Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к Миллеру ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Светлогорский городской округ» обратилась в суд с иском к Миллеру К.А., указав в обоснование требований, что на основании вступившего в законную силу решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 25.08.2022 со ФИО4 на Миллера К.А. по договору № аренды земельного участка от 15.10.2003, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости < Дата > за № с 27.02.2020 переведены права и обязанности арендатора земельного участка с КН № площадью 1020 кв.м, расположенного по адресу: < адрес >-а, в границах которого расположено сооружение, принадлежащее ответчику, право на которое зарегистрировано в государственном реестре недвижимости < Дата >. 12.04.2023 ответчик передал права и обязанности по договору аренды ФИО5 Обращаясь в суд, истец указал, что в нарушение условий договора Миллер К.А. обязательства по оплате арендной платы не исполнял, вследствие чего образовалась задолженность по арендным платежам, на которую в установленном сторонами порядке произведено начисление пени. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 27.02.2020 по 31.12.2022 в размере 288642,92 руб., пени с начисленные за период с 11.06.2020 по 16.09.2023 в размере 217552,15 руб.

Представитель истца по доверенности Вишнякова О.Н. в судебном заседании доводы иска поддержала, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Миронова И.В. в судебном заседании просила в иске отказать, представила письменные заявления о пропуске срока исковой давности и о снижении размера неустойки.

Заслушав пояснения сторон, обозрев материалы гражданского дела №, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 15.10.2003 между администрацией Светлогорского городского округа и ООО «Радуга» был заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого ООО «Радуга» в аренду сроком на 49 лет был предоставлен из земель поселений земельный участок с КН № площадью 0,1020 га, с видом разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту и обслуживанию автотранспорта, расположенный по адресу: < адрес > на земельном участке расположено нежилое здание.

Соглашением от 18.11.2013 ООО «Радуга» передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ФИО7, который по соглашению от 02.10.2014 передал права и обязанности по договору аренды ФИО8, который в свою очередь по соглашению от 10.03.2015 передал права и обязанности по договору аренды ФИО4

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из материалов гражданского дела № в рамках которого рассматривался спор по иску Миллера К.А. о переводе прав и обязанностей арендатора земельного участка, по встречному иску ФИО4 о передаче части земельного участка по договору субаренды, решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25.08.2022 установлено, что на земельном участке ФИО4 возвела автомойку самообслуживания с КН № общей площадью 215 кв.м и на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 21.08.2018 в ЕГРН 23.07.2019 внесена запись о правах ФИО4 на указанный объект недвижимости.

18.02.2020 между ФИО4 и Миллер К.А. заключен договор купли-продажи автомойки самообслуживания с КН №, общей площадью 215 кв.м, расположенной по адресу: < адрес >.

Право собственности Миллера К.А. на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН 27.02.2020.

18.02.2020 между ФИО4 и Миллером К.А. также было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № на передачу прав и обязанностей аренды земельного участка от 15.10.2003.

Уведомлением Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области от 28.02.2020 государственная регистрации прав в отношении спорного земельного участка с КН № была приостановлена в связи с тем, что согласно актуальным сведения ЕГРН на указанном земельном участке расположены два объекта недвижимости (здания), находящиеся в собственности ФИО4 и Миллера К.А., в связи с чем представленное на регистрацию соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № от 18.02.2020 противоречит требованиям действующего законодательства. Кроме того, указано, что согласно актуальным сведениям ЕГРН земельный участок имеет вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», в то время как в представленном соглашении о переуступке прав и обязанностей от 18.02.2020 указан вид разрешенного использования «производственные предприятия». Таким образом, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в представленных документах, недостоверны. Рекомендовано представить документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 28.05.2020.

10.06.2020 в адрес Миллера К.А. направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав.

Миллером К.А. подготовлен проект соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору № на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.10.2003 в новой редакции, от подписания которого ФИО4 отказалась.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В абз. 2 п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка независимо от того, была ли эта перемена оформлена документально. Отношения между публичным собственном земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенном на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимости от наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.

Удовлетворяя требования иск Миллера К.А., суд, руководствуясь вышеприведенными нормами закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, пришел к выводу о том, что после приобретения Миллером К.А. в собственность автомойки самообслуживания, он приобрел право пользования земельным участком с КН № на тех же условиях и в том же объеме, которое имелось у продавца недвижимости ФИО4, то есть право аренды всего земельного участка площадью 1020 кв.м. на условиях договора № аренды земельного участка от 15.10.2003.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 31.01.2023 решение суда первой инстанции от 25.08.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4 – без удовлетворения.

Согласно ч. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы за передаваемые в аренду земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», из земель населенных пунктов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден Положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденным решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 № 90.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды подлежат начислению пени в размере 0,1% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом установлено, что в результате нарушения арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей арендодателем насчитана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, в размере 506195,07 руб.,из них сумма основного долга за период с 27.02.2020 по 31.12.2022 составляет 288642,92 руб.,пени за период с 11.06.2020 по 16.09.2023 – 217552,15 руб.

Представленный расчет проверен, сомнений не вызывает.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что с данным исковым заявлением истец обратился в суд 06.10.2023 (ШПИ №).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности относительно задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 27.02.2020 по 06.10.2020.

Таким образом, задолженность Миллера К.А. по арендным платежам за период с 06.10.2020 по 31.12.2022 составила 226911,67 руб.

Ответчик ссылается на невозможность использования земельного участка ввиду того, что в период действия договора ФИО4 провела работы по снятию с кадастрового учета объектов капитального строительства, а также заключила договор субаренды.

Из анализа положений ст.ст. 328, 405, 406, 606, 611 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Как было установлено судом в рамках гражданского дела №, 15.04.2021 между ФИО4 и АО «ФИО10» заключен договор субаренды земельного участка, однако данный договор был заключен ФИО4 уже после отчуждения автомойки самообслуживания Миллеру К.А., то есть, уже в то время, когда в силу закона ФИО4 выбыла из обязательств по аренде земельного участка, поскольку в силу закона право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, а также права и обязанности арендатора земельного участка приобрел Миллер К.А.

В этой связи передача в субаренду части земельного участка не изменяет условия самого договора № аренды земельного участка от 15.10.2003 и не влияет на права ФИО1 в отношении земельного участка.

Как было установлено в рамках дела № выписка из ЕГРН от 17.08.2022 никаких сведений о разделе земельного участка с КН №, субаренды части земельного участка, наличии прав третьих лиц в отношении земельного участка не содержится.

Снятие с кадастрового учета сооружения с КН № ответом Управления Росреестра не подтверждено.

При таких обстоятельствах, изложенные ответчиком в отзыве доводы судом отклоняются.

При этом доводы о несоразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки заслуживают внимания.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из п. п. 69, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Давая оценку степени соразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая компенсационный характер неустойки, период неисполнения обязательства, соотношение суммы неустойки с задолженностью по основному долгу, а также иные обстоятельства, в том числе указанные в заявлении ответчика обстоятельства и причины, суд приходит к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем считает возможным на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ снизить размер взысканной неустойки до 90 000 руб., полагая, что такой размер будет соответствовать принципам разумности и справедливости, балансу интересов сторон и не приведет к получению нарушителем выгоды из своего неправомерного поведения.

При таких обстоятельствах общий размер взысканной с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате составит 316911,67 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден на основании ст. 333.36 ч.1 п.п.19 НК РФ, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. При удовлетворенных требованиях в сумме 316911,67 руб. размер госпошлины, согласно п.п.1 ч.1 ст. 333.19 НК РФ, составляет 6369,12 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» удовлетворить частично.

Взыскать с Миллера ФИО11, < Дата > г.р. (паспорт № выдан < Дата >< адрес >) в пользу администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» (ИНН №) задолженность по арендной плате по договору № от 15.10.2003 за период с 06.10.2020 по 31.12.2022 в размере 226911,67 руб., пени за период с 11.10.2020 по 16.09.2023 в размере 90000 руб., а всего 316911,67 руб.

Взыскать с Миллера < ИЗЪЯТО >, < Дата > г.р. (паспорт < Дата > выдан < Дата >< адрес >) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 369,12 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда составлено 15 февраля 2024 года.

Судья