Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о понуждении предоставить земельный участок в собственность за плату,

по встречному иску администрации МО «Зеленоградский городской округ» к ФИО1 о признании индивидуального жилого дома самовольной постройкой, признании права на него отсутствующим, и приведении его в соответствие с градостроительными требованиями,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о понуждении предоставить в собственность за плату земельный участок с КН №, площадью 810 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, по цене не превышающей 0,15 % от кадастровой стоимости земельного участка на дату обращения, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование указала, что на указанном земельном участке расположен принадлежащий ей на праве собственности индивидуальный жилой дом с КН №. Дому и земельному участку постановлением администрации был присвоен адрес. Земельный участок находится у нее в аренде. На ее обращение, администрация в предоставлении земельного участка в собственность за плату отказала. Считает, что в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ имеет право на приобретение в собственность за плату спорный земельный участок для обслуживания принадлежащего ей индивидуального жилого дома.

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании индивидуального жилого дома самовольной постройкой, признании права на него отсутствующим, и приведении его в соответствие с градостроительными требованиями.

С учетом уточнения, в обоснование встречного иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО1 был заключен договор № земельного участка с КН №. На данном земельном участке ФИО1 возвела индивидуальный жилой дом, который не соответствует градостроительным нормам. Так, в нарушение ПЗЗ, ГПЗУ и СПОЗУ расстояние от жилого дома ФИО1 до красной линии улицы составляет менее 5 м. Кроме того, ФИО1 было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома площадью 180 кв.м, тогда как ею был возведен жилой дом площадью 288,1 кв.м, вследствие чего и допущено отклонение от СПОЗУ в части конфигурации дома, его расположении на земельном участке и отступах от его границ. По этим основаниям полагает, что жилой дом с КН № является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Просили признать самовольной постройкой индивидуальный жилой дом с КН №, площадью 288,1 кв.м, расположенный на земельном участке с КН № в <адрес> Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на указанный жилой дом. Обязать ФИО1 в течении 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, получить в Агентстве по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области разрешение на отклонение от предельных параметров указанных в разрешении на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. и привести индивидуальный жилой дом с КН № в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки МО «Ковровское сельское поселение», утверждённых Решением поселкового Совета Депутатов МО «Ковровское сельское поселение» от 24.12.2012 года №49.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные ею требования поддержала, просила удовлетворить. Против удовлетворения встречного иска администрации возражала. Пояснила, что в Агентство ФИО1 обращалась, спустя пол года ей дали ответ о необходимости представления дополнительных документов. Полагала допущенные ФИО1 нарушения не существенными, поскольку расстояние от красной линии до стены дома составляет 5 м, на расстоянии менее пяти метров располагается конструкция из балкона на столбах и козырька крыши.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании заявленные ФИО1 требования поддерживала, против удовлетворения встречного иска администрации возражала.

Представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные администрацией требования поддержала, против удовлетворения иска ФИО1 возражала. Пояснила, что исправление допущенного ФИО1 нарушения возможно путем получения разрешения от Агентства на отклонение от предельных параметров, поэтому демонтировать выступающие элементы дома они пока не просят. После получения данного разрешения ФИО1 сможет вновь зарегистрировать право на дом. Если к этому времени закончится срок аренды, то сможет сделать это в судебном порядке. Представила письменный отзыв на иск. (т.1 л.д. 109-112)

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Калининградской области, Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО9 был заключен договор № аренды земельного участка с КН № в <адрес>, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, сроком до 23.01.2020 г. (т.1 л.д. 12-18)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО1 заключено соглашение, по которому права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка с КН № перешли к ФИО1 (т.1 л.д. 19-20)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 администрацией МО «Зеленоградский городской округ» было выдано разрешение на строительство № индивидуального жилого дома, площадью 180 кв.м, на земельном участке с КН №. (т.1 л.д. 21-22)

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка с КН №, однократно, для завершения строительства, на срок до 27.01.2023 г. (т.1 л.д. 25-30)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подала в администрацию уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с КН №. (т.1 л.д. 161-163)

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Зеленоградский городской округ» ФИО1 было выдано уведомление о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН № требованиям законодательства о градостроительной деятельности. В нем указано, что размещение индивидуального жилого дома на указанном земельном участке не соответствует допустимым минимальным отступам от границ земельного участка, установленным Правилами землепользования и застройки МО «Ковровское сельское поселение» от 24.12.2012 г. Расстояние от здания со стороны улицы составляет 3 м, тогда как согласно ПЗЗ и ГПЗУ должно составлять 5 м. (т.1 л.д. 98-100, т.2 л.д. 21-26)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в упрощенном порядке на кадастровый учет с КН № был поставлен индивидуальный жилой дом, площадью 288,1 кв.м, расположенный в границах земельного участка с КН №, и на него за ФИО1 зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН и материалами регистрационного дела. (т.1 л.д. 32-33, 47-61)

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ№ индивидуальному жилому дому с КН № и земельному участку с КН № был присвоен адрес: <адрес> (т.1 л.д. 35)

На обращение ФИО1 от 20.01.2021 г. о предоставлении земельного участка с КН № в собственность за плату, 07.04.2021 г. администрацией МО «Зеленоградский городской округ» было в этом отказано, со ссылкой на то, что расположенный на данном земельном участке индивидуальный жилой дом находится на расстоянии 3 м от улицы, что не соответствует месту допустимого размещения здания на земельном участке, в соответствии с ГПЗУ от 25.11.2016 г., и в связи с чем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ было выдано уведомление о несоответствии завершенного строительством индивидуального жилого дома установленным параметрам. (т.1 л.д. 38, 66-68)

Согласно техническому заключению №, выполненного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Независимая экспертиза», индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с КН №, соответствует всем требованиям, предъявляемым для жилых помещений, пригоден для круглогодичного проживания и может быть принят в эксплуатацию как жилой дом. (т.1 л.д. 184-241)

Согласно топографическому плану земельного участка с КН №, расположенный на нем индивидуальный жилой дом находится на следующих расстояниях от границ участка: с северной стороны 3,05-3,09 м; с восточной стороны 14,94-15,06 м; с южной стороны 5,08-5,05 м; с западной стороны (со стороны улицы) 5,00-5,01 м, в выступающей части на расстоянии 3,19 м. (т.2 л.д. 10)

Согласно Правилам землепользования и застройки МО «Ковровское сельское поселение», утвержденным Решением поселкового Совета депутатов МО «Ковровское сельское поселение» от 24.12.2012 г. № 49, минимальное расстояние от здания до красной линии улиц и проездов должно составлять 5 м, минимальное расстояние от здания до соседнего участка – 3 м. Земельный участок с КН № расположен в территориальной зоне Ж-2 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами. (т.1 л.д. 132, 135, т.2 л.д. 17-20)

Правила землепользования и застройки МО «Зеленоградский городской округ», утвержденным решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 г. № 88, содержат аналогичные требования к минимальным отступам от индивидуальных жилых домов до границ земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч.2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ФИО1 осуществила строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с КН 39:05:040101:1290 в соответствии с видом его разрешенного использования, при наличии у нее права аренды на данный земельный участок и разрешения на строительство. Спорный индивидуальный жилой дом соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом также установлено, что со стороны улицы дом имеет выступающие от основной стены элементы: крыльцо из одной ступеньки, на котором установлены два столба, на которых расположена площадка балкона и козырек крыши его прикрывающий, расстояние от которых до границы участка составляет менее 5 м (3,19 м). (т.1 л.д. 212, 216, т.2 л.д. 10)

Кроме того, ФИО1 осуществлено строительство с отступлением от выданного ей разрешения: вместо дома площадью 180 кв.м, ею выстроен дом, площадью 288,1 кв.м.

Полагая, что в связи с наличием указанных нарушений индивидуальный жилой дом с КН № является самовольной постройкой, администрация обратилась с соответствующим встречным иском в котором просит признать право собственности ФИО1 не него отсутствующим и обязать ее привести дом в соответствии с градостроительными требованиями путем получения в Агентстве по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области разрешение на отклонение от предельных параметров указанных в разрешении на строительство.

Однако, несмотря на выявленные нарушения, суд полагает заявленные администрацией МО «Зеленоградский городской округ» требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Из встречного иска и пояснений представителя администрации следует, что нарушение в виде отклонения от указанной в разрешении на строительство площади индивидуального жилого дома в устранении не нуждается. Более того, из материалов дела следует, что 24.07.2019 г. ФИО1 обращалась в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, однако администрацией в этом ей было отказано со ссылкой на то, что строительство уже фактически завершено. (т.1 л.д. 94)

По смыслу приведенных положений закона, для признания постройки самовольной, допущенное застройщиком нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно быть существенным.

Поскольку основное строение спорного жилого дома размещено на земельном участке в соответствии с градостроительными нормами о минимальных отступах от строения до границы земельного участка со стороны красных линий улиц, расположение лишь не значительных по конструкции и объему выступающих элементов дома на расстоянии 3,19 м от данной границы участка, не позволяет сделать вывод о существенности допущенного ФИО1 нарушения.

Более того, согласно позиции администрации, допущенное нарушение подлежит устранению путем получения соответствующих разрешительных документов, без демонтажа выступающей конструкции, в связи с чем суд также полагает допущенное нарушение не существенным, не нарушающим прав и законных интересов муниципалитета.

При том, что выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства относится к компетенции Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области и от волеизъявления ФИО1, даже при подаче ею соответствующего заявления, не зависит. Возложение на ФИО1 обязанности получить данное разрешение, по сути, поставит Агентство в зависимое положение от соответствующего судебного акта, а суд не вправе подменять собой государственные органы при осуществлении ими своих полномочий.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный индивидуальный жилой дом не является самовольной постройкой, в связи с чем не имеется оснований для признания права собственности ФИО1 на него отсутствующим и возложении на нее обязанности по приведению дома в соответствие с параметрами, установленным ПЗЗ.

Согласно ч.1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.6 ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, поскольку ФИО1 является собственником индивидуального жилого дома с КН №, расположенного на земельном участке с КН №, площадью 810 кв.м, по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу, что она вправе приобрести данный земельный участок в собственность за плату на основании приведенных положений земельного законодательства, и заявленные об этом требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч.2 ст. 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Цена спорного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» № 286 от 23.01.2019 был утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности МО «Зеленоградский городской округ» при заключении договора купли-продажи без проведения торгов, из п. 3 которого следует, что цена земельного участка определяется в размере 25% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, земельный участок с КН № не является собственностью МО «Зеленоградский городской округ». (т.1 л.д. 41)

В силу ст. 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 (в ред. на дату обращения ФИО1 за предоставлением ей земельного участка) "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности Калининградской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Калининградской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога при заключении договора купли-продажи земельного участка предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, и являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на таком земельном участке (п.5).

Таким образом, при определении продажной цены земельного участка, следует исходить из приведенных положений Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105. То есть цена подлежит определению в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога, установленного в МО «Зеленоградский городской округ» Решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» № 314 от 26.11.2015, который составляет 0,15 процента в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, а также для обслуживания индивидуальных жилых домов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать администрацию МО «Зеленоградский городской округ» предоставить ФИО1 в собственность за плату земельный участок с КН №, площадью 810 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, по цене, определенной в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога, установленного в МО «Зеленоградский городской округ», в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного иска администрации МО «Зеленоградский городской округ» - отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 07 декабря 2021 года.

Мотивированное решение составлено 07 декабря 2021 года.

Копия верна, подпись -

Председательствующий судья - Е.С. Безруких