Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-656/2020 по иску Т. к ООО "Экострит" о защите прав потребителя и по встречным исковым требованиям ООО «Экострит» к Т. о признании договора незаключенным, обязании возвратить квартиру в первоначальном виде,

установил:

Т. обратился в суд с иском к ООО «Экострит» о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме 333959,37 рублей, взыскании неустойки 26716,8 рублей, компенсации морального вреда 100000 рублей, штрафа в порядке защиты прав потребителей и судебных расходов.

В обоснование требований указал, что 13.07.2017 года заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве №ХИ-13072017/3-8-237, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный дом и передать ему квартиру. Цена договора составила 3199598 рублей, расчетная цена за 1 кв.м общей площади указана 53433,5 рубля. Договор оплачен в полном объеме. По Приложению №2 к договору порядковый номер квартиры 237, она состоит из трех комнат, проектной площадью 59,88 кв.м, у квартиры должна быть лоджия. В общую оплаченную площадь включен балкон площадью 3,96 кв.м, который оплачен 211596,66 рублей (3,96*53433,5), что противоречит действующему законодательству, поскольку на балкон/лоджию должен применяться понижающий коэффициент. За балкон оплата должна быть произведена в размере 63585,87 рублей (3,96*0,3=1,9и*53433,5). Сумма переплаты составила 148010,79 рублей (211596,66-3585,87). Согласно выданной БТИ экспликации к поэтажному плану здания общая площадь квартиры составила 56,4 кв.м, то есть уменьшилась на 3,48 кв.м. По условиям договора его цена не является окончательной, и может быть изменена в зависимости от площади объекта. Таким образом в связи с уменьшением площади квартиры, с ответчика необходимо взыскать излишне уплаченные по договору денежные средства в сумме 333959,37 рублей (148010,9+185948,58). В мае 2020 года в адрес ответчика направлялась претензия с требованием о возвращении денежных средств, которая добровольно не удовлетворена. Возвратить денежные средства ответчик должен был в срок не позднее 01.06.2020 года. В связи с нарушением данного срока необходимо взыскать неустойку. С учетом уточнений истец просил признать условия абз.3 п.4.1 договора недействительным, взыскать излишне уплаченные по договору денежные средства148010,79 рублей, неустойку 11840,86 рублей, компенсацию морального вреда 50000 рублей, штраф и судебные расходы 3500 рублей.

В ходе рассмотрения дела со стороны ответчика заявлены встречные исковые требования о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий, исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации договора и ипотеки в силу закона, обязании Т. возвратить полученную квартиру №237 в первоначальном виде. В обоснование требований указано, что договор заключен застройщиком по цене 3199598 рублей, Т. не согласен с данной ценой и считает, что она должна составлять 3051587,21 рублей. Поскольку соглашение по существенному условию о цене договора не достигнуто, то договор не может считаться заключенным, и объект в виде квартиры подлежит возврату застройщику с выплатой истцу денежных средств, уплаченных по договору.

В судебном заседании истец Т. и его представитель исковые требования поддержали с учетом уточнений в полном объеме. Против встречного иска возражали, просили в нем отказать.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против первоначальных требований. При этом указал, что договор участия в долевом строительстве подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке. Застройщиком разрешение на строительство получено до01.07.2018 года, а именно 08.09.2016 года, в связи с чем к договору применяются положения законодательства, действующие до внесения изменений в норму о цене договора, и абз.3 п.4.1 договора не противоречит закону. Договор с Т. не был бы заключен, если бы он изначально требовал от застройщика исключить абз.3 ст.4.1 договора, а также заключить договор по меньшей цене. Требование заявлено после исполнения договора и преследует цель – пересмотреть его цену и получить часть ранее уплаченных денежных средств, одновременно с другими санкциями в порядке защиты прав потребителя. В договоре цена указана за объект и не содержится в нем расчета стоимости отдельных элементов квартиры, в частности стоимость балкона. По условиям проектная площадь объекта составляет 59,88 кв.м, в эту площадь включается площадь балконов, лоджий, веранд, террас и кладовых. Указаний на то, что площадь определяется с учетом понижающих коэффициентов, в договоре не содержится. После окончания строительства дольщику по акту от 23.07.2020 года передана квартира общей площадью с учетом холодных помещений без понижающих коэффициентов 59,2 кв.м. В акте отражено, что претензий у участника долевого строительства к застройщику не имеется. Подписанием Акта стороны подтвердили выполнение своих обязательств по договору, признали, что цена не подлежит уточнения, а изменение площади квартиры составляет менее 1 кв.м. Поскольку требования истца о взыскании денежных средств являются не обоснованными, и ответчиком никакие права его не нарушены, то в иске необходимо отказать в полном объеме, в том числе в требованиях о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, а также в возмещении судебных с расходов.

Представитель третьего лица - УФСГРКК по Московской области в судебное заседание не явился, отзыв ан заявленные требования не поступал.

Изучив материалы дела и, оценив доказательства по правилам ст.67

ГПК РФ, учитывая пояснения сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных первоначальных и встречных требований.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст.421 ГК РФ).

В соответствии со ст.422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как предусмотрено ст.431 ГК РФ: При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Материалами дела установлено, что 13.07.2017 года между ООО «Экострит» и Т. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ХИ-13072017/3-8-237, по которому застройщик обязался передать участнику долевого строительства в срок не позднее 31.12.2019 года объект в виде квартиры проектной площадью 59,88 кв.м.

Как указано в п.2.2.1 договора одним из оснований его заключения являлось полученное застройщиком в установленном порядке Разрешение на строительство №RU50-46-5989-2016 от 08.09.2016 года, выданное Министерством строительного комплекса Московской области, на строительство многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, включая инженерно-техническое обеспечение по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:43:060202:28.

Согласно п.4.1 цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры, составляет сумму в размере 3199598 рублей. Расчетная цена за 1 кв.м площади квартиры составляет 53433,5 рубля.

В абз.3 п.4.1 договора указано, что стоимость создания квартиры включает в себя затраты на создание всех принадлежностей квартиры, в том числе инженерных сетей, строений и сооружений, необходимых для их обслуживания, элементов благоустройства прилегающей территории, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, а также затраты на приобретение прав на земельный участок и уплату налога на землю, арендной платы за весь период действия договора, а также затраты по выполнению обязательств застройщика по инвестиционному контракту и иные затраты, связанные со строительством квартиры и их принадлежностей учетом колебаний цен на рынке стройматериалов и прочие расходы, связанные со строительством многоквартирного жилого дома, а также затраты на оплату услуг застройщика в соответствии с п.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ. Сумма на оплату услуг застройщика, НДС не облагается на основании подп.23.1 п.3 ст.149 Налогового кодекса РФ.

Также по условиям договора в силу п.4.5.3 цена договора, указанная в п.4.1 не подлежит уточнению в случае, если разница в площади объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания и проектной площади объекта долевого строительства составляет менее 1 кв.м.

22.05.2020 года Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

23.07.2020 года сторонами подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства в виде <адрес> на 8 этаже общей площадью помещения 55,2 кв.м, площадью с учетом холодных помещений без понижающих коэффициентов 59,2 кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Согласно Акту стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемого объекта соответствуют проектно-техническим условиям и договору, условия по финансированию строительства квартиры, предусмотренные п.4.1 договора, участником исполнены полностью, стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.

В экспликации БТИ к поэтажному плану здания (строения) лит.А указано, что <адрес> имеет площадь всех частей 56,4 кв.м; общая площадь жилых помещений 55,2 кв.м - из них жилая 43,3 кв.м, подсобная 11,9 кв.м; площадь помещений вспомогательного использования с коэффициентом 1,2 кв.м (балкон). При этом из приведенной формулы подсчета площади частей помещений следует, что фактическая площадь

балкона составляет 4,1 кв.м (1,21*,31+(1,21+0,92)/2*2,36).

В ходе рассмотрения дела истец Т. не отрицал, что фактическая площадь балкона в переданной ему по договору квартире составляет не 1,2 кв.м, как указано в экспликации БТИ.

Утверждения же Т. о том, что при расчете площади квартиры необходимо учитывать площадь балкона с понижающим коэффициентом, противоречат условиям заключенного сторонами договора, в котором применение понижающего коэффициента к площади помещения вспомогательного использования, при расчете окончательной площади объекта, не предусмотрено.

Условия о стоимости создания квартиры, отраженные в абз.3 п.4.1 договора, не противоречат действующему на момент заключения договора законодательству, с учетом того обстоятельства, что разрешение на строительство многоквартирного дома получено застройщиком ООО «Экострит» до 01.07.2018 года. Так к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ч.1 ст.5 применяется в редакции от 01.07.2017 года, с учетом особенностей, установленных ст.8 ФЗ от 01.07.2018 года N 175-ФЗ.

В силу ч.1 ст.5 указанного выше Закона №214-ФЗ (в применяемой к застройщику редакции): 1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Условия заключенного сторонами договора в части абз.3 ст.4.1 не противоречат данным положениям законодательства, в связи с чем оснований для признания этого условия недействительным не имеется, и в удовлетворении данных исковых требований Т. необходимо отказать.

Оценив доказательства по делу в их совокупности и правовой связи, суд также приходит к выводу, что разница в площади объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания и проектной площади объекта долевого строительства составляет менее 1 кв.м (по договору 59,88 кв.м и по Акту 59,2 кв.м), в связи с чем в силу п.4.5.3 цена договора, указанная в п.4.1 не подлежит уточнению, и правовых оснований для взыскания с застройщика ООО «Экострит» в пользу Т. денежных средств в сумме 148010,79 рублей в качестве переплаты по договору, также не имеется. При этом требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, взыскании штрафа не подлежат удовлетворению, поскольку доказательств нарушения действиями застройщика прав истца как потребителя, нарушения его личных не имущественных прав, причинения ему морального вреда, в ходе рассмотрения дела, истцом по первоначальным требованиям не представлено.

Из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве №ХИ-13072017/3-8-237 от 13.07.2017 года, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном порядке уполномоченными органами и исполнен сторонами в полном объеме на условиях, согласованных в нем.

Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для признания договора незаключенным по встречному иску ООО «Экострит» к Т., что также влечет отказ в удовлетворении требований об обязании возвратить дольщика возвратить квартиру в первоначальном виде.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ: 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано в полном объеме, то в силу ст.98 ГПК РФ понесенные сторонами судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.195-198 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Т. к ООО "Экострит" о защите прав потребителя и встречных исковых требований ООО «Экострит» к Т. о признании договора незаключенным, обязании возвратить квартиру в первоначальном виде отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.В. Спиридонова

Мотивированное решение

Изготовлено 07.10.2020 года