Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-658/2022 по исковому заявлению администрации муниципального района Сергиевский Самарской области к Шишиной М. Н. об изъятии жилого помещения путем выкупа, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района Сергиевский Самарской области обратилась в суд с исковым заявлением к Шишиной М.Н. об изъятии жилого помещения путем выкупа, выселении.

В обоснование заявленных требований истец указал, что распоряжением администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№-р, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным, непригодным к проживанию и подлежащим сносу.

Ответчик Шишина М.Н. является собственником <адрес> указанном жилом доме площадью 43,8 кв.м.

Поскольку жилой <адрес> по ул. полевая в <адрес> включен в государственную жилищную программу Самарской области «Переселение граждан из аварийного жилого фонда, признанного таковым до 01.01.2017», утвержденную Постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ, Шишина М.Н. неоднократно приглашалась в администрацию м.р. Сергиевский для подписания соглашения о порядке изъятия спорного жилого помещения, однако до настоящего времени она в администрацию не явилась, никаких документов не подписала, своего мнения о способе переселения не выразила.

Первоочередным способом обеспечения прав граждан при признании жилого помещения непригодным к проживанию является выкуп этого жилого помещения в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.

Администрацией м.р. Сергиевский за счет собственных средств была произведена рыночная оценка жилого помещения, принадлежащего истице, которая согласно заключению ООО Правовой центр «Независимость» составила 1001310 руб.

Шишина М.Н. была приглашена в администрацию м.р. Сергиевский для подписания соглашения о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, однако на подписание соглашения ответчик не явилась.

После проведения в ходе судебного разбирательства независимой экспертизы по оценке стоимости жилого помещения, принадлежащего ответчику, истцом были уточнены заявленные исковые требования и истец просит суд:

- изъять у Шишиной М.Н. для муниципальных нужд путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с выплатой выкупной цены за него в размере 574967 руб.;

- обязать Шишину М.Н. принять от администрации м.р. Сергиевский Самарской области 574967 руб.;

- после выплаты Шишиной М.Н. выкупной цены спорного жилого помещения в размере 574967 руб., прекратить право собственности Шишиной М.Н. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>;

- выселить Шишину М.Н. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>;

- после выплаты покупной цены признать право собственности администрации м.р. Сергиевский Самарской области на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>;

- Обязать Шишину М.Н. освободить спорное жилое помещение в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик Шишина М.Н. в судебном заседании пояснила суду, что не согласна полностью с заявленными исковыми требованиями. Дом, который хочет снести администрация, не имеет того износа, при котором он должен быть снесен. 65% износа жилого помещения – это руины, когда в доме отсутствуют содна стена и крыша, так ей разъяснил строитель, которого она отказалась назвать суду. Также пояснила, что ее квартира стоит около 1500000 руб., так ей пояснил знающий человек, которого она отказалась назвать суду. Также пояснила, что она ничего не подписывала никакие документы в администрации, ни на предоставление другого помещения, в связи с чем у нее не могут отобрать принадлежащую ей квартиру. Считает, что все проведенные по делу экспертизы проведены экспертами, которые не квалифицированы и правильно не рассчитали стоимость ее жилого помещения. Ни один из экспертов не оценил ее долю в земельном участке и не сказал ей, сколько стоит 1 кв.м. принадлежащего ей земельного участка под домом. Она не признает ни одно из проведенных по делу экспертных исследований. Земля дорогая, а землю ей платить ничего никто не хочет. Полагает, что в иске надо отказать в полном объеме.

Прокурор в судебном заседании полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Эксперт ООО МЭЦ «Стандарт Оценка» пояснил суду, что оценка спорного объекта произведена после его осмотра исходя из методики, утвержденной Минюстом РФ. При проведении оценки объекты-аналоги брались аналогичные исследуемому объекту, с равнозначной отдаленностью объектов-аналогов и исследуемого объекта от областного и районного центров, в том числе и в этом же населенном пункте. В рыночную стоимость спорного помещения включены как стоимость земельного участка под многоквартирным домом, так и стоимость доли в общем имуществе, отдельно эти показатели не рассчитываются, поскольку не являются самостоятельными предметами гражданского оборота. Разница в оценке с заключением, составленным ООО Правовой центр «Независимость» возникла потому, что при проведении ООО Правой центр «Независимость» объекты-аналоги были подобраны неккорректно, они все расположены в районном центре, что значительно увеличивает их стоимость по сравнению с исследуемым объектом, который находится на значительном удалении от районного центра. Нарушений при производстве экспертизы не допущено. Услуги эксперта не оплачены, в связи с чем заявлено ходатайство о взыскании стоимости экспертных работ.

Эксперт ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» Стрелкова Е.Е. пояснила суду, что в рыночную стоимость жилого помещения, рассчитанную при производстве экспертизы, включена стоимость доли Шишиной М.Н. в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке под многоквартирным домом. Отдельно доля, принадлежащая собственникам в праве собственности на общедомовой земельный участок, не рассчитывается, поскольку такая доля не может является самостоятельным объектом гражданского оборота, ее стоимость включается в рыночную стоимость объекта недвижимости, как и доля в общедомовом имуществе (лестницы, коридоры, чердаки и т.п.). Расчеты рыночной стоимости произведены исходя из методики, утвержденной Минюстом РФ. Иные расходы, подлежащие выплате при сносе жилого дома, также рассчитаны исходя из средних цен, сложившихся в Самарской области. Сведения о капитальном ремонте получены из открытых источников, приведены в расчетах в исследовательской части экспертного заключения. Шишина М.Н. обязанности по оплате произведенной экспертизы не исполнила, в связи с чем эксперт ходатайствовала о взыскании расходов на проведение экспертизы и за повторный вызов эксперта в суд.

Суд, выслушав стороны по делу, исследовав материалы дела, выслушав прокурора, экспертов, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что жилое помещение – квартира общей площадью 43,8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Шишиной М.Н., что подтверждается Выписками из ЕГРП.

Согласно распоряжению администрации м.р. Сергиевский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№-р, жилой многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (номер дома в перечне 25).

Постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена Государственная программа Самарской области "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до ДД.ММ.ГГГГ".

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Согласно постановлению администрации м.р. Сергиевский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым №, расположенный под жилым домом <адрес> изъят для муниципальных нужд. Согласно п.2.1. указанного постановления, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым №, изъята для муниципальных нужд.

Часть 2 ст. 23 ЖК РФ предусматривает, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В соответствии с ч. 7 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Исходя из вышеназванных правовых норм следует, что если собственник ветхого жилого помещения, подлежащего сносу, в установленный срок не предпринял мер, направленных на его снос, то орган, принявший решение о сносе ветхого жилого дома, вправе в порядке, предусмотренном ст. 49 ЗК РФ изъять земельный участок на котором расположен такой жилой дом, для муниципальных нужд, а также всех жилых помещений, расположенных в данном доме.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа в порядке, установленном указанной статьей.

В судебном заседании было установлено, истцом в адрес Шишиной М.Н. направлялись уведомления о необходимости явки в администрацию для заключения соглашения как о предоставлении иного жилого помещения, взамен изымаемого, так и для заключения соглашения о выкупной цене принадлежащего ей жилого помещения, указанные уведомления получены ответчиком лично, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении. Однако Шишина М.Н. от явки в администрацию м.р. Сергиевский для заключения как соглашения о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого, так и от соглашения о выкупной цене спорного жилого помещения, уклонилась..

Истцом при подаче иска представлен отчет о рыночной стоимости спорного жилого помещения, произведенный ДД.ММ.ГГГГ ООО Правовой центр «Независимость», согласно которому стоимость спорного жилого помещения составляет 1001310 руб.

Не согласившись с указанной экспертной оценкой, ответчик Шишина М.Н. ходатайствовала о проведении независимой судебной экспертизы по делу для определения ее доли в праве общедолевой собственности на общедомовой земельный участок и в общем имуществе собственников жилого дома, а также для определения рыночной стоимости спорного жилого помещения. Указанное ходатайство было удовлетворено судом. Размер доли ответчика в общедомовом имуществе и в праве собственности на придомовою территорию установлены экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, также по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО МЭЦ «Стандарт Оценка». Согласно экспертному заключению ООО МЭЦ «Стандарт Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость спорного жилого помещения составляет 479 600 руб., стоимость временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 30667 руб., убытки, связанные с переездом – 8033 руб., поиск другого жилого помещения – 56667 руб., регистрация прав на новое жилое помещение – 2000 руб., а всего с учетом требований 7 ст. 32 ЖК РФ, подлежит компенсации 574 967 руб.

Не согласившись с указанным экспертным заключением, Шишина М.Н. ходатайствовала о проведении дополнительной экспертизы по делу, поскольку имелись существенные расхождения в стоимости спорного жилого помещения. Ходатайство ответчика было удовлетворено, производство повторной экспертизы поручено ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛЭС». Согласно полученному заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛЭС», рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 490000 руб., стоимость временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 42 668 руб., убытки, связанные с переездом – 9 500 руб., поиск другого жилого помещения – 53 333 руб., регистрация прав на новое жилое помещение – 2000 руб., а всего с учетом требований 7 ст. 32 ЖК РФ, подлежит компенсации 597500 руб. Кроме того, экспертом произведен расчет компенсации за непроведенный капитальный ремонт, который составил 340000 руб., следовательно, общий размер возмещения с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и компенсации за капитальный ремонт составит 937500 руб.

У суда не имеется оснований не доверять экспертным заключениям, проведенным в ходе рассмотрения дела. Экспертами представлены документы, подтверждающие их профессиональную квалификацию и членство в СРО, в судебном заседании произведенные экспертные исследования обоснованы экспертами. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, расхождение в стоимостной оценке оцениваемых прав находится в пределах статистической погрешности.

Отчет №-С от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО Правовой центр «Независимость» не может быть положен в основу решения, поскольку при его проведении исследовались объекты-аналоги, которые по своему расположению не соответствуют исследуемому объекту, что привело к существенному расхождению в результатах оценки. Суд считает, что все судебные экспертизы, проведенные на основании определений суда, произведены в соответствии с требованиями законодательства, основаны на реальных рыночных ценах, сложившихся в регионе, их выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости находятся в пределах допустимой погрешности при определении средних рыночных цен на жилые помещения.

В основу решения суд полагает необходимым положить заключение «Лаборатория судебной экспертизы ФЛЭС», поскольку помимо расходов, подлежащих компенсации собственнику и предусмотренных ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в ней учтена стоимость за непроизведенный капитальный ремонт.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды должны относить суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Таким образом, с истца в пользу ответчика необходимо взыскать 894833 руб., в том числе:

- стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного с учетом стоимости доли Шишиной М.Н. в земельном участке и, на котором расположен многоквартирный жилой дом и в общем имуществе собственников многоквартирного жилого дома в размере 490000,00 руб.;

- расходы, связанные с подбором иного жилого помещения в размере 53333,00 руб.;

- убытки, связанные с переездом в размере 9500,00 руб.;

- расходы по оформлению права собственности в размере 2000 руб.;

- убытки в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта в размере 340000,00 руб.

В части взыскания расходов на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения следует отказать, поскольку Шишиной М.Н. на праве собственности принадлежит иное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается решением Сергиевского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, и в котором она может проживать до приобретения иного жилого помещения взамен изымаемого по настоящему делу.

Требование о выселении Шишиной М.Н. подлежит удовлетворению в связи с удовлетворением требований об изъятии принадлежащего ей жилого помещения.

Судебные расходы надлежит распределить между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Ходатайства пользу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и ООО МЭЦ «Стандарт оценка» о возмещении расходов по оплате произведенных экспертных исследований, суд полагает удовлетворить в полном объеме, взыскав в пользу указанных экспертных учреждений 4290,10 руб. и 10000 руб. соответственно, распределив указанные суммы пропорционально удовлетворенным требованиям между истцом и ответчиком.

Ходатайство ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» расходов по оплате экспертного исследования на сумму 53546 руб. и расходов по повторногму вызову в суд эксперта в размере 5750 руб. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. Согласно заявлению о возмещении расходов на производство экспертизы, заявитель просит взыскать в его пользу стоимость проведенной экспертизы в размере 53546 руб.. Однако, согласно Уведомлению, направленному в адрес ответчика Шишиной М.Н., на которую определением суда возложена обязанность по оплате произведенной экспертизы, стоимость экспертного исследования составляет 23550 руб. При отсутствии оплаты услуг эксперта до начала производства экспертизы, величина фактических затрат на производство экспертизы увеличится на 30000 руб. Суду не представлено каких-либо доказательств того, что фактическая стоимость проведенной экспертизы увеличилась на 30000 руб., в связи с чем полагает необходимым взыскать в пользу ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» 23550 руб. в счет стоимости произведенного экспертного исследования. В удовлетворении заявления об оплате повторного вызова эксперта в суд надлежит отказать, поскольку в силу ч. 1 ст. 85 ГПК РФ, на эксперта возложена обязанность явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Руководствуясь ст.ст.194, 196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации муниципального района Сергиевский Самарской области (ИНН 6381000093, ОГРН 1036303160200) к Шишиной М. Н.<данные изъяты>) об изъятии жилого помещения путем выкупа, выселении, – удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд жилое помещение, принадлежащее на праве собственности Шишиной М. Н., расположенное по адресу: <адрес>, путем выплаты Шишиной М. Н. выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Обязать администрацию муниципального района Сергиевский Самарской области выплатить Шишиной М. Н. денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 894833 (Восемьсот девяносто четыре тысячи восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек.

После выплаты Шишиной М. Н. денежной компенсации в размере 894833,00 руб., прекратить право собственности Шишиной М. Н. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

После выплаты Шишиной М. Н. денежной компенсации в размере 894833,00 руб., выселить Шишину М. Н. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения. Обязать Шишину М. Н. в течение 10 дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, от личных вещей и мебели.

После прекращения права собственности Шишиной М. Н. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признать право собственности муниципального района <адрес> на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальных исковых требований – отказать.

Взыскать с Шишиной М. Н. в пользу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области (ИНН 7705401340) расходы за проведенную экспертизу в размере 2 788 руб. 57 коп.

Взыскать с Шишиной М. Н. в пользу ООО МЭЦ «Стандарт оценка» (ИНН 6312088925) расходы за проведенную экспертизу в размере 6 500 руб. 00 коп.

Взыскать с Шишиной М. Н. в пользу ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» (ИНН 6315648928) расходы за проведенную экспертизу в размере 15 307 руб. 50 коп.

Взыскать с администрации муниципального района Сергиевский Самарской области в пользу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области расходы за проведенную экспертизу в размере 1501 руб. 53 коп.

Взыскать с администрации муниципального района Сергиевский Самарской области в пользу ООО МЭЦ «Стандарт оценка» расходы за проведенную экспертизу в размере 3 500 руб. 00 коп.

Взыскать с администрации муниципального района Сергиевский Самарской области в пользу ООО «Лаборатория судебной экспертизы ФЛСЭ» расходы за проведенную экспертизу в размере 8 242 руб. 50 коп.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сергиевский районный суд Самарской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Г.С. Морозова