Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1 об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком на основании протокола о результатах аукциона от __.__.__ был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым №, площадью .... кв.м, местоположение: ...., для строительства индивидуального жилого дома. Договор заключен на срок с __.__.__ до __.__.__, в отношении указанного участка проведена государственная регистрация. По истечении указанного срока в порядке ст. 610 ГК РФ договор возобновил свое действие на неопределенный срок. До настоящего времени индивидуальное жилищное строительство на земельном участке не начато. __.__.__ в адрес ответчика Комитетом по управлению имуществом администрации МО «Котлас» было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды с __.__.__ с приложением соглашения о расторжении договора и передаточного акта земельного участка. Указанное письмо ответчиком не было получено. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также соблюдение истцом требований абз.2 п.2 ст. 610 ГК РФ, считает, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с __.__.__, но земельный участок арендодателю не возвращен. Просят обязать ответчика в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок, расположенный по адресу: ...., от принадлежащего ему имущества и передать земельный участок Комитету по управлению имуществом администрации МО «Котлас» по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования Комитета поддержала по доводам, изложенным в иске, а также в дополнениях от __.__.__ (л.д.75-77). Указала на необоснованность возражений ответчика, поскольку имеющееся на земельном участке сооружение является объектом вспомогательного назначения, а не жилым домом, при этом право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, следовательно, основания для продления договорных отношений на 3 года отсутствуют.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований, так как на земельном участке находится объект капитального строительства, который она в настоящее время использует для проживания в качестве жилого дома. Первоначально он возводился как баня, что предусмотрено проектом. Считает, что в соответствии с земельным законодательством имеет право на однократное продление договора аренды на три года для завершения строительства, в связи с чем в феврале .... года она обращалась к ответчику с соответствующим заявлением, однако ответчик необоснованно отказал. Указала, что уведомление о прекращении договора аренды не получала, арендные платежи осуществляет своевременно, задолженность отсутствует. О необходимости освобождения земельного участка узнала только из искового заявления. Представила письменные возражения на исковое заявление.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9).

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации).

Таким федеральным законом, регламентирующим, в том числе, условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является Земельный кодекс Российской Федерации.

В силу ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (действовавшей до 1 марта 2015 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 3 статьи 425 ГК РФ указано, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

По части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что __.__.__ на основании протокола о результатах аукциона от __.__.__ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ...., кадастровый №, общей площадью .... кв.м, разрешенное использование: строительство индивидуального жилого дома.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды установлен продолжительностью .... лет (с __.__.__ по __.__.__).

Данный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Указание на данное право содержалось и в п. 4.3.3 договора аренды земельного участка.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома (общая площадь объекта .... кв.м, жилая площадь .... кв.м, количество этажей -...., количество комнат ...., материал стен - пенобетонные блоки), срок действия разрешения определен до __.__.__.

В ходе судебного разбирательства установлено, что по истечении срока действия договора аренды со стороны арендодателя каких-либо возражений по факту пользования земельным участком после истечения срока договора не поступало и из чего следует его согласие на возобновление действия договора аренды на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Сообщением от __.__.__ Комитет уведомил ответчика о прекращении с __.__.__ арендных отношений, поскольку работы, связанные со строительством индивидуального жилого дома не ведутся, какие-либо сведения об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке отсутствуют, одновременно направил по почте соглашение о расторжении указанного договора (л.д.17).

Ссылаясь на то, что ответчику было направлено уведомление от __.__.__ о прекращении с __.__.__ договора, однако земельный участок свободным от имущества и построек по акту приема-передачи возвращен не был, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Между тем сведения о получении ответчиком указанного уведомления в материалах дела отсутствуют.

Конверт с уведомлением от __.__.__ о прекращении договора возвращен в Комитет с отметкой почтовой службы «истек срок хранения».

Таким образом, истец не уведомил ответчика надлежащим образом за три месяца о прекращении арендных отношений. Между тем, по смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, связано с обстоятельством соответствующего уведомления другой стороны.

ФИО1 в судебном заседании возражала против прекращения арендных отношений, так как намерена завершить строительство индивидуального жилого дома.

__.__.__ ФИО1 обратилась в администрацию МО «Котлас» с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка на основании ст. 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства (л.д.85).

В ответ на указанное заявление Комитет сообщил, что основания для заключения договора аренды в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39,6 и подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ отсутствуют, поскольку на земельном участке отсутствует жилой дом (л.д.86).

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что после передачи в аренду земельного участка ответчику на нем был возведен объект капитального строительства. Право собственности на данный объект недвижимого имущества не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что указанный объект установлен на том месте, где согласно проекту предполагалось размещение бани (л.д.83), при этом первоначально и планировалось использовать его в качестве бани, но в дальнейшем на втором этаже была оборудована спальня, а на первом этаже - помещение для приема пищи, поэтому указанный объект стали использовать в качестве жилого дома.

Согласно утвержденному __.__.__ градостроительному плану земельного участка основной вид разрешенного использования земельного участка - индивидуальный жилой дом, вспомогательные виды разрешенного использования, в том числе, гаражи, хозяйственные постройки, бани.

На основании информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, проектная организация ООО «Землеустроитель» выполнила схему планировочной организации земельного участка. Данной схемой предусматривалось размещение на земельном участке индивидуального жилого дома с пристроенным гаражом, бани. Проектируемый жилой дом должен быть размещен с отступом от красной линии на .... м, образуя единую линию застройки с соседними строящимися жилыми домами по .... в г......

Согласно экспликации, представленной в указанной схеме, жилой дом должен быть выполнен из блоков, баня из бруса (л.д. 83).

__.__.__ инженером АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составлено техническое заключение, в котором указано, что __.__.__ проведено обследование земельного участка с кадастровым №, и установлено, что на земельном участке расположен объект - строение .... года постройки, фундамент - бурозаливные сваи, бетонный ленточный; стены .... этажа - бревенчатые, .... этажа -каркасные дощатые, перекрытия деревянные, кровля - профнастил по деревянной обрешетке, полы - бетонные и дощатые, оконные проемы - стеклопакеты, дверные проемы деревянные, прочие устройства (крыльца, отмостки) бетонные, электроосвещение - .... открытая проводка, отопление печное. Одновременно дано заключение о том, что объект прочно связан с землей, имеет подключение инженерного оборудования, перемещение в пространстве без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, заявленный объект является объектом капитального строительства.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. (в редакции от 23 июня 2014 г.) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующее правовое регулирование основано на необходимости продления договора аренды в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заинтересованному в этом лицу объект незавершенного строительства. Причем правом на получение в аренду земельного участка для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Подпунктом 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка в суд заявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства (иного объекта) путем продажи с публичных торгов, в материалы дела не представлено.

В ходе рассмотрения дела факты пользования ответчиком земельным участком и наличия на земельном участке возведенного объекта незавершенного строительства нашли свое подтверждение.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Комитет необоснованно отказал ответчику в заключении нового договора аренды, так как в силу подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на три года для завершения строительства, вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что основания для освобождения и возврата ответчиком земельного участка в настоящее время отсутствуют, так как уведомление ФИО1 о прекращении договора аренды является ненадлежащим, следовательно, договор аренды земельного участка от __.__.__ является действующим, более того ФИО1 имеет право на предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на три года для завершения строительства, в заявлении от __.__.__ изъявила желание им воспользоваться, поэтому в удовлетворении исковых требований Комитету следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1 об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено __.__.__.