Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению П.Н.И., Т.Е.Б. к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома,

установил:

П.Н.И., Т.Е.Б. обратились с исковыми требованиями к мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля с исковыми требованиями о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес> на помещения подвала №,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№, №, №,№-№. В обоснование заявленных исковых требований ссылаются на то, что истцы являются собственниками жилых помещений д. № по <адрес>. В данном многоквартирном жилом доме имеются нежилые помещения, которые на момент первой приватизации жилого помещения в указанном доме были предназначены для обслуживания нужд жильцов дома, не были учтены, сформированы в иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. К данным помещениям относятся нежилые помещения подвала №,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№,№-№. В настоящее время указанные помещения находятся в муниципальной собственности. Помещения подвала №-№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. на основании договора аренды КУМИ мэрии г. Ярославля переданы ООО «Союз-Ярославль». В помещениях подвала №-№ размещено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома, при этом подвал имеет единственный вход со стороны <адрес>, через который осуществляется доступ ко всему обслуживающему жилой дом оборудованию. Первое жилое помещение в д.№ по <адрес> было приватизировано в ДД.ММ.ГГГГ. Право муниципальной собственности на спорные помещения возникло и было зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ, после первой приватизации жилого помещения в данном доме. Спорные помещения предназначены для обслуживания общедомового имущества, нужд жильцов, в них расположены инженерные коммуникации, теплоузел. Спорные помещения не предназначены для использования для сдачи имущества в аренду и размещения офисных помещений. Данные помещения необходимы жильцам дома для обслуживания инженерных коммуникаций дома.

В судебном заседании представитель истцов К.А.А. исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения в соответствии с текстом уточненного искового заявления.

Представитель ответчика мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля по доверенности Г.О.Д. возражала против заявленных исковых требований, указывая на то, что согласно выписке из реестра муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ№ в реестр муниципального имущества включены следующие нежилые помещения подвала, расположенные в д. № по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.: №-№, №-№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., №-№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., №,№,№,№,№,№,№,№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. Указанные помещения были переданы КУМИ мэрии г. Ярославля в составе дома № по <адрес> в соответствии с распоряжением департамента по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ№ от ОРГАНИЗАЦИЯ1. На основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на момент инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ помещения №,№,№,№,№,№,№,№ находились в аренде у московской конторы связи, помещения №-№ использовались жилищно-коммунальным отделом, помещения №-№ находились в пользовании детских яслей №. Первая квартира в д. № по <адрес> была приватизирована ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на момент первой приватизации жилых помещений в указанном многоквартирном жилом доме спорные помещения имели самостоятельный вид использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Кроме того, КУМИ мэрии г. Ярославля в течение длительного периода времени, более <данные изъяты> лет осуществляет полномочия собственника в отношении спорных нежилых помещений подвала, открыто и добросовестно распоряжается указанным имуществом, предоставляя его в пользование третьим лицам на договорных отношениях. Собственники помещений д. № по <адрес> фактически никогда не владели и не использовали указанное имущество, не несли расходов на его содержание. На основании договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между КУМИ мэрии г. Ярославля и ТОО «Предприятие «Союз-Ярославль» товариществу были переданы нежилые помещения подвала №-№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. для использования под офис. В связи с тем, что помещения № (<данные изъяты>), № (<данные изъяты>) были предназначены для обслуживания многоквартирного жилого дома, указанные помещения были исключены из реестра муниципального имущества. На основании договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного с ООО «Союз- Ярославль» площадь переданных по договору помещений подвала уменьшена до <данные изъяты> кв.м. в связи с исключением помещений №,№ из реестра объектов муниципальной собственности. Помещения №,№,№,№,№,№,№,№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. являются учтенным в соответствии с законодательством РФ защитным сооружением гражданской обороны №. Помещения №-№ в настоящее время предназначены для передачи в пользование МДОУ Детский сад № 37. В соответствии с актом обследования спорных помещений, составленных АО «Управдом Кировского района», в соответствии с актом обследования, составленным ОРГАНИЗАЦИЯ2 каких-либо действующих систем электроснабжения многоквартирного жилого дома в спорных помещениях не проходит. Наличие в указанных помещениях элементов инженерного и иного оборудования (в т.ч. приборов учета и запорной арматуры) без учета целевого назначения и наличия технической возможности самостоятельного использования, не влечет включение помещений в состав общего имущества многоквартирного жилого дома. Помещения №,№ по представленному истцом техническому паспорту, переданы по договору аренды ООО «Союз-Ярославль». По ранее действовавшему техническому паспорту помещениям №,№ соответствовали помещения №,№, которые использовались жилищно-коммунальным отделом.

Представитель третьего лица ООО «Союз-Ярославль» по доверенности П.А.В. исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица АО «Управдом Кировского района» в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель третьего лица АО «Управдом Кировского района» по доверенности Ф.В.Н. оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда, пояснив, что управление многоквартирным домом № по <адрес> осуществляет АО «Управдом Кировского района». Каких-либо проблем с обслуживанием инженерных систем, находящихся в подвальном помещении д. № по <адрес>, у управляющей организации не возникало, доступ к инженерному оборудованию предоставлялся по первому требованию.

Представитель третьего лица МДОУ Детский сад № 37 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включены нежилые помещения, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. В частности, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

По смыслу приведенных выше норм закона и подзаконных актов определяющим признаком для отнесения помещений в многоквартирном жилом доме к общему имуществу является их эксплуатация в целях обеспечения жизнедеятельности более одной квартиры в доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает возможность нахождения в доме иных помещений, имеющих самостоятельное назначение, т.е. не предназначенных для обслуживания более одной квартиры в этом доме.

Судом установлено, что спорные помещения были переданы КУМИ мэрии г. Ярославля в составе дома № по <адрес> в соответствии с распоряжением департамента по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ№ от ОРГАНИЗАЦИЯ1 и включены в реестр муниципальной собственности.

Истцы полагают, что у собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес> на основании ст.ст. 36,37, ЖК РФ, ст. 289,290 ГК РФ возникло право общей долевой собственности на помещения подвала, предназначенные для использования нежилых помещений, находящихся в их собственности. Момент приобретения права собственности связывают с возникновением права собственности на жилое помещение в данном доме.

Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Исходя из ответа на запрос ОРГАНИЗАЦИЯ3, первая квартира в указанном доме была приватизирована ДД.ММ.ГГГГ.( квартира №).

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

В соответствии с техническим паспортом дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на момент инвентаризации помещения №,№,№,№,№,№,№,№ находились в аренде у московской конторы связи, помещения №-№ использовались жилищно-коммунальным отделом, помещения №-№ находились в пользовании детских яслей №.

Впоследствии в связи с тем, что в помещениях №,№ находилось инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего многоквартирного жилого дома (<данные изъяты>, <данные изъяты>), указанные помещения были исключены из реестра муниципального имущества и в настоящее время относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО1 пояснила, что она с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работала в должности заведующей детскими яслями №, которые располагались на первом этаже <адрес>. Также детским яслями принадлежала часть помещений подвала №-№, в которых располагались прачечная, гладильная, складские помещения. Данные помещения подвала имеют отдельный вход. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ключи от подвала находились только у сотрудников детских яслей, поскольку в указанных помещениях находилось имущество данной организации, собственники помещений дома какого-либо доступа в указанное помещение не имели, свое имущество в указанных помещениях не хранили. Впоследствии в ДД.ММ.ГГГГ свидетель привлекалась департаментом образования мэрии г. Ярославля в качестве консультанта при решении вопроса о передаче указанных помещений подвала МДОУ Детский сад № 37 в целях разъяснения предназначения указанных помещений и возможности их использования.

В соответствии с представленным истцами заключением ОРГАНИЗАЦИЯ4 помещения подвалов № и № содержат инженерное оборудование: горизонтальные распределительные трубопроводы с отводками и вертикальные стояки систем отопления с запорными, спускными вентилями и устройствами слива теплоносителя, стояки и разводка системы водоснабжения с запорными вентилями и задвижками, трубопроводы водоотведения с прочистками (ревизиями), электрощитовую. Инженерное оборудование, размещенное в помещениях подвала № и №, обеспечивает доставку, учет и отключение подачи коммунальных ресурсов в квартиры и нежилые помещения многоквартирного дома. В помещение подвала необходим постоянный доступ специалистов для технического обслуживания и устранения аварийных ситуаций, производства ремонтов общего домового инженерного оборудования.

Однако указанное заключение ОРГАНИЗАЦИЯ4 в части опровергается представленным ответчиком актом обследования подвала ОРГАНИЗАЦИЯ2, в соответствии с которым в помещении подвала № установлен электрощитовой рубильник, который не подключен к электричеству и находится в нерабочем состоянии. Электрощитовое оборудование для общедомовых нужд располагается в № подъезде дома. Подвальное помещение запитано от освещения подвала, в указанных помещениях электрощитовое оборудование отсутствует. Акт обследования ОРГАНИЗАЦИЯ2 подтвержден актом обследования, составленным АО «Управдом Кировского района», схемой подключения электроснабжения д. № по <адрес>.

Таким образом, оснований доверять выводам заключения ОРГАНИЗАЦИЯ4 у суда не имеется, поскольку данные выводы основаны на визуальном наблюдении, без исследования технической документации, характеризующей прохождение инженерных коммуникаций д. № по <адрес>.

Таким образом, на момент приватизации первой квартиры в д. № по <адрес> спорные помещения уже были выделены для самостоятельного использования и не предназначались для обслуживания общего имущества многоквартирного дома. Наличие в спорных помещениях лежаков и стояков холодного и горячего водоснабжения, приборов учета и запорной арматуры не делает эти помещения техническими. Нахождение в спорных помещениях инженерного оборудования с учетом использования помещений как самостоятельного объекта нежилого фонда не свидетельствует о необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в данных помещениях и не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности многоквартирного жилого дома.

Помещения подвала №,№ ( бойлерная, теплоузел), в отношении которых заявлены исковые требования, ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ были уже исключены из реестра муниципального имущества и в настоящее время относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>. Необходимость доступа к указанному имуществу со стороны собственников помещений дома и обслуживающей организации не свидетельствует о необходимости передачи в общую долевую собственность всех помещений подвала. В соответствии с договором аренды, заключенным с ООО «Союз-Ярославль» на арендатора возложена обязанность по предоставлению доступа к указанным помещениям в целях обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований П.Н.И., Т.Е.Б. к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, мэрии г. Ярославля о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья: В.В.Барышева