Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Колхоз имени В.И.Ленина" о признании договора прекратившим действие,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз имени В.И. Ленина» о признании договора № 2 аренды земельного участка, находящегося в коллективной долевой собственности, при множественности лиц со стороны арендодателя от 12.11.2012 года, предметом которого является передача во временное владение и пользование земельного участка общей площадью 964,8501 га, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Новокубанский район, Новосельское сельское поселение, в границах плана СПК «Колхоз имени В.И. Ленина», расположенного за пределами участка. Участок находиться примерно в 7800 м. на северо-запад от центра с. Новосельское, имеющий кадастровый № . . ., прекратившим действие с 12.11.2022 года, указав, что истец является участником долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20800/9646200 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Новосельское с/п, в 7 800 м. на северо-запад от центра с. Новосельское, имеющий кадастровый № . . .. 12 ноября 2012 года с ответчиком был заключен договор № 2 аренды земельного участка, находящегося в коллективно долевой собственности, при множественности лиц со стороны арендодателя. Данный договор аренды был зарегистрирован 23.12.2012г. Договор заключен сроком на 10 лет. До истечения срока действия договора аренды, истец принял решение осуществить выдел земельного участка в счет своей земельной доли и в дальнейшем самостоятельно распорядиться вновь образованным земельным участком по своему усмотрению. Реализовать данное право, а именно осуществить выдел и распорядиться самостоятельно вновь образованным земельным участком истец не может в виду того, что срок договора аренды истек 12.11.2022 года, пролонгирован не был и обязательства по нему прекращены, но регистрационная запись об аренде в ЕГРН – не погашена. С целью погашения записи об аренды в ЕГРН истцом было подано соответствующее заявление, однако в регистрации и погашении сделки об ограничении (обременении) была произведена приостановка. Обращение истца с настоящим исковым заявлением в суд, направлено на устранение неопределенности в том, продолжает ли договорное отношение существование. Признание судом договора аренды, прекратившим действие, повлечет устранение юридической неопределенности в решении вопроса о соответствии данных публичного реестра действительному состоянию обязательственного правоотношения.

Истец, ФИО4, извещённый о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление о вручении повестки истцу, не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть исковое заявление, без его участия, а также настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

В судебном заседании представитель истица ФИО4 по доверенности ФИО5 поддержал доводы и требования, изложенные в иске, в полном объеме.

Представитель ответчика – Сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз имени В.И. Ленина» по доверенности ФИО1 в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просил отказать, указав, что 12 ноября 2012 года был заключен договор № 2 аренды земельного участка, находящегося в коллективно долевой собственности, при множественности лиц со стороны арендодателя. Договор был заключен сроком на 10 лет. В тоже время стороны предусмотрели условиями договора аренды обязанность арендодателей предупредить арендатора о нежелании продлить договор аренды на следующий срок не позднее трех месяцев до окончания срока договора. Данное письменное предупреждение арендодателями не было направлено арендатору, а это значит, что стороны спорного договора не исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем договор аренды пролонгировался, а значит обязательства из договора аренды не были прекращены.

Третьи лица, за исключением третьего лица ФИО3, привлеченные судом к участию в деле, так как являются арендодателями спорного земельного участка в судебное заседание не явились, часть третьих лиц представила заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Все были уведомлены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Представитель третьих лиц ФИО2 по доверенностям в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать по мотивам указанным представителем ответчика, как и третье лицо ФИО3.

Выслушав представителей сторон, третье лицо, исследовав письменные материалы, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования.

Судом установлено, что истец, является участником долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20800/9646200 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Новосельское с/п, в 7 800 м. на северо-запад от центра с. Новосельское, имеющий кадастровый № . . ., чье право собственности в установленном законом порядке было зарегистрировано в органах РОСРЕЕСТРА, что подтверждено соответствующей выпиской из ЕГРН.

12 ноября 2012 года с Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Колхоз имени В.И. Ленина» был заключен договор № 2 аренды земельного участка, находящегося в коллективно долевой собственности, при множественности лиц со стороны арендодателя. Данный договор аренды был зарегистрирован 23.12.2012 г.

Арендатору был передан земельный участок общей площадью 964,8501 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Новосельское сельское поселение, в границах СПК «Колхоз имени В. И. Ленина», расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 7 800 м. на северо-запад от центра с. Новосельское, имеющий кадастровый № . . . для производства сельскохозяйственной продукции (п. 1.1 договора). Договор заключен сроком на 10 лет (п. 7.2. договора). Действие договора прекращается по истечении срока аренды Участка (п. 8.1. договора).

До истечения срока действия договора аренды, истцом было принято решение осуществить выдел земельного участка в счет своей земельной доли и в дальнейшем самостоятельно распорядиться вновь образованным земельным участком по своему усмотрению. Истцом 28 декабря 2022 года было направлено соответствующее уведомление ответчику, которое было им принято лично, о чем свидетельствует отметка на втором экземпляре уведомления.

В дальнейшем, с целью выдела земельного участка в счет своей земельной доли, истцом была подана заявка кадастровому инженеру о проведении межевых работ, по выделу своей земельной доли из земельного участка с целью дальнейшего государственного кадастрового учета вновь образованного земельного участка и государственной регистрации прав. 20 февраля 2023 года, кадастровым инженером, индивидуальным предпринимателем ФИО6 Н. было подготовлено заключение кадастрового инженера, из которого следует, что, кадастровый инженер не может выполнить кадастровые работы по подготовке Проекта межевания и Межевого плана для выдела земельной доли, в виду того, что из выписки из ЕГРН на земельный участок имеются сведения об обременении «аренда» и ФИО4 не представлен протокол общего собрания участников общей долевой собственности при проведении которого он выразил свое несогласие на заключение договора аренды или не представил согласие арендатора на выдел своей земельной доли.

Несмотря на то, что срок договора аренды истек 12.11.2022 года и обязательства по нему прекращены, регистрационная запись об аренде в ЕГРН не погашена.

С целью погашения записи об аренде в ЕГРН в виду истечения 12.11.2022 года срока договора аренды, истцом было подано соответствующее заявление о погашении сделки об ограничении (обременении) права на земельный участок. Однако в регистрации и погашении сделки об ограничении (обременении) была произведена приостановка.

Данные обстоятельства являются препятствием, так как истец не может осуществить выдел земельного участка в счет своей земельной доли и в дальнейшем самостоятельно распорядиться вновь образованным земельным участком по своему усмотрению.

Обращение с настоящим исковым заявлением в суд, направлено на устранение неопределенности в том, продолжает ли договорное отношение существование.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Гражданским законодательством основаниями прекращения аренды земельного участка предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора или арендодателя, а также по истечении срока договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В п. 7.1. и 7.2 договора аренды указан срок его действия в течение 10 лет, до 2022 года.

Указанный договор аренды был заключен 12 ноября 2012 года, соответственно 10-летний срок истекает 12 ноября 2022 года.

Как выше указывалось, одним из оснований прекращения договора аренды является истечение его срока.

Оценив условия спорного договора, в частности, п. 7.1. и 7.2 договора аренды, суд выявил, что срок аренды определен сторонами с 12.11.2012 до 12.11.2022 г.

Однако ответчик продолжает пользоваться спорным земельным участком до настоящего времени, как следует из пояснений представителя ответчика, который ссылается на то, что в данном случае спорный договор аренды был продлен на неопределённый срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Однако нормы данной статьи должны сопоставляться с условиями договора аренды с целью установления условий отличных от тех, что предусмотрены в данной статье, так как норма пункта 2 статьи 621 ГК РФ носит диспозитивный характер.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пункта 2 статьи 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды и сам договор не возобновляется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ - законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. То есть для договора определен срок действия с указанием на то, что его окончание влечет прекращение обязательств сторон по договору. Такой срок действия договора часто именуется преклюзивным (пресекательным).

Для того чтобы согласовать срок действия договора, по истечении которого обязательства по договору будут считаться прекращенными, необходимо определить в договоре срок действия договора с учетом правил исчисления сроков в гражданском законодательстве, а также обязательно включить в него оговорку о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по нему. Включение в договор условия о прекращении обязательств по нему по истечению его срока действия без всяких оговорок, приведет к прекращению всех обязательств по договору.

Согласно п. 7.2. договора аренды стороны определили, что договор действует в течение 10 лет, до 2022 года. В соответствии с п. 4.2.10 если Арендатор желает заключить договор на новый срок необходимо направить письменное предложение не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора. В силу п. 9.1. договора аренды изменения и дополнения условий Договора оформляются в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения. А в силу п. 8.1. договора аренды, действие договора прекращается по истечении срока аренды.

Оценивая вышеуказанные условия договора аренды, с учетом п. 8.1 договора, который не позволяет дать ему иное толкование иначе как направленное на прекращение договора по окончании срока его действия и отсутствия оформленного в установленном порядке соглашения о его продлении, суд приходит к выводу, что стороны по обоюдному согласию исключили возможность продления срока действия договора аренды на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Презумпция, заложенная в пункте 3 статьи 425 ГК РФ и предусмотренная в п. 8.1 договора аренды, о том, что сам по себе факт истечения срока действия договора не влечет прекращения тех обязательств, которые возникли из этого договора, подразумевает под такими обязательствами лишь те, которые в силу своей природы предполагают их исполнение и после прекращения договора либо имеют целью урегулировать отношения сторон в период после прекращения договора (например, возврат предмета аренды арендодателю после расторжения договора, уплата арендной платы и пеней до момента возврата объекта найма). Иные обязательства, к которым, в частности, относится передача арендодателем в пользование земельного участка, ограничены сроком действия договора, их исполнение не зависит от достижения арендатором целей сделки и прекращаются по истечении данного срока. Таким образом, прекращение договора аренды применительно к данному спору не могло продлить обязательства арендодателя по предоставлению земельного участка арендатору, а фактическое нахождение спорного земельного участка у арендатора не привело к возобновлению договора на неопределенный срок.

Также судом отклоняются доводы ответчика о том, что в п. 7.4. договора аренды стороны установили обязанность арендодателей предупредить Арендатора о нежелании продлить договор аренды на следующий срок не позднее трех месяцев до окончания срока договора. Данное письменное предупреждение арендодателями не было направлено арендатору, а это значит, что стороны спорного договора не исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем обязательства из договора аренды не были прекращены, в виду неверной трактовки условий п. 7.4. и п. 4.2.10. договора аренды.

При буквальном трактовании п. 7.4. договора аренды, не следует, что если арендодатели не направили предупреждение о нежелании продлить договор аренды на следующий срок не позднее трех месяцев до окончания срока договора, то спорный договор аренды, пролонгируется, либо возобновляется на неопределенный срок, так как об этом в самом пункте договора не прописано. Данный пункт договора в первую очередь направлен на выражение воли арендодателя именно на нежелание сдавать во временное владение и пользование объект аренды.

Данные пункты договора направлены на реализацию преимущественного права арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, то есть на реализацию пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, в силу изложенных выше норм права и условий спорного договора аренды, суд приходит к выводу что указанный договор от 12 ноября 2012 года № 2 аренды земельного участка, находящегося в коллективно долевой собственности, при множественности лиц со стороны арендодателя должен был прекратиться с истечением срока его действия с 12.11.2022 года.

Прекращение договора, приводит к тому, что правоотношения регулятивного характера между контрагентами отсутствуют, данные публичного реестра действительному состоянию не соответствуют.

Согласно пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из пункта 6 статьи 131 ГК РФ следует, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ –«Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости….».

Согласно позиции, высказанной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом прекращения действия договора аренды по окончании его срока, необходимо проведение государственной регистрации прекращения договора аренды посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении).

С целью дальнейшего осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, суд считает необходимым разъяснить, что данное решение суда является основанием в погашении записи о государственной регистрации права аренды.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 (ИНН № . . .) удовлетворить.

Признать договор №2 аренды земельного участка, находящегося в коллективно-долевой собственности при множественности лиц со стороны арендодателя от 12.11.2012 года, предметом которого является передача во временное владение и пользование земельного участка общей площадью 964,8501 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Новосельское сельское поселение, в границах плана СПК "Колхоз имени В. И. Ленина", ориентир расположен вне земельного участка, участок находится примерно в 7800 м на северо-запад от центра с. Новосельского, имеющего кадастровый № . . . прекратившим действие с 12.11.2022 года.

Данное решение суда является основанием для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для погашения в ЕГРН записи № . . . от 09.11.2018 года о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером № . . ., расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Новосельское сельское поселение, в границах плана СПК "Колхоз имени В. И. Ленина", ориентир расположен вне земельного участка, участок находится примерно в 7800 м на северо-запад от центра с. Новосельского.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Новокубанский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 13 июня 2023 года.

Судья _____________