Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора, возложении обязанности по уплате цены договора, признании недействительным передаточного акта, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 с учетом уточнения исковых требований о государственной договора ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6- УДЦУ/29/21 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-ДДУ/824/18 от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2, возложении на ФИО1 обязанности по оплате в размере 5 950 000 рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней после предъявления ФИО2 зарегистрированного в государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним Договора уступки путем перечисления на счет ФИО2 денежных средств, признании недействительным передаточного акта между АО «Открытые Мастерские» и ФИО2 от ДД.ММ.ГГ в части указания ФИО2 как лица, именуемого «Участник долевого строительства», указав таким лицом ФИО1

Иск обоснован тем, что сторонами был подписан вышеназванный договор цессии, в котором были согласованы все существенные условия для данного договора – определен предмет, цена, порядок расчетов; за передачу прав истец в соответствии с условиями договора уплатила ответчику аванс в размере 30 000 рулей, а также перечислила 5 920 000 рублей на номинальный счет в банке, бенефициаром по которому указан ответчик. В день совершения сделки, ДД.ММ.ГГ стороны сдали документы для государственной регистрации договора, однако ДД.ММ.ГГ получили уведомления о приостановке его регистрации на два месяца в связи с необходимостью получить согласие от залогодержателя на сделку, которым является застройщик – АО «Открытые Мастерские». После приостановления регистрации стороной ответчика было предложено не дожидаться срока приостановления регистрации сделки, а запросить возврат документов и подать пакет документов заново, на что истец, введенная в заблуждение относительно намерений ответчика, согласилась подав заявление о прекращении государственной регистрации, не имея намерения отказаться от регистрации договора и тем более его расторгнуть. Между тем, как полагает истец, ответчик, действуя недобросовестно, стал уклоняться от подачи документов на государственную регистрацию сделки вновь, а ДД.ММ.ГГ сообщил истцу о намерении расторгнуть договор, отказавшись в одностороннем порядке от его исполнения, не имея на то каких-либо оснований.

Ответчик исковые требования не признал, указав на то, что ДД.ММ.ГГ направил истцу уведомление о расторжении договора цессии в связи с невозможностью регистрации в Росреестре, затем ДД.ММ.ГГ перечислил денежные средства, уплаченные в качестве аванса истцом на депозит нотариуса, в связи с чем считает, что права истца им не были нарушены. Также ответчик полагает, что истцом избран неверный способ защиты права.

ФИО2 предъявлен к ФИО1 встречный иск о признании договора ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6- УДЦУ/29/21 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-ДДУ/824/18 от ДД.ММ.ГГ от ДД.ММ.ГГ между ними расторгнутым, ссылаясь в обоснование иска на то, что ФИО1 отказалась от исполнения этого договора в одностороннем порядке путем подачи вышеназванного заявления от ДД.ММ.ГГ, полагая, что именно она злоупотребляет правом.

ФИО1 встречные исковые требования не признала.

ФИО1 в судебное заседание явилась, поддержала первоначальные исковые требования в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных исковых требований, объяснив, что надлежащим образом исполняла обязательства по договору цессии, от исполнения сделки не отказывалась, денежные средства с аккредитива возвращены ей по причине истечения срока их хранения уже после того как ответчик по первоначальному иску стал действовать недобросовестно, необходимая денежная сумма у нее сохранилась.

ФИО2 и его представители адвокат Капустюк М.А., и Гаврилова О.В., в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения первоначальных исковых требований, настаивали на удовлетворении встречных исковых требований по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, указали на то, что из представленной ФИО1 переписки невозможно установить лицо, предложившее ей отозвать документы с государственной регистрации договора, однако обстоятельство того, что данные сообщения исходили со стороны цедента фактически не отрицалось, полагали, что юридически значимым обстоятельством является установление факта наличия у ФИО1 денежных средств для оплаты цены договора, которым, по их мнению, сведения из приложения «Сбербанк-Онлайн» являться не могут; также ссылались на то, что стоимость объекта недвижимости, права требования на которое являлись предметом договора цессии значительно увеличилась. ФИО2 также объяснил, что являлся единственным участником долевого строительства, принятые на себя обязательства перед застройщиком исполнил в полном объеме.

Третьи лица в судебное заседание представителей для участия в деле не направили, извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке, установленном ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ввиду следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок (пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Применительно к разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из такого договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Таким образом, права и обязанности для сторон сделки, которая хотя и подлежит государственной регистрации, возникают с момента достижения сторонами всех существенных условий договора.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2ДД.ММ.ГГ подписан договор ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-УДЦУ/29/21 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-ДДУ/824/18 от ДД.ММ.ГГ (л.д. 9-10), в тот же день договор с комплектом документов сдан для осуществления государственной регистрации сделки (л.д. 12, 266-268), которая в данном случае требовалась в силу Согласно ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и с учетом разъяснений п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки".

Согласно содержанию подписанного сторонами договора цессии в нем согласованы все его существенные условия, в частности определен предмет – права и обязанности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-ДДУ/824/18 от ДД.ММ.ГГ, объектом долевого строительства по которому являлась квартира с условным номером 414, проектной общей площадью 34,58 кв.м, в жилом комплексе многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, около <адрес> (п. 1.1 договора).

Во исполнение принятых на себя обязательств, установленных п. 2.3 договора, ФИО1 передала ФИО2 аванс в размере 30 000 рублей, открыла аккредитив в ПАО «Сбербанк», на который при депонировании средств со счета ФИО1ДД.ММ.ГГ была списана сумма аккредитива в размере 5 920 000 рублей (л.д. 96 т. 1).

Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГ государственная регистрация договора была приостановлена ДД.ММ.ГГ на срок до ДД.ММ.ГГ, в уведомлении регистрирующего органа ФИО2 предложено представить согласие залогодержателя или погасить регистрационную запись об ипотеке (л.д. 13 т. 1).

Наличие такого согласия лицами, участвующими в деле, не отрицалось, копия согласия от ДД.ММ.ГГ содержится в материалах дела (л.д. 240 т. 1).

Согласно представленному ФИО1 протоколу осмотра письменных доказательств в феврале-марте 2021 г. с ней велась переписка от имени ответчика, отражающая процесс рассмотрения заявлений сторон о регистрации договора цессии, в частности в сообщении истцу от 13 февраля был предложен вариант «забрать документы и подать их заново (л.д. 84), при этом по состоянию на 28 марта ФИО1 настаивала на регистрации сделки.

ДД.ММ.ГГФИО1 в регистрирующий орган (через отделение Микрорайон 1А МУ г.о. Люберцы Московской области» Люберецкий МФЦ») подано заявление о прекращении государственной регистрации вышеназванного договора цессии (л.д. 234-237 т. 1).

ДД.ММ.ГГ датировано письмо ФИО2 в адрес ФИО1, в котором, цедент ссылается на вновь открывшиеся обстоятельства, препятствующие не только проведению каких-либо действий, но и не позволяющих снять возникшие обременения по квартире изъявил готовность расторгнуть отношения, вернуть аванс и выдать согласие на закрытие аккредитива до истечения срока его действия (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГ срок аккредитива был продлен на основании заявления ФИО1 (л.д. 93 т. 1), а ДД.ММ.ГГ ею предъявлен первоначальный иск.

Оценивая действия сторон, в том числе предшествующие заключению сделки, учитывая, что на момент ее совершения ФИО1 передала аванс ФИО2 и внесла деньги в полном объеме оставшейся цены договора на аккредитив, после подписания договора цессии стороны сдали его на регистрацию, в процессе регистрации ФИО1 не обращалась к ФИО2 о расторжении договора, не приняла его предложение о расторжении договора, напротив, продлила срок аккредитива и обратилась в суд с иском в разумные сроки, суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО1 волеизъявления на отказ от совершения сделки.

При этом суд приходит к выводку о том, что заявление, поданное ФИО1, о прекращении государственной регистрации договора цессии не свидетельствует об обратном, с учетом представленной переписки и вышеприведенных последующих действий ФИО1, даже с учетом доводов ФИО2 о том, что он лично не являлся участником этой переписки.

Напротив, обращение ФИО2 к цессионарию, датированное ДД.ММ.ГГ, суд признает необоснованным – содержащиеся в обращении доводы о невозможности снять обременение ничем не подтверждены, противоречат материалам дела и объяснениям самого ФИО2 о том, что обязательства перед застройщиком им были исполнены.

В данном обращении не содержится указание на то обстоятельство, что ФИО1 обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации, какой-либо переписки между сторонами касающейся выяснения причин, по которым такое заявление было подано, со стороны ФИО2 не представлено, что фактически подтверждает доводы ФИО1 о том, что ФИО2 не мог не знать о варианте ускорения процедуры регистрации, предложенным цессионарию, «забрать документы и сдать заново весь пакет».

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Ожидаемым, в данном случае, поведением стороны было бы выяснение мотивов, по которым другая сторона подала заявление о прекращении государственной регистрации.

Кроме того, подписанным сторонами договором цессии не предусмотрено право той или иной стороны на односторонний отказ от исполнения договора, напротив, в силу пункта 4.2 подписанного между сторонами договора цессии все изменения и дополнения к договору, действительны, если они совершены в письменной форме, оформлены в виде дополнительного соглашения, подписаны уполномоченными представителями сторон и зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Увеличение рыночной цены уступаемого права, учитывая, что условие о цене сторонами было полностью согласовано, цессионарием принято частичное исполнение, также не является основанием считать договор цессии расторгнутым.

Таким образом, ни правовых, ни фактических оснований для отказа от исполнения договора у цедента не имелось, воля на исполнение договора цессионарием, и отсутствие воли на отказ и/или расторжение этого договора, полностью достоверно подтверждены в судебном заседании, недобросовестность цессионария цедентом, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не доказана, ввиду чего оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Вместе с тем обстоятельства, установленные судом, однозначно позволяют сделать вывод о том, что именно ФИО2 уклонился от регистрации сделки, недобросовестно (без наличия каких-либо объективных предпосылок) заявил об отказе от исполнения договора с его стороны, продолжив исполнять договор участия в долевом строительстве подписав передаточный акт объекта долевого строительства с застройщиком ДД.ММ.ГГ (л.д. 79 т. 1), что привело к регистрации права собственности на объект долевого строительства за ФИО2 (л.д. 198 т. 1).

Одним из основополагающих принципов верховенства права, является принцип правовой определенности, направленный на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости правового положения его участников.

Истцом по первоначальному иску заявлено требование о признании недействительным вышеназванного передаточного акта, вместе с тем, передаточный акт является констатацией сторонами исполнения принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, документом, являющимся основанием для регистрации права собственности, в связи с чем правила параграфа второго главы 9 ГК РФ не подлежат применению к такому акту, поскольку самостоятельной сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ он не является.

В тоже время государственная регистрация договора цессии предполагала изменение в договоре участия в долевом строительстве субъектного состава его участников.

В силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Между тем, учитывая, что спорный договор цессии подлежал государственной регистрации, однако ввиду уклонения цедента форма сделки своевременно не была осуществлена, в силу ст. 194 ГПК РФ решением суда спор должен быть разрешен по существу окончательно, не допуская неопределенность правового статуса объектов спорного правоотношения и непредсказуемость правового положения участников этого правоотношения, суд в качестве последствия удовлетворения первоначальных исковых требований о государственной регистрации договора цессии считает необходимым изменить передаточный акт в части замены стороны участника долевого строительства с цедента на цессионария, как последующего правового последствия внесения в ЕГРН соответствующих изменений о собственнике объекта долевого строительства, а также с учетом наличия требования в первоначальном иске о взыскании с цессионария в пользу цедента денежной суммы в счет уплаты цены договора, согласованной сторонами, - возложения на цессионария соответствующей обязанности перед цедентом на основании судебного решения.

В силу ч. 1 ст. 98, ч. 5 ст. 198 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные последней расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей, вместе с тем, учитывая, что между сторонами с учетом первоначальных и встречных исковых требований рассмотрен спор о правах на недвижимое имущество (вопрос о возникновении у цессионария и прекращения у цедента прав участника долевого строительства), суд в силу положений ст. 91 ГПК РФ определяет цену иска равной рыночной стоимости объекта долевого строительства, определенной по результатам судебной экспертизы (л.д. 40 т. 2) ввиду чего приходит к выводу о взыскании с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования г.о. Люберцы Московской области недоплаченную часть государственной пошлины в размере 46 205 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, паспорт гражданина Российской Федерации серии №, к ФИО2, паспорт гражданина Российской Федерации серии №, удовлетворить частично.

Произвести в ЕГРН государственную регистрацию договора ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-УДДУ/29/21 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ № ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-ДДУ/824/18 между ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) от ДД.ММ.ГГ

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в счет исполнения обязательства цессионария по вышеназванному договору уступки прав требования в размере 5 950 000 рублей.

Внести изменения в передаточный акт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГ между АО «Открытые Мастерские» и ФИО2 в части указания ФИО2 участником долевого строительства – считать участником долевого строительства ФИО1.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 в остальной части отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования г.о. Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 46 205 рублей.

Решение является основанием для регистрации в ЕГРН договора ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-УДДУ/29/21 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ № ЛЮБ-1(КВ)-3/10/6-ДДУ/824/18 между ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) от ДД.ММ.ГГ; исключения из ЕГРН сведений о ФИО2 как собственнике квартиры с кадастровым номером 50:22:0010105:35999 и регистрации права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером 50:22:0010105:35999.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

«решение изготовлено в окончательной форме 12 октября 2022 г.»

Судья

С.Н. Баринов