Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратился в суд с иском к ЗАО «АСЭРП» о взыскании компенсации морального вреда <данные изъяты> руб., признании незаконными требования о доплате за балкон <данные изъяты> руб. и за остекление балкона <данные изъяты> коп., обязании передать квартиру в собственность истца по акту приема-передачи (л.д.2-5).

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО13» заключил с ЗАО «АСЭРП» договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес><адрес><адрес>, в том числе квартиры, строительный номер №, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на втором этаже жилого дома. Дольщик обязался осуществить оплату квартиры в сумме <данные изъяты> руб. Ответчик обязался обеспечить сдачу жилого дома в нормативные сроки - во втором квартале ДД.ММ.ГГГГ года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ и в течение 90 календарных дней после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать квартиры по акту приема-передачи. Оплата квартиры была произведена в полном объеме в сроки, установленные договором. ДД.ММ.ГГГГ по соглашению об уступке права требования ФИО1 приобрел право требования по договору долевого участия в строительстве. В определенный договором срок строительство жилого дома осуществлено не было, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию № № было получено ответчиком только ДД.ММ.ГГГГ. Квартира до настоящего времени не передана истцу, акт приема-передачи не был подписан сторонами. Ответчик незаконно требует доплатить <данные изъяты> руб. за площадь балкона, превышение фактической площади квартиры от ее проектной площади, <данные изъяты> коп. за остекление балкона. Полагал, что указанные требования не законны, так как в проектной документации жилого дома и в договоре о долевом участии в строительстве отражено, что балконы квартир должны быть остеклены, а площадь балкона относится к общему имуществу жилого дома.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «АСЭРП» в судебном заседании просил в иске отказать, представил возражения на исковое заявление. Настаивал, что нарушения срока передачи квартир по договору долевого участия в строительстве не имелось, поскольку пунктом 1.5 договора предусмотрена возможность изменения нормативного срока окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. Полагал, что истец заключая договор, принял на себя их условия и не мог не понимать возможность изменения нормативного срока сдачи дома на основании распоряжения органом местного самоуправления. Указал, что договором долевого участия в строительстве предусмотрена площадь квартиры без учета лоджии, балкона, фактическая площадь квартиры устанавливалась по окончанию строительства и обмера бюро инвентаризации. Согласно техническому паспорту жилого дома площадь квартиры превысила проектную, поэтому ответчик требует доплату за фактическую площадь, в том числе за площадь балкона с учетом соответствующего понижающего коэффициента. Также не была заложена в договор стоимость остекления балконов, лоджий, поскольку вопрос об остеклении был решен уже после заключения договора долевого участия в строительстве. Просил в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в совокупности, суд находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению.

В силу требований статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона.

В соответствии со статьей 27 Закона от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», ответчик обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу подпункта 2 части 4 статьи 4 указанного закона, договор должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, указание на срок передачи объекта долевого участия в строительстве является существенным условием договора.

Частью 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статья 7 данного Закона предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требования (ч. 1 ст. 7); а также предусматривает право дольщика в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, что и было предпринято истцом посредством предъявления претензии.

В соответствии с частью 5 статьи 8 вышеуказанного Закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность застройщика, поскольку участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика по своему выбору устранения недостатков, а также в случае, если объект передан по акту приема-передачи с нарушением срока, указанного в договоре, требовать уплаты неустойки.

В силу статьи 10 указанного Федерального закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «АСЭРП» (застройщик) и ООО «БалтПромСтрой» (дольщик) был заключен Договор об участии в долевом строительстве девятиэтажного жилого <адрес>.

По условиям указанного договора застройщик осуществляет строительство девятиэтажного жилого дома (количество этажей 10, в том числе 1 цокольный и 9 жилых) на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, а дольщик осуществляют финансирование строительства дома в пределах своей доли – трех однокомнатных квартир, в том числе квартиры строительный номер №, <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м (без учета площади балкона), расположена в осях: <данные изъяты> (л.д.6-15).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО14» и ФИО1 было заключено соглашение № об уступке права требования, по которому истцу перешли права требования и обязанности по договору долевого участия в строительства (л.д.16-21).

После окончания строительства дома застройщик обязуется передать дольщику квартиру, имеющую комплектацию, указанную в приложении № к договору.

Согласно пункту 1.4 договора, дольщик приобретает право собственности на квартиру после внесения всей суммы стоимости квартиры и государственной регистрации права на нее.

Пунктом 1.5 договора определено, что застройщик обеспечивает сдачу дома в нормативные сроки – ДД.ММ.ГГГГ года. Датой завершения строительства является дата разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если на основании распоряжения главы администрации МО «Кингисеппское городское поселение» муниципального образования «Кингисеппский муниципальный район» <адрес> переносится срок сдачи дома, пункт 1.5 изменяется в соответствии с данными распоряжениями (л.д.6).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.2.1 и 2.2.2 договора, строительство дома осуществляется исходя из расчета стоимости одного квадратного метра и общей площади квартиры, стоимость квартиры определяется исходя из стоимости 1 кв.м. = <данные изъяты> руб. и площади квартиры, а именно <данные изъяты> руб.

В установленный договором срок дольщик произвел оплату по договору.

Пунктом 3.1.1 договора участия в долевом строительстве установлено, что застройщик обязуется осуществлять организацию строительства дома, а также обеспечить срок ввода дома в эксплуатацию в полном соответствии с постановлением главы администрации МО «Кингисеппское городское поселение» МО «Кингисеппский муниципальный район» <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.1.3 договора участия в долевом строительстве, после окончания строительства дома в течение 90 (девяноста) календарных дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать по акту приема-передачи дольщику квартиры, указанные в пункте 1.1 договора. Исполнение данной обязанности может быть приостановлено застройщиком в случае наличия задолженности дольщика по внесению инвестиционных платежей в соответствии с пунктом 2 и приложением № договора.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора, дольщик обязан являться в согласованное сторонами время и место для подписания необходимых документов и приемки квартиры по акту приема-передачи, но не позднее 10 дней с момента назначения даты приема-передачи.

Согласно постановлению главы администрации муниципального образования «Кингисеппский муниципальный район» <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику разрешено проектирование и строительство девятиэтажного кирпично-монолитного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном у <адрес><адрес><адрес>.

Пунктом 2.3 указанного постановления ЗАО «АСЭРП» обязано вести строительство в соответствии с согласованным проектом и разрешением на строительство.

В соответствии с разрешением на строительство № №, срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Затем действие разрешения на строительство дважды продлевалось, повторно продлено на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», все изменения в проектной документации, в том числе продление срока разрешения на строительство дома, были размещены застройщиком в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в сети «Интернет» на сайте ЗАО «АСЭРП» в сроки, предусмотренные указанным законом.

Согласно части 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При получении ДД.ММ.ГГГГ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №- №№ ответчик пригласил застройщиков для подписания акта по взаимозачетам, подписания акта приема-передачи квартиры и заключения договора с эксплуатирующей организацией.

Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан до настоящего времени, так как ответчик требует у истца произвести доплату за остекление балкона и за фактическую площадь квартиры с учетом площади балкона с применением понижающего коэффициента.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о незаконности требований о доплате за увеличение площади квартиры, остекление балкона и устройство полов (л.д.26-28), на которые ДД.ММ.ГГГГ ЗО «АСЭРП» были направлены возражения (л.д.29-30).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома был заключен при обоюдном согласовании истцом и ответчиком всех условий договора. Подписывая договор, истец принял на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры произвести доплату денежных средств в размере указанном застройщиком.

Права истца на квартиру зарегистрированы в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в которые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из данных технического паспорта усматривается, что общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., из которых площадь <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м. Согласно пункту 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37 (редакция от 04 сентября 2000 года) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех ее помещений, в том числе встроенных шкафов, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.

Поскольку увеличение площади квартиры, равно как и изменение цены договора имеет соответствующее правовое обоснование, предусмотренное договором, суд приходит к выводу, что требования истца о признании незаконными требования ответчика о доплате за фактическую площадь квартиры с учетом площади балкона с применением понижающего коэффициента являются необоснованными. Площадь балкона относится к общей площади квартиры.

Вместе с тем, суд соглашается с исковыми требованиями о признании незаконными требования об оплате остекления балкона. Как следует из договора долевого участия в строительстве в комплектацию квартиры входили оконные заполнения из металлопластиковых рам со стеклопакетами (л.д.15). Проектной документацией многоквартирного дома (раздел 3 «Архитектурные решения» (том 3.1, шифр 1388_ к2-АР-1) предусмотрено остекление балконов и лоджий от перекрытия к перекрытия. Работы по остеклению балконов (лоджий) ЗАО «АСЭРП» выполнены в соответствии с проектной документацией. Застройщик обязан передать объект долевого строительства с остеклением балконов (лоджий) без каких-либо изменений цены договора, связанной с остеклением балконов (лоджий). Из представленных суду материалов следует, что ЗАО «АСЭРП» как на Интернет-сайте, так и в местной газете «Восточный берег» до начала и в период строительства жилого дома декларировал и рекламировал дом с остекленными лоджиями и балконами.

Как установлено, судом застройщик не исполнил обязательства пункта 3.1.3 договора долевого участия в строительстве по передаче квартиры в течение 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта завершенного строительством в эксплуатацию. Невыплата дольщиком стоимости фактической площади квартиры не влечет отказ в передаче жилого помещения по акту приема-передачи. Требований о взыскании доплаты за фактическую площадь квартиры с учетом площади балкона с применением понижающего коэффициента ответчик к истцу заявлял. Поэтому ответчик может быть обязан к подписанию акта приема-передачи квартиры. При этом в порядке статьи 206 ГПК РФ суд полагает возможным установить срок исполнения решения в этой части десять дней, что относится к разумному сроку для исполнения решения суда в добровольном порядке.

При разрешении требований о взыскании компенсации морального вреда, следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с положениями статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Судом установлен факт нарушения ответчиком ЗАО «АСЭРП» прав истца ФИО1 как потребителя, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Исходя из характера причинения истцу морального вреда, выразившегося в нравственных страданиях, связанных с нарушением сроков передачи квартиры, незаконными требованиями о доплате за остекление балкона, принимая во внимание длительность нарушения прав потребителя, социальную значимость объекта долевого строительства – жилого помещения и степень вины застройщика, суд находит возможным определить сумму морального вреда в размере 10000 руб., по мнению суда, такой размер денежной компенсации отвечает, требованиям разумности и справедливости.

Статья 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает ответственность продавца за нарушение прав потребителей, согласно которым при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6).

Аналогичная позиция высказана и в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

С учетом положений пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы, а именно <данные изъяты>).

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию госпошлина, от которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Статьей 61.1 Бюджетного кодекса РФ установлено, что, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина подлежит зачислению в бюджеты муниципальных районов.

С ответчика ЗАО «АСЭРП» в доход МО «Кингисеппский муниципальный район» подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО4 удовлетворить частично.

Признать незаконными требования ЗАО «АСЭРП к ФИО1 о доплате за остекление балкона в сумме <данные изъяты> коп.

Взыскать с ЗАО «АСЭРП» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда <данные изъяты> руб., штраф <данные изъяты> руб., всего взыскать <данные изъяты>) руб.

Обязать ЗАО «АСЭРП» подписать с ФИО4 акт приема-передачи <адрес><адрес><адрес> в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с ЗАО «АСЭРП» в доход МО «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в сумме <данные изъяты>) руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд.

Судья