринимателями, которые предоставляли им право осуществления трудовой деятельности на территории нежилых помещений, но указанные договоры не являются субарендой, формально не являются и трудовыми договорами, поскольку ИП ФИО2 не контролировала работу индивидуальных предпринимателей, не платила за них взносы в пенсионный и страховой фонды. Заключение в 2010 г. договора субаренды ответчиком с ООО «М.» носит формальный характер и обусловлено требованиям к выдаче лицензии на право вино-водочной торговли. Фактически ООО «М.», хотя и осуществляет торговлю вино-водочными изделиями на территории арендуемых ответчиком помещений, не имеет складов на территории помещений. Ответчиком обеспечена постоянная охрана арендуемого помещения, в связи с чем доводы о несоблюдении антитеррористического законодательства надуманы. Поскольку истец является собственником 1/2 доли в праве собственности на помещения, даже и в случае нарушений ответчиком условий договора, она вправе претендовать лишь на 1/2 доли штрафа.

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО4 поддержал исковые требования в полном объеме, указав, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенного по адресу *** и позиция по расторжению договора и понуждении ответчика к совершению действий согласована им с истцом, с которым они пытались урегулировать спор во внесудебном порядке. Письменного соглашения с истцом о порядке распределения доходов от использования имуществом у него нет.

Представитель привлеченного для участия в деле Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежаще.

В представленном отзыве представитель Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска по доверенности ФИО6 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав, что с 2010 г. муниципальное образование г.Омск не является собственником нежилых помещений и арендодателем. Предмет аренды по состоянию на момент его передачи ИП ФИО2 полностью соответствовал техническим характеристикам, отраженным в техническом паспорте на 2008 г. и экспликации поэтажного плана, являющегося приложением к договору.

Выслушав доводы сторон, изучив представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 02.12.2009 г.между муниципальным образованием г.Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска и ИП ФИО2 был заключен договор аренды № *** нежилого помещения, расположенного по адресу *** сроком на пять лет с установлением помесячной арендной платы в размере 19 409,57 руб. без НДС. Неотъемлемой частью договора является поэтажный план передаваемого в аренду помещения, составленный 17.11.2008 г. и акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами 16.12.2009 г.(л.д.12-16)

В соответствии с пп.2.2.2. договора арендатор обязуется использовать помещения в соответствии с условиями договора, не допускать их использования другими лицами.

Согласно п.2.2.7. арендатор обязуется не проводить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов

В соответствии с п.2.2.13. арендатор обязуется осуществлять действия, направленные на предупреждение актов терроризма путем обеспечения мер безопасности на арендуемом объекте

Согласно п.4.1.2. за невыполнение обязанностей, предусмотренных разделом 2.2. настоящего договора, а также за досрочное расторжение договора по инициативе Арендатора, Арендатор уплачивает штраф в размере 10% годовой арендной платы. Ответственность за самовольное проведение перепланировок, капитального ремонта, реконструкции и других действий, повлекших за собой нарушение конструктивных элементов помещений(здания), а также за их восстановление в нормальное состояние лежит на арендаторе(л.д.12-14)

05.02.2010 г. в соответствии с договором купли-продажи № 1409 ИП ФИО4 купил

нежилое помещение, расположенное по адресу ***(л.д.5-8), а 09 марта 2010 г. ИП ФИО4 осуществил продажу 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение истцу ФИО1(л.д.5-11)

07 апреля 2010 г. УФРС по Омской области произведена государственная регистрация права собственности на 1/2 доли в праве собственности на ФИО1 и ФИО4 в праве собственности на нежилое помещение по адресу ***(л.д.17)

В соответствии с ч.1 ст. 617 ГК РФпереход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как указывалось выше, пунктом 2.2.7. договора на арендатора возложена обязанность не производить никаких перепланировок или переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя.

По аналогии с п.2 ст. 25 ЖК РФ изменение конфигурации нежилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения, представляет собой перепланировку помещения.

Из сопоставления приложения к договору аренды - поэтажного плана помещений по адресу *** с данными технического паспорта по состоянию на 30.06.2010 г. можно сделать вывод, что в период после передачи помещений ответчику последним к июню 2010 г. была возведена перегородка в помещении, означенном под № 9, вследствие чего помещение было разделено на два самостоятельных комнаты меньшей площади, означенных в техническим паспорте 2010 г. под №№ 7 и 9 (л.д.22,42)

Факт возведения перегородки не оспаривается ответчиком, при этом ее снос произошел после обращения с претензией собственников жилого помещения(л.д.27,28)

В судебном заседании установлено, что существовавшая ранее перегородка, разделяющая помещения, означенные в поэтажном плане под №№ 3 и 2 отсутствует по состоянию на 2010 г., вследствие чего указанные помещения фактически объединены( под № 2 в техническим паспорте).

Суд находит бездоказательными доводы ответчика об отсутствии перегородки уже на момент получения ими в аренду имущества, поскольку сторонами был подписан акт приема-передачи имущества в соответствии с поэтажным планом, Администрацией г.Омска подтвержден факт передачи имущества ответчику в 2009 г. в состоянии, согласованном сторонами. При этом суд учитывает, что ответчик не обращался к первоначальному арендодателю с заявлениями о получении имущества не в состоянии, обусловленном договором, необходимости внесения изменений в договор, в связи с чем ссылки на неосведомленность о состоянии принятого в аренду имущества также не могут быть приняты во внимание.

В результате проверки заявления ФИО4 ОМ № 4 УВД по г.Омску было установлено, что в помещениях по адресу *** осуществляли экономическую деятельность индивидуальные предприниматели А., Б., Н., З., действовавшие на основании заключенных с ИП ФИО2 договоров(л.д.53)

Указанные договоры предполагают предоставление ответчиком индивидуальным предпринимателям во владение пространственную зону для осуществления деятельности работников индивидуальных предпринимателей в пределах нежилых помещений по адресу *** за фиксированную плату, при плату, в договоре с ИП ФИО7 поименованную арендной(л.д.55-64)

Анализ положений указанных договоров позволяет прийти к выводу о согласовании волеизъявления участников договора на использование для осуществления предпринимательской деятельности арендованного ответчиком имущества - нежилых помещений по адресу ***, что во всяком случае противоречит п. 2.2.2. договора, запрещающего арендатору предоставлять в пользование третьим лицам арендованное имущество.

Кроме того, 01 июля 2010 г. ИП ФИО2 заключен договор субаренды нежилого помещения площадью 52,8 кв.м. по адресу *** ООО «М.». В судебном заседании установлено, что на основании указанного договора ООО «М.» осуществляет торговлю на территории арендуемых ответчиком помещений вино-водочными изделиями в соответствии с полученной лицензией(л.д.95-112)

В этой связи пояснения ответчика о том, что ООО «М.» не использует помещения под складирование вино-водочной продукции, занимая фактически меньшую площадь, нежели указанную в договоре, сами по себе не отменяют факта предоставления в субаренду имущества третьему лицу без согласия собственников нежилых помещений.

Право арендодателя на расторжение договора аренды закреплено как пп.5.2. и 5.4.3. соответствующего соглашения так и п.1 ст. 619 ГК РФ, предусматривающей право арендодателя требовать расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поскольку в судебном заседании были установлены факты неоднократных нарушений ответчиком условий договора аренды, выразившиеся как в самовольной перепланировке помещений так и в предоставлении помещений в пользование третьим лицам, игнорирования ответчиком письменных требований арендодателей об устранении нарушений(л.д.67,71), суд полагает требования истца о досрочном расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд учитывает согласованную позицию арендодателя ФИО1 с сособственником помещений ФИО4, соблюдение ими досудебного порядка урегулирования спора(л.д.72) и право заявления требований о расторжении договора любого из участников долевой собственности в силу п.1 ст. 247 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи исковые требования о понуждении ответчика привести помещения в состояние, соответствующее выкопировке поэтажного плана 2008 г. также являются обоснованными. Поскольку в судебном заседании было установлено, что нарушение указанной планировки заключается в отсутствии перегородки в нежилом помещении под № 2, суд полагает возможным возложить на ответчика обязанность восстановить указанную перегородку в о соответствии с поэтажным планом помещения, являющимся приложением к договору аренды № *** нежилого помещения, расположенного по адресу ***.

Поскольку п.4.1.2. договора предусматривает штрафную санкцию за нарушение обязанностей, предусмотренных п.2.2. договора арендатора, в судебном заседании подобное нарушение обязанностей было установлено, суд полагает обоснованными доводы истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 10% от годовой арендной платы, что составляет 23 291,48 руб.(л.д.35)

Вместе с тем по смыслу ст.248 ГК РФ штраф, подлежащий взысканию в пользу арендодателя, подлежит распределению между участниками долевой собственности пропорционально их долям и при отсутствии письменного соглашения между ФИО1 и ИП ФИО4 истец вправе требовать уплаты ей 1/2 доли от суммы штрафа, подлежащего уплате арендатором. Требования о взыскании суммы штрафа с ответчика пропорционально его доле ИП ФИО4 вправе предъявить самостоятельно.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины за подачу в суд искового заявления пропорционально удовлетворенным требованиям как имущественного так и неимущественного характера.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд:

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды № *** нежилого помещения, расположенного по адресу ***, заключенный между муниципальным образованием г.Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 02 декабря 2009 г. в г.Омске

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвести перегородку в нежилом помещении под № 2 в помещении 1 П литера А по адресу ***, в соответствии с поэтажным планом помещения, являющимся приложением к договору аренды № *** нежилого помещения, расположенного по адресу ***, заключенного между муниципальным образованием г.Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 02 декабря 2009 г. в г.Омске.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 штраф за нарушение условий договора аренды в размере 11 645 руб. 74 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 865 руб. 80 коп., а всего взыскать 12 511( двенадцать тысяч пятьсот одиннадцать) руб. 54 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г.Омска в течение десяти дней.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 18 января 2011 г.

Решение не вступило в законную силу.