Гражданский кодекс часть 1

Базарно - Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Левошиной О.Н., при секретаре Голыдьбиной М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1 к ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении недвижимого имущества,

установил:

ФИО4, ФИО5 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1 обратились в суд с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом с хозяйственными постройками по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа.

Согласно пункту 8 договора стоимость продаваемой недвижимости составила 372 000 рублей 00 копеек. Расчет за указанную недвижимость производился следующим образом: 186 000 рублей покупателями были переданы продавцу до подписания настоящего договора, а денежная сумма в размере 186 000 рублей 00 копеек должна была быть перечислена на лицевой счет ФИО2, согласно выделенным лимитам за счет федерального бюджета, согласно подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы на имя ФИО5

Согласно условий договора до полного расчета недвижимое имущество находятся в залоге у продавца.

На настоящий момент, а точнее в течение 3 месяцев с момента заключения договора все обязательства по оплате жилого дома и земельного участком перед продавцом – ФИО2 выполнены в полном объеме.

28 декабря 2006 года произведена регистрация договора купли-продажи в Росреестре.

Через некоторое время, обнаружилось, что имеется ипотека в силу закона, которая наложена в пользу ФИО2, однако все обязательства исполнены.

Для снятия ограничения права в отношении жилого дома и земельного участка требовалось заявления от ФИО2

В 2013 году продавец – ФИО2 умерла, муж продавца, с согласия которого она продала недвижимость – ФИО3, умер ДД.ММ.ГГГГ. Просят снять ограничения с объекта недвижимости.

Истцы ФИО4, ФИО5, в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, надлежаще извещенные о дне слушания дела, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, исковые требования поддерживают, просят удовлетворить.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором подтверждает факт полного исполнения истцами обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд в соответствии со статьей 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Конституцией Российской Федерации закреплено право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться находящимся в его собственности имуществом (статьи 35, 55).

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Исходя из требований статьи 9 вышеуказанного закона, в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) в соответствии со статьей 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого участка.

В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств (ипотека в силу закона) соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству Российской Федерации ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа.

Так, согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 4 статьи 488 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (пункт 1 статьи 341 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно части 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

ДД.ММ.ГГГГФИО2, с одной стороны, ФИО4, ФИО5, действующая за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка - ФИО1, с другой стороны, заключили договор купли-продажи земельного участка (по 1/3 доли) площадью <данные изъяты> м2 с расположенным на нем жилым домом общей площадью <данные изъяты> м2 с отапливаемой пристройкой, холодной пристройкой, с хозяйственными постройками – пять сараев по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцам выдано свидетельство о государственной регистрации права, где усматриваются ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, в связи с тем, что истцами данная недвижимость приобреталась за счет предоставлений субсидий «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.

Согласно пункту 8 договора стоимость продаваемой недвижимости составила 372 000 рублей. Расчет за указанную недвижимость производился следующим образом: 186 000 рублей покупателями были переданы продавцу до подписания настоящего договора, а денежная сумма в размере 186 000 рублей 00 копеек должна быть перечислена на лицевой счет ФИО2

Согласно условий договора до полного расчета недвижимое имущество находятся в залоге у продавца.

На настоящий момент все обязательства по оплате недвижимого имущества перед продавцом – ФИО2 выполнены в полном объеме, так как данная недвижимость была приобретена за счет программы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.

В настоящее время истцы не имеют возможности снять обременение, поскольку продавец по сделке ФИО2 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 28).

Согласно сведениям, представленным нотариусом нотариального округа р.п. Базарный Карабулак и Базарно-Карабулакский район Саратовской области от 12 октября 2020 года, после умершей ДД.ММ.ГГГГФИО2, наследственное дело не заводилось.

После смерти ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ наследником является сын ФИО4

Учитывая, что сделка совершена в надлежащей форме, а продавец умер, поэтому явиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не может, вследствие чего его присутствие и обращение по поводу снятия обременения невозможно, суд считает возможным снять запрещение на отчуждение – обременение в виде ипотеки на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, наложенного в силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю в соответствии со статьей 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Указанное положение закреплено и в части 2 статьи 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Стороны не оспаривают, что переход права зарегистрирован не был.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о прекращении ипотеки в силу закона, что является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона на жилой дом общей площадью <данные изъяты> квадратный метр, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, наложенное в силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, с одной стороны и ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, с другой стороны.

Прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона на земельный участок общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, наложенное в силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, с одной стороны и ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, с другой стороны.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке и исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области из реестра прав на недвижимость сведений об ограничении (обременении) объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в течение месяца.

Судья О.Н. Левошина