Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратилась с иском к ответчику ООО «Стройсоюз» о защите прав потребителя. В обоснование иска указывает, что между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от {Дата изъята}. Согласно данного договора ООО «Стройсоюз» принял на себя обязательство за счет собственных и привлеченных средств организовать строительство и построить многоквартирный жилой дом в жилищном комплексе «Олимп» согласно проектно-технической документации, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и завершения расчетов по настоящему договору передать ей в собственность соответствующий объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора. Истец со своей стороны обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Объектом долевого строительства по договору {Номер изъят} от {Дата изъята} является двухкомнатная квартира со строительным {Номер изъят}, расположенная на 8-м этаже дома {Адрес изъят}. Общая проектная площадь равна 52,9 кв. м. (в проектную площадь не входят две лоджии 1,69 и 1,94 кв. м). Согласно договора проектная декларация размещена на сайте www.stroy-soyuz.ru. Квартира, которая передается истцу по акту приема-передачи по своей сути, сохраняя метраж, не может считаться двухкомнатной, она является однокомнатной. П. 3.3 договора установлено, что количество и стоимость оплаченных квадратных метров суммарной площади квартиры фиксируются на момент оплаты и изменению не подлежит, противоречит ст. 486 ГК РФ и п.2 ст. 23.1 Закона РФ о «Защите прав потребителей». Просит признать недействительным и исключить из договора участия в долевом строительстве от {Дата изъята} п. 3.3 содержащий фразу «количество и стоимость оплаченных квадратных метров суммарной площади квартиры фиксируются на момент оплаты и изменению не подлежит».

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 исковые требования уточнила. Дополнительно к ранее заявленному требованию просила: 1. изменить п. 2.3 договора «по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь лоджии (с применением коэффициента 0,5) уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация» применив следующую формулировку: «по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь балкона (с применением коэффициента 0,3) уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация»; 2. признать недействительным и исключить из п. 4.1.6 настоящего договора следующую формулировку «В черновую строительную готовность не входит установка межкомнатных перегородок, дверных блоков, шпатлевка стен и потолков, оклейка обоями, устройство полов, разводка электропроводки, установка счетчиков поквартирного учета горячей и холодной воды, отделка керамической плиткой», так как указанный пункт противоречит проектной документации; 3. признать недействительным и исключить из п. 4.1.6 настоящего договора следующую формулировку: «долевщик дополнительно оплачивает работы по установке рам лоджий и их остекления до момента подписания акта приема-передачи квартиры в размере 50% от стоимости выполненных работ» - указанная формулировка, по своей сути является навязыванием дополнительной услуги вопреки требованиям п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которому нельзя обуславливать приобретение одних товаров, работ и услуг обязательным приобретением других товаров, работ или услуг; 4. изменить п. 4.2.3 «настоящий договор подлежит государственной регистрации. Все расходы по государственной регистрации договора несет в полном объеме долевщик. Долевщик оплачивает застройщику расходы связанные с подготовкой, оформлением документов для государственной регистрации в сумме { ... } рублей, исключив следующую формулировку «все расходы по государственной регистрации договора несет в полном объеме долевщик. Долевщик оплачивает застройщику расходы, связанные с подготовкой, оформлением документов для государственной регистрации в сумме { ... } рублей»; 5. исключить из настоящего договора п. 4.2.4 «оплатить расходы по проведению технической инвентаризации квартиры»; 6. исключить из настоящего договора п. 4.2.5. «оплатить расходы по содержанию дома, оплате коммунальных услуг, охране и т.д. в период ввода застройщиком объекта в эксплуатацию до оформления прав собственности долевщика на квартиру и заключения договоров между долевщиком и ресурсноснабжающими организациями пропорционально доле своего участия в строительстве; 7. в п.2.1 изменить термин лоджия на термин балкон и соответственно изменить применяемый коэффициент с 0,5 на 0,3. Впоследствии истец исключила п. 4 просительной части уточненных исковых требований.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, просила в иске отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

{Дата изъята} между ФИО1 (долевщик) и ответчиком ООО «Стройсоюз» (Застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым долевщик является участником в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: {Адрес изъят}, именуемого в дальнейшем «Дом». Застройщик принимает на себя обязательство за счет собственных и привлеченных средств организовать строительство и построить многоквартирный жилой дом в жилищном комплексе «Олимп» согласно проектно - технической документации. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и завершения расчетов по настоящему договору передать Долевщику в собственность соответствующий объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора. Долевщик со своей стороны обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. П. 1.2. Проектная декларация размещена на сайте: www.stroy-soyuz.ru.

Согласно п.2.1. договора, объектом долевого строительства по настоящему договору, подлежащему передаче долевщику, является двух комнатная квартира {Адрес изъят}, расположенная на восьмом этаже, общей площадью 52,09 кв.м., площадью лоджий с коэффициентом (0,5)– 1,69+1,94 кв.м.

Согласно п. 2.2. договора, площади лоджий (с коэффициентом) не входит в общую проектную площадь квартиры, но оплачивается исходя из стоимости 1 кв.м. проектной площади квартиры, установленной в п.3.1. настоящего договора. В суммарную площадь квартиры (55,72 кв.м.) входят следующие площади: общая проектная площадь квартиры (52,09 кв.м.), площади 2 (двух) лоджий 3,63 кв.м. (сумма проектных площадей лоджий (7,26 кв.м.) умноженная на коэффициент 0,5).

Согласно п.2.3. договора, по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь лоджии (с применением коэффициента 0,5) уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация».

При расхождении проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п. 2.1. настоящего договора с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, Стороны производят окончательный взаиморасчет. Возврат за переплаченные квадратные метры производится и доплата за неоплаченные квадратные метры производится по цене квадратного метра, установленной в 3.1 настоящего договора.

Согласно п. 3.1. договора, цена настоящего договора определена сторонами и составляет { ... } рублей, что соответствует оплате 55,72 кв.м. суммарной площади квартиры из расчета { ... } за 1 кв. м.

Пункт 3.3 количество и стоимость оплаченных квадратных метров суммарной площади квартиры фиксируется на момент оплаты и изменению не подлежит.

Из п. 4.1.6. договора следует, что квартира возводится до черновой строительной готовности, включая, установку пластиковых стеклопакетов без монтажа подоконных досок, остекление лоджий, работы по устройству перегородок санузлов, штукатурку поверхности кирпичных стен, бетонные конструкции монолитного каркаса шлифуются, монтаж системы отопления (в полном объеме), установку стояков канализации, водопровода, горячего водоснабжения (без подводки к сантехническим приборам, комплектации и установки сантехнического оборудования), установку индивидуальных квартирных электрощитков. В черновую строительную готовность не входит: установка межкомнатных перегородок, дверных блоков, шпатлевка стен и потолков, оклейка обоями, устройство полов, разводка электропроводки, установка счетчиков поквартирного учета горячей и холодной воды, отделка керамической плиткой.

Долевщик дополнительно оплачивает работы по установке рам лоджий и их остекление до момента подписания акта приема-передачи квартиры в размере 50% от стоимости выполненных работ.

Согласно п. 4.1.7. договора, чистовая отделка и установка сантехнического и электротехнического оборудования, отделка керамической плиткой и т.д. производится за счет средств Долевщика и в цену, установленную настоящим договором не входит. Застройщик оставляет за собой право изменить отделку фасада объекта, мест общего пользования, придомовую территорию.

Согласно п. 4.2.4 долевщик обязуется оплатить расходы по проведению инвентаризации квартиры. Оплатить расходы по содержанию дома, оплате коммунальных услуг, охране и т.д. в период ввода застройщиком объекта в эксплуатацию до оформления прав собственности долевщика на квартиру и заключения договоров между долевщиком и ресурсноснабжающими организациями пропорционально доле своего участия в строительстве (п. 4.2.5).

Согласно проектной декларации на объект – 25-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по {Адрес изъят}, квартиры, предоставляемые участникам долевого строительства передаются им с выполненной черновой отделкой, которая включает в себя: монтаж стояков водопровода и канализации: монтаж оконных блоков из ПВХ – профиля со стеклопакетами; монтаж индивидуальных поквартирных щитков; установка входных строительных дверей; без устройства внутренних межкомнатных дверей. Комнаты – потолки – бетон, стены – штукатурка, выключатели и розетки не устанавливаются. Ванная комната: потолок – бетон, стены – штукатурка, выключатели и розетки не устанавливаются. Туалет: полок бетон, стены – штукатурка, выключатели и розетки не устанавливаются. Кухня: потолок-бетон, стены – штукатурка. Выполнение разводки под электрическую плиту, выключатели и розетки не устанавливаются. Коридор: потолок – бетон, стены – штукатурка, выключатели и розетки не устанавливаются. Квартиры оборудованы централизованной системой отопления, горячим и холодным водоснабжением, канализацией. Застройщиком устанавливаются приборы для централизованного учета тепловой энергии, электроэнергии, потребления воды.

{Дата изъята} администрацией города Кирова выдан документ ООО «Стройсоюз», подтверждающий, что построенный многоквартирный дом расположенный по адресу {Адрес изъят} соответствует требованиям действующих строительных норм и правил и технических регламентов, считать объект готовым для ввода в постоянную эксплуатацию.

{Дата изъята} департаментом строительства и архитектуры Кировской области выдано ООО «Стройсоюз» заключение о соответствии многоквартирного жилого дома по {Адрес изъят} требованиям индивидуального проекта {Номер изъят} нормативным документам в области строительства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

В соответствии с п.1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 31 июля 2015 года постановлено: иск ФИО1 к ООО «Стройсоюз» о защите прав потребителя удовлетворить - частично.

Обязать ООО «Стройсоюз» устранить недостатки строительно- монтажных работ в квартире по адресу: {Адрес изъят}, а именно: отрегулировать оконную фурнитуру, устранить вмятины на поверхностях сэндвич – панелей балконных дверей, путем замены данных частей дверей; заменить оконную раму остекления балкона; заменить сломанный корпус розетки для электроплиты; вывести на фасад здания приточный клапан КИВ в жилой комнате.

Взыскать с ООО «Стройсоюз» в пользу ФИО1 неустойку { ... } рублей, компенсацию морального вреда { ... } рублей, штраф { ... } рублей, расходы по оплате заключения { ... } рублей.

В остальной части иска ФИО1- отказать.

Взыскать с ООО «Стройсоюз» в бюджет муниципального образования «город Киров» госпошлину в размере { ... }.

6 октября 2015 г. вынесено апелляционное определение, согласно которого из мотивировочной части решения исключен вывод суда о размере общей площади квартиры на момент сдачи 59,01 кв.м., а также что окончательные расчеты между сторонами, с учетом произведенного ответчиком расчета доплаты истцу, еще не произведены. В остальной части решение Ленинского районного суда г. Кирова от 31.07.2015 года оставлено без изменения.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Рассматривая исковые требования ФИО1, суд приходит к следующему.

Истцом не указано, чем пункт 3.3. в редакции действующего договора «количество и стоимость оплаченных квадратных метров суммарной площади квартиры фиксируется на момент оплаты и изменению не подлежит» нарушает ее права. Как следует из договора, стоимость квадрата изменению не подлежит, по окончании строительства по результатам технической инвентаризации стороны производят окончательный взаиморасчет. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, п. 2.3 договора уточняет действия каждой стороны при расхождении общей проектной площади от фактически принятой истцом. Оснований для удовлетворения иска в данной части не имеется.

Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 31 июля 2015 года установлено, что при заключении договора стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательных помещений понижающего коэффициента 0,5 и исходили из того, что создаваемые при строительстве два вспомогательных помещения являются лоджиями, подлежат оплате с применением этого коэффициента.

Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся.

Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели.

Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что лоджия по техническим требованиям не может считаться лоджией, а должна признаваться балконом, не заключалось.

Площадь лоджии входит в продаваемый объект, а цена квартиры установлена за общую площадь квартиры с учетом холодных помещений, то есть с учетом площади лоджии.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 года N 37, СНиП 31-1-2003 не регулируют вопросы установления цены в договоре участия в долевом строительстве и не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 4 августа 1998 года N 37, на которую ссылается истец регулировала вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являлись обязательными для организации технической инвентаризации (преамбула Инструкции) и не обязательны для участников гражданского оборота.

К моменту разрешения спора Инструкция как нормативный правовой акт в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства не подлежала применению в соответствии с частью 8 статьи 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", независимо от того, что формально не была отменена, ее предписания в названной сфере могли применяться лишь до 1 января 2013 года.

Свод правил СНиП 31-01-2003 регулирует проектирование жилых зданий. Возможность применения установленных им понижающих коэффициентов стороны в договоре также не согласовали.

Ни Инструкция, ни СНиП не являются теми нормативными актами, которые определяют цены в договоре участия в долевом строительстве либо устанавливают обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.

Таким образом, требование истца о признании лоджии балконом и изменению условий договора п. 2.1 и п.2.3 удовлетворению не подлежат.

Требование истицы о признании недействительной редакции п. 4.1.6 договора удовлетворению не подлежит. Пункт 4.1.6 договора не имеет противоречий с проектной документацией. При этом необходимо отметить, что как следует из заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела № 2-2654/2015 г.: в целом, строительно-монтажные работы соответствуют проектной документации и условиям договора, часть работ (установка межкомнатных перегородок; разводка электропроводки от индивидуального квартирного электрощитка до места подключения электрической плиты; установка счетчиков поквартирного учета горячей и холодной воды) выполнена сверх работ, относящихся к черновой строительной готовности, предусмотренных в п. 4.1.6 Договора участия в долевом строительстве {Номер изъят} от {Дата изъята} Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Кирова от 31 июля 2015 года установлено, что поскольку договором участия в долевом строительстве предусмотрена дополнительная оплата истцом остекления лоджии, то оснований для освобождения истца от обязанности предусмотренной договором не имеется. Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим. В требовании об освобождении истца об обязанности оплачивать 50% стоимости остекления лоджии решением суда отказано, решение вступило в законную силу, и имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Таким образом, требования истца в настоящем иске о признании недействительным формулировки п. 4.1.6 договора и исключении его формулировки удовлетворению не подлежат.

Введенным в действие с 01.03.2005 Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пп. 6 п.2 ст. 153 ЖК РФ).

При подписании договора, истец была согласна с содержанием пунктов 4.2.4 и 4.2.5, добровольно и без принуждения их подписала, согласна была нести данные расходы, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения требований об их исключении из условий договора.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 суд исходит из того, что договор заключен сторонами добровольно и осознанно, при этом сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о цене договора, а также по дополнительным условиям, которые стороны включили в условия оспариваемого истицей договора, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения настоящего иска.

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ суд,

Решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Стройсоюз» о признании недействительными, исключении и изменении пунктов договора – отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Сунцова М.В.