Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности осуществить регистрацию договоров купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности осуществить регистрацию договоров купли-продажи квартиры по адресу <адрес>41 и квартиры по адресу <адрес>9.

В обоснование заявленных требований указав на то, что в собственности его семьи находятся две квартиры, трехкомнатная квартира расположенная по адресу <адрес>, ФИО2 <адрес> однокомнатная по адресу <адрес>, ФИО2 <адрес>.

Собственниками однокомнатной квартиры являются его жена и дочь, трёхкомнатной - жена, дочь и он.

По семейным обстоятельства и для надлежащего осуществления прав собственников, решено зарегистрировать право собственности на однокомнатную квартиру за ним, на трёхкомнатную за его женой и дочерью.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не осуществлена регистрация, по заявлениям договоров купли-продажи в простой письменной форме. Указанные действия полагает не соответствующими обычаям и обычно предъявляемым требованиям к правилам поведения в обществе, незаконными.

ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с требованием зарегистрировать договоры купли-продажи, пояснив, что если доли переходят от одного собственника к другому в одной семье, то это не отчуждение, так как не переходят чужому, постороннему лицу, а значит, не подпадают под действие п.1 закона о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № 172-ФЗ.

27.07.2016г. в ходе беседы представитель Управления согласился, что доли не отчуждаются, а проводиться традиционное упорядочение владения собственностью в одной семье. Полагает, что доли не отчуждаются постороннему лицу, а остаются в одной семье, фактический переход осуществлён, о чём свидетельствуют акты приёма-передачи квартир.

Ссылаясь на изложенное, просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить регистрацию договоров купли-продажи квартир по адресам: <адрес>, ФИО2 <адрес>, ФИО2 <адрес>.

В судебном заседании истец требования поддержал, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске.

Представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес> Пак В.С. в судебном заседании требования не признала, в обоснование возражений указал на то, что согласно внесенным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 172-ФЗ изменениям, нотариальному удостоверению подлежат любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость. Ранее нотариальное удостоверение требовалось, если доля в праве общей собственности на недвижимость продавалась постороннему лицу.

Гражданским законодательством не предусмотрено исключений по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость между близкими родственниками.

Таким образом, для всех категорий граждан, отчуждающих доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, сделки подлежат нотариальному удостоверению.

Представленные истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес>, расположенную по <адрес> в <адрес> и договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес>, расположенную по <адрес> в <адрес> совершены в простой письменной форме, что нарушает требования гражданского законодательства. Кроме того указала на то, что 08.12.2016г. истцу отказано в регистрации сделки пор продаже квартиры в <адрес>, сделка по регистрации договора купли продажи квартиры в <адрес> прекращена по заявлению.

Ссылаясь на изложенное и на иные доводы письменного отзыва, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Пунктом 1 статьи 13 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 789, установлено, что основанием для начала административной процедуры по правовой экспертизе документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверки законности сделки в соответствии с Законом о регистрации, в том числе установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления является поступление к государственному регистратору документов, представленных на государственную регистрацию прав, от сотрудника, ответственного за прием документов (пункт 230).

Пунктами 239-240 названного административного регламента если правоустанавливающим документом является договор (односторонняя сделка), государственный регистратор проверяет его законность (за исключением нотариально удостоверенной сделки). Законность сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) проверяется как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:

1) право- и дееспособность сторон;

2) наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

3) наличие существенных условий сделки;

4) указание в ней на наличие ограничения (обременения) права (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРП актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений (обременений) права);

5) соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;

6) принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;

7) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

Судом установлено, что ФИО3, ФИО4 и ФИО1 являются собственниками <адрес>, доли в праве общей долевой собственности каждого равны 1/3 /свидетельство о государственной регистрации права 27-АГ №/.

ФИО3 и ФИО4 являются собственниками <адрес> на основании договора купли-продажи от 30.01.1998г.

12.07.2016г. между ФИО1 /покупатель/ и ФИО4 и ФИО3 /продавец/ заключен договор купли продажи <адрес>.

14.07.2016г. между ФИО4 /покупатель/ и ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли продажи двух долей в праве, каждая по 1/3 в праве собственности на <адрес>.

15.07.2016г. стороны вышеприведенных договоров купли продажи обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, о чем суду представлены расписки о получении документов на государственную регистрацию.

Уведомлением Управления Росреестра по <адрес>№ от 28.07.2016г. на 1 месяц приостановлена регистрация перехода права собственности на <адрес>. 98 по <адрес> на основании п. 1 ст. 24 Закона о регистрации в редакции ФЗ от 02.06.2016г. № 172-ФЗ, а также в связи с тем, что приобретаемая по договору купли-продажи ФИО1 ? доля в праве общей долевой собственности поступает в общую совместную собственность супругов ФИО1 и ФИО3

Уведомлением Управления Росреестра по <адрес>№ от 15.09.2016г. на 1 месяц приостановлена регистрация перехода права собственности на <адрес>. 98 по <адрес> в связи с тем, что 08.09.2019г. с заявлением о прекращении государственной регистрации обратилась одна сторона договора купли-продажи от 15.07.2016г., а именно продавцы ФИО4 и ФИО3, от второй стороны – покупателя по договору не представлено заявления о прекращении государственной регистрации.

13.09.2016г. в связи с заявлением ФИО4 о прекращении государственной регистрации от 08.09.2016г. прекращена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимого имущества – <адрес>.

Уведомлением Управления Росреестра по <адрес>№ от 28.07.2016г. на 1 месяц приостановлена регистрация перехода права собственности на <адрес>. 10 по <адрес> на основании п. 1 ст. 24 Закона о регистрации в редакции ФЗ от 02.06.2016г. № 172-ФЗ, в связи с тем, что договор совершен в простой письменной форме.

26.08.2016г. регистрация по указанному договору приостановлена до 25.11.2016г. на основании заявления ФИО1

08.12.2016г. Управление Росреестра по <адрес> отказало в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на объект недвижимости - <адрес> в связи с несоответствием требованиям действующего законодательства - договор купли-продажи совершен в простой письменной форме /сообщение от 08.12.2016г. №/.

Таким образом, в настоящее время регистрация сделки по отчуждению квартиры в 98 по <адрес> прекращена на основании заявления стороны сделки, а в регистрации сделки по отчуждение квартиры в <адрес> отказано по причине несоответствия договора требованиям законодательства.

Обращаясь в суд с иском о возложении обязанности по регистрации договоров купли-продажи, истец ссылается на то, что Управление Росреестра по <адрес> необоснованно приостановило регистрацию перехода прав собственности по договорам купли продажи вышеуказанных жилых помещений.

Согласно пункту 1 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 ст. 18 указанного Закона).

Согласно ч.1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции ФЗ от 02.06.2016г.) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Установив отсутствие нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации прав имело право как приостановить государственную регистрацию по сделкам купли-продажи <адрес>, так в дальнейшем отказать в регистрации перехода права собственности в связи с несоответствием представленных договоров действующему законодательству.

Кроме того, как следует из содержания уведомлений № от 28.07.2016г. и 27/074/202/2016-36049 от 28.07.2016г., которые послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, указанные уведомления не являются решением об отказе в государственной регистрации права и не влекут для истца каких-либо правовых последствий, содержат ответ на обращения ФИО1

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд, в том числе, исходит из того, что правомерность действий Управления Росреестра по <адрес> подтверждается тем, что после обращения истца в суд выявленные несоответствия документов о переходе прав собственности послужили основанием для отказа одной из сторон от регистрации сделки перехода прав собственности по договору купли-продажи квартиры в <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности осуществить регистрацию договоров купли-продажи недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Дата принятия решения суда в окончательной форме 21.12.2016г.

Председательствующий: судья Л.Н.Стиба