Гражданский кодекс часть 1

представителя администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края Вараксиной Е.В., Боброва К.С. представителей управляющих компаний г. Амурска Субботиной Н.А., Данильченко С.В.

при секретаре Паланской О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Амурске гражданское дело по заявлению и.о. Амурского городского прокурора о признании постановления администрации городского поселения « Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края противоречащим действующему законодательству,

УСТАНОВИЛ:

И.О. Амурского городского прокурора 31 марта 2014 года обратился в суд с заявлением в котором просит признать Постановление администрации городского поселения « Город Амурск « от 26.11.2013 года №295 « Об установлении размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и размера платы для собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения» противоречащим ч.1 ст. 156, ч 7 ст. 156, ч 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, п.п. 34,36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и ( или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденную Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Нормативно- правовой акт опубликован в газете «Наш город Амурск» № 49 от 03.12.2013.

[Указанным нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского поселения «Город Амурск» установлен размер платы за содержание и ремонт, в том числе, для собственников, которые не приняли на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 1 января 2014 года.

Данный нормативный правовой акт принят с нарушениями закона по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 154 Жилищной Кодекса РФ, плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 156 Жилищного Кодекс РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. В соответствии с п. 5 ч. 2 данной статьи, к компетенции общего собрания относится, в том числе и установление платы за жилое помещение.

В силу ч. 7 ст. 156 Жилищного Кодекса РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с п. 31 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и I качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Согласно ч. 4 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ, если собственники
помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли
решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения, такой размер устанавливав органом местного самоуправления
(в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения
Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образовании).

Как следует из пунктов 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, в случае, если собственники помещении не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

В случае, если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным ломом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 года №491 установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных данным постановлением, дает Министерство регионального развития РФ.

Как следует из письма Минрегиона РФ от 05.03.2009 № 6093-АД/14, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года №491. Установление органами местного самоуправления укачанной платы в иных случаях не соответствует законодательству Российской Федерации.

Таким образом, действующее законодательство установило единственно возможный порядок установления органом местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирных домах, не принявших на общем собрании решение об установлении соответствующей платы, а именно только при непосредственном способе управления.

В нарушение указанных требований в Постановлении администрации городского поселения «Город Амурск» от 26.11.2013 года №295 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определен для всех собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, в части установления размера платы для собственников жилых помещений, которые не приняли па общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, данное постановление принято администрацией городского поселения «Город Амурск» за пределами полномочий и противоречит порядку установления платы, закрепленному федеральным законодательством. Кроме того, в нарушение указанных выше норм жилищного законодательства, органом местного самоуправления установлены недифференцированные ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения для всех собственников помещений городского поселения «Город Амурск» независимо от перечня объемов услуг и работ, необходимых конкретному дому.

На указанный правовой акт администрации городского поселения «Город Амурск» 07.03.2014 городской прокуратурой принесен протест, который по результатам рассмотрения отклонен.

На основании ч.4 ст.7 Федерального закона №131-Ф3 муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации (л.д. 2-6).

В судебном заседании участвующий в деле прокурор Карелина Н.В. доводы заявления поддержала, однако уточнила, что по указанным в заявлении основаниям считает необходимым признать постановление администрации противоречащим закону в части распространения его на всех собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Представители администрации Вараксина Е.В. и Бобров К.С. с позицией прокурора не согласились, письменно и устно утверждая о том, что оспариваемое прокурором в части постановление №295 от 26.11.2013 года соответствует требованиям закона, не нарушает указанные прокурором требования Жилищного законодательства, а также п.п. 34,36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и ( или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Администрация не превысила свои полномочия, действовала в связи со своими полномочиями, руководствуясь непосредственно требованиями ст. 158 ч 4 Жилищного кодекса РФ, устанавливая тарифы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, которые не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В обоснование доводов конкретно указали письменно следующее.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает случаи установления органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.

Органы местного самоуправления наделены полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании принимают решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с действующим законодательством (статья 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не считают возможным принять на общем собрании решение об установлении размера платы соответствующей затратам на содержание многоквартирного дома, такой размер платы устанавливают органы местного само управления (п.4 ст. 158 ЖК РФ).

На территории городского поселения «Город Амурск во всех многоквартирных домах выбран и реализован способ управления в соответствии] требованиями действующего законодательства.

2. Ценообразование в жилищной сфере регулируется посредством законодательной
закрепления за собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по принятию решения о выборе формы управления (часть 2 статьи 16 ЖК РФ) и установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 и 8 статьи 156 Жлищного кодекса Российской Федерации).

Часть 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исключение из этого правила, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местной самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. При этом размер платы должен соответствовать перечню и качеству выполняемых работ и оказываемых услуг управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном п. 4. ст. 161 РФ, и подлежит отражению в заключаемых собственниками договорах управления. Поскольку размер такой платы должен устанавливаться на единицу занимаемой общей площади жилого помещения, то правомерно ее отождествление с ценой на содержание и ремонт жилого помещения. Исполнение собственниками помещений многоквартирных домов подтверждается заключенными договорами. Иные случаи регулирования платы содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений Жилищным кодексом РФ не предусмотрены.

3. В пункте 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. определен конкретный случай, когда собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Тогда органы самоуправления, не имея оснований для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации, на основании части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе установить размер платы за содержание и ремонт жилого по мещения в таком многоквартирном доме.

Положения нормативного правового акта - постановления администрации городского поселения от 26.11.2013 № 295 «Об установлении платы за пользование жилыми помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и размера платы для собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» не противоречат Жилищному кодексу РФ, как акту, имеющим большую юридическую силу.

По вопросу дифференциации размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в зависимости от перечня объемов услуг и работ по каждому многоквартирному дому администрация сообщает, что в соответствии с частью 1.2 статьи 161 Жилищного коднеса Российской Федерации состав минимального перечня необходимого для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 35 Правил установлено требование о том, чтобы указанные в пунктах 31-34 данных Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, исходя из сложившихся в муниципальном образовании рыночных цен на аналогичные услуги и работы.

При принятии администрацией городского поселения «Город Амурск» решения об установлении размера платы за пользование жилым помещением (постановление от 26.11.2013 № 295) приняты во внимание условия договоров управления многоквартирными домами, заключенных по итогам проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Договорами управления многоквартирными домами, представленными управляющими организациями в администрацию города определено, что перечень услуг и работ по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013г. По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В представленных договорах управления МКД установлена обязанность собственников ежегодно утверждать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, и определено, если такое утверждение не состоялось, то применяется размер оплаты, установленный нормативным документом администрации городского поселения.

По запросам администрации городского поселения управляющими организациями предоставляются расчеты размера платы за содержание и ремонт жилых помещений с учетом конструктивных особенностей, состава общего имущества, наличия инженерного оборудования и иных особенностей МКД - на каждый период их действия. Данные расчеты превышают панируемые к установлению администрацией города усредненные муниципальные тарифы, которые в свою очередь не является нормативными, ввиду ограничения роста размера платы граждан. Как показывает практика, если предлагаемый на общем собрании управляющей организацией тариф выше предлагаемого усредненного муниципального тарифа, собственники не желают платить больше, чем установлено муниципалитетом.

В связи с отсутствием решений собственников многоквартирных домов об установлении перечней работ и размеров платы по каждому многоквартирному дому отдельно, администрацией городского поселения «Город Амурск» устанавливаются усредненные муниципальные тарифы с учетом конструктивных особенностей, состава общего имущества, наличия инженерного оборудования и иных особенностей МКД. Равнозначный размер платы усредненного муниципального тарифа не указывает на одинаковый уровень затрат по содержанию и ремонту общего имущества в каждом многоквартирном доме. Таким образом, объемы работ по перечню оказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в двух домах с одинаковыми конструктивными параметрами могут существенно отличаться. Усредненный тариф в существующей

системе ценообразования в жилищной сфере является гарантом предоставления минимального перечня услуг по содержанию и ремонту того или иного многоквартирного дома.

Важным фактором, обуславливающим необходимость установления усредненного муниципального тарифа, являются нормативные документы Правительства РФ, регулирующие порядок расчета субсидий населению. Размер субсидии исчисляется помесячно и зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (далее - региональные стандарты).

Размеры региональных стандартов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Размеры региональных стандартов стоимости жиищно-коммунальных услуг, устанавливаемые в соответствии с требованиями частей 6 статьи 159 Жилищного кодекса Российской Федерации из расчета на одного члена семы для семей разной численности и одиноко проживающего гражданина, дифференцируются по поселениям. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.

В целях обоснования расчета размеров региональных стандартов стоимости жилищно - коммунальных услуг администрацией города предоставляются в Министерство ЖЖКХ сведения по характерным многоквартирным домам на территории городского поселения и установленные в них тарифы. На данном этапе проведения расчетов по субсидиям Правительством не предусмотрен расчет субсидий на территории одного поселения с учетом применения разных тарифов на жилищные услуги в одинаковых группах домов.

Администрация городского поселения «Город Амурск» в вопросах тарифного регулирования руководствуется требованиями действующего законодательства. Все тарифные решения администрации городского поселения своевременно предоставляются в органы контроля и надзора. При принятии тарифных решений администрацией изучается опыт всех регионов Российской Федерации. Также учитывается опыт формирования нормативной базы Правительством Хабаровского края, в данном случае при установлении региональным оператором тарифа на капитальный ремонт для городского поселения «Город Амурск» на 2014 год. Так, региональным оператором тариф на капитальный ремонт рассчитывается не по адресам, а с дифференциацией по основным типам многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования- уровню благоустройства, конструктивным и техническим параметрам многоквартирных домов.

Размер платы за пользование жилым помещением на 2013 и 2014годы утвержден администрацией города с учетом основных параметров прогноза социально экономического развития Российской Федерации на 2012 год и плановый период 2013-2014 годов, одобренного на заседании Правительства Российской Федерации 21.09.2011 года Данный прогноз отражен в системе показателей инфляции и системы цен до 2014 Минэкономразвития РФ. Установление размера платы с учетом основных параметров прогноза социально-экономического развития произведено администрацией города прежде всего в интересах населения, пользующегося жилищными услугами, с целью исключения необоснованного роста затрат на жилищные услуги, исходя из уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов.

4. Также, необходимо отметить разночтение в письмах по разъяснению Жилищного кодекса Министерством регионального развития Российской Федерации.

В письме от 05.03.2009г. №6093-АД/14 разъясняется, что «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила). Установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях не соответствует законодательству Российской Федерации».

Однако в письме от 12 10.2006 г. №9555-РМ\07 разъясняется, что «При выборе и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, может применяться только при принятии такого решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива».

На основании вышеизложенного считаем, что, применив по указанию Амурского городского прокурора дифференцированный подход по установлению размера платы по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с выбранным способом управления многоквартирным домом собственниками помещений, администрация городского поселения «Город Амурск» допустит нарушение прав собственников помещений в многоквартирных домах в сфере жилищного законодательства, поскольку постановление администрации городского поселения от 26.11.2013 № 295 «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и размера платы для собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» принято в соответствии с действующим законодательством (л.д. 104-106).

Участвующие в деле представители существующих двух управляющих компаний г. Амурска, а именно ООО «УК « Наш дом» Субботина Н.А и ООО « УО « Микрорайон» С. В. Данильченко С.В. высказали мнение о том, что требования прокурора о несоответствии постановления администрации Амурского муниципального района требованиям закона, превышении своей компетенции администрацией являются необоснованными, они полностью разделяют позицию администрации.

При этом представитель Субботина Н.А пояснила, что в договорах управления, заключенных с жителями многоквартирных домами, указанно, что размер оплаты устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации. После выбора управляющей компании, собственники жилых помещений на общем собрании также решили, что размер за содержание и ремонт жилого помещения будет соответствовать тарифам, установленным постановлением администрации городского поселения. Это было установлено однажды общим собранием собственников, и более не менялось.

Считает, что ставки дифференцированы, и по квартирам которые находятся в частной собственности, в соц. найме и по благоустройству, наличию и отсутствию лифта, мусоропровода и прочему обустройству. Считает, что ЖК РФ, а именно п.4 ст 158 ЖК РФ дает право администрации устанавливать тарифы для всех собственников жилых помещений.

Представитель ООО « УО « Микрорайн» представил письменное возражение, в котором также поддержал это мнение.

В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

В силу ч. 7 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД. в котором не созданы ТСЖ, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Аналогичные положения закреплены и в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилою помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, согласно которым при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления МКД, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения МКД.

В свою очередь согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства.

Пункт 17 Правил устанавливает, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В соответствии с п. 35 Правил, указанные в пунктах 31-34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Таким образом, законодатель возлагает на собственников помещений первоочередную обязанность утверждения на общем собрании перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования посредством определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с учетом предложений управляющей организации.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома не обсуждался вопрос об утверждении минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, их стоимости. Более того, данный вопрос не выносился на повестку дня общего собрания собственников помещений МКД. Вопрос об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения разрешался в отсутствие сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, без учета мнения управляющей организации.

Исходя из общих принципов ЖК РФ, жилищное законодательство в частности основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности.

Согласно п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД.

В силу п. 11.1 Правил, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, устанавливаются Правительством РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, поскольку собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то применению подлежат нормативные акты муниципального образования, которые недействительными не признавались. К аналогичным выводам пришел Свердловский областной суд 28.05.2013 по делу № 33-6288/2013. (л.д. 70-72).

В судебном заседании представитель ООО « УО « Микрорайон» вместе с тем подтвердил, что в соответствии с п.3.3.17 типового договора с собственниками жилого помещения в случае, если до 01. июля общее собрание не утвердит размер платы за содержание и ремонт 1 кв. м общей площади занимаемого помещения, то плата и перечень работ устанавливается согласно распоряжению главы города, как для собственников, которые не приняли решение о способе управления многоквартирным домом (л.д. 62).

Заслушав всех лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, руководствуясь требованиями ст. ст. 245, 246, 247, 249, 251, 252, 253 ГПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности заявления прокурора. При этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ,158 ч.1 ЖК РФ также предусмотрена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по принятию решения о выборе формы управления, а также об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищества собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительск5ий кооператив, т.е не выбран способ управления ( ч. 7 ст. 156 и ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Вместе с тем ч 3 ст. 156 ЖК РФ предусмотрено право органа местного самоуправления ( в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санк - Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации ) устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о способе управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 3 ст. 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается Правительством Российской Федерации..

В настоящее время действуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, которые в разделе 111 « Несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества» регламентирует порядок установления о органами публичной власти такой платы.

В соответствии с пунктом 34 Правил предусмотрено, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом, то есть равно размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

В соответствии с п. 36 Правил в случае, если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным ломом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ, если собственники
помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли
решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления
(в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения
Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образовании).

Таким образом, исходя из конкретного указания в законе орган местного самоуправления имеет право на установление платы на содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также собственников помещений в многоквартирных домах не принявших на общем собрании решение об установлении соответствующей платы только при непосредственном способе управления.

Следовательно установление размера платы для всех собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения согласно постановлению № 295 администрации городского поселения не соответствует требованиям закона.

Ссылка администрации на ч.4 ст. 158 ЖК РФ, позволяющую установить размер платы, по их мнению, всем собственникам, не принявших на общем собрании решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, по мнению суда, как и прокурора не соответствует требованиям закона, данное постановление принято в указанной части за пределами полномочий органа местного самоуправления, противоречит порядку установления платы, закрепленному федеральным законодательством.

Не могут быть приняты во внимание и доводы о том, что в связи с признанием противоречащим закону постановление №295 в части, собственники жилых помещений и управляющие компании окажутся в неопределенном состоянии по размеру оплаты.

Как видно из типового договора ООО « УО « Микрорайон» в п.3.3.17 договора закреплено положение о том, что, если собственниками до 1 июля размер платы за содержание и ремонт 1 кв. м. общей площади занимаемого помещения не утвержден общим собранием собственников, то плата и перечень работ устанавливается согласно распоряжению главы города, как для собственников, которые не приняли решение о способе управления многоквартирным домом.

Аналогичное решение принято на общем собрании собственников и ООО « УК «Наш дом», как пояснил об этом представитель управляющей компании Субботина Н.А.

Таким образом, в соответствии с требованиями закона п.7 ст. 156, ст. 158 ЖК РФ сами собственники жилых помещений определили размер платы, а именно соответствующий размеру, который может быть устанавлен органом местного самоуправления в пределах своей компетенции для собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (и собственникам, которые выбрали способ непосредственного управления многоквартирным ломом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения).

При таких обстоятельствах каждой управляющей компании г. Амурска нет необходимости обращаться в орган местного самоуправления, который обязан принять решение о размере платы за собственников помещений, как трактуется в разъяснении аудиторского консультативного центра ЗАО « АКЦ Жилкомаудит», разъяснении экспертов МЦФЭР, на которые ссылается администрация, представив их суду ( л.д. 55-59).

Суд не усматривает в письмах по разъяснению Жилищного кодекса Министерством регионального развития Российской Федерации, как об этом утверждает администрация.

В письме от 12 10.2006 г. №9555-РМ\07 разъясняется, что «При выборе и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, может применяться только при принятии такого решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива».

Указания в этих письмах как раз свидетельствуют о том, что только после самостоятельного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах они по своей воле могут применять размер платы за содержание и ремонт, установленный органом местного самоуправления.

Что касается заявления прокурора в части нарушения органом местного самоуправления установления недифференцированных ставок платы на содержание и ремонт жилого помещения для всех собственников помещения городского поселения «Город Амурск» независимо от перечня объемов услуг и работ, необходимых конкретному дому, суд не находит оснований для признания постановления незаконным в этой части конкретно.

Администрацией приведенными доводами в п. 3 письменного отзыва на л.д. 104-105, показаниями свидетеля – специалиста администрации Никитиной О.В. подтвержден процесс установления размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей и собственников жилых помещений органом местного самоуправления, а именно усредненный муниципальный тариф в существующей системе ценообразования в жилищной сфере, который является гарантом предоставления минимального перечня услуг по содержанию и ремонту того или иного многоквартирного дома.

Вместе с тем собственники многоквартирного дома в соответствии со ст. 158 ЖК РФ своим решением общего собрания могут установить с учетом предложения управляющей компании, объема необходимых работ и иной размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения.

В связи с чем властное распространение администрацией усредненного муниципального тарифа, рассчитанного по минимальному перечню услуг, на всех собственников, противоречит законодательству.

При этом, если органы местного самоуправления откажутся от установления для всех собственников такого тарифа, отпадает и такой вопрос, как дифференциация в зависимости от года постройки, инженерно-технических особенностей и т.д., поскольку собственники сами решают вопрос о тарифах, что признано прокурором участвующим в деле.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 253 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Удовлетворить заявленные требования и.о. Амурского городского прокурора.

Признать постановление администрации городского поселения « Город Амурск» от 26.11.2013 года №295 « Об установлении размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и размера платы для собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения» противоречащим ч 3 ст. 39; п.4.1 ч. 2 ст. 44; ч.1 ст. 156; ч 3, 7 ст. 156; 158 ч 4 ЖК РФ РФ, п.п. 34,36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и ( или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденную Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года в части установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли на общем собрании решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения без указания в постановлении на то, что такими собственниками могут быть лишь собственники жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также собственники, которые выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Признать недействующим постановление в указанной части со дня вступления решения в законную силу.

Решение при вступлении в законную силу подлежит опубликованию в газете «Наш Город Амурск».

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Амурский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ).

Председательствующий судья Т.С. Никулова